Fréttablaðið - 16.03.2013, Blaðsíða 30

16. mars 2013 LAUGARDAGUR| HELGIN | 30
Stór hópur ungs fólks á Íslandi er nú í þeim spor-um að vera í leit að sinni fyrstu íbúð, margir eftir nokkur ár á leigu markaði. Þessi hópur stendur
frammi fyrir nokkuð breyttu
búsetuumhverfi frá því sem var
fyrir einungis fáum árum. Sem
dæmi má nefna að kröfur um eigið
fé við húsnæðiskaup hafa hækk-
að, fjármálastofnanir hafa hafið
að bjóða nýjar lánagerðir, leigu-
markaðurinn hefur vaxið til muna
og upp á síðkastið hefur húsnæðis-
markaðurinn verið að hjarna við
eftir hæglát ár eftir banka hrunið.
Fréttablaðið kynnti sér búsetu-
umhverfi ungs fólks á Íslandi í dag.
Ýmsar lánagerðir í boði
Hin hefðbundna leið í séreigna-
samfélaginu Íslandi hefur verið
sú að kaupa húsnæði og taka verð-
tryggt lán til þess að fjármagna
kaupin. Tvennt hefur hins vegar
haft nokkur áhrif á vinsældir þess-
arar leiðar eftir bankahrun.
Í fyrsta lagi hefur hið mikla
verðbólguskot sem fylgdi hruninu,
og lék marga með verðtryggð lán
grátt, vakið frekari athygli á þeim
áhættuþáttum sem fylgja þessum
lánakosti. Fyrir vikið hafa vin-
sældir verðtryggðra lána dalað. Í
öðru lagi hafa viðskipta bankarnir
um hríð boðið upp á óverðtryggð
húsnæðislán og hefur meirihluti
nýrra húsnæðiskaupenda síðan
kosið að taka slík lán. Þá hafa
bankarnir einnig boðið blönduð lán
og viss úrræði sem fara milliveg
milli kosta og galla lánagerðanna.
Algengt er að hefðbundnar
tveggja til þriggja herbergja íbúðir
í grónari hverfum Reykjavíkur
kosti á bilinu 20 til 30 milljónir
króna um þessar mundir. Í tilviki
25 milljóna íbúðar er algengast að
húsnæðiskaupendur þurfi að eiga
um sjö og hálfa milljón í eigið fé til
að geta fengið lán. Ljóst er að fáir
sem nýlega hafa lokið námi hafa
slíka peninga á lausu og því getur
þetta verið ansi stór þröskuldur
fyrir yngra fólk.
Hafi það minna á milli handanna
eru að vísu vissir valkostir í boði,
eins og fjallað er um hér að neðan,
en komi þeir ekki til greina þarf
einfaldlega að safna eða þá leita til
ættingja. Þá getur verið skynsam-
legt að leita til bankanna sem bjóða
sumir upp á sérstaka sparnaðar-
leið fyrir íbúðakaupum. Þá er í lok
sparnaðartímans til dæmis gef-
inn afsláttur af lántökugjaldi (sem
getur numið hundruðum þúsunda).
Verðtryggt eða óverðtryggt lán?
Líta ber til ýmissa þátta þegar teg-
und af íbúðaláni er valin og hentar
sami kosturinn ekki öllum. Frétta-
blaðið birti fyrir ári, 20. mars 2012,
fréttaskýringu um muninn á verð-
tryggðum og óverðtryggðum fast-
eignalánum. Skýringuna má finna
á Fréttablaðssvæði Vísis.is.
Í fréttaskýringunni var rætt við
Jón Finnbogason, aðstoðarfram-
kvæmdastjóra viðskiptabanka-
sviðs Íslandsbanka. Sagði Jón að
val hvers og eins á lánagerð réð-
ist af þolgæði gagnvart áhættu og
væntingum um þróun verðbólgu og
vaxta. Þá kom þar fram að stilla
mætti samanburðinum á verð- og
óverðtryggðum lánum upp á eftir-
farandi hátt. Þeir sem taka óverð-
tryggð lán þurfa að greiða nokkru
meira í hverjum mánuði fyrstu þó
nokkur árin. Þá þurfa þeir að taka
á sig meiri áhættu vegna vaxta-
þróunar því greiðslubyrði getur
skyndilega skotist upp ef vextir
hækka. Á móti lækkar höfuðstóll
lánsins jafnt og þétt og áhætta
vegna þróunar verðbólgu er minni.
Þeir sem hins vegar taka verð-
tryggð lán greiða minna á mánuði
og þurfa litlar áhyggjur að hafa af
þróun vaxta. Þeir þurfa á móti að
sætta sig við hægari eigna myndun
og meiri áhættu vegna þróunar
verðbólgu eins og flestir þekkja.
Til lengri tíma eru þó nokkur
tengsl milli vaxta og verðbólgu.
Hækki verðbólga um hríð er því
líklegt að vextir hækki líka. Verð-
bólga kemur sér því illa bæði fyrir
þá sem eru með óverð- og verð-
tryggð lán. Greiðslubyrði fyrri
hópsins þyngist, í það minnsta um
tíma, en lán þess seinni belgist út.
Annað sem líta þarf til eru vænt-
ingar um þróun húsnæðisverðs.
Séu kaupendur bjartsýnir á að
húsnæðis verð fari hækkandi geta
þeir kannski leyft sér að kaupa
dýrara húsnæði en ella og treyst
því að eign í húsnæðinu vaxi hratt.
Slík spákaupmennska er þó vita-
skuld ekki allra. Þá kjósa sumir
að kaupa sér minni íbúð en þeir
myndu vilja, með það fyrir augum
að búa hratt til eign í íbúðinni sem
svo er hægt að nota til að kaupa
stærri íbúð seinna.
En hvað geta lántakendur vænst
að greiða á mánuði fyrst um sinn
eftir að hafa tekið lán? Taki
Hvort er vit í að kaupa eða leigja?
Líklega hafa aldrei jafn margir Íslendingar staðið frammi fyrir því að kaupa sína fyrstu íbúð á næstu misserum og einmitt nú.
Bæði húsnæðis- og leigumarkaður hafa hins vegar tekið nokkrum breytingum að undanförnu og Fréttablaðið skoðaði málið.
Annað búsetuúrræði sem hafa má í huga er þátttaka í svokölluðum húsnæðissamvinnufélögum
en þeirra þekktast hér á landi er sennilega Búseti. Húsnæðissamvinnufélög eru
algeng á Norðurlöndunum en hafa náð takmarkaðri útbreiðslu hér á landi.
Í slíkum félögum greiða íbúar fyrir búseturétt í íbúð sem nemur 10 til
30% af kostnaðarverði íbúðarinnar, yfirleitt er verðið þó nær 10%, og
greiða þar að auki ákveðið mánaðargjald. Segja má að búseturéttar-
fyrirkomulagið sé að þessu leyti ákveðinn millivegur milli þess að kaupa
og leigja en um húsnæðissamvinnufélög gilda sérstök lög. Með búsetu-
rétti lágmarka íbúarnir fjárbindingu sína í fasteign en hafa samt sem
áður örugga búsetu eins lengi og þeim hugnast að því gefnu að íbúarnir
hlíti reglum félagsins og standi í skilum. Þá er íbúunum veitt ýmis
þjónusta, svo sem við viðhald fasteignanna. Íbúarnir eignast hins
vegar aldrei neitt í íbúðum sínum utan búseturéttarins en borga í
flestum tilvikum lægra gjald en sem næmi afborgun af láni vegna
kaupa á íbúð í sambærilegri stærð.
Þriðji kosturinn er samvinnufélög
Ungt fólk á leið út á húsnæðismarkaðinn hefur oft lítið fé milli handanna og þarf því flest að taka lán fyrir megn-
inu af kaupverði. Húsnæðislán eru hins vegar í engum tilfellum veitt fyrir öllu kaupverði heldur í mesta lagi fyrir
70% af kaupverði þótt jafnframt séu í boði dýrari viðbótarlán sem geta hækkað þetta hlutfall upp í 85%. Áhuga-
samir húsnæðiskaupendur þurfa því að hafa nokkurt eigið fé milli handanna til að geta fengið lán.
Vilji húsnæðiskaupendur því kaupa 25 milljóna króna íbúð og helst ekki taka hið dýra viðbótarlán þurfa þeir að
eiga hátt í 7,5 milljónir í eigið fé til að standa undir þeim hluta kaupverðsins sem lánið dekkar ekki auk annars
kostnaðar við lánið. Má þar nefna lántökukostnað sem er 1% af lánsfjárhæð, stimpilgjald sem er 1,5% af láns-
fjárhæð (en kaupendur fyrstu íbúðar sleppa við) auk þinglýsingargjalds og umsýslugjalda sem eru lág.
Eigi áhugasamir húsnæðiskaupendur lítið sem ekkert eigið fé stendur þeim þó einn valkostur til boða. Þeir
geta keypt húsnæði með þeirri aðferð að yfirtaka lán þess sem er að selja íbúðina. Í einstaka tilvikum vill seljandi
einungis losna undan láninu sínu og ekkert þarf að greiða á milli en
algengara er að einhverja fjárhæð þurfi að borga fyrir utan það að
yfirtaka lánið. Sú fjárhæð getur verið lægri en sem nemur eigin-
fjárkröfu við lántöku en getur þess vegna verið hærri.
Þeir sem kjósa að leigja þurfa auðvitað minna eigið fé en þó
meira en ekkert. Leigusalar krefja nefnilega oft leigjendur um
tryggingu eða fyrirframgreidda leigu. Trygging er hugsuð
til verndar leigusalanum gegn því að leigjandi greiði ekki
leigu eða þá valdi tjóni á íbúðinni. Tryggingar fjárhæð
getur hæglega numið hundruðum þúsunda.
Annað algengt samningsatriði við gerð leigu-
samninga er fyrirframgreidd leiga. Þá greiðir
leigjandi til dæmis leigu eins til þriggja mánaða
fyrir fram. Þegar leigjandinn hyggst svo sleppa
íbúðinni er upphæðin annaðhvort notuð til að
greiða leigu síðustu mánaðanna eða þá rennur til
leigusalans ef leiga hefur ekki verið greidd eða ef
tjón hefur orðið á íbúðinni.
Bæði kaup og leiga krefjast eigin fjár
Magnús Þorlákur
Lúðvíksson
magnusl@frettabladid.is
KAUPA
ÞRIGGJA HERBERGJA
90 FERMETRA ÍBÚÐ
Íbúð kostar
~ 26 milljónir
og hægt er að fá
70%
lán
~ 18 milljónir.
Eiginfjárkrafa
~ 8 milljónir
Mánaðarleg
greiðslubyrði
fyrst um sinn:
Verðtryggt fastvaxtalán
~ 80.000 kr.
Verðtryggt lán með
breytilegum vöxtum
~ 70.000 kr.
Óverðtryggt
fastvaxtalán
~ 120.000 kr.
Óverðtryggt lán með
breytilegum vöxtum
~ 110.000 kr.
HVAÐ GETUR PAR Í KRINGUM
ÞRÍTUGT MEÐ EITT UNGT
BARN VÆNST AÐ BORGA FYRIR
ÞRIGGJA HERBERGJA ÍBÚÐ?
LEIGJA
ÞRIGGJA HERBERGJA
90 FERMETRA ÍBÚÐ
Eiginfjárkrafa
~ 500.000 kr.
Mánaðarleg
leiga
~ 140.000 kr.
Íbúðalánasjóður og viðskiptabankarnir fjórir bjóða upp á húsnæðislán, auk
sparisjóða og lífeyrissjóða sem veita lán til sjóðfélaga. Þessir aðilar bjóða
fæstir upp á nákvæmlega eins lán. Algengt er þó að í boði séu verðtryggð
lán með föstum vöxtum á bilinu 3,6% til 4,7%. Þau hagstæðari eru yfir-
leitt með fasta vexti til fimm ára og svo endurskoðun og eru þar að auki
án endurgreiðsluákvæðis. Þau með hærri vextina hafa hins vegar jafnan
slíkt ákvæði eða eru með fasta vexti út lánstímann. Þá eru í boði verð-
tryggð lán með breytilegum vöxtum á bilinu 3,5% til 3,75%.
Til samanburðar eru óverðtryggð lán yfirleitt með breytilega vexti í
kringum 6,75%. Þá eru flest óverðtryggð fastvaxtalán með í
kringum 7,5% vexti til ýmist þriggja eða fimm ára en
svo eru vextir endurskoðaðir.
Hvers konar lán eru í boði?