Morgunblaðið - 23.04.1986, Side 18

18
MORGUNBLAÐIÐ, MIÐVIKUDAGUR 23. APRÍL1986
Húsnæðisfrumvarp sem leiðir
til ófarnaðar verði það að lög*um
eftir Steingrím
Arason
Á frumvarpi til laga til Hús-
næðisstofnun ríkisins eru alvarlegir
annmarkar. Það verður að teljast
óvetjandi, ef Alþingi samþykkir
frumvarpið óbreytt. Það felur m.a.
í sér misrétti sem býður heim mis-
notkun. Þetta á annars vegar við
um lánsrétt hjóna eða sambýlisfólks
samanborið við lánsrétt einstakl-
inga og hins vegar um rétt þeirra
sem eru að byggja eða kaupa íbúð
í annað sinn eða síðar. FVumvarpið
býður þar að auki heim þeirri hættu
að ríkissjóði verði um megn að
standa við þær fjárhagslegu skuld-
bindingar sem hann tekur á sig, ef
frumvarpið verður að lögum. Vegna
þess hve lítill tími er eftir af þing-
haldi og hve stutt er síðan frum-
varpið sá dagsins ljós, gefst ekki
kostur á ítarlegri umfjöllun. Hér á
eftir verður því aðeins drepið á
helstu atriði.
Um lánsrétt hjóna
og sambýlisfólks
í 2. gr. frumvarpsins er kveðið
á um að lánsréttur hjóna og sambýl-
isfólks skuli miðast við meðaltal
lánsréttar þeirra. (I skilgreindan
lánsrétt beggja skal deila með
tveim). Til þessa yfirlætislausa
ákvæðis má rekja stærstu galla
frumvarpsins. Ákvæðið er óverjandi
af tveim ástæðum:
1. Sameiginlegur réttur hjóna get-
ur orðið minni en ef aðeins væri
miðað við rétt annars þeirra, t.d.
ef lífeyrissjóðir þeirra standa sig
mismunandi í skuldabréfakaup-
um af Húsnæðisstofnun eða ef
annað hjóna er að kaupa íbúð í
fyrsta sinn en hitt ekki. Þannig
getur kerfið, sem af frumvarpinu
leiðir, refsað einstaklingunum,
skert lánsrétt þeirra, fyrir það
eitt, að þeir hafa gift sig eða
stofnað til sambúðar. Það er
réttlætiskrafa að sameigin-
legur lánsréttur sambýlisfólks
sé ekki minni en annars
þeirra, ef ekki hefði verið
stofnað til sambýlis. Það er
lágmarkskrafa að kerfið sé
hlutlaust gagnvart því hvort
fólk er i sambúð eða ekki.
2. Tveir einstaklingar sem búa
saman og hyggjast byggja eða
kaupa íbúð hafa sama lánsrétt
og einstaklingur sem ekki er í
samúð. M.ö.o. tveir einstakling-
ar sem ekki búa saman geta
haft tvöfaldan lánsrétt á við
sambýlisfólk. Það er með öllu
óréttlætanlegt að tveir einstakl-
ingar, sem skila tvöfalt meiru
til samfélagsins en einn einstakl-
ingur, skuli hvor um sig aðeinr
fá hálfa fyrirgp-eiðslu hjá hinu
opinbera vegna þess eins að þeir
hafa stofnað til sambúðar.
Ég er hræddur um að fólk muni
grípa til sinna ráða ef framangreint
ákvæði verður að lögum. Ungt fólk
mun ekki hefja formlega sambúð í
jafn ríkum mæli og áður, einfald-
lega vegna þess að hún kemur til
með að hafa mun minni efnahags-
lega þýðingu en áður. Og ekki nóg
með það, heldur munu þeir sem
hafa hug á sambúð hneigjast til að
stofna ekki til hennar fyrr en eftir
húsnæðiskaup. Væntanlegt sam-
býlisfólk mun sækja um hús-
næðislán í tvennu lagi og kaupa
tvær íbúðir til að eignast eina.
Tveir einstaklingar, sem hyggja
á sambúð og hafa báðir hámarks-
lánsrétt, geta hvor um sig fengið
húsnæðislán að fjárhæð 2.100 þús.
kr. til kaupa á tveim nýjum íbúðum
sem t.d. kosta 3 millj. kr. hvor.
Eftir að formleg sambúð er hafín,
hafa þeir hins vegar aðeins rétt á
einu láni til kaupa á einni íbúð.
Jafnvel þótt þessir einstaklingar
vilji aðeins eignast eina íbúð er
skynsamlegt af þeim að kaupa tvær
til að nýta þann rétt sem tekinn
er af þeim þegar þeir hefja sambúð.
Að kaupunum afstöðnum selja þeir
aðra íbúðina einhveijum sem aðeins
hefur rétt á skertu nýbyggdngar-
láni, þ.e. til einhvers sem á húsnæði
fyrir og hefur áhuga á að flytja í
hið nýja húsnæði sem hinir væntan-
legu sambýlingar hafa keypt.
Miðað við þann lánsrétt sem þeir
hafa sem ekki eru að byggja eða
kaupa í fyrsta sinn og þau vaxta-
kjör sem mönnum stendur til boða
ættu einstaklingarnir auðveld-
lega að geta hagnast á sölu „auka
íbúðarinnar“ um a.m.k. 200 þús.
kr. M.ö.o. sá sem á íbúð fyrir ætti
að vera reiðubúinn að kaupa þann
lánsrétt sem glatast þegar tveir
einstaklingar taka upp sambúð fyrir
a.m.k. 200 þúsund krónur.
Til að rökstyðja þessa fullyrðingu
skulum við líta á eftirfarandi dæmi.
Gerum ráð fyrir að hjón sem búa
í stórri skuldlítilli eign hafi áhuga
á að minnka við sig vegna þess að
bömin eru farin að heiman. Þau
vilja því selja eign sína og hafa
augastað á nýrri íbúð sem kostar
kr. 3 millj. Við sölu á sinni íbúð eru
þeim boðnar kr. 1.530 þús. í út-
borgun. Ef þau keyptu hina nýju
íbúð milliliðalaust væri lánsréttur
þeirra hjá Húsnæðisstofnun kr.
1.470 þús. (70% af 2.100 þús. kr.),
en það samsvarar mögulegum há-
markslánsrétti. Mismunurinn á
þeirra lánsrétti og einstaklingsins,
sem er að kaupa sína fyrstu íbúð,
er því lán að fjárhæð kr. 630 þús-
und. Miðað við að hér er um jafn-
greiðslulán að ræða til 40 ára,
afborgunarlaust fyrstu tvö árin og
með 3,5% raunvöxtum, standa hjón-
in frammi fyrir eftirfarandi vali:
Valkostur A (ef þau kaupa íbúðina
milliliðalaust);
Húsnæðislán 1.490 þús. kr.
Eigin Qármögnun* 1.530 þús. kr.
Kostnaðarverð íbúðar 3.000 þús. kr.
Fé til fijálsrar ráðstöfunar
0 þús. kr.
* Þótt það komi þcssu dæmi aðeins óbeint við er
rétt að undirstrika, að vegna þess hve húsnæðislán-
ið er hátt (49% af kostnaðarverði íbúðar) er hæpið
að gera ráð fyrir möguleika á viðbótarveðláni útá
íbúðina.
Valkostur B (ef hjónin kaupa íbúð-
ina með hjálp einstaklings sem er
að kaupa í fyrsta sinn):
Húsnæðislán
Eigin Qármögnun
Kostnaðarverð íbúðar
2.100 þús. kr.
900 þús. kr.
3.000 þús. kr.
Þóknun til seljenda 200 þús. kr.
Fé til fijálsrar ráðstöfunar 430 þús. kr.
Munurinn á valkostunum felst í því að í dæmi
B greiða þau 200 þús. kr. umfram kostnaðarverð
og taka á sig að greiða niður viðbótarhúsnæðislán
að Qárhæð 630 þús. kr. í staðinn fá þau 430 þús.
kr. til fijálsrar ráðstöfunar. Er 630 þús. kr. hús-
næðislán 200 þúsund króna virði, þegar það verður
til þess að viðkomandi fær 430 þúsund krónur til
fijálsrar ráðstöfunar? Til þess að ganga úr skugga
um það þurfum við aðeins að bera saman kostnað-
inn af 630 þús. kr. láninu og mögulegan ávinning
af 430 þús. kr., sem viðkomandi hefur til fijálsrar
ráðstöfunar. Ef kostnaðurinn reynist vera meiri
er valkostur A betri, sé hann minni er valkostur
Bbetri.
Berum nú saman kostnaðinn af viðbótarhús-
næðisláninu og þann arð sem hjónunum stendur
til boða að háfa af 430 þúsundunum:
Kostnaður af viðbótarláni Hreinn arður
(afborganir og vextir) íaf kr. 430 þús* í kr.:
kr.:
Ár:
1 22.050 38.088
2 22.050 35.088
3 30.229 35.088
4 30.229 35.088
40 30.229 (35.088)
* Hér er miðað við að fyrir upphæðina séu keypt
vaxtamiðaskírteini ríkissjóðs sem gefa kost á tvisv-
ar sinnum 4% raunvaxtaútborgun á ári (8.16%
ársávöxtun). Með hliðsjón af því að í dag gefst
mönnum kostur á allt að 16% raunávöxtun með
skuldabréfakaupum, ætti áhættan sem því er
samfara að framangreind ávöxtun rikisskuldabréfa
er ekki tryggð nema til 5 ára að vera lítil, þar sem
eftir þann tíma má ráðstafa fénu á annan hátt.
Kjami málsins er sá, að þrátt
fyrir að hjónin „fórni" 200 þúsund
krónum með því að ganga að val-
kosti B, þá hagnast þau umtalsvert
á viðskiptunum, ekki síður en þeir
sem þau keyptu af. Þau græða um
26 þús. kr. fyrstu tvö árin og síðan
Steingrímur Arason
„Það er réttlætiskrafa
að sameiginiegur láns-
réttur sambýlisfólks sé
ekki minni en annars
þeirra, ef ekki hefði
verið stofnað til sam-
býlis. Það er lágmarks-
krafa að kerfið sé hlut-
laust gagnvart því
hvort fólk er í sambúð
eða ekki.“
rúmar 4.800 á ári eftir það. Þar
að auki gætu þau átt fjárhæðina
430 þúsund óskerta að 40 árum
liðnum.
Til viðbótar má gera ráð fyrir
að eignarskattsfrelsi ríkisskulda-
bréfanna sé hjónunum einhvers
virði. Og að lokum má geta þess,
að hjónin gætu þurft að bíða í tvö
ár eða lengur eftir húsnæðisláni í
tilfelli A en í tilfelli B, þar sem lán
til þeirra sem kaupa eða byggja í
fyrsta sinn njóta forgangs. Þessari
bið getur fylgt umtalsverður
kostnaður.
Um rétt þeirra sem eru
að byggja eða kaupa
íbúð í annað sinn
eða síðar
Samkvæmt 3. og 4. gr. frum-
varpsins eiga þeir, sem eru að
byggja eða kaupa íbúð í annað sinn
eða síðar, rétt á láni sem nemur
70% af þeirri lánsfjárhæð sem við-
komandi ætti rétt á, væri hann að
byggja eða kaupa í fyrsta sinn.
Einu takmarkanimar á þessum rétti
er að finna í 2. gr. frumvarpsins
en þær eru að ekki skal að jafnaði
veita lán til sama umsækjanda oftar
en á 5 ára fresti.
Hér getur verið um að ræða stór-
kostlega aukningu á lánsrétti þeirra
sem eiga íbúð fyrir. Ef frumvarpið
nær fram að ganga óbreytt er eftir-
farandi ákvæði í núgildandi lögum
fellt úr gildi: „Heimilt er húsnæðis-
málastjóm að hafna eða skerða lán-
veitingar til umsækjanda sem áður
hefur fengið full lán úr Byggingar-
sjóði ríkisins eða Byggingarsjóði
verkamanna og eiga íbúð er talist
getur fullnægjandi að dómi hús-
næðismálastjómar." M.ö.o. sam-
kvæmt frumvarpinu fá íbúðar-
eigendur lánsrétt hvort sem þeir
hafa nokkuð við hann að gera
eða ekki.
Þetta er svo yfirgengilegt, að
því fá vart orð lýst. Hvemig í ósköp-
unum er hægt að réttlæta það að
íbúðareigandi sem t.d. í dag á fast-
eign að verðmæti 7 millj. kr. nær
skuldlausa m.a. vegna vildarkjara
á veittum húsnæðis- og lífeyris-
sjóðslánum á fyrri hluta áttunda
áratugarins skuli nú eiga að fá stór-
kostlega lánafyrirgreiðslu hjá Hús-
næðismálastofnun til að kaupa nýja
íbúð sem t.d. kostar 3—4 milljónir?
Samkvæmt fmmvarpinu gæti þessi
einstaklingur átt rétt á 1.470 þús.
króna láni frá Húsnæðisstofnun,
sem hann hefur í raun ekkert við
að gera. En hann sækir auðvitað
um lánið til að geta ávaxtað pening-
ana, þar sem hann á skilyrðislausan
rétt á því. Hann gæti t.d. keypt
ríkisskuldabréf eða önnur bréf sem
gefa enn hærri ávöxtun.
Lítum á hvað hann getur grætt
með því að kaupa vaxtamiðaskír-
teini ríkissjóðs (fjárhæð 1.470 þús.
kr.):
Kostnaður vejfna hús-Hreinn arður af ríkis-
næðisláns
(3,5% raunvextir) 8kuldabrófi í kr.:
(afb. + vextir) í kr.: (8,16% ársvöxtun)
Ár 1 51.450 119.952
2 51.450 119.952
3 70.534 119.952
4 70.534 119.952
5 70.534 119.952
40 70.534 (119.952)
M.ö.o. hann græðir kr. 137 þús.
fyrstu tvö árin og síðan á hverju
ári eftir það rúmar 49 þús. kr. auk
þess sem hann getur átt 1.470
þúsundin óskert eftir 40 ár.
Þótt þetta dæmi ætti að nægja
er rétt að undirstrika það með öðm
dæmi, því auðvitað em möguleik-
amir margir. Samkvæmt fmm-
varpinu á íbúðareigandi með há-
markslánsrétt rétt á 1.029 þús.
króna láni, ef hann kaupir íbúð sem
áður hefur verið f notkun. Gemm
ráð fyrir að tveir samrýmdir bræður
búi ásamt fjölskyldum sínum í tveim
íbúðum sem þeir eiga og em ánægð-
ir með að búa í. Gemm jafnframt
ráð fyrir að þeir eigi báðir há-
markslánsrétt og á hvorri íbúð um
sig séu áhvilandi eldri lán frá hús-
næðisstofnun að fjárhæð 294 þús.
Hvað geta þeir gert ef frumvarpið
nær óbreytt fram að ganga? Þeir
geta t.d. selt hvor öðmm íbúðirnar,
en búið áfram á sama stað, fengið
hvor um sig viðbótarlán frá hús-
næðisstofnun að §árhæð kr. 735
þúsund eða samtals kr. 1.470 þús-
und. Með því að líta á dæmið hér
að framan geta menn fengið hug-
mynd um það hvað þessir bræður
með óvemlegri fyrirhöfn geta drýgt
tekjur sínar á ári.
Afleiðingar frumvarps-
ins fyrir ríkissjóð
og þjóðarheildina
í greinargerð með fmmvarpinu
er gert ráð fyrir að raunhæf útlána-
áætlun Byggingarsjóðs ríkisins
fyrir árið 1987 geti verið sem hér
segir, ef frumvarpið nær fram að
ganga:
Til þeirra sem eru að byggja
eða kaupa í fyrsta sinn:
800 nýbyggingarlán: 1.344 millj. kr.
1.100 lán til kaupaá
eldra húsnæði: 1.294 millj. kr.
Alls: 2.638 mil(j. kr.
Til þeirra sem eru að
byggja eða kaupa (annað
sinn eða síðar
800 nýbyggingarlán: 941 millj. kr.
1.100 lán til kaupaá
eldra húsnæði: 906 millj. kr.
Alls: 1.847 milþ'. kr.
Eða samtals 4.485 millj. kr. auk
um 500 millj. í önnur lögboðin útlán
og rekstrarkostnað. Tölumar hér
að framan em miðaðar við að
meðallán nemi 80% af fullum láns-
fjárhæðum samkvæmt hármarks-
lánsrétti. Miðað við að þetta gangi
eftir og að allir lífeyrissjóðirnir
verji 55% af ráðstöfunarfé sínu
árið 1987 til skuldabréfakaupa
af Húsnæðisstofnun gæti dæmið
litið þannig út gagnvart ríkissjóði:
Utlán og kostnaður 5,0 milljarðar
Fjármögnun frá lífeyrissj.3,0 milljarðar
Mismunur 2,0 milljarðar, sem
nauðsynlegt framlag ríkissjóðs til Byggingarsjóðs
ríkisins.
í ár er gert ráð fyrir að ríkissjóð-
ur veiji 1,1 milljarði kr. til sjóðsins,
auk 200 millj. kr. vegna lána til
þeirra sem eiga í sérstökum
greiðsluerfiðleikum. Samkvæmt
þessum forsendum gæti framlag
ríkissjóðs árið 1987 þurft að
hækka um 700—900 milljónir.
Á þann möguleika er hins vegar
bent í greinargerðinni að dreifa
afgreiðslutíma lána til þeirra sem
ekki eru að byggja eða kaupa í
fyrsta sinn á árin 1987 og 1988.
Þannig mætti hugsa sér að um
helmingur þeirra sem sækja um lán
og eiga íbúð fyrir fengju ekki nein
lán afgreidd fyrr en árið 1988.
Útlán sjóðsins árið 1987 þyrftu þá
ekki að vera „nema" 4,1 milljarður
og ríkisframlagið ekki nema 1,1
milljarður. Það er rétt að undir-
strika að framangreind dreifing
afgeiðslu lána á fleiri en eitt ár er
möguleg þótt skýrt sé kveðið á um
það í frumvarpinu, að innan tveggja
mánaða frá því að lánsumsókn er
lögð inn skuli umsækjandi fá blnd-
andi svar um lánsíjárhæð og af-
greiðslutíma láns.
í framhaldi af þessu og með
hliðsjón af þeim möguleikum sem
útlánareglurnar bjóða uppá vil ég
fullyrða að eftirfarandi lánseftir-
spum er vel möguleg og ekki síður
líkleg en áætlunin hér að framan
gerir ráð fyrir. Vissulega er hér um
óeðlilega lánseftirspum að ræða en
að sú verði raunin er einmitt líklegt
vegna þess að ákvæðin um lánsrétt-
inn eru óeðlileg.
Þeir sem eru að byggja
eða
kaupa í fyrsta sinn
1.300 nýbyggingarlán: 1.300 lán til kaupaá 2.730 millj. kr.
eldra húsnaiði*: 1.612 millj.kr.
Alls: 4.342 millj. kr.
Til þeirra sem eru að byggja eða kaupa í annað sinn eða síðar.
1000 nýbyggingarlán: 1.470 millj. kr.
300 lán til kaupa á
eldra húsnæði*: 2.397 millj. kr. 3.867 millj. kr.
Alls:
* Gert er ráð fyrir að meðalQárhæð áhvílandi hús-
næðislána til frádráttar hámarksláni sé kr. 230
þúsund, sbr. greinargerð aðila vinnumarkaðarins
um húsnæðismál frá 25. febrúar 1986.
Ef lánseftirspumin verður sem
hér segir yrði nauðsynlegt framlag
ríkissjóðs árið 1987 kr. 1,8 milljarð-
ar, jafnvel þótt allir þeir sem eru
að byggja eða kaupa í annað sinn
eða síðar fengju ekki afgreiðslu
fyrr en árið 1988 eða síðar.
Ef eftirspumin yrði svipuð árið
1988 gæti orðið óhjákvæmilegt að
veita lán úr Byggingarsjóði ríkisins
að fjárhæð hátt í 7 milljarðar, jafn-
vel þótt aðeins helmingi þeirra yrði
veitt lán, sem ekki fengu afgeiðslu
’87 þegar þeir lögðu inn sína um-
sókn. Og þrátt fyrir það væri lág-
marksbiðtími sumra íbúðareigenda
eftir láni orðinn 3 ár. Svo langur
biðtími gæti síðan orðið til að við-
halda um ókomna framtíð hinni
„óeðlilegu" eftirspum þeirra sem
eru að kaupa eða byggja í fyrsta
sinn, þar sem lánsréttur þeirra
væri orðinn enn verðmætari „versl-
unarvara“ en ella.
7 milljarða útlán Byggingarsjóðs
ríkisins árið 1988 myndi þýða að
framlag ríkissjóðs þyrfti það árið
að vera a.m.k. 3,6 milljarðar. Um
efnahagslegar afleiðingar útlána-
aukningarinnar fyrir ríkissjóð og
efnahagslífið almennt þarf ekki að
ræða.
Að lokum má geta þess, að þótt
eftirspumin minnkaði eitthvað árið
1988 miðað við árið 1987 má sjá á
dæmunum hér á undan að frestun
á afgeiðslu lánanna árið 1987 getur
haft í för með sér verulegan sam-
drátt í byggingariðnaðinum það
árið. Þetta getur með öðmm orðum
gerst þótt langtímaáhrif kerfisins
verði án efa þau að við komum til