Fréttablaðið - 12.02.2009, Blaðsíða 24

24 12. febrúar 2009 FIMMTUDAGUR
UMRÆÐAN
Ari Skúlason skrifar
um nýbyggingar
Árum saman hefur ekki verið hægt að treysta
opinberum gögnum um
byggingarstarfsemi. Upp-
lýsingum frá sveitarfé-
lögum og Fasteignamati
hefur ekki einu sinni borið
saman um hve mikið var
byggt í fortíðinni. Opinberar spár
um íbúðabyggingar hafa sveifl-
ast ótrúlega mikið og því lítið að
marka þær. Í efni frá Seðlabank-
anum á undanförnum árum hefur
t.d. glögglega komið fram hvernig
röngum tölum hefur verið dælt inn
í líkön sem reikna út þjóðhagsspár.
Ekkert heildaryfirlit hefur verið til
um áform sveitarfélaganna á höf-
uðborgarsvæðinu um lóðaframboð
og framkvæmdir og lítið samstarf
þeirra á milli þar um.
Í ljósi alls þessa ákvað Lands-
bankinn þegar árið 2005 að gera
sínar eigin kannanir og greiningar á
byggingamarkaðnum. Fyrsta könn-
unin var gerð vorið 2005 og strax þá
var ljóst að það stefndi í offramboð
á íbúðarhúsnæði. Meiri íbúafjölg-
un en reiknað var með á árinu 2005
og 2006 og mikill hagvöxtur varð
síðan til þess að draga úr áhyggj-
um af umframframboði og talið var
að þetta húsnæði myndi ganga út.
Landsbankinn gerði aðra könnun á
byggingum og framboði íbúðarhús-
næðis sumarið 2007. Niðurstöður
voru enn í sömu áttina og augljós-
lega stefndi í mikið umframfram-
boð. Þetta átti sérstaklega við um
nágrannabyggðir Höfuðborgar-
svæðisins.
Sumarið 2008 gerði Landsbank-
inn enn eina könnun á byggingu
íbúðarhúsnæðis. Nú var tilgangur-
inn að áætla hversu mikið væri til
af ónotuðu nýju húsnæði á nokkrum
nýbyggingarsvæðum á höfuðborg-
arsvæðinu en upplýsingar um slíkt
hafa ekki verið til. Niðurstöður
þeirrar könnunar hafa verið nokk-
uð í umræðunni undanfarið, sumum
finnst tölur okkar vera háar, en
öðrum lágar í ljósi sögusagna um
tómar íbúðir í þúsundatali. Þar sem
mikil eftirspurn virðist vera eftir
þessum upplýsingum verður hér
gerð lauslega grein fyrir þessari
könnun.
Könnunin var unnin sumarið
2008 (júní/júlí) á grundvelli ítar-
legra skipulagsgagna um helstu
nýbyggingahverfi á höfuðborgar-
svæðinu og nágrannabyggðum.
Tölurnar eiga því eingöngu við um
nýbyggingar og fullbúnar
lóðir á þeim svæðum og ná
einungis til fjölbýlis, rað-
og parhúsa. Einbýlishús-
um er því sleppt. Könn-
unin fólst í því að meta
byggingarstig íbúða og að
kanna hvort fullbyggðar
íbúðir væru í notkun eða
ekki. Könnunin var gerð
með mjög íhaldssömum
hætti þannig að íbúð var
ekki talin ónotuð nema
algerlega augljóst væri að svo væri.
Niðurstöður voru svo unnar miðað
við hvert nýbyggingarhverfi fyrir
sig. Sum hverfi, eins og Helgafells-
land í Mosfellsbæ og Úlfarsárdalur,
voru mjög lítið byggð á þessum tíma
en önnur, eins og Akraland í Garða-
bæ og Norðlingaholt, nær fullbyggð.
Niðurstöður fyrir einstök sveitarfé-
lög má sjá í meðfylgjandi töflu. Eins
og áður segir gilda tölurnar einung-
is fyrir nýbyggingarsvæði í þessu
sveitarfélögum.
Sé reynt að átta sig á því hvort
þetta er lítið eða mikið má gera sam-
anburð við fjölda íbúða í viðkom-
andi sveitarfélögum. Þá er reynd-
ar verið að bera fjölbýli í byggingu
saman við allar íbúðir. Sá saman-
burður er skakkur að því leyti að
hlutfall einbýlis er hærra í sumum
sveitarfélögum en öðrum.
Sé litið á fjölda íbúða í byggingu
og tilbúinna lóða sem hlutfall af
öllum íbúðum kemur í ljós að hlut-
fallið er mjög hátt í sumum sveitar-
félaganna, sérstaklega í Mosfellsbæ,
en einnig í Garðabæ og Hafnarfirði.
Á öllu höfuðborgarsvæðinu er hlut-
fallið um 8% af íbúðafjölda og það
er ljóst að Reykjavík dregur með-
altalið verulega niður. Hlutfallið í
bæjunum í kring er að meðaltali í
kring um 12%.
Sé hins vegar litið á fjölda ónot-
aðra fullbúinna og nær fullbúinna
íbúða sést að þetta hlutfall var hæst
í Garðabæ og Hafnarfirði, en lang-
samlega lægst í Reykjavík. Þetta
hlutfall er að meðaltali mun hærra í
nágrannabæjunum en á höfuðborg-
arsvæðinu.
Það má því ætla að hvorki virðist
þörf á húsnæði né lóðum á næstu
misserum sé litið til heildarfjölda,
en líklegt er samt að skortur muni
verða á sumum íbúðategundum, t.d.
litlum íbúðum.
Til viðbótar við þau nýbygginga-
svæði sem þarna voru til skoðunar
hefur mikið verið fjárfest í lóðum
og byggingarlandi í Reykjavík, m.a.
í miðborginni. Niðurstöður úr laus-
legri könnun Landsbankans á áætl-
uðu byggingamagni í miðborginni
einni saman var um 2.000 íbúðir.
Gífurleg fjárbinding liggur í þess-
um lóðum og svæðum.
Tölur af þessu tagi sjást ekki oft
og margt hefur augljóslega farið
úr böndunum hvað byggingarstarf-
semi varðar á síðustu árum. Ein
megin ástæða þess er e.t.v. skortur
á öruggum upplýsingum um hvað er
að gerast. Þarna hafa margir komið
að máli, en segja má að bygging-
arfyrirtæki, fjármálastofnanir og
sveitarfélög hafi öll leikið mikilvægt
hlutverk í þessu mikla leikriti.
Höfundur er hagfræðingur og
starfar hjá Landsbankanum.
Kannanir Landsbankans
á umfangi íbúðabygginga
Tilbúið Fokhelt Í byggingu Grunnur Lóð Alls
Kópavogur 173 141 153 36 654 1157
Garðabær 183 53 59 77 306 678
Hafnarfjörður 332 107 258 347 468 1512
Mosfellsbær 27 22 138 75 734 996
Reykjavík 169 76 427 157 673 1502
Samtals 884 399 1035 692 2835 5845

Reykjanesbær 128 22 170 38 597 955
Árborg/Selfoss 104 19 15 40 116 294
Hveragerði 16 24 4 8 35 87
Akranes 41 45 26 42 154
Samtals 289 110 215 128 748 1490
Samtals alls 1173 509 1250 820 3583 7335
Hlutfall byggingamagns af
fjölda íbúða í sveitarfélögum
Kópavogur 10,4% 2,8%
Garðabær 18,7% 6,5%
Hafnarfjörður 18,3% 5,1%
Mosfellsbær 37,9% 1,9%
Reykjavík 3,1% 0,5%
Meðaltal 7,9% 1,7%

Reykjanesbær 15,1% 2,4%
Árborg/Selfoss 10,0% 4,2%
Hveragerði 9,7% 4,4%
Akranes 6,5% 3,6%
Meðaltal 11,9% 3,2%
Meðaltal alls 8,4% 1,9%
Íbúðir í
byggingu
og tilbún-
ar lóðir
Fullbúnar
og nær
fullbúar
íbúðir
ARI SKÚLASON
Atvinnurekendur mega ekki bíða
UMRÆÐAN
Hermann Guð-
mundsson skrifar
um atvinnumál
Íslenskt atvinnulíf hefur orðið fyrir mikl-
um áföllum. Í dag eru
liðnir 11 mánuðir síðan
að eðlilegt aðgengi var
að fjármagni á Íslandi.
Endalok þessara erfiðleika sem
fjármálafyrirtækin lentu í birt-
ust síðan í falli bankanna í október
síðastliðnum.
Þegar horft er til þeirra skil-
yrða sem atvinnurekendum hefur
verið boðið uppá nú um langa hríð
þá er nánast með ólíkindum að
eitthvað skuli enn standa uppi.
Hagstjórn landsins hefur verið í
molum í nokkur ár og ekki hefur
verið horft á heildarmyndina held-
ur mikið frekar á afmarkaða þætti
efnahagslífsins og til skemmri
tíma. Eitt af mestu meinunum
sem við höfum verið að glíma við
er sú staðreynd að bankar gerð-
ust gerendur í íslensku atvinnu-
lífi í stórum stíl í stað þess að vera
bakhjarl og gæslumenn góðra
áætlana og góðra viðskiptahátta.
Bankar eiga að hafa það
hlutverk að taka við fjár-
munum einstaklinga og
fyrirtækja og finna fyrir
það fé lántakendur sem
geta og vilja greiða vexti
og kostnað bankanna.
Bankar eiga ekki að taka
fé almennings og hefja
samkeppni í stórum stíl
við sína viðskiptavini í
von um að hagnast meira
með þeirri aðferð heldur
en með útlánum.
Nú er mikið talað um endurreisn
á íslensku efnahagslífi. Þessi frasi
hefur enga eiginlega merkingu og
ekkert bitastætt hefur komið fram
sem réttlætir þessi orð. Það er því
mín bjargfasta skoðun að atvinnu-
rekendur mega ekki bíða eftir
einu eða neinu. Okkar skylda er
sú að reyna með öllum ráðum að
reka okkar fyrirtæki með hagsýni
og framsýni að leiðarljósi. Mér er
það vitanlega ljóst að staða fyr-
irtækja er mjög mismunandi og
sum þeirra munu ekki geta hald-
ið áfram. Það er hins vegar eðli-
legur gangur í markaðsbúskap að
fyrirtæki nái ekki að landi þegar
harðnar á dalnum, þannig hefur
það verið alla tíð. Við skulum samt
ekki gleyma þeirri staðreynd að
þegar eitt fyrirtæki leggst af þá
færast þau viðskipti sem það hafði
til annara í greininni og styrkir
grundvöll þeirra starfa sem þar
eru.
Það er líka vel þekkt fyrirbæri
að þegar illa árar og fólk hefur
misst vinnu þá stökkva frum-
kvöðlar til og stofna til eigin
rekstrar vegna þess að þeir hafa
litlu sem engu að tapa. Það er erf-
iðara að stíga upp úr vel borgandi
vinnu til að taka áhættu.
Það er skylda okkar allra að
hjálpast að við að gera þessa erf-
iðleika sem þjóðin gengur í gegn-
um sem léttbærasta. Fólk og
fyrirtæki þurfa að greiða niður
skuldir sínar í því mæli sem þau
ráða við. Atvinnurekendur þurfa
að fara eins varlega og hægt er í
að skera niður störf þar sem hvert
starf sem tapast hefur áhrif á
störf í öðrum fyrirtækjum. Fyrir-
tæki sem geta haldið áfram að
halda við eignum og eða fram-
kvæma þurfa að gera það. Þannig
takmarkast fallið í þjóðarfram-
leiðslu. Þau fyrirtæki sem verða
að draga saman seglin þurfa að
bjóða fólki frekar minna starfs-
hlutfall með stuðningi atvinnu-
leysistryggingarsjóðs heldur en
að segja fólki alfarið upp störf-
um. Það er fólki ómetanlegt að
hafa vinnustað og hlutverk.
Við sem stöndum í atvinnu-
rekstri vitum mikið mun betur
en stjórnvöld hvernig rekstur
fyrirtækja gengur fyrir sig og
hvaða skilyrði þurfa að vera til
staðar. Það er þess vegna sem við
megum ekki bíða eftir einhverj-
um aðgerðum. Okkar er að standa
vaktina nótt og dag með okkar
fólki og reyna með öllum ráðum
að láta enda ná saman.
Við sem erum að reka stærri
fyrirtækin höfum nú í langan
tíma verið að fjármagna minni
fyrirtæki sem ekki fá fyrir-
greiðslu vegna vanda bankanna.
Það er okkar skylda að vinna með
okkar viðskiptavinum að lausnum
til að ekki þurfi að koma til stöðv-
unar rekstrar sem getur lifað.
Þessi staða er hins vegar ekki
langtímalausn.
Langstærsta hagsmunamál
atvinnulífsins er aðgangur að
fjármagni á eðlilegu verði. Sá
aðgangur lokaðist í mars 2008.
Stjórnvöld hafa ekki getað komið
þessum skilyrðum í lag enn sem
komið er og virðist það helst vera
vegna tæknilegra mála í peninga-
málastefnunni. Stjórnvöld sem
vilja ráðast að auknu atvinnuleysi
þurfa einfaldlega að lækka verð á
fjármagni til að hægt sé að nýta
ódýrt fjármagn til atvinnusköp-
unar. Það hefur líka vakið athygli
að sá aðili sem mestu fjármagni
ræður yfir (lífeyrissjóðir) hefur
ekki sýnt neitt frumkvæði í því
að bjóða fyrirtækjum fjármagn
tímabundið á meðan stjórnvöld
eru að glíma við myntina okkar
og trúverðugleikann.
Að lokum er mikilvægt að muna
að kreppan tekur enda og að lífið
heldur áfram. Okkar þjóð hefur
á síðustu 100 árum farið í gegn-
um 2 heimsstyrjaldir, kreppuna
miklu og margar smærri kreppur.
Samt hefur þessi þjóð aldrei haft
það betra í lífsgæðum og þótt
að nú komi bakslag tímabundið
þá er engin ástæða til örvænta.
Framtíð landsins er björt vegna
þess hvernig okkar atvinnulíf er
saman sett, að mínu mati mun
gamla Evrópa eiga mikið erfið-
ari tíma við að endurreisa sitt
atvinnulíf þar sem samkeppn-
ishæfni iðnfyrirtækja í Evrópu
er fyrir bý í samkeppni við iðn-
fyrirtækin í Asíu. Framtíðin er
björt og látum engan segja okkur
annað.
Höfundur er forstjóri N1.
HERMANN
GUÐMUNDSSON
TILBOÐ
Gildir 12.-22. febrúar
998kr.
200g - kílóverð 4.990
VELJUM
ÍSLENSKT