SunnudagsMogginn - 10.07.2011, Side 20

20 10. júlí 2011
magna þau kaup. Til þess að yf-
irtakan geti gengið eftir þarf
seljandi að vera viljugur til þess
að láta lánið fylgja eigninni, en
í flestum tilfellum vilja selj-
endur einmitt halda lánunum
og losna því við þann kostnað
sem fylgir lántökum,“ segir
Óskar.
110%-leiðin
Eignum sem eru yfirveðsettar
hefur fækkað til muna í kjölfar
110%-leiðarinnar svokölluðu.
Tilgangurinn með 110%-
leiðinni var að fella niður
áhvílandi veðskuldir sem voru
umfram 110% af veðsetningu
fasteignar lántaka. Með 110%-
leiðinni eru skuldir lagaðar að
virði eigna þar sem eftirstöðvar
upphafslegs láns umfram 110%
af markaðsvirði eignarinnar eru
felldar niður. Þá voru erlend
lán einnig endurreiknuð og
þeim breytt yfir í lán í íslensk-
um krónum. Þess ber að geta
að umsóknarfrestur til að nýta
þetta úrræði rann út 1. júlí síð-
astliðinn.
Aukin eftirspurn á fast-
eignamarkaði
Fram hefur komið í fjölmiðlum
að í ákveðnum hverfum hafi
fasteignaverð náð lágmarki og
sé á leiðinni upp. Tölur stað-
festa þessar vangaveltur og má
rekja hækkun fasteignaverðs til
aukinnar eftirspurnar á
fasteignamarkaði. Orsök auk-
innar eftirspurnar má svo aftur
rekja til lágra vaxta og fárra
fjárfestingamöguleika. Þegar
vextir eru lágir aukast fjárfest-
ingar í þjóðfélaginu, en fjár-
festingakostir eru fáir. Kaup-
höll Íslands er með örfá félög á
markaði hjá sér, vextir eru lágir
og ekki finnst öllum rík-
isskuldabréf fýsilegur kostur.
Af þessum sökum herja margir
fjárfestar á fasteignamarkaðinn.
Þær fasteignir sem fjárfestar líta
helst til eru eignir sem auðvelt
er að leigja út og eru það íbúðir
í minni kantinum eða þær fast-
eignir sem ungt fólk myndi að
öðrum kosti reyna að kaupa.
Þessi aukna eftirspurn kemur
því niður á ungu fólki og fólki
sem er að stíga sín fyrstu skref
á fasteignamarkaðnum.
Breytt umhverfi
Fyrirkomulag bankaviðskipta
hefur tekið einhverjum breyt-
ingum. „Bankaviðskipti eru
stífari nú heldur en var og
vinnsla hefur tekið breyt-
ingum,“ segir Óskar Hafnfjörð
Auðunsson, aðstoðarfram-
kvæmdastjóri viðskipta-
bankasviðs Arion banka. „Veð-
setningarhlutföll bankanna
hafa lækkað og það hefur
dempað kaupgetu margra og er
það ein ástæðan fyrir minni
veltu á fasteignamarkaði,“ segir
Óskar og bætir við að veltan sé
þó að aukast aftur.
Soffía Guðmundsdóttir,
sviðsstjóri einstaklingssviðs hjá
Íbúðalánasjóði, tekur í sama
streng og Óskar. „Öll gögn eru
staðfest og skoðuð betur.
Ásóknin hefur breyst og fólk
spáir meira í það hvernig lán
það er að greiða upp; hvort það
sé að losa sig við ágætlega hag-
stæð lán til þess að taka önnur
og kannski óhagstæðari. Það
hefur orðið vakning hjá mörg-
um í sambandi við hvernig lán
fólk er að taka, fólk var ekkert
endilega að kynna sér muninn
á 30 og 40 ára lánum, en nú er
ekki síður horft á lánstímann
en aðra þætti.“
Að sögn Kristjáns Kristjáns-
sonar talsmanns Landsbankans
er sama greiðslumatskerfi við
lýði hjá lánastofnunum og var
fyrir hrun, en forsendur hafa
breyst mikið. „Framfærslu-
kostnaður og rekstrarkostn-
aður íbúða og bifreiða hefur
hækkað á sama tíma og
greiðslugeta hefur lækkað.
Þetta gerir það að verkum að
færri standast greiðslumat nú
en fyrir hrun. Það er alveg ljóst
að engum er greiði gerður með
því að vera lánað ef hann stenst
ekki greiðslumat, hvorki lána-
stofnunum né lántakend-
um,"segir Kristján.
Sölubrellur
Það er margt sem þarf að huga
að þegar kemur að fasteigna-
kaupum, s.s. hvort eigi að taka
verðtryggt eða óverðtryggt lán,
fasta eða breytilega vexti, jafn-
greiðslulán eða lán með jöfnum
afborgunum, og síðast en ekki
síst hversu langur lánstíminn
eigi að vera. Það vill enginn
kaupa köttinn í sekknum í
stærstu og mikilvægustu við-
skiptum lífsins og enginn vill
láta glepjast af sölubrellum.
„Við sáum þetta gerast í þrí-
gang á meðan við vorum að
leita að eign,“ segir Jóhann.
„Þetta gekk þannig fyrir sig að
við fengum ábendingu um eign
eða eignin kom inn á netið.
Þetta voru allt fínar eignir, en
ásett verð þeirra var óvenju
lágt. Eigandinn, að því er virt-
ist, vildi fá allt of lítið fyrir
þessa góðu eign ef tekið var
mið af svipuðum íbúðum í
kring. Maður furðaði sig á
þessu og hélt jafnvel að eitt-
hvað væri að og skoðaði þetta
aðeins betur og komst svo að
því að það var bara ekkert að
eigninni. Svo var haldið opið
hús þar sem eignin var sýnd og
það var ekki þverfótað fyrir
fólki. Þannig myndaðist gríð-
arlegur áhugi á eigninni sökum
þess að ásett verð var svo lágt.
Við fengum svo að vita af sölu-
framvindu þessara eigna og þá
kom í ljós að eignirnar voru
seldar 2-3 dögum seinna, en á
þeim tíma hafði myndast til-
boðsstríð sem endaði með því
að eignin fór á töluvert hærra
verði en var sett á hana upp-
haflega, sem er að minni
reynslu frekar sjaldgæft í dag,“
segir Jóhann að lokum.
Jóhann Már Helgason og Hildur Björnsdóttir ásamt Bjössa, syni þeirra.
Morgunblaðið/Ernir
Íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu
hlutfall yfirtekinna lána
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
20
06
-6
20
06
-10
20
06
-12
20
07
-2
20
07
-6
20
07
-10
20
08
-2
20
08
-6
20
08
-10
20
09
-2
20
09
-6
20
09
-10
20
10
-2
20
10
-6
20
10
-10
20
11
-2
20
11
-6
95%+ yfirtekið
50-95% yfirtekið
0-50% yfirtekið
Ekkert yfirtekið
Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu
400
350
300
250
200
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
Bankarnir bjóða hagstæðari lán en íbúðarlánasjóður
Bankarnir bjóða upp á 100% lán
Hrunið
Velta á fasteignamarkaði - í millj. króna
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
Hrunið
Gengisþróun íslensku krónunnar
0
100
150
200
250
300
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
Hrunið