Fréttablaðið - 30.08.2022, Blaðsíða 20

Hins vegar hafa
verið settar mikil-
vægar reglur um að í
lokin fái kaupandi að sjá
nákvæmt yfirlit yfir nöfn
þeirra sem buðu líka í
eignina og tilboð þeirra.
Grétar Jónasson
Þegar fólk finnur
svo „draumaeign-
ina“ þá er það tilbúið til
að setja sína eign strax á
sölu.
Elín Káradóttir
Byr fasteignasala er með
skrifstofu í Hveragerði og
selur fasteignir um allt land.
Rafrænar lausnir í fasteigna-
viðskiptum skapa fullt af
tækifærum bæði fyrir fast-
eignasöluna og viðskipta-
vini hennar.
Elín Káradóttir er eigandi Byrs
fasteignasölu og þar starfa fimm
starfsmenn. „Okkar sérstaða er
fyrst og fremst sala á nýbygg-
ingum,“ segir Elín. „Á undan-
förnum árum hefur verið gríðarleg
uppbygging á íbúðarhúsnæði hér í
Árnessýslu í heild sinni. Við hjá Byr
fasteignasölu höfum mest verið að
selja nýbyggingar í Hveragerði og
nú erum við að fara að taka þátt í
stóru uppbyggingarverkefni í Þor-
lákshöfn. Sífellt f leiri velja okkur
til að sjá um sölu á lóðum, jörðum
og sumarbústöðum.
Mest er ég þó spennt fyrir upp-
byggingarverkefni sem við hjá
Byr fasteignasölu erum byrjuð að
vinna á Egilsstöðum. Þar hefur
ekki verið byggt fjölbýlishús frá
því rétt fyrir hrun og því hefur
myndast gríðarlega mikil eftir-
spurn eftir litlum íbúðum. Við hjá
Byr fasteignasölu erum að vinna
verkefnið með byggingarverk-
takanum frá upphafi til enda,“
segir Elín spennt fyrir komandi
verkefnum.
„Í dag er Byr fasteignasala með
um þrjátíu eignir á skrá og margar
eignir að fara að bætast við á næst-
unni. Á meðal þeirra verkefna sem
byrjað er að undirbúa er sala á 18
geymslum sem eru staðsettar í
Hveragerði. Við munum byrja sölu
í haust og er fólk hvatt til þess að
setja sig á forgangslista með því
að hafa samband við okkur á Byr.
Í fyrra seldum við 48 geymslur
og þá fengu færri en vildu. Þessar
geymslur sem er verið að byggja
núna eru stærri og með stærri inn-
keyrsluhurð,“ segir Elín.
Rafræn þjónusta um land allt
Á tímum mikilla tækniframfara
hefur Byr fasteignasala nú valið
sér rafrænar lausnir eins langt og
það nær innan ramma fasteigna-
og þinglýsingarlaga. „Skrifstofan
okkar er í Hveragerði en viðskipta-
vinirnir okkar eru úti um allt
land. Ég er því mjög spennt fyrir
rafrænum þinglýsingum. Nú þegar
erum við að selja eignir um allt
land, þó einna helst á Suðurlandi,
höfuðborgarsvæðinu og á Austur-
landi. Það opnast fleiri möguleikar
með því að nýta sér tæknina eins
mikið og hægt er. Flest er hægt að
gera í gegnum netið. En þó þurfum
við auðvitað að sinna skyldum
okkar í því að skoða hús og gera
gott söluyfirlit um þær eignir sem
við erum að selja.“
Góður og mikilvægur undirbún-
ingur fyrir sölu á fasteign
„Ég mæli með því að fólk velji sér
fasteignasala, sem það er tilbúið til
að eiga samskipti við yfir allt sölu-
ferlið, sem getur tekið allt að sex
mánuði frá fyrsta símtali. Þeir sem
hafa áhuga á því að selja eignina
sína og vilja skipta yfir í stærra eða
minna, ættu að undirbúa sig með
því að vera tilbúin með auglýsingu
um eignina sína. Það þýðir að fá
fasteignasala til að skoða eignina,
útbúa söluyfirlit um hana, taka
myndir og hafa allt tilbúið. Það er
alltaf best að vinna þetta fyrst og
byrja svo að horfa eftir eignum til
þess að kaupa.
Þegar fólk finnur svo „drauma-
eignina“ þá er það tilbúið til að
setja sína eign strax á sölu. Með
þessu er tími þinn og annarra
nýttur sem best. Flestir vilja ekki
lenda í sölukeðju en ef allir eru til-
búnir á þennan hátt, þá ættu sölu-
keðjur að taka styttri tíma,“ segir
Elín sem er með nokkrar eignir
tilbúnar til að fara í auglýsingu á
netið um leið og eigendur finna þá
eign sem þeir vilja kaupa.
Nauðsynlegar breytingar á
markaðnum
„Fyrst og fremst þá myndi ég vilja
sjá þá breytingu að fólk geti farið
til síns banka eða lífeyrissjóðs og
fengið upplýsingar um það innan
hvaða verðramma það getur
keypt eign. Það er krefjandi og oft
óþægilegt fyrir bæði kaupendur
og seljendur að þurfa að bíða í allt
að 20 virka daga eftir samþykktu
greiðslumati eða láni kaupanda.
Best væri ef það lægi fyrir áður en
hugsanlegur kaupandi skoðar eign.
Það er í raun mjög skrýtið að fólk
geti bókað sig í skoðun á eign án
þess að hafa raunverulegan mögu-
leika á að kaupa eignina í kringum
ásett verð. Við erum að sýna
heimili fólks í f lestum tilfellum og
það væri eðlilegt að fasteignasal-
inn gæti fengið að sjá skjal frá þeim
sem bóka sig í skoðanir á eignum
um að kaupgeta sé til staðar, áður
en fólk kemur að skoða eignina.
Það er líka svekkjandi fyrir mögu-
lega kaupendur að skoða og gera
tilboð en geta ekki keypt, til dæmis
vegna nýrra reglna frá Seðlabanka
um lánshlutfall miðað við ráðstöf-
unartekjur. Bankarnir, lífeyrissjóð-
irnir og fasteignasalar ættu að taka
höndum saman, stytta biðtímann
og óvissuna fyrir alla aðila,“ segir
Elín að lokum. n
Nánari upplýsingar á byrfasteign.is
Ný og spennandi fasteignaverkefni hjá Byr
Elín Kára-
dóttir, löggiltur
fasteignasali
og eigandi Byrs
fasteignasölu.
MYND/AÐSEND
Þrátt fyrir að vera eitt af
meginsviðum fasteignasala
í ferli fasteignaviðskipta
gilda engin skýr ákvæði í
íslenskum lögum um það
hvernig þeir eigi að koma
að málum í kringum með-
höndlun tilboða. Þó stendur
skýrt að fasteignasali gæti
hagsmuna jafnt seljanda
sem kaupanda.
jme@frettabladid.is
Grétar Jónasson er löggildur
fasteignasali og lögmaður og hefur
gegnt stöðu framkvæmdastjóra
Félags fasteignasala síðustu 16 ár.
„Fyrir starfaði ég sem lögmaður á
nokkrum stöðum,“ segir hann.
Í íslenskum lögum segir einnig
að fasteignasali hafi þagnarskyldu
um það sem leynt eigi að fara. Að
sögn Grétars er um að ræða gamalt
ákvæði sem nær til dæmis yfir að
fasteignasala sé ekki heimilt að gefa
viðkvæmar upplýsingar um fjár-
hagsstöðu seljanda eða segja frá því
ef eigendur standa í skilnaðarferli.“
Síðar þótti þarft að skýra ákvæð-
ið frekar í siðareglum fasteignasala
og fella tilboðsgerðina undir það.
„Þar er bætt við að fasteignasalar
hafi þagnarskyldu um það sem
kemur fram í tilboðsgerð. Þessi
siðaregla hefur verið í gildi í um 30
ár,“ segir Grétar.
Ferlið á Íslandi
Grétar útskýrir ákvæðið með því
að setja upp hefðbundið og eðlilegt
ferli á sölu fasteignar. „Segjum að
þrír aðilar bjóði 50, 51 og 52 millj-
ónir í eign sem sett er á 50 milljónir.
Fasteignasali fer með tilboðin til
seljanda sem velur það sem honum
líst best á.
Þó að beinast lægi við að velja
hæsta boðið þarf það ekki endilega
að vera besta boðið. Til dæmis
gæti kaupandi sett óhentuga
fyrirvara á tilboðið; það getur
verið að greiðslur komi yfir
langan tíma eða fyrirvari á sölu
fasteignar í eigu kaupanda. Hins
vegar séu engir slíkir fyrirvarar á
51 milljónar króna kauptilboðinu.
Seljandi getur þá annaðhvort tekið
því tilboði eða gert gagntilboð.
Seljandi getur í þessu tilfelli gert
viðkomandi gagntilboð um að
hækka tilboðið um eina milljón og
tilvonandi kaupandi getur tekið
því tilboði eða hafnað.“
Það er þó ljóst að hvergi í ferlinu
er fasteignasala leyfilegt að upp-
lýsa tilboðsgeranda um fjárhæð
annarra tilboða. „Ef hins vegar
tilboðsgerandi ætlar að bjóða langt
undir hæsta boði getur fasteigna-
sali greint frá að styrkja þurfi
tilboðið, enda sé komið boð sem
sé mun hærra án þess að nánar sé
farið út í það. Þá ráðleggur góður
fasteignasali tilboðsgeranda að
bjóða það sem honum þyki rétt,
það sem hann gæti hugsað sér að
borga án þess að gefa upp önnur
kauptilboð,“ segir Grétar.
Ferlið í nágrannalöndunum
En af hverju þessi dulúð og leynd? Í
Noregi og Svíþjóð er opið upp-
boðsferli og allir sem taka þátt í
uppboðsferlinu geta fylgst með
hvað aðrir bjóða og séð fyrirvara
á tilboðum. „Hins vegar hafa verið
settar mikilvægar reglur um að í
lokin fái kaupandi að sjá nákvæmt
yfirlit yfir nöfn þeirra sem buðu
líka í eignina og tilboð þeirra. Eins
fá allir aðrir sem buðu í eignina
að sjá öll boð en án nafna. Þetta
er til að tryggja að ekki sé hægt að
fá þriðja aðila til að hífa upp verð
á eign með því að bjóða í hana.
Ýmis mál hafa komið þar upp er
slíkt varðar og má nefna nýlegan
norskan dóm þar sem dóttir
seljanda hafði híft verðið upp
um margar milljónir með því að
bjóða ítrekað í eign föður síns og
kaupandinn elt falsboðin.
Danir eru aftur á móti með enn
strangara tilboðsferli en Íslend-
ingar. Þá berast öll tilboð í eign á
sama tíma og seljandi tekur svo
því tilboði sem honum líst best á
eða hafnar öllum. Fasteignasalinn
er þar bundinn algerum trúnaði
um þau tilboð sem berast í eignina
gagnvart öðrum sem bjóða.“
Kapphlaup um eignir
Fyrirkomulagið á Íslandi hefur
reynst vel þrátt fyrir fátækleg lög,
en byggir þeim mun meira á því að
fasteignasalar vandi sig. „Það hafa
ekki komið upp mörg vandamál,
nema helst þegar mikil læti eru á
markaðnum, eins og verið hefur.
Í eðlilegu árferði berast almennt
ekki mörg tilboð í hverja eign, en
vegna stöðu markaðarins undan-
farin misseri var algengt að mjög
margir byðu í sömu eignina.
Ýmsir vilja sjá meira gagnsæi í
kauptilboðsferlinu og að það sé
opið uppboð eins og er í Noregi
og Svíþjóð. Dæmi eru um að fólk
telji sig hafa greitt of mikið fyrir
eign eða segist hefði borgað meira
ef opið hefði verið hvert hæsta
boðið var. Hins vegar setja aðrir
spurningarmerki við það hvort
rétt sé að etja fólki í kapphlaupi
um eignir; finnst það jafnvel ógeð-
felld tilhugsun.
Það er ljóst að það er nauðsyn-
legt að taka þessa umræðu. En eitt
er ljóst. Sé það vilji stjórnvalda að
fasteignir séu seldar á uppboðs-
markaði, þá krefst sú framkvæmd
að skýr umgjörð sé sett og um
leið að lagabreyting sé gerð. Auk
þess þarf í kjölfarið að breyta
siðareglum félagsmanna Félags
fasteignasala,“ segir Grétar. n
Um dulúð og leynd í fasteignaviðskiptum
Grétar Jónasson, framkvæmdastjóri Félags fasteignasala, segir lögin ekki
skýr um meðhöndlun fasteignasala á tilboðum í fasteignir. MYND/AÐSEND
4 kynningarblað 30. ágúst 2022 ÞRIÐJUDAGURFASTEIGNIR