Fréttatíminn - 06.05.2011, Blaðsíða 31

viðhald húsa
Unnið í samvinnu við Húseigendafélagið Helgin 6.-8. maí 2011
 Verk að Vinna
Sumarið er tími framkvæmda utanhúss
Ef vandað er til undirbúnings fram-
kvæmda er líklegra en ekki að vel
takist til við framkvæmdina sjálfa.
Þannig er alls ekki víst að sá sem
býður lægst sé með hagstæðasta
boðið þegar upp er staðið.
a ðalframkvæmdatími viðhalds og nýframkvæmda utanhúss er sumarið. Nú er því runninn upp sá tími ársins hjá fasteigna-
eigendum þar sem huga þarf að þessum
þáttum enda ekki ráð nema í tíma sé tekið.
Verkin eru mörg og ólík og spanna allt frá
smávægilegum viðgerðum og endurnýj-
unum til stórfelldra viðhaldsframkvæmda
sem hlaupið geta á tugum milljóna króna.
Með aukinni sérhæfingu í þjóðfélaginu og
fjölgun fasteigna hefur hlutur verktaka í
þessum efnum farið vaxandi. Að mörgu
er að hyggja þegar fasteignareigandi hefur
ákveðið að leita þjónustu verktaka. Hér
verður drepið á nokkrum atriðum sem vert
er að hafa í huga við það tækifæri.
Undirbúningur
Ef vandað er til undirbúnings framkvæmda
er líklegra en ekki að vel takist til við fram-
kvæmdina sjálfa. Það fer einkum eftir um-
fangi og eðli fyrirhugaðra framkvæmda
hversu mikill undirbúningur er nauðsyn-
legur. Sé fasteignareigandi sjálfur ekki
fagmenntaður á sviði bygginga getur
honum verið réttast að leita til sérfróðs og
viðurkennds aðila til að meta ástand húss-
ins og viðgerðarþörf. Í því ástandsmati
felst yfirleitt, auk ástandslýsingar, sundur-
liðun á nauðsynlegum verkliðum með
áætluðum magntölum. Séu fyrirhugaðar
framkvæmdir minni háttar er sú leið fær að
óska eftir tilboðum frá verktaka, byggðum
á magntölum og verklýsingu samkvæmt
ástandsmati. Þegar um stærri verk er að
ræða getur hins vegar verið þörf á að fá
þann aðila sem gerði ástandsskýrslu til að
fullgera útboðs- og verklýsingu og standa
að útboði í kjölfarið.
Samið við verktaka
Að velja verktaka er ekki auðvelt verk.
Þannig er alls ekki víst að sá sem býður
lægst sé með hagstæðasta boðið þegar upp
er staðið. Líta þarf til fleiri atriða svo sem
hvort verktaki hafi fullnægjandi fagréttindi,
hvort af honum fari gott orðspor og hvort
hann virðist fjárhagslega burðugur til að
ljúka verki. Þegar verktaki hefur verið val-
inn er gengið til samninga við hann.
Skriflegur, skýr og ítarlegur verk-
samningur
Seint verður nægjanlega brýnt fyrir fólki
mikilvægi þess að gera skriflegan samning
við verktaka hvort sem er um lítil eða stór
verk að ræða. Allt of algengt er að eng-
inn skriflegur samningur sé gerður eða að
ekki sé vandað til samningsgerðar að öðru
leyti. Skapar það hættu á óþarfa ágrein-
ingi og deilum síðar meir um atriði sem
hæglega hefði mátt koma í veg fyrir með
skýrum og ítarlegum samningsákvæðum.
Mikilvægt er að í verksamningi sé að finna
sem ítarlegustu ákvæði um verkkaupið og
greiðslutilhögun þess, verktímann og fram-
vindu verksins og síðast en ekki síst hvaða
verkþætti verktaki eigi að inna af hendi.
Þá er ýmist hægt að byggja á verklýsingu
ástandsskýrslu sem aflað hefur verið eða
á verklýsingu sem sett hefur verið fram í
tilboði verktaka. Óljós eða rýr verksamn-
ingur skapar hættu á að ágreiningur rísi
um hvaða verkþátta samningur tók til og
þá jafnframt að verktaki áskilji sér hærri
greiðslur fyrir verkið en upphaflega var
samið um þar sem hann hafi þurft að vinna
við fleiri verkþætti en til stóð. Getur fast-
eignareigandi verið í óþægilegri stöðu þar
sem verkið er þá ef til vill langt á veg komið.
Lög um þjónustukaup
Ákvæði laga um þjónustukaup, sem gilda
í samskiptum eigenda íbúðarhúsnæðis og
verktaka geta þá komið til skoðunar. Þar er
svo mælt fyrir að verktaki eigi ekki að vinna
önnur verk en samningur kveður á um. Ef
í ljós kemur þegar verk er unnið að eðlilegt
sé að vinna önnur verk til viðbótar þeim
sem samið var um ber verktaka að tilkynna
fasteignareiganda þar um og óska eftir fyr-
irmælum hans. Geri hann það ekki getur
hann ekki áskilið sér rétt til aukagreiðslna
vegna þeirra verkþátta. Hafi verið samið
um fast verð í verksamningi getur verktaki
almennt ekki við uppgjör krafist hærri fjár-
hæða en upphaflega var samið, nema hann
hafi unnið fleiri verkliði en verksamningur
hljóðaði um með samþykki viðsemjanda
síns, enda verða verktakar eins og aðrir að
standa og falla með því verði sem þeir bjóða
í samningum.
Leiðbeiningarskylda verktaka
Algengt er að fyrirvarar séu gerðir í verk-
samningum um að magntölur verks séu
áætlaðar og kunni að breytast og geti þar
með haft áhrif til hækkunar verkkaups.
Hafa ber í huga að við þessar aðstæður
leggja lög um þjónustukaup og í mörgum
tilvikum einnig samningsákvæði ríka upp-
lýsinga- og leiðbeiningarskyldu á verktaka
þegar honum verður ljóst að magntölur eru
verulega vanáætlaðar. Er verktaka þá rétt-
ast að hafa samráð við fasteignareiganda og
upplýsa hann um stöðu mála og óska eftir
fyrirmælum. Annars er hætta á ágreiningi
við uppgjör aðila.
Uppgjör – úttekt – eftirmál
Í minni verkum er oft svo um samið að
fasteignareigandi inni verkkaup af hendi í
einni greiðslu þegar verki er lokið. Í stærri
verkum tíðkast það hins vegar að greitt er
eftir framvindu verksins. Þá er nauðsynlegt
að fasteignareigandi fylgist sem best með
framvindu verksins og að reikningar verk-
taka séu sundurliðaðir og skýrir. Í þessu
sambandi er rétt að benda á að virðisauka-
skattur af vinnulið verktaka við viðhald fæst
endurgreiddur hjá skattyfirvöldum ef fram-
vísað er fullgildum reikningum. Lokaupp-
gjör á síðan að fara fram eftir að verki telst
lokið. Mikilvægt er að taka út framkvæmd-
ina og frágang á verkinu áður en loka-
greiðsla fer fram. Komi þá fram við skoðun
að verk er að einhverju leyti gallað getur
fasteignareigandi skorað á verktaka að bæta
úr og ljúka verkinu á fullnægjandi hátt.
Gallar
Jafnvel þótt fasteignareigandi eða eftirlits-
aðili á hans vegum hafi tekið verkið út ná-
kvæmlega við verklok geta síðar komið í ljós
gallar á verkinu. Lög mæla svo fyrir um að
fasteignareigandi skuli í síðasta lagi tveim-
ur árum eftir að verki lauk að hafa uppi
athugasemdir um galla því eftir þann tíma
er réttur hans til að bera þá fyrir sig fallinn
niður. Réttur til að bera fyrir sig galla á
verki getur þó fallið niður fyrr þar sem lög
áskilja að verktaka sé tilkynnt án verulegs
dráttar um gallanna eftir að fasteignareig-
andi varð þeirra var. Tryggilegast er að hafa
uppi slíkar athugasemdir skriflega.
Skriflegur samningur
er nauðsyn.
Aðalframkvæmdatími viðhalds og nýframkvæmda utanhúss er sumarið.
_____
_____
UPP
REK
EIG
FRA
SAM
____________
____________
LÝSINGAR
STUR
NASKIPTING
MKVÆMDIR
ÞYKKTIR
_____________
_____________
____________
____________
_____________
Fas
upp
Lei
vís
ker
_____________
____________
teignakerfið er he
lýsingar sem varð
ðbeiningar sem birt
a honum á hvað sk
finu, þannig að allir
____________
____________
ildarkerfi á netinu
a fasteignina í tex
ast við notkun fast
uli gera á hverjum
geta notað það, bæ
____________
_____________
fyrir umsjón og re
ta, myndum eða á
eignakerfisins, leiða
stað í kerfinu og n
ði þeir sem kunna
_____________
____________
kstur fasteigna. Þ
PDF-formi, fletta
notandann skref f
ákvæmari útskýring
meira og minna um
____________
_____________
ar má skrá og ge
þeim upp og prent
yrir skref í gegnum
ar og forskriftir er
rekstur húsfélaga.
_____________
_____
yma allar
a þær út.
kerfið og
að finna í
_____
UpplýsingAr
rEkstUr
FrAmkvæmdir
sAmÞykktir
EignAskipting