SunnudagsMogginn - 10.07.2011, Síða 18

18 10. júlí 2011
S
eðlabanki Bandaríkj-
anna tók að lækka
vexti í kringum alda-
mótin, til að koma í
veg fyrir harða lendingu eftir
hryðjuverkaárásir og eftir að
tæknibólan sprakk. Þetta óeðli-
lega lága vaxtastig varð til þess
að eignabóla myndaðist í
Bandaríkjunum, en sú bóla
teygði sig alla leið til Íslands.
Íslensku bankarnir fengu
ótæpilega lánað, í skjóli þess að
matsfyrirtæki töldu þá njóta
ríkisábyrgðar. Lánveitendur
skoðuðu því ekki rekstur bank-
anna sem skyldi og innflæði er-
lends fjármagns til Íslands var
mikið. Við þetta bættist að
vextir voru hækkaðir á Íslandi,
til að stemma stigu við inn-
flæðinu. Það hafði öfug áhrif
við það sem ætlað var, því þá
tóku útlendir fjárfestar að taka
lán annars staðar, á lágum
vöxtum, og kaupa íslensk verð-
bréf, sem báru mun hærri
vexti, og hirða vaxtamuninn.
Innflæðið jókst því enn frekar
og gengi krónunnar hækkaði.
Við þessar aðstæður tóku al-
menningur og fyrirtæki erlend
eða gengistryggð lán í miklum
mæli, enda voru vextir erlendis
lægri en hér og engin verð-
trygging til staðar. Þegar eigna-
bólan í Bandaríkjunum sprakk
kom fát á fjármálaheiminn og
menn áttuðu sig á því að bank-
arnir myndu aldrei geta staðið
undir þessari skuldsetningu.
Aðgengi þeirra að endur-
fjármögnun lokaðist og þeir
fóru á lokum í þrot. Því snarm-
innkaði eftirspurnin eftir krón-
um og gengi krónunnar hrap-
aði, sem aftur leiddi til þess að
höfuðstóll allra þeirra erlendu
lána sem Íslendingar höfðu
tekið á bólutímanum hækkaði
mikið.
Veðsetningarhlutföllin
Veðsetningarhlutföll bankanna
hafa lækkað og nær hlutfallið
hæst 70% hjá Landsbankanum,
80% hjá Íslandsbanka og 60-
80% hjá Arion Banka og MP
Banka. Veðsetningarhlutfallið
hjá Íbúðalánasjóði nær hæst í
80%. Á ákveðnu tímabili fyrir
hrun gátu einstaklingar fengið
allt að 100% lán til fasteigna-
kaupa en það er liðin tíð og
bankar og lánastofnanir gera
allir þá kröfu að íbúðakaup-
endur, sem þurfa að taka lán,
hafi allir eitthvað eigið fé.
Lækkun hámarks veðsetning-
arhlutfalls fasteignalána gerir
það að verkum að það getur
reynst erfitt fyrir ungt fólk að
komast inn á fasteignamark-
aðinn. Krafan um að eiga 20-
30% af markaðsverði eign-
arinnar getur reynst mörgum,
sem eru að stíga sín fyrstu skref
á fasteignamarkaði, erfiður
þröskuldur. Ef við gefum okkur
til dæmis að íbúð kosti 20
milljónir, þýðir það að ein-
staklingur þarf að eiga 4-8
milljónir í eigið fé til þess að
geta tekið lán sem og að stand-
ast greiðslumat. Því er aðeins
einn kostur í stöðunni, og hann
er sá að yfirtaka áhvílandi lán.
Stjórnmálafræðingurinn Jó-
hann Már Helgason fékk, ásamt
sambýliskonu sinni Hildi
Björnsdóttur lögfræðingi, sam-
þykkt tilboð í fasteign á dög-
unum og bíða nú eftir greiðslu-
mati.
Fasteignaleitin hófst í lok
mars og hefur það ferli staðið
þangað til í síðustu viku. „Við
erum búin að vera að leita
frekar lengi, byrjuðum að
skoða markaðinn í lok mars og
núna í júlí er loksins eitthvað
farið að gerast í þessum mál-
um,“ segir Jóhann. „Við erum
þriggja manna fjölskylda og
höfum verið á leigumark-
aðnum. Fólkið sem við leigðum
af var úti í námi, en er nú á
heimleið. Þegar við komumst
að því fórum við að líta í kring-
um okkur og sáum að verðið á
leigumarkaðnum var allt of
hátt. Leiguverðið á íbúðum,
sem eru í svipuðum klassa og
íbúðin sem við erum búin að
vera með á leigu, hefur hækkað
töluvert. Við eigum smá sparifé
og fórum því að skoða mögu-
leikann að kaupa okkar eigin
eign. Við reiknuðum dæmið og
sáum að ef við myndum kaupa
eign með því að yfirtaka nokk-
uð hagstætt lán yrði greiðslu-
byrðin minni en ef við héldum
áfram að leigja,“ segir Jóhann.
Þegar fólk kaupir fasteignir er
mikilvægt að vanda valið, þar
sem fasteignakaup eru yfirleitt
stærstu viðskipti fólks á lífs-
leiðinni. „Við erum tvö með
eins og hálfs árs gamlan strák
og vorum því að leita eftir
snyrtilegri 3-4 herbergja íbúð á
þægilegum og barnvænum stað.
Við höfum legið yfir fast-
eignavef Morgunblaðsins og svo
var okkur bent á að hafa sam-
band við fasteignasala og gefa
upp ákveðna kríteríu og fá
ábendingar frá þeim.“
Hvað er á boðstólum
Jóhann segir að það hafi í raun-
inni aldrei komið til greina að
taka nýtt lán. „Vandamálið við
að taka nýtt lán er að maður
þarf að eiga töluvert eigið fé.
Við erum bæði nýkomin úr
námi, með námslán á bakinu og
nýbúin að eignast barn og eig-
um því ekki þetta mikla eigið
fé. Þannig að við sópuðum
þeirri hugmynd fljótlega af
borðinu. Við sáum strax að
möguleikar okkar fólust í því
að yfirtaka lán og semja við
bankann um að lengja lánstím-
ann til að draga úr greiðslu-
byrðinni og borga þá bara ein-
hverja ákveðna upphæð í milli
til seljanda,“ segir Jóhann.
Þegar lánamöguleikar eru
skoðaðir hjá lánastofnunum
kemur í ljós að fólk sem hyggur
á lántöku þarf að hafa töluvert
eigið fé á milli handanna. Há-
marks veðsetning fasteigna hjá
Arion Banka og MP Banka er
80% og skiptast lánin í tvo
hluta. Annars vegar lán sem
eru með upp að 60% veðsetn-
ingarhlutfall með 4,3% föstum
vöxtum og eru til allt að 40 ára.
Mjög fáir eiga höfuðstól upp á
40% af verðmati þeirrar eignar
sem þeir hyggjast festa kaup á,
og bjóða því bankarnir aukalán
sem eru með auka 20% veð-
setningu, en þau eru til 25 ára á
5,4% föstum vöxtum. Þetta
þýðir að ef einstaklingur tekur
60% lán til 40 ára og 20% lán
til 25 ára, og nýtir fulla 80%
veðsetningu, þá eru vegnir
meðalvextir 4,58%.
Veðsetningarhámark fast-
eigna hjá Landsbankanum er
70%, en hægt er að fá aukalán
sem er þá ekki kallað fasteigna-
eða íbúðarlán og er ekki á eins
góðum kjörum. Hægt er að
velja um verðtryggð og óverð-
tryggð lán á breytilegum vöxt-
um. Óverðtryggðu lánin eru á
5,55% til 6,05% breytilegum
vöxtum og er lánstíminn allt að
40 ár. Verðtryggðu lánin eru á
4,3% breytilegum vöxtum og
eru einnig til allt að 40 ára.
Lánsfjárhæðin þarf að rúmast
innan við 100% af brunabóta-
mati að viðbættu lóðarmati.
Hjá Íslandsbanka er há-
marksveðsetning 80%, sem
skiptist niður í 70% lán á fyrsta
veðrétti á 4,3% breytilegum
vöxtum og 10% aukalán á
5-6% vöxtum. Vextirnir á
aukaláninu ráðast af því hvaða
veð eru fyrir láninu.
Íbúðalánasjóður lánar 80% af
kaupverði, en þó aldrei hærri
lánsfjárhæð en 20 milljónir. Það
þýðir að ef þú ætlar að taka
80% lán hjá Íbúðalánasjóði, má
eignin ekki kosta meira en 25
milljónir. Vextirnir eru í dag
Erfið staða ungs fólks
á fasteignamarkaði
Bankarnir hafa lækkað veðsetningarhlutföll fasteignalána. Það hefur
myndað illviðráðanlegan þröskuld og gert það að verkum að eini raunhæfi
möguleikinn fyrir marga er að yfirtaka eldri lán.
Róbert B. Róbertsson robert@mbl.is
Dæmi ef maður ætlar að kaupa 25.000.000 kr. eign
og fullnýta hámarks veðsetningu.
Dæmi um kröfu um eigið fé
Arion banki, MP banki
Verð fasteignarinnar 25.000.000 kr.
Lán 1 á fyrsta veðrétti á 4,3% föstum vöxtum til allt að 40 ára
Veðsetning 60%
Lán 15.000.000 kr.
Aukalán á öðrum veðrétti á 5,4% föstum vöxtum til allt að 25 ára
Veðsetning 20%
Lán 5.000.000 kr.
Vegnir meðalvextir eru því 4,575% fastir vextir
Ekkert uppgreiðslugjald er á aukaláninu
Eigið fé sem viðkomandi þarf að eiga er því 10.000.000 kr ef aukalán
er ekki tekið, en 5.000.000 kr ef aukalán er tekið.
Íbúðarlánasjóður
Verð fasteignarinnar 25.000.000 kr.
Lán á fyrsta veðrétti á 4,40% eða 4,90% föstum vöxtum til allt að 40 ára
Veðsetning 80%
Lán 20.000.000 kr.
Eigið fé sem viðkomandi þarf að eiga er því 5.000.000 kr.
Íslandsbanki
Verð fasteignarinnar 25.000.000 kr.
Lán 1 á fyrsta veðrétti á 4,3% föstum vöxtum til allt að 40 ára
Veðsetning 70%
Lán 17.500.000 kr.
Aukalán á öðrum veðrétti á 5-6% föstum vöxtum til allt að 30 ára
Veðsetning 10%
Lán 2.500.000 kr.
Vegnir meðalvextir eru því 4,388%-4,513% breytilegir vextir
En vextir á aukaláninu ráðast af því hvaða veð eru fyrir láninu
Ekkert uppgreiðslugjald er á aukaláninu
Eigð fé sem viðkomandi þarf að eiga er því 7.500.000 kr ef aukalán
er ekki tekið en 5.000.000 kr ef aukalán er tekið.
Landsbankinn
Verð fasteignarinnar 25.000.000 kr.
Lán 1 á fyrsta veðrétti á 4,3% föstum vöxtum til allt að 40 ára
Veðsetning 70%
Lán 17.500.000 kr.
Eigið fé sem viðkomandi þarf að eiga er því 7.500.000 kr
Möguleiki er að fá aukalán sem er þá ekki kallað fasteigna-eða
íbúðarlán og er ekki á eins góðum kjörum