Fréttablaðið - 03.12.2011, Side 44

3. desember 2011 LAUGARDAGUR44
Skóli fyrir þ ig?
Ertu strákur eða stelpa á aldrinum 16-25 ?
Langar þig að stunda skemmtilegt nám:
í heimavistarskóla?
í góðum félagsskap?
í fögru umhverfi?
Uppl. www.hushall.is eða í síma 471 1761
Handverks- og hússtjórnarskólinn
Hallormsstað
Vegna forfalla getum við
bætt við nemendum á
komandi önn
Metal
Íslensk hönnun
Íslenskt handverk
Metal design • Skólavörðustígur 2 • sími 552 5445
M
ikil og heit umræða
hefur verið hér á
landi um vexti og
verðtryggingu hús-
næðislána í kjölfar
efnahagshrunsins haustið 2008.
Hrun krónunnar leiddi til mik-
illar hækkunar á verðbólgu sem
aftur leiddi til mikillar hækkunar
á vöxtum – bæði vegna verðtrygg-
ingar og mikillar hækkunar nafn-
vaxta. Fram að hruni hafði skuld-
setning heimilanna vaxið hröðum
skrefum. Bankarnir voru ágengir
í markaðssetningu sinni og buðu
allt að 100% fjármögnun á bíla-
kaupum, fellihýsum, sumarbústöð-
um og íbúðarhúsnæði til viðbótar
við mikið úrval neyslulána í formi
veltikorta, kreditkorta og annarra
skammtímalána. Og lánin var hægt
að taka í alls kyns erlendri mynt.
Landsmenn voru því illa búnir
undir gengishrun og verðbólgu-
skot.
Hvers konar lán hafa verið í boði?
Í raun má segja að almenningur
hafi staðið frammi fyrir þremur
ólíkum kostum þegar um húsnæðis-
lán er að ræða.
1. Óverðtryggð lán með breyti-
legum nafnvöxtum. Misjafnt
er hversu oft vextir breytast. Í
seinni tíð hafa bankarnir boðið
upp á lengri vaxtaviðmiðanir og
nýverið allt að fimm ár í senn.
2. Verðtryggð lán þar sem grunn-
vextir (raunvextir) eru ýmist
fastir til langs tíma eða breytan-
legir á nokkurra ára fresti. Verð-
tryggða kerfið hefur aðallega
verið notað fyrir löng lán, 5-40
ára húsnæðislán.
3. Erlend húsnæðis- og bílalán,
þar sem miðað er við erlenda
markaðs vexti að viðbættu
áhættu- og þjónustuálagi inn-
lendu bankanna. Þessi lán voru
dæmd ólögmæt og greiðendum
gert að greiða lægstu vexti sem
Seðlabankinn gefur út.
Vextir á Íslandi undanfarna áratugi
10-25%
Ef horft er til þróunar verð-
tryggðra og óverðtryggðra vaxta
hér á landi síðastliðin 20 ár (byggt
á upplýsingum Seðlabanka Íslands),
má sjá að vextir hafa oftast legið
yfir 10% á ári. Þrisvar á þessum
20 árum hafa þeir nálgast 20%
og nú síðast farið yfir 25%. Það
er athyglis vert að á þessum árum
hafa nafnvextir óverðtryggðra
lána yfirleitt verið nokkru hærri
en nafnvextir verðtryggðu lán-
anna (þ.e. raunvextir að viðbættri
12 mánaða verðbólgu). Undantekn-
ingarnar eru þau ár sem krónan
hefur fallið mjög mikið. Þá hækka
nafnvextir verðtryggðra lána fyrr
en óverðtryggðara.
Raunvextir verðtryggðu lánanna
hafa verið 1-3% lægri en þeirra
óverðtryggðu. En hver er ástæð-
an fyrir þessum mikla vaxtamun?
Þegar bankarnir ákvarða nafn-
vextina eru þeir í raun að spá fyrir
um þróun verðlags á næstu mánuð-
um og misserum. Reynslan sl. 20 ár
sýnir okkur að í slíkum spám hafa
þeir iðulega reiknað sér óvissuálag
vegna ófyrirséðra atburða, eink-
um óvissu um áhrif af breytingum
á gengi krónunnar. Í verðtryggða
kerfinu er þessari óvissu um þróun
verðbólgu eytt með því að samið
er um raunvexti, en lántakandinn
axlar ábyrgð á verðbólgunni. Þegar
krónan fellur hafa heildarvextir
(þ.e. raun vextir að viðbættri verð-
bólgu) síðan hækkað í samræmi
við aukna verðbólgu, og þó það eigi
bæði við um verðtryggða og óverð-
tryggða vexti gerist það fljótar á
verðtryggðu lánunum vegna bein-
tengingar við vísitölu neysluverðs.
Eftir hrunið 2008 hefur þetta
snúist við og nú eru raunvextir á
óverðtryggðum lánum ríflega 2%
hagstæðari en á verðtryggðum
lánum. Ólíklegt er að það ástand
sé varanlegt. Gjaldeyris höftin hafa
læst mikið fjármagn inni í hag-
kerfinu á bankabókum eða ríkis-
bréfum, þar sem vextir hafa verið
mjög lágir. Af þeim ástæðum hafa
bankar og sparisjóðir getað boðið
tiltölulega hagstæð óverðtryggð lán
á kostnað sparifjár eigenda en sjálf-
ir fengið ríflegan vaxtamun.
Af hverju eru vextir háir á Íslandi?
Engum blöðum er um það að fletta
að vextir upp á 10-12% að jafn-
aði, sem öðru hvoru hoppa upp
í 20-25%, eru meginorsök þess
greiðsluvanda sem heimilin glíma
við. En af hverju eru vextir hér
á landi svona mikið hærri en í
nágrannalöndum okkar? Svarið er
ekki einfalt en tengist þeim sveifl-
um sem einkennir gengis- og verð-
lagsmál okkar því vaxtakjör ein-
stakra landa ráðast í grunninn af:
■ ávöxtunarkröfu fjármagnseig-
enda, sem ávallt er mæld með
raunvöxtum
■ verðbólgu og verðbólguvænting-
um
■ eftirspurn eftir fjármagni
■ samkeppni á fjármálamarkaði
■ áhrifum stýrivaxta Seðlabank-
ans á fjármálamarkaðinn
Ef litið er til þróunar verðbólgu
sl. 20 ár og hún sett í samhengi
við þróun gengis íslensku krón-
unnar má sjá mikla fylgni. Breyt-
ingar á gengi íslensku krónunn-
ar er megin skýringin á óstöðugu
verðlagi og miklum sveiflum í
verðbólgu. Ástæðan fyrir þessu er
einföld; hlutdeild erlendra neyslu-
vara og innflutt hráefni íslenskra
framleiðenda er um 40% af endan-
legri neyslu almennings.
Áratugum saman var þjóð-
félagið fast í vítahring gengis-,
verðlags- og launabreytinga. Með
þjóðarsáttar samningunum 1990
gerðu aðilar vinnumarkaðarins
með sér samkomulag um að brjót-
ast út úr þessum vítahring og fengu
stjórnvöld með sér í þá vegferð.
Lykilatriði þessarar stefnu var að
tekin var upp fastgengisstefna. Ein-
blínt var á kaupmátt launa fremur
en launahækkunina sjálfa og að
halda verðbólgu í skefjum. Með
þessu samkomulagi lækkaði verð-
bólgan úr 25-30% niður í 2-3% á
tiltölulega skömmum tíma og lagði
grunn að nýrri sókn í efnahags- og
atvinnumálum. Forsenda þessarar
stefnu var agi og ábyrgð í hagstjórn
og við gerð kjarasamninga.
Tilraunin með fljótandi gengi mis-
tókst
Eftir að fjármagnshreyfing-
ar voru gefnar frjálsar 1995 og
einka væðingu bankanna 1997 fór
að reyna verulega á getu Seðla-
bankans til að verja fastgengis-
stefnuna. Forsendur hennar brustu
sumarið 2000. Eftir afar takmark-
aða umræðu var fyrirkomulagi
gengismála breytt vorið 2001 og
tekið upp fljótandi gengi með verð-
bólgumarkmiði. Seðlabankanum
var með lögum gert að halda verð-
bólgu í skefjum með stjórntækj-
um peningamálastefnunnar. Þar
gegndu stýrivextir lykilhlutverki.
Þrátt fyrir þessa breytingu á
stjórn peningamála varð engin
breyting á stefnu stjórnvalda.
Lausatök voru í ríkisfjármálunum
þrátt fyrir mikinn vöxt í atvinnu-
lífinu. Seðlabankinn hækkað
stýrivexti mikið og jókst vaxta-
munur milli Íslands og nágranna-
landanna verulega. Fór munurinn
milli Íslands og evrusvæðisins í
17,5% þegar mest var árið 2008 en
minnstur var þessi munur 3,5%
árið 2003. Gengi íslensku krónunn-
ar sveiflaðist mjög mikið. Á þess-
um tíu árum sem liðin eru frá því
að við hurfum frá fastgengisstefn-
unni og tókum upp fljótandi gjald-
miðil hefur krónan fallið þrívegis;
2000-2001 um fjórðung, 2006 um
fimmtung og 2008 um helming.
Á mynd 2 má sjá vaxtamuninn
milli Íslands og evrusvæðisins með
tilliti til ávöxtunarkröfu á óverð-
tryggðum ríkisbréfum til 5-10 ára.
Bréf sem samkvæmt kenningunni
ættu að leggja grunninn að vöxt-
um viðkomandi lands eða landa.
Vaxtamunurinn hefur verið 7,7%
að meðaltali þessi 12 ár til viðbót-
ar við 1-3% álag bankanna vegna
óvissunnar um þróun gengis- og
verðlagsmála.
■ VERÐTRYGGÐ LÁN EÐA ÓVERÐTRYGGÐ?
Hvernig fara íslensk heimili að því að standa undir miklu
hærri vöxtum en þekkjast í nágrannalöndum okkar? Svarið
við því er í sjálfu sér einfalt. Við höfum gert það með því
að lengja stöðugt í húsnæðislánum
og útfæra mismunandi leiðir til
þess að dreifa vaxtabyrðinni á fleiri
ár. Afleiðingin er að eignamyndun
er mun hægari hér á landi en í
nágrannalöndunum og skuldsetningin
meiri.
Verðtryggingin var tekin upp
í lok 8. áratugarins eftir að fjár-
málakerfi landsins var komið í miklar
ógöngur. Þjóðhagslegur sparnaður
var í lágmarki og lífeyriskerfi lands-
manna var að þrotum komið þar sem
sparnaður launafólks brann upp á
verðbólgubálinu.
Verðtryggingarkerfið var einkar ógagnsætt í byrjun og
erfitt að átta sig á raunverulegri stöðu lána. Heimili og
fyrirtæki áttu einnig í erfiðleikum með að standa í skilum
með greiðslur af þessum lánum, því verðbólgan var
gríðarleg og staðgreiða varð verðbótarþátt vaxta.
Eftir slæma reynslu af þessari fyrstu útfærslu var
aðferðafræðin endurskoðuð. Sú aðferð sem tekin var
upp fólst í því að bæta verðbótum við höfuðstól lánsins
og dreifa þannig verðbótaþætti vaxtanna á restina af
lánstímanum. Kostur þessarar aðferðar felst í því að þegar
verðbólguskot verða, leggst hækkun vaxtanna við höfuð-
stólinn í stað þess að gjaldfalla strax. Áhrifin verða þau að
greiðslubyrði lánsins hækkar minna í kjölfar verðbólgu-
skotsins en á móti er hækkun greiðslubyrðarinnar varanleg
til loka lánstímans.
Samanburður á tveimur kostum
Til að átta sig betur á því hvaða áhrif verðbólguskot hefur á
íslensk lán má skoða dæmi um tvö 24 milljóna króna lán
til 40 ára, annað verðtryggt og hitt óverðtryggt. Verðbólga
er 2,5% allan lánstímann nema hvað að það kemur
verðbólguskot með 12% verðbólgu í tvö ár og 5,5% í
næstu tvö ár þar á eftir.
Óverðtryggð lán bera talsvert meiri
greiðslubyrði sem hlutfall af tekjum á
fyrri hluta lánstímans á meðan verð-
tryggð lán er „léttara“ til að byrja með
en þyngra á seinni hlutanum. Hvort
þetta er kostur eða ókostur ræðst
væntanlega af tekjum viðkomandi
fjölskyldu. Hér er miðað við lán af
meðalíbúð fyrir fjölskyldu á meðal-
tekjum.
En hvaða áhrif hefur verðbólgu-
skotið á greiðslubyrði þessara ólíku
húsnæðislána? Greiðslubyrði óverð-
tryggða lánsins hækkar mjög mikið á
meðan verðbólguskotið er að ganga
yfir meðan greiðsludreifingarþáttur verðtryggða lánsins
dregur úr hækkun greiðslubyrðinnar.
Af óverðtryggða láninu hækkar greiðslubyrðin um
samtals 6 milljónir króna á þeim fjórum árum sem
verðbólguskotið gengur yfir en fellur síðan aftur í sama
farið en greiðslubyrðin af verðtryggða láninu hækkar um
50 þúsund krónur þessi fjögur ár, því hækkun vaxtanna
leggst að mestu á höfuðstólinn og dreifist því á restina af
lánstímanum.
Ef gengið er út frá því að fjölskyldan geti greitt hækkun-
ina á óverðtryggðu vöxtunum er hinn mikli munur á milli
þessara tveggja lánaforma fólginn í því að eftirstöðvar
verðtryggða lánsins verða á hverju tíma hærri en óverð-
tryggða lánsins, þ.e. eignamyndunin í óverðtryggðakerfinu
er hraðari.
Hins vegar er hætt við því að fjölskyldur með meðal-
tekjur þurfi að taka ný lán til þess að borga hækkun óverð-
tryggðu vaxtanna. Kjör slíkra lána eru yfirleitt mun verri en
þau kjör sem eru á húsnæðisláninu og að auki bætist 250
þús.kr. lántökukostnaður við.
Háir vextir fylgifiskur fallvaltrar krónu
Af hverju eru vextir hér á landi svona mikið hærri en í nágrannalöndum okkar, spyrja Gylfi Arnbjörnsson, forseti ASÍ, og
Ólafur Darri Andrason, deildarstjóri hagdeildar ASÍ, í annarri af tveimur greinum sem þeir skrifa.
H
öf
uð
st
ól
ll
án
a
■ SKÝRINGARMYNDIR
Vaxtamunur milli Íslands og Evrusvæðis
1990-2011
Verðbólga á Íslandi og gengi ísl. krónunnar
1991-2011
Hækkun greiðslubyrði í verðbólguskoti
12
9
6
3
0
‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
■ Ávöxtun 10 ára ríkisbréfa á Evrusvæðinu
■ Ávöxtun 5-10 ára ríkisbréfa á Íslandi
■ Verðbólga síðustu 12 mán. – vinstri ás
■ Gengisvísitala ísl. krónunnar – hægri ás
20
15
10
5
0
250
210
170
130
90
91 9293949596 97989900 01 0203040506 07080910 11
Ve
rð
bó
lg
a
í %
Ví
si
ta
la
t-1 t t+1 t+2 t+3 t+4
■ Greiðslubyrði af verðtryggða láninu
■ Greiðslubyrði af óverðtryggða láninu
400
300
200
100
0
40
30
20
10
0
Þúsund krónur Milljónir króna
G
re
ið
sl
ub
yr
ði
á
m
án
uð
i
Höfuðstóll verðtryggða lánsins
Höfuðstóll óverðtryggða lánsins
ÓLAFUR DARRI
ANDRASON
Deildarstjóri hag-
deildar Alþýðusam-
bands Íslands
GYLFI ARN-
BJÖRNSSON Forseti
Alþýðusambands
Íslands