Bændablaðið - 26.02.2009, Blaðsíða 12

12 Bændablaðið | fimmtudagur 26. febrúar 2009
„Íslenskur markaður með land
hefur tekið miklum breyting-
um á undanförnum árum. Land
er ekki lengur fyrst og fremst
framleiðsluþáttur sem þarf til að
stunda landbúnað. Eiginleikar
sem tengjast framleiðni lands
hafa vikið fyrir áhrifum nýrra
eiginleika sem tengjast eftirspurn
eftir landi sem dvalarstað eða
vænlegum fjárfestingarkosti.
Bændur og aðrir landeigendur
hafa valið að skipta landspildum
út úr jörðum sínum fremur en að
selja alla jörðina.“ Þetta er meðal
þess sem kemur fram í lokaverk-
efni Kolfinnu Jóhannesdóttur til
M.A.-gráðu í hagnýtum hagvís-
indum frá Háskólanum á Bifröst.
Lokaverkefnið hefur yfirskrift-
ina Íslenski landmarkaðurinn
tímabilið 1998-2007; áhrif á
þróun jarðaverðs og verðmynd-
un. Leiðbeinandi Kolfinnu var
dr. Daði Már Kristófersson.
Bændasamtök Íslands og
Framleiðnisjóður landbúnaðar-
ins styrktu rannsóknina.
„Helstu niðurstöður rannsókn-
arinnar eru að frá og með árinu
2005 verða umskipti á íslenskum
landmarkaði. Gríðarlegar verð-
hækkanir koma fram á Suðursvæði
landsins og mikið verðbil mynd-
ast milli Suðursvæðisins og
Norðursvæðisins. Miklar breytingar
í ytra umhverfi skýra að hluta mikl-
ar verðhækkanir og óstöðugleika
eiginleika yfir tíma. Verðmyndun
á Suðursvæðinu er undir miklum
áhrifum af fjarlægð frá höfuðborg-
arsvæðinu, hlunnindamati og fast-
eignamati húsa. Fjarlægð frá höf-
uðborg og hlunnindi virðast ekki
skipta máli á Norðursvæðinu. Þar
hafa áhrif eiginleikar sem tengjast
verðmyndun jarða undir landbún-
aðarland.“
Kolfinna segir að markmið-
ið með rannsókninni hafi verið
að auka þekkingu og skilning á
hegðun íslenska landmarkaðarins,
verðmyndun og þróun. Í rannsókn-
inni leitar hún svara við því hvernig
jarðaverð hafi þróast frá árinu 1998
til loka ársins 2007, hvaða eig-
inleikar hafi helst haft áhrif á verð-
myndun jarða og hvort áhrif þeirra
séu stöðug yfir tímabilið.
„Rannsóknin takmarkast við
viðskipti á íslenskum landmarkaði
frá árinu 1998 til loka ársins 2007.
Vinna við rannsóknina, undirbún-
ingur, uppbygging gagnagrunns og
úrvinnsla ásamt vinnu við fræði-
legan hluta rannsóknarinnar hefur
tekið rúmt ár. Mikill tími fór í að
byggja upp gagnagrunn um jarða-
sölur og tölfræðilegar skýribreytur.
Íslenskur landmarkaður er flókinn
og margbreytilegur. Mikil mis-
leitni einkennir markaðinn og gerir
hann frábrugðinn öðrum mörk-
uðum.“ Aflað var frumgagna um
verð seldra jarða úr kaupsamn-
ingum á tímabilinu 1998 til loka
árs 2007. Fasteignamat ríkisins og
Fasteignamiðstöðin veittu sérstaka
aðstoð við þann þátt rannsókn-
arinnar sem sneri að gagnaöflun og
aðstöðu til skráningar. Skilyrt var
fyrirfram að í úrtakinu yrðu ein-
ungis viðskipti á markaðslegum
forsendum. Endanlegt úrtak sam-
anstóð af 574 viðskiptum með jarð-
ir yfir 10 ára tímabil sem dreifðust
nokkuð jafnt á milli ára.
Landinu öllu var skipt upp í
tvö svæði sem hér eftir eru nefnd
Suðursvæðið og Norðursvæðið.
Suðursvæðinu tilheyra Suðurland,
höfuðborgarsvæðið og Vesturland
eða svæðið frá og með sveitar-
félaginu Höfn í Hornafirði í suðri
til og með Dalabyggð í vestri.
Norðursvæðinu tilheyra Vestfirðir,
Norðurland vestra, Norðurland
eystra og Austurland. Ekki reyndust
nægilega mikil viðskipti öll árin til
að hægt væri að skipta landinu upp
í minni svæði. Ákveðið var enn-
fremur að skipta tímabili rannsókn-
arinnar í tvennt, annarsvegar frá
árinu 1998 til 2004 og hins vegar
frá og með árinu 2005 til 2007.
Ýmis rök mæltu með því að miða
við árið 2005. Rökin voru einkum
þau að árið 2004 voru heimild-
ir til sölu jarða og spildna rýmk-
aðar verulega, árið 2005 kom fram
gríðarleg aukning í viðskiptum á
landmarkaði og það ár var mikill
hagvöxtur. Með því að skipta tíma-
bilinu í tvennt voru sköpuð skilyrði
til að skoða nánar stöðugleika eig-
inleika yfir tíma. Markmiðið var að
geta borið saman áhrif eiginleika á
jarðaverð fyrir miklar verðhækkanir
á jörðum við áhrif sömu eiginleika
eftir að verðhækkanir voru komnar
fram. Rannsókn á þróun jarðaverðs
og verðmyndun tekur því bæði mið
af tíma og rúmi.
Kolfinna bendir á að íslenskur
landmarkaður uppfylli ekki forsend-
ur um skilvirkni á landmörkuðum.
Viðskipti með jarðir eru viðskipti
með margskonar eiginleika og gríðar-
legur fjölbreytileiki einkennir mark-
aðinn. Mikil misleitni er stærsta ein-
staka ástæðan fyrir óskilvirkni. Aðrar
ástæður eru fátíð viðskipti og skortur
á upplýsingum um verðmyndun.
Verðmyndun á íslenskum landmark-
aði byggir því aðeins að hluta til á
markaðslögmálum framboðs og eft-
irspurnar, hluti verðmyndunar ræðst
að lokum af samningsstöðu kaup-
enda og seljenda.
Ekki stórar sveiflur á markaði
með jarðir en gríðarleg aukning í
sölu á landspildum
Í niðurstöðum rannsóknarinn-
ar kemur m.a. fram að markaður
með jarðir hefur farið vaxandi á
tímabilinu 1998-2007. Samfelld
aukning er í viðskiptum frá 2002
til 2005 en árin 2006 og 2007 dreg-
ur aftur úr fjölda viðskipta. Engar
stórar sveiflur koma fram á markaði
með jarðir á tímabilinu. Hins vegar
verður gríðarleg aukning í við-
skiptum með landspildur árið 2005
og aftur árið 2006. Viðskipti eru
áfram mikil árið 2007. Suðurland
sker sig úr sem sá einstaki lands-
hluti þar sem flest viðskipti eru í
öllum flokkum lands. Mikill vöxtur
í landspildusölu kemur einnig fram
með áberandi hætti á Vesturlandi.
Frá árinu 1998 til og með árs-
ins 2004 verða litlar breytingar á
jarðaverði. Verð á jörðum er hærra
á Suðursvæðinu en Norðursvæðinu
þessi ár en munurinn milli svæða er
nokkuð stöðugur fram til ársins 2005.
Það ár skiljast leiðir og mikil breyt-
ing kemur fram á Suðursvæðinu.
Jarðaverð hækkar mjög mikið á
árinu 2005, er áfram hátt árið 2006
og hækkar síðan gríðarlega aftur árið
2007. Milli áranna 2004 og 2005
hækkar vegið meðalverð á ha af jörð
um tæp 160% og milli áranna 2006
og 2007 hækkar verð um rúm 175%.
Á Norðursvæðinu koma fram mikl-
ar hlutfallslegar hækkanir árin 2003
og 2004 og jarðaverð hækkar um
160% bæði árin en eftir það verða
ekki miklar breytingar út tímabilið.
Á mynd 1 má sjá þróun meðalverðs
á ha af jörð fyrir Suðursvæðið og
Norðursvæðið tímabilið 1998-2007.
Vegið meðalverð á ha af jörð á
Suðursvæðinu fer úr tæplega 15
þúsundum árið 1998 í um 260 þús-
und á ha árið 2007. Meðalverð á ha
af jörð árið 1998 á Norðursvæðinu
er neikvætt en er komið í um 27
þúsund árið 2007. Hér er áréttað
að þetta er meðalverð jarða að frá-
dregnu fasteignamati húsa og hlunn-
inda, söluvirði framleiðsluréttar,
bústofns og búvéla. Skýring á nei-
kvæðu virði lands á Norðursvæðinu
kann að vera sú að jarðaverð var
almennt lágt á þessum tíma og aðrir
fjármunir, húsakostur, framleiðslu-
réttur í mjólk, búfé og vélar mynd-
uðu söluvirði jarðarinnar. Önnur
líkleg skýring er að stærstu jarðir
Íslands eru á Norðursvæðinu. Jarðir
á Norðursvæðinu liggja að jafn-
aði hærra yfir sjávarmáli en jarðir
á Suðursvæðinu. Stórar jarðir þar
sem hátt hlutfall liggur yfir 200 m
hæðarlínu geta haft neikvæð áhrif á
meðalverð þar sem ætla má t.d. að
heiðalönd séu metin til lægra verð-
gildis en land á láglendi Íslands.
Það er áréttað að hér er um vegið
meðalverð að ræða og mikilvægt að
hafa í huga að undirliggjandi gögn
einkennast af miklum fjölbreyti-
leika jarða og misleitum markaði.
Miklar hækkanir á landspildum
Áhugavert er að skoða þróun með-
alverðs á landspildum til sam-
anburðar við þróun jarðaverðs. Á
mynd 2 gefur að líta þróun með-
alverðs ha af landspildu tímabilið
1998-2007 fyrir Suðursvæðið. Ekki
reyndist unnt að setja fram nið-
urstöður fyrir Norðursvæðið vegna
fátíðra viðskipta.
Þróun meðalverðs ha af land-
spildu á Suðursvæðinu er í samræmi
við þróun jarðaverðs á sama svæði.
Ákveðinn stöðugleiki einkennir
verðmyndun fram að árinu 2005 en
það ár kemur fram gríðarleg hækk-
un sem hægir heldur á sér árið 2006
en hækkar síðan áfram mikið árið
2007. Mikil verðhækkun á ha af
landspildum frá og með árinu 2005
er í samræmi við gríðarlega aukn-
ingu í sölu á landspildum á þessum
árum. Hlutfallsleg verðhækkun þar
sem hún er mest milli ára er milli
áranna 2004 og 2005 en þar er
hækkunin tæp 170%. Hækkunin
milli áranna 2006 og 2007 er rúm
40%. Vegið meðalverð á ha af land-
spildu á Suðursvæðinu var 90 þús-
und árið 1998 en var komið í um
540 þúsund árið 2007. Niðurstöður
um þróun og hækkun verðs á
jörðum og landspildum benda til
að ákveðin umskipti hafi orðið á
íslenskum landmarkaði árið 2005.
Hátt verð á landspildum dregur úr
þörf á að selja alla jörðina
Kolfinna bendir á að ólíkt þróun
verðs og framboðs á jörðum þá auk-
ist viðskipti með landspildur mjög
mikið á sama tíma og verð hækki
mikið. Skýring sem hér er sett fram
á ólíkri hegðun viðskipta jarða og
landspilda er lítil verðteygni jarða.
Eigendur jarða hafa ýmis önnur
markmið en hámörkun hagnaðar,
t.d. vilja þeir halda í sjálfstæði sitt,
atvinnurekstur og heimili auk þess
sem þeir eru haldnir átthagatryggð.
Sala á landspildu úr landmikilli jörð
þarf ekki að skerða möguleikann á
að þar sé stundaður áfram landbún-
aður. Hátt verð á landspildu dregur
úr þörf bænda og annarra landeig-
enda á að selja alla jörðina.
Miklar breytingar í ytra
umhverfi íslenska landmarkaðar-
ins skýra miklar verðhækkanir á
landi. Á mynd 3 gefur að líta þróun
meðalverðs á ha af jörðum og land-
spildum eftir svæðum og hagvöxt
tímabilsins.
Þarna kemur greinilega fram
mikil fylgni milli verðþróunar
og hagvaxtar. Mikill hagvöxt-
ur, einkum árin 2004 og 2005,
ásamt auknu aðgengi að lánsfé,
hefur stutt við myndun eignabólu
á landmarkaði samhliða mikilli
eignamyndun á öðrum fasteigna-
og verðbréfamörkuðum. Þá hefur
mikil þéttbýlismyndun á suðvest-
urhorni landsins kallað fram and-
borgarmyndun og samhliða aukinni
hagsæld hefur eftirspurn eftir landi
undir tvöfalda búsetu og frístunda-
iðkun aukist. Framangreindir þættir
ásamt rýmkun heimilda til jarðasölu
og skiptingar lands úr jörðum með
nýjum jarðalögum nr. 81/2004 hafa
lagt grunn að umskiptum á íslensk-
um landmarkaði.
Verðmyndun hefur breyst
Niðurstöður leiða í ljós að áhrif
eiginleika á verðmyndun jarða
eru óstöðug yfir tíma. Marktækur
munur kemur fram á áhrifum eig-
inleika á verðmyndun jarða milli
tímabilanna 1998-2004 og 2005-
2006. Mat á áhrifum eiginleika á
verðmyndun eftir svæðum gefur
einnig marktækt til kynna að
eiginleikar líkansins hafi ekki
sömu áhrif á verðmyndun jarða á
Markaður með jarðir hefur
breyst verulega á síðasta áratug
– segir Kolfinna Jóhannesdóttir sem hefur hefur skrifað meistaraprófsritgarð
um þróun markaðarins á árunum 1998-2007
Mynd 1. Meðalverð ha af jörð án húsakosts, hlunninda, framleiðsluréttar,
bústofns og búvéla á Suður- og Norðursvæðunum tímabilið 1998-2007. Byggt á
gögnum FMR og FM.
Mynd 2. Meðalverð ha af landspildu á Suðursvæðinu tímabilið 1998-2007.
Byggt á gögnum FMR og FM.
Mynd 3. Samanburður á verðþróun jarða og landspilda eftir svæðum við hag-
vöxt 1998-2007. Byggt á gögnum FMR, FM og Hagstofu Íslands.
Kolfinna Jóhannesdóttir segir að verð á jörðum, og þó einkum landspild-
um, hafi hækkað mikið, sérstaklega á Suður- og Vesturlandi.