Morgunblaðið - 13.04.1989, Blaðsíða 20

20
MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR 13. APRÍL 1989
Húsbréfakerfið:
Ótakmarkaður aðgangur að
ríkistryggðu lánsfé og ávís-
un á spillingu og verðbólgu
- segir í áliti fimm stjórnarmanna Húsnæðisstofhunar
FIMM-AF tíu stjómarmönnum
Húsnæðisstofnunar ríkisins
gagnrýna harðlega húsbréfa-
kerfi það, sem félagsmálaráð-
herra hefiir boðað. I álitsgerð
sem þeir sendu félagsmálanefiid
Alþingis rekja þeir hugmyndira-
ar um húsbréfakerfíð, lýsa nú-
verandi húsnæðislánakerfi og
stöðu þess, sefja fram tillögur
um úrbætur á því kerfí, og loks
gagnrýna þeir fram komnar hug-
myndir um húsbréfakerfíð. Með-
al helstu atriða gagnrýninnar er
að með húsbréfakerfí yrði veitt-
ur ótakmarkaður aðgangur að
lánsfé með ríkisábyrgð, utan
lánsfjárlaga, að auðveldar leiðir
skapist til spillingar i formi mis-
notkunar kerfísins og að hús-
bréfakerfið auki á þenslu á Qár-
magnsmarkaði og þar með leiði
til hækkunar vaxta og aukinnar
verðbólgu. Hér á eftir verður
gerð grein fyrir helstu atriðum
álitsgerðar fimmmenninganna.
Húsbréfakerfi byggir á því, að
kaupandi íbúðar greiðir ákveðinn
hluta verðsins (65%) með veð-
skuldabréfí. Seljandinn getur skipt
skuldabréfunum fyrir húsbréf sem
Húsnæðisstofnun gefur út. Hug-
myndin með þessu fyrirkomulagi
er sú, að fjármögnun íbúðakaupa
verði í ríkari mæli en nú er innan
markaðarins, það er að seljandi láni
kaupanda. Seljandi á þó að geta
fengið féð í hendur þar sem hús-
bréf eiga að verða markaðshæf,
þannig að seljandinn getur selt þau,
ef hann vill losa um féð.
Forgangur á atvinnuvegina
Fimmmenningamir segja að hús-
bréfaskiptin, sem eiga að auka innri
fjármögnun á fasteignamarkaði,
veiti forgang að peningaspamaði
landsmanna, til dæmis umfram at-
vinnuvegina, vegna þess að þau eru
með ríkisábyrgð. „Með leið skulda-
bréfaskipta og ríkisábyrgðar mun
allt það fé sem flyttist við innri fjár-
mögnun úr bankaspamaði í húsbréf
verða opinbert lánsfé og þar með
eykst opinbert íjármagn til hús-
næðismála. Auk þess munu þau
skuldaberéf sem áður gengu á milli
kaupanda og seljanda einnig verða
ríkistryggð og þar með opinbert
fjármagn," segir í álitsgerðinni.
Ennfremur: „Síðast en ekki síst
mun verða auðvelt að ná hagstæð-
um ríkistryggðum skuldabréfum til
annarrar fjármögnunar en til íbúða-
kaupa í gegn um skuldabréfaskipti.
Þetta mun verða auðvelt því ekki
er krafíst annarra skilyrða en veða
og greiðslugetu."
Þá segja þeir: „Engin efri mörk
em á þeim heildarupphæðum sem
Byggingarsjóði er heimilt að skipta
skuldabréfum fyrir.“
Opnað íyrir spillingu
Hættan á spillingu er sögð fólgin
í því að menn nálgist húsbréf eftir
krókaleiðum. „Aðferðir til að fá
húsbréfafjármagn eru einfaldar.
íbúðareigandi sem á skuldlitla íbúð
selur og fær greitt með húsbréfum.
Síðan kaupir sami maður aðra íbúð
og þá á skuldabréfi sem hægt er
að breyta í húsbréf. Húbréfunum
sem fengust greidd fyrir fyrri íbúð-
ina er hægt að halda eftir og nota
fjármagnið til annarra hluta. Ætt-
ingjar eða kunningjar munu geta
skipt á íbúðum sín á milli og feng-
ið út húsbréf og skipt síðan aftur
á íbúðum, sem þá vissulega væru
með veði fyrir því ijármagni sem
hefur verið reitt af hendi. Ekki er
betur hægt að sjá en sú innri fjár-
mögnun sem átti að fást með hús-
bréfum muni hverfa fyrir lítið og
fjármagn fari úr húsbréfakerfinu
beint til annarra nota en því var
ætlað.“
VerðbólgTJvaldur
Fimmmenningamir vara við hug-
myndum um að leysa í einu vet-
fangi úr biðröðinni eftir lánum,
reyndar draga þeir í efa að hún sé
jafn stór og af er látið og segja
hana fara minnkandi. „Ef sinna á
þeim biðlista sem liggur fyrir og
öllum þeim sem „ætla“ að sælq'a
um lán á skömmum tíma getur það
ekki haft annað í för með sér en
verðsprengingu á íbúðamarkaði."
Ætlunin er að hlutkesti ráði hve-
nær Húsnæðisstofnun endurgreiði
húsbréf, sem þýðir að tilviljun ræð-
ur hvenær handhafi bréfsins og eig-
andi fær greiðslu. „Vegna þess ...
gerir enginn greiðsluáætlun á
grundvelli þeirra," segir í álits-
gerðinni. Þá er sagt að óvissa sé
fyrir hendi um markaðshæfni bréf-
anna, en til að tryggja gengi bréf-
anna eigi að koma upp viðskipta-
vaka sem tryggi verð þeirra. „Bygg-
ingarsjóður á með öðrum orðum að
vera tilbúinn til að leggja út pen-
inga til kaupa á húsbréfum á mark-
aði. Þetta þýðir að Byggingarsjóður
á að haga sér eins og hundur að
elta skottið á sjálfum sér, gefur út
skuldabréf og kaupir þau síðan aft-
ur.“
Þá er sagt að gangi húsbréf lið-
lega á skuldabréfamarkaði og fái
hátt skiptagildi muni þau fá sama
gildi og peningaseðill. „Útgáfa hús-
bréfa mun því hafa að nokkru leyti
sömu áhrif og peningaprentun og
verða þar með verðbólguhvetjandi."
Sveiflur aukast
Þeir vitna til reynslu af húsnæð-
islánamarkaði í Danmörku og segja
að ekki sé um sambærilegt kerfí
að ræða. Dönsk húsbréf séu þar
seld á fjármagnsmarkaði af stofnun
til þess að afla fjár til húsnæðis-
lána. Sveiflur hafí verið miklar á
raunávöxtun þeirra bréfa og hér á
landi muni síst verða minni sveiflur.
„Er ekki líklegt að húsbréf,
kannski upp á nokkra milljarða,
sem koma á markað hvort heldur
er á þenslu- eða samdráttartíma,
muni magna hagsveifluna fremur
en að draga úr henni?" er spurt.
Þá segja þeir að samanlagt muni
áhrif húsbréfakerfisins leiða til
hækkunar fasteignaverðs og að
verði kerfíð samhliða núverandi
kerfí sé hætt við að það hafí skað-
leg áhrif á fasteignamarkaðinn með
því að þeir sem geti orðið sér úti
um fé á húsbréfamarkaði muni
bjóða upp verðið fyrir þeim sem
bíða eftir láni frá Húsnæðisstofnun.
Vextir hækka
Þeir segja að húsbréfaviðskipti séu
á margan hátt frumstæðari við-
skiptamáti á fasteignamarkaði en
niðurgreidd lán Húsnæðisstofnun-
ar. „Eins og ástand er nú á mjög
vanþróuðum íslenskum verðbréfa-
markaði er nær víst að verulegt
framboð húsbréfa myndi lækka
verð þeirra vegna mikilla affalla og
á þann hátt hækka fjármagnskostn-
að af húsnæði. Það er, þetta leiddi
til stórhækkaðra vaxta.“
Þá gagnrýna þeir að ráðgjöf eigi
að færast frá Húsnæðisstofnun til
banka og annarra aðila á markaði.
Þeir segja að í ljóis hafi komið á
fundum með bankamönnum að
bankamir telji sig þurfa ..meiri
þóknun fyrir þessa þjónustu en svo,
að húsnæðisstjórn telji réttlætan-
legt að lántakendur greiði hana.“
Þau lána mest
Sagt er í álitsgerðinni að með hús-
bréfakerfi muni íbúðaeigendur á
höfuðborgarsvæðinu lána mest
vegna þess að þeir eiga dýrari íbúð-
ir en em utan svæðisins. „Miðaldra
og gamlir íbúar höfuðborgarsvæðis-
ins eiga dýrar og skuldlausar íbúð-
ir. Þau munu því lána mest í hús-
bréfakerfinu og verða fyrir mestum
afföllum vegna þess að þau eru sá
þjóðfélagshópur sem líklegastur er
til að þurfa (ekki endilega vilja)
selja húsbréf á markaði. íbúðareig-
endur utan höfuðborgarsvæðisins
sem búa í íbúðum byggðum eða
keyptum eftir 1980 lána minnst í
húsbréfakerfinu. Áhrif húsbréfa-
kerfisins munu því verða misjöfn
eftir landshlutum og þjóðfélags-
hópum.“
Einn hópurinn sem mun verða
útundan, að mati fimmmenning-
anna, er ungt fólk. „í húsbréfakerfi
eru engin félagsleg sjónarmið," er
sagt og fullyrt að núverandi for-
gangshópar verði verr úti.
Eftirlit slaknar
Fimmmenningarnir segja að nú
sé öllum kunnugt um það verð sem
þurfi að greiða fyrir lánsfé frá
Húsnæðisstofnun, neytendaeftirlit
sé því öflugt. „Ekkert neytendaeft-
irlit verður með vaxtabótum af því
tagi sem fyrirhugaðar eru. í saman-
burði við ástandið nú munu fáir
hafa þá þekkingu sem þarf til að
geta lagt mat á það hvort hann fær
réttláta meðferð yfirvalda."
Úrbætur á núverandi kerfi
Fimmmenningamir leggja til að
núverandi lánakerfi verði bætt og
halda fram að sá kostur sé væn-
legri en að taka upp húsbréfakerfi.
Þeir leggja til að lífeyrissjóðir tryggi
fjármögnun með óbreyttum skulda-
bréfakaupum af Húsnæðisstofnun,
það er fýrir 55% af ráðstöfunarfé
sínu. Þá leggja þeir til að þeir sem
búa í eigin húsnæði geti fengið
endurkaupalán, líka þegar um ný-
byggingu er að ræða, þannig mætti
ráðstafa 4,5% af útlánafénu til ann-
arra en nú fá nýbyggingalán. Þeir
leggja til að húsnæðislán verði ekki
veitt þeim sem eiga eignir yfir
ákveðnu hámarki og þá verði allar
eignir taldar, það er fasteignir,
bflar, verðbréf, bankainnistæður og
hlutabréf. Þeir vilja að hægt verði
að geyma lánsrétt í þeim tilvikum
þegar einhver vill ekki fullnýta rétt
sinn strax, þá geti hann tekið hluta
lánsins síðar. Lagt er til að tekjuhá-
ir einstaklingar greiði hærri af-
borganir en aðrir og greiði þannig
lánin niður á skemmri tíma. „Allar
þessar breytingar mundu gera það
að verkum að 12% af útlánafé sjóðs-
ins yrði fært frá tilteknum hópum
umsækjenda til annarra. Með hrað-
ari endurgreiðslu ykist síðan svig-
rúmið til útlána.“ Að lokum leggja
þeir til að Húsnæðisstofnun verði
heimilað að gefa út skuldabréf og
selja á almennum markaði til að
afla fjár til útlána.
Þeir stjómarmenn Húsnæðis-
stofnunar sem skrifa undir þessa
álitsgerð em Björn Þórhallsson og
Grétar Þorsteinsson fulltrúar ASI,
Grímur S. Runólfsson og Hákon
Hákonarson fulltrúar Framsóknar-
flokks og Jón Gunnarsson kosinn
af Borgaraflokki.
Jóhanna Sigurðardóttir, félagsmálaráðherra:
Andóf af pólitískum toga
rakalaus niðurrifestarfeemi
— Segir annarleg sjónarmið ráða ferðum hjá helmingi Húsnæðismálastjórnar
JÓHANNA Sigurðardóttir, félagsmálaráðherra segir að einsýnt sé
að þeir fímm stjórnarmanna Húsnæðismálastjóraar sem leggjast
gegn því að tekið verði upp svokallað húsbréfakerfi, ætli sér að koma
í veg fyrir að það nái fram að ganga. „Það væri mikill ábyrgðar-
hluti, ef þeim tækist það,“ sagði félagsmálaráðherra í samtali við
Morgunblaðið i gær.
„Þama virðast einnig vera á ferð-
inni sömu öfl og gerðu sitt ítrasta
til að bregða fæti fyrir framgang
kaupleiguíbúðanna á Alþingi fyrir
ári síðan og sömu öfl og reyndu
að koma í veg fyrir að framvarp
sem ég flutti árið 1987 og átti að
draga úr sjálfvirkni í húsnæðiskerf-
inu, m.a. lánveitingum til hinna
efnameiri, yrði að lögum,“ sagði
Jóhanna.
„Ég legg líka áherslu á að hér
er um álit fímm einstaklinga að
ræða,en ekki Húsnæðismálastjórn-
ar,“ sagði Jóhanna.
„Þessi rakalausa niðurrifsstarf-
semi gegn húsbréfunum sem birtist
í greinagerð fímmmenninganna
kemur mér því í sjálfu sér ekki á
6vart,“ sagði Jóhanna, „þeir sem
helstan hlut áttu að máli árið 1986
að koma á núgildandi kerfí, hafa
notað hvert tækifæri til að bregða
fyrir mig fæti í endurskipulagningu
á húsnæðiskerfinu. Ég tel því að
na't-v n.t! »»iawgm¥««».niu»tw<w
þetta sé andóf af pólitískum toga,
þar sem annar leg sjónarmið virð-
ast ráða ferðinni og þar sem höf-
undar núverandi kerfis leggja alla
áherslu á að verja kerfí sem komið
er i þrot og neita að viðurkenna
staðreyndir, en átta sig ekki á því
að þeir hitta helst fyrir síná eigin
umbjóðendur," sagði félagsmála-
ráðherra.
Aðspurð hvað hún teldi vera
rangt í álitsgerð fímmmenning-
anna, sagði Jóhanna: „Það er full-
yrt í greinagerðinni, í löngu máli,
að núverandi kerfi sé að komast í
jafnvægi. Á sama tíma liggur fyrir
á Alþingi álit sem lagt var fram
fyrir nokkram dögum, frá sjálfri
Húsnæðisstofnun ríkisins sem
gengur í þveröfuga átt við álit
fimmmenninganna. Þar kemur
fram að enn berist inn fleiri um-
sóknir heldur en afgreiddar era út
og um næstu áramót verður biðröð-
in engu styttri en hún er nú. Hús-
næðisstofnun áætlar að um næstu
áramót verði óafgreiddar umsóknir
fleiri en nú era, eða um 10.600.
að auki kemur fram hjá Húsnæðis-
stofnun í þessu áliti að biðtími eftir
lánum getur nú verið allt að 37
mánuðir.“
„Ég bendi einnig á hvað þeir vilja
í staðinn: frekari skömmtunarað-
gerðir innan núgildandi kerfís - og
krafa hefur einnig komið fram um
að setja nokkra milljarða á næstu
2-3 áram til viðbótar úr Ríkis-
sjóði inn í þetta kerfi. Þeir peningar
era ekki til. Það era einmitt slíkar
lausnir sem andófshópar gegn hús-
bréfum leggja til, sem hafa skaðleg
áhrif á peninga- og fasteignamark-
að,“ sagði Jóhanna.
Félagsmálaráðherra sagðist jafn-
framt vísa fullyrðingum alfarið á
bug, þess efnis að húsbréfakerfið
ylli verðsprengingu og þenslu , hefði
skaðleg áhrif á fasteignamarkaðinn
og drægi fé frá atvinnuvegunum.
„Enda gengur álit fimmmenning-
anna þvert á álit sérfræðinga ríkis-
stjórnarinnar sem unnu álitsgerð
um áhrif húsbréfakerfísins á fast-
eignamarkaðinn. Þeir telja að hús-
brefakerfið hafi jákvæð áhrif á fast,-
eignamarkaðinn og að það muni
stuðla að auknum stöðugleika á
fasteignamarkaðnum, lækkun fast-
eignaverðs, lækkun vaxta, auk þess
sem húsbréfakerfíð myndi lækka
útborgunarhlutfall og auka innri
fjármögnun fasteignamarkaðarins.
Það hefur verið unnið mjög vand-
lega að undirbúningi þessa máls i
bráðum á annað ár, þar sem könn-
uð hafa verið áhrif af hinum og
þessum þætti. Ég vil biðja menn
um að bera það saman við núgild-
andi kerfi, sem fór á tæplega viku
í gegnum Alþingi, þannig að það
gafst enginn tími til að skoða það
eða kanna hvaða áhrif það hefði á
mismunandi þætti,“ sagði félags-
málaráðherra.
Ráðherra kvaðst hafa fundið fyr-
ir víðtækum stuðningi við húsbréfa-
kerfið úti í þjóðfélaginu og vitnaði
í álit BHMR þar sem kemur fram
mjög jákvæð afstaða til húsbr-
Wefakerfisins og hún sagðist telja
að mikill meirihluti væri fyrir því á
Alþingi. „Því tel ég að það væru
hrein skemmdarverk ef fámennum
hópi tekst nú á síðustu stundu að
bregða fæti fyrir þetta mál,“ sagði
Jóhanna Sigurðardóttir, félags-
málaráðherra. 111