Fréttablaðið - 12.08.2020, Blaðsíða 21

Þróunin í mið-
bænum hefur ekki
verið góð að vissu leyti [...]
Þetta hefur leitt af sér
töluverðan
flótta.
Garðar Hannes
Friðjónsson,
forstjóri Eikar
fasteignafélags
Engin einkafyrir-
tæki eru að fara að
stækka verulega við skrif-
stofurýmið á næstu miss-
erum. Þessi geiri er búinn að
breytast og verður
aldrei eins.
Tómas Hilmar
Ragnarz, fram-
kvæmdastjóri
Regus
50
40
30
20
10
-10
-20
-30
-40
✿ Raunverð atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu
✿ Aukið framboð á atvinnuhúsnæði í miðborg Reykjavíkur
120
100
80
60
40
20
0
0
n Ársbreytinga verðs n Verðvísitala
Ár
sb
re
yt
in
ga
r v
er
ðs
Verðvísitala
01.03.2008
100,00
80,87
-19%
76,65
-21%
01.12.2011
37,24
-63%
01.06.2019
97,08
01.03.2000 01.03.202001.03.2010
Nýjar höfuðstöðvar Landsbankans verða um 1,8 milljörðum króna dýrari en frumáætlun frá árinu 2017 gerði ráð fyrir. FRÉTTABLAÐIÐ/ANTON BRINK
Nýbygging Landsbankans
Rýmið sem Landsbankinn mun leigja út
eða selja frá sér
Stærð: 6.500 fermetrar
Áætluð verklok: 2022
Húsnæði Landsbankans
Rýmið sem losnar þegar Landsbankinn
flytur sig um set
Stærð: 21 þúsund fermetrar
Flutningar: 2022
Skrifstofur Alþingis
Rýmið sem losnar þegar
skrifstofur Alþingis verða fluttar
Stærð: 4.500 fermetrar
Flutningar: 2023
Kirkjusandsreitur
Uppbygging á nýju skrifstofuhúsnæði
Stærð: 7 þúsund fermetrar
Áætluð verklok: 2023
Hagræðing Skattsins
Hagræðing við flutninga
í minna húsnæði
Hagræðing: 5 þúsund fermetrar
Flutningar: 2021
Stjórnarráðsreiturinn (áætlað)
Rýmið sem getur losnað við flutninga
ráðuneyta  yfir í fyrirhugaða nýbyggingu
á Stjórnarráðsreit
Stærð: 24 þúsund fermetrar (áætlað)
Flutningar: Óvíst
Grósku í Vatnsmýrinni að leigja út
húsnæði.
„Samkvæmt mínum heimildum
er búið að ráðstafa um 75 pró-
sentum af húsinu. Húsið er tæplega
18.000 fermetrar auk bílakjallara
og því búið að ráðstafa um 13.500
fermetrum.“
Miklar hreyfingar
Fyrsta skóf lustungan að nýbygg-
ingu Alþingis, sem mun standa á
milli Kirkjustrætis, Vonarstrætis
og Tjarnargötu og verður 6 þúsund
fermetrar að stærð, var tekin fyrr
á þessu ári. Í byggingunni verður
sameinuð á einum stað öll starf-
semi nefndasviðs, skrifstofur þing-
manna og funda- og vinnuaðstaða
þingf lokka. Verklok eru áætluð
2023.
Alþingi hefur um árabil leigt
aðstöðu, sem nemur um 4.500
fermetrum, fyrir starfsemi sína í
nokkrum húsum að Austurstræti.
Aðstaðan er að mestu í leyti í eigu
fasteignafélagsins Reita sem mun
þurfa að finna nýja leigutaka.
Einnig er unnið að uppbyggingu
á skrifstofuhúsnæði á Kirkjusands-
reitnum við gömlu höfuðstöðvar
Íslandsbanka. Húsnæðið verður
rúmlega 7 þúsund fermetrar.
Auk þess eru uppi áform um upp-
byggingu á svokölluðum Stjórnar-
ráðsreits sem markast af Ingólfs-
stræti, Skúlagötu, Klapparstíg og
Lindargötu. Gert er ráð fyrir að
f lest og jafnvel öll ráðuneyti muni
f lytja í bygginguna en samkvæmt
úttekt Framkvæmdasýslu ríkisins
frá árinu 2016 voru ráðuneytin þá
að nota samtals um 24 þúsund fer-
metra.
Öll ráðuneytin eru staðsett í
miðborginni eða miðsvæðis og því
losnar um verulegt skrifstofuhús-
næði ef ráðist verður í uppbyggingu
á reitnum.
Þá leitar Skatturinn, sem varð til
við sameiningu Ríkisskattstjóra
og Tollstjóra, og Skattrannsóknar-
stjóri, að nýju sameiginlegu hús-
næði. Í dag er húsakostur Skattsins
að Laugavegi og í Tollhúsinu að
Tryggvagötu en Skattrannsóknar-
stjóri er í Borgartúni. Samtals er
um að ræða 15 þúsund fermetra en
áætlun Framkvæmdasýslu ríkisins
gerir ráð fyrir hagræðingu upp á 5
þúsund fermetra.
Ef allt er tekið saman, það er að
segja uppbygging á nýju húsnæði
sem ekki hefur nú þegar verið
ráðstafað, rýmið sem f lutningar
stofnana og ríkisfyrirtækja skilja
eftir sig og fyrirhuguð hagræðing
ríkisstofnana á skrifstofuhúsnæði,
þá nemur umfangið, sem kemur inn
á markaðinn á næstu þremur árum,
44 þúsundum fermetrum. Ef gert er
ráð fyrir að byggt verði á Stjórnar-
ráðsreitnum, að öll ráðuneyti sam-
einist þar undir einu þaki og losi sig
við núverandi skrifstofuhúsnæði,
hækkar sú tala í 68 þúsund.
Miðbærinn þurfi að ganga
í gegnum breytingar
Garðar Hannes Friðjónsson, for-
stjóri Eikar fasteignafélags, segir
að gera þurfi skýran greinarmun
á skrifstofuhúsnæði í miðbænum
og annars staðar. Í heild sinni sé
markaðurinn fyrir skrifstofuhús-
næði í góðu standi en miðbærinn
eigi undir högg að sækja.
„Þróunin í miðbænum hefur
ekki verið góð að vissu leyti. Fólk
hefur kvartað yfir framkvæmdum,
aðgengi, skorti á bílastæðum og
miklum kostnaði við að leggja í
miðbænum. Þetta hefur leitt af sér
töluverðan f lótta úr miðbænum,“
segir Garðar.
„Á styttri endanum er ég svart-
sýnn á þróunina í miðbænum en til
lengri tíma litið er ég bjartsýnn. Það
mun til dæmis gjörbreyta stöðunni
þegar Borgarlínan verður tekin í
gagnið þannig að fólki verði auð-
veldað að fara niður í bæ,“ bætir
Garðar við. „Ég hef trú á því að
miðbærinn eigi eftir að blómstra
en hann á eftir að ganga í gegnum
breytingar.“
Þá nefnir Garðar að Eik geti
brugðist við breyttum aðstæðum á
markaði með því að umbreyta eign-
um sínum og notkunarmöguleikum
þeirra. Til dæmis með því að breyta
atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.
„Það er ekki útilokað að það verði
breytt notkun á eignum okkar niðri
í bæ.“
Verð lækkar ef
markaðurinn virkar
Tómas Hilmar Ragnarz, fram-
kvæmdastjóri og eigandi Regus,
bendir á að mikið framboð geti haft
raskandi áhrif á markaðinn.
„Það er að koma framboð af stóru
skrifstofurými í miðborginni sem
myndar þrýsting á verðið. Ef mark-
aðurinn virkar sem skyldi mun verð
lækka,“ segir Tómas en bætir við að
öfugt við stórt skrifstofurými sé of
lítið framboð af minna skrifstofu-
rými.
Verðvísitala atvinnuhúsnæðis
lækkaði um tæp 12 prósent að
raunvirði á milli ára á fyrsta árs-
fjórðungi þessa árs samkvæmt
greiningu sem Seðlabanki Íslands
birti í ritinu Fjármálastöðugleiki
um mitt sumar. Veltan á markað-
inum minnkaði sömuleiðis.
„Þar sem áhrif farsóttarinnar
komu ekki fram af fullum þunga
fyrr en í lok ársfjórðungsins og
náðu hámarki eftir að honum lauk
er líklegt að frekari verðlækkunar
sé að vænta í mælingu annars árs-
fjórðungs,“ skrifuðu greinendur
Seðlabankans. „Því gæti á komandi
misserum reynt á viðnámsþrótt
bæði þeirra sem eiga og þeirra sem
fjármagna atvinnuhúsnæði.“
Fyrir fjármálahrunið í október
2008 hafði verð atvinnuhúsnæðis
náð hápunkti í mars á sama ári. Í
lok árs 2008 hafði verðið lækkað
um 19 prósent. Það náði lágpunkti
í desember 2011 og hafði þá lækkað
um samtals 63 prósent.
Verð á atvinnuhúsnæði hækkaði
síðan verulega á árunum 2012 til
2019 og náði hápunkti í júní það
árið. Frá júní 2019 til mars 2020
lækkaði verðið um 21 prósent.
Enginn mun stækka við sig
Tómas hjá Regus segir að markaður-
inn hafi gjörbreyst í febrúar þegar
kórónaveirufaraldurinn skall með
fullum þunga á heimsbyggðinni.
Markaðurinn hefur samt verið að
breytast mikið síðustu ár í þá átt að
það er krafa um meiri sveigjanleika
en gamla módelið býður upp á.
„Stórfyrirtæki úti í heimi eru
segja starfsfólki að vinna heima
hjá sér út árið og langt inn í næsta
ár. Fjarvinna er ekkert tiltökumál
lengur og það verður sífellt meiri
krafa um að vinna nálægt heimil-
inu. Þessi hugmynd um að keyra
bæinn endilangan til þess eins að
sitja fyrir framan tölvuskjá er úrelt.
Við sjáum merki þess um allan heim
hjá samstarfsaðilum okkar og einn-
ig á Íslandi,“ segir Tómas.
Breytt viðhorf gagnvart vinnu-
aðstöðu starfsfólks er komið til
að vera í einkageiranum að mati
Tómasar. Fyrirtæki sjá tækifæri í
sveigjanlegu fyrirkomulagi þannig
að leigukostnaður verði breytilegur
og sveiflist í takt við umsvifin. Hins
vegar ríkir gamli hugsunarháttur-
inn enn hjá hinu opinbera.
„Engin einkafyrirtæki eru að fara
að stækka verulega við skrifstofu-
rýmið á næstu misserum. Þessi geiri
er búinn að breytast og verður aldr-
ei eins,“ segir Tómas.
„Það sama er ekki hægt að segja
um ríkisfyrirtæki og opinberar
stofnanir þar sem tilhneigingin
verður áfram sú að sameinast í risa-
stóru rými, helst í nýbyggingu mið-
svæðis, og þá losnar rýmið þar sem
stofnanirnar eru nú.“
Samtals aukið framboð: 44 þúsund fermetrar
Samtals með Stjórnarráðsreit: 68 þúsund fermetrar
MARKAÐURINN 7M I Ð V I K U D A G U R 1 2 . Á G Ú S T 2 0 2 0