Morgunblaðið - 03.05.2014, Blaðsíða 14

14 FRÉTTIRInnlent
MORGUNBLAÐIÐ LAUGARDAGUR 3. MAÍ 2014
www.fi.is
Mörkinni 6 | 108 Reykjavík | S: 568 2533 | www.fi.is
FERÐAFÉLAG ÍSLANDS
Gönguferðir með barnavagna og kerrur
Brottför: Kl. 12 alla daga vikunnar, 5. – 9. maí
Mánudagur 5. maí: Perlan
Þriðjudagur 6. maí: Ábæjarlaug
Miðvikudagur 7. maí: Gerðusafn Kópavogi
Fimmtudagur 8. maí: Nauthóll
Föstudagur 9. maí: Grasagarðurinn Laugardal
Hressandi ganga fyrir mömmur og pabba, afa og ömmur
með léttum æfingum, teygjum og slökun.
Fararstjóri: Auður Kjartansdóttir
Þátttaka ókeypis – allir velkomnir
Barnavagnav
ika FÍ og
Ferðafélags
barnanna
VIÐTAL
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Flokka má hluta íbúðalána til tekjulágra ein-
staklinga á árunum 2006 til 2008 sem undir-
málslán, enda voru veðhlutföllin mjög há og
áhætta lántakans mikil. Þetta er mat Ásgeirs
Jónssonar, lektors í hag-
fræði við Háskóla Íslands og
fyrrverandi forstöðumanns
greiningardeildar Kaup-
þings.
„Mér sýnist að áhrif þess-
ara lána á fasteignamarkað-
inn hafi verið vanmetin. Það
er einkum vegna þess að
Íbúðalánasjóður naut ríkis-
ábyrgðar og blés í bóluna
með niðurgreiddum vöxtum.
Það má færa rök fyrir því að
bankarnir hafi farið óvarlega inn á markaðinn.
Þeir voru hins vegar búnir að draga sig til baka
þegar sparisjóðirnir og Íbúðalánasjóður hófu
sameiginlega markaðssókn árið 2006. Það getur
ekki kallast annað en ábyrgðarleysi að draga
tekjulágt fólk inn á markað sem var þá orðinn
yfirspenntur.
Eins og rakið er í skýrslu rannsóknarnefndar
Alþingis um sparisjóðina var það keppikefli hjá
sjóðunum og Íbúðalánasjóði að auka sína mark-
aðshlutdeild, eftir að hún hafði minnkað árin á
undan. Þeir nýttu tækifærið þegar bankarnir
drógu sig í hlé 2006, eftir að Seðlabankinn fór í
miklar vaxtahækkanir. Það olli því að bankarnir
hrökkluðust til baka,“ segir Ásgeir.
Stóð gegn Seðlabankanum
„Íbúðalánasjóður stóð gegn því að hækka
sína útlánavexti og stóð þannig gegn Seðlabank-
anum á mikilvægu tímabili. Íbúðalánasjóður gaf
aðeins út lengsta flokkinn af skuldabréfum sem
síðan hefur valdið honum mestu tapi. Sjóðurinn
bauð lægri vexti en samkeppnisaðilar og margt
bendir til að þeir hafi verið undir markaðskjör-
um. Íbúðalánasjóður var með langlægstu vext-
ina og undirbauð bankana í raun. Sjóðurinn var
auk þess með mikið laust fé og var undir póli-
tískum þrýstingi um að lána tekjulágu fólki.“
– Hver hefði orðið þróunin á fasteignamark-
aði 2006 til 2008, ef sparisjóðirnir og Íbúðalána-
sjóður hefðu ekki hafið þessa markaðssókn?
„Greiningardeild Kaupþings gaf út fasteigna-
greiningu í júlí 2006 þar sem niðurstaðan var sú
að fasteignamarkaðurinn væri ofmetinn og að
verðlækkanir væru í nánd. Sú ályktun var dreg-
in af því að fasteignaverð hefði hækkað langt
umfram kaupgetu almennings. Seðlabankinn
hafði einnig hækkað vexti verulega og bank-
arnir dregið sig út af markaðinum.
Það er enginn vafi á því að sameiginleg sókn
sparisjóðanna og Íbúðalánasjóðs með veitingu
fasteignalána til tekjulágra með litlum sem eng-
um veðum og niðurgreiddum ríkistryggðum
vöxtum átti stóran hlut í því að framlengja fast-
eignabóluna í 1-2 ár til viðbótar.“
Fasteignaverð ofmetið 2006
– Nú var kaupgeta þessara tekjulágu einstak-
linga ekki mikil, þrátt fyrir óvenjumikla lána-
fyrirgreiðslu tímabundið. Ertu ekki að ofmeta
áhrifin af lánum til þeirra á markaðinn?
„Það er að sönnu rétt að áhrifin voru kannski
ekki mikil á dýrustu eignir, eins og einbýlishús.
Áhrifin voru hins vegar fyrst fremst á milli-
tekjuhópa, ungt fólk sem var að kaupa sína
fyrstu íbúð o.s.frv. Þetta er jafnframt fólkið sem
lenti í alvarlegum skuldavandræðum þegar
fasteignabólan sprakk og verðbólgan þaut upp.“
– Hefði raunverð fasteigna lækkað árið 2007,
ef ekki hefði verið farið í þessa markaðssókn?
„Það er erfitt að fullyrða, enda ansi margt í
gangi á því fræga ári. Hins vegar má leiða að því
líkur að það hefði ekki hækkað jafn mikið og víst
er að mun færri hefðu lent í alvarlegum skulda-
vandræðum og yfirveðsetningu í kjölfar hruns-
ins ef kostaboð sparisjóðanna og Íbúðalána-
sjóðs hefðu ekki staðið þeim til boða.
Á sínum tíma bjuggum við á greiningardeild
Kaupþings til mælikvarða til þess að meta fast-
eignaverðið með tilliti til bæði launa og vaxta.
Með þessum mælikvarða var fasteignaverð van-
metið árið 2004 en var orðið algerlega ofmetið
árið 2006. Þeirri niðurstöðu komum við á fram-
færi á sínum tíma.
Þessum fréttum var ekki vel tekið á sínum
tíma. Félag fasteignasala mótmælti greiningu
okkar hástöfum, að það væri verið að tala niður
fasteignaverðið. Það var meira að segja stofnuð
sérstök greiningardeild fasteignasala sem spáði
hækkunum á fasteignaverði 2007. Eins og
kunnugt er var spá þeirra fyrir árið 2007 rétt,
en fallið varð vitaskuld miklu meira í kjölfarið,“
segir Ásgeir Jónsson hagfræðingur.
Undirmálslán skekktu markað
 Lektor telur áhrif undirmálslána á fasteignamarkaðinn fyrir hrun vanmetin
 Sparisjóðirnir og Íbúðalánasjóður hafa dregið tekjulága inn á markaðinn
Morgunblaðið/Sigurður Bogi
Reykjavík Fasteignaverð náði sögulegum hæðum í október 2007. Fasteignabólan sprakk svo.
Ásgeir
Jónsson
Vextir á verðtryggðum íbúðalánum hafa
ekki verið jafn hagstæðir síðan a.m.k. árið
1994. Oddgeir Á. Ottesen, aðalhagfræð-
ingur hjá greiningarfyrirtækinu IFS, bend-
ir aðspurður á þetta þegar hann er spurð-
ur tíðinda af fasteignamarkaði.
„Meðalmaðurinn sem tekur lán í dag
greiðir lægra hlutfall
af sínum launum í af-
borganir og vexti en
árið 2002 og lægra
hlutfall en meðalmað-
urinn gerði árið 1994.
Miðað við þennan
mælikvarða ætti fast-
eignaverð að hækka,
þ.e.a.s. ef fólk gæti
borgað sama hlutfall
af launum í vexti og af-
borganir og það gerði
áður. Lægri laun duga fyrir hærri afborg-
unum en áður. Vextir hafa verið að lækka.
Hlutfall afborgana af launum er því lægra
en það hefur verið megnið af tímanum frá
1994,“ segir Oddgeir um þróunina.
Á grafinu hér fyrir ofan má sjá þróun
hagstæðustu vaxta af verðtryggðum
íbúðalánum aftur til ársins 1994, en gögn-
in sem Oddgeir gat nálgast með litlum
fyrirvara ná ekki lengra aftur.
„Hagstæðustu vextir af verðtryggðum
íbúðalánum er nú hagstæðari en þeir voru
allan tíunda áratuginn,“ segir Oddgeir.
Hlutfall verðtryggðra lána af nýjum
íbúðalánum var 67% í febrúar sl.
Vextir ekki verið
lægri í tvo áratugi
VERÐTRYGGÐ ÍBÚÐALÁN
Oddgeir Ágúst
Ottesen
Hagkvæmustu íbúðavextir
Af verðtryggðum lánum*
* Staðan í janúar ár hvert.
%
3,5
3,0
3,5%
5,8%
5,1%
4,2%4,0
4,5
5,0
6,0
5,5
Jan. 2014Jan. 1994
Heimild: IFS Greining