Morgunblaðið - 17.10.2018, Blaðsíða 14

14 FRÉTTIRInnlent
MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 17. OKTÓBER 2018
Dalvegi 10-14 • 201 Kópavogi • 595 0570 • Parki.is
Margar gerðir
af innihurðum
Hjá Parka færðu gullfallegar
innihurðir frá Grauthoff.
Mikið úrval, sjón er sögu ríkari!
Bjóðum aðeins það besta fyrir þig!
Margar gerðir
af innihurðum
BAKSVIÐ
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Sölvi Blöndal, efnahagsráðgjafi hjá Gamma, segir
áherslu Reykjavíkurborgar á þéttingu byggðar hafa
komið á versta tíma. Hún hafi þannig meðal annars orðið
samtímis mikilli eftirspurn eftir íbúðum í skammtíma-
leigu til ferðamanna, innkomu fjölmennra árganga ungs
fólks á húsnæðismarkað og ládeyðu í
nýframkvæmdum. Með því hafi þétt-
ingin ýtt undir íbúðaverð.
Sölvi var annar tveggja ræðu-
manna á fundi Samtaka iðnaðarins
(SI) og Félags viðskipta- og hagfræð-
inga um fasteignamarkaðinn í gær.
Ásamt honum fór Ingólfur Bender,
aðalhagfræðingur SI, yfir stöðuna.
Sölvi rifjar aðspurður upp að með
breytingum á aðalskipulagi höfuð-
borgarsvæðisins 2013 hafi verið
mörkuð sú stefna að þétta byggð.
„Með þéttingu byggðar hækkaði byggingarkostnað-
ur. Hann er að jafnaði 30-50% hærri en ef byggt er á
strjálbýlli svæðum. Það tekur oftast lengri tíma að
byggja á rótgrónu svæði en þegar byggð eru ný hverfi,
eða nýtt land brotið undir byggð. Það gefur auga leið að
lengri byggingartími þýðir hærri fjármagnskostnað. Því
verður að mörgu leyti dýrara að byggja,“ segir Sölvi.
Fóru að smíða dýrari íbúðir
Hann segir verktaka hafa brugðist við þessari þróun
með því að smíða íbúðir sem höfða til fólks sem hefur
meira milli handanna en almennir kaupendur.
„Það er út af því að virðisaukinn fyrir verktaka er
allur í þessum dýrari eignum. Þeir horfa fram á þéttingu
byggðar, lengri skipulagstíma og síðast en ekki síst
þessa margumtöluðu byggingarreglugerð sem hefur
verið mörgum íþyngjandi í þessu efni.
Verktakar þurfa að ná til baka fjárfestingunni með
lágmarksávöxtun. Þeir fara því inn á þennan markað
fyrir dýrari eignir. Þar með verður til einhvers konar
markaðsbrestur sem endurspeglast í miklum fjölda
stærri og dýrari eigna, sem er einmitt ekki það sem
markaðurinn hefur verið að kalla eftir,“ segir Sölvi sem
telur ólíklegt að nafnverð slíkra íbúða hækki meira.
„Ég tel að einhvers konar leiðrétting muni eiga sér
stað í þeim verðflokki. Þó vil ég taka fram að ég er alls
ekki að spá almennri lækkun nafnverðs á fasteignum.
Þvert á móti tel ég að markaðurinn sé sterkur. Það er
þungi í eftirspurn og framboðið verður ekki mikið um-
fram hana. Fasteignamarkaðurinn er marglaga og það
skortir framboð í réttum eignaflokkum,“ segir Sölvi og
bendir á eftirspurn eftir smærri íbúðum.
Skort hefur ódýrari íbúðir
Þannig hafi skort smærri og ódýrari íbúðir. Þó hafi
ástandið hvað þetta varðar batnað í ár. Þá sérstaklega í
nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur, ekki síst í Mos-
fellsbæ, Kópavogi og á Suðurnesjum. Þar sé vaxandi
framboð af íbúðum á viðráðanlegu verði.
Sölvi segir Gamma áætla að um 1.500 nýjar íbúðir
komi á markað á höfuðborgarsvæðinu í ár og um 2.000
nýjar íbúðir á næsta ári. Rétt sé að hafa í huga að fram-
boðinu sé jafnan ofspáð. Þá sé þétting byggðar tímafrek
sem geti aftur haft áhrif á afhendingartíma nýrra íbúða.
Sölvi segir íbúðaverð að nálgast sögulegt meðaltal
m.t.t. launa og fjármögnunarkjara. Íbúðavextir séu í
sögulegu lágmarki og kaupgeta almennings í fasteign-
um sé meiri en fyrir fjármálakreppuna 2008.
„Þá vorum við verulega fyrir ofan meðaltalið sem
hefði átt að segja okkur að staðan á fasteignamarkaði
var ósjálfbær. Ég myndi segja með nokkuð mikilli vissu
– og þá meðal annars með tilliti til þess hvað heimilin
skulda nú – að litlar líkur séu á að sagan endurtaki sig.“
Sölvi segir byggingargeirann að ná aftur vopnum sín-
um eftir mikla niðursveiflu í kjölfar kreppunnar.
Hann segir aðspurður stöðuna í bankakerfinu geta
haft áhrif á hraða þessarar uppbyggingar.
„Óvissan liggur að miklu leyti í því hver staðan á
bankakerfinu verður. Ef bankarnir kippa að sér höndum
með fjármögnun til framkvæmda gæti aftur snögglega
hægt á framboðinu. Síðan eru það innflæðishöftin sem
gera það að verkum að það er erfiðara fyrir bankana að
fjármagna svona framkvæmdir,“ segir Sölvi og bendir á
að hlutur lífeyrissjóða í íbúðalánum í ár sé 43%. Það
hlutfall hafi ekki áður verið svo hátt.
Íbúðamarkaðurinn á höfuðborgarsvæðinu
Íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu frá feb. 2013 til sept. 2018
Fullbúnar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu á hverja þúsund íbúa frá 1943 og spá til 2020 Fjöldi íbúa á hverja íbúð á höfuðborgarsvæðinu 2000 til 2017
Byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð
EBIT* hlutfall 2002 til 2016
Íbúðir í byggingu í nágrenni höfuðborgarsvæðisins 2018
*Hagnaður fyrir vexti og skatta
Heimild: SI
Heimild: SI
Heimild: SI
*Önnur nágrannasveitarfélög
höfuðborgarsvæðisins
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
14
12
10
8
6
4
2
0
2,65
2,60
2,55
2,50
2,45
2,40
2,35
400
350
300
250
200
150
100
50
0
16%
12%
8%
4%
0%
-4%
-8%
2013 2014 2015 2016 2017 2018
feb. sept. feb. sept. feb. sept. feb. sept. feb. sept. feb. sept.
’02 ’04 ’06 ’08 ’10 ’12 ’14 ’16
Heimild: Hagstofa Íslands og Þjóðskrá Íslands
1943 1950 1957 1964 1971 1978 1985 1992 1999 2006 2013 2020 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17
Reykjanesbær Árborg Akranes önnur*
Að fokheldu
Fokhelt og lengra komið
mars 2018
september 2018
Íbúðir á hverja þús íbúa Spá 2018-2020 Spá SI fyrir
2018-2020
Meðaltal
1943-2017
Heimild: Hagstofa Íslands og Samtök iðnaðarins
31% fjölgun
íbúða að fokheldu
42% fjölgun
mars-sept.
Þétting byggðar
varð á versta tíma
 Hagfræðingur segir þessa áherslu hafa ýtt upp íbúðaverði
Morgunblaðið/Kristinn Magnússon
Þétting byggðar Fjölbýlishús í smíðum í miðborginni.
Sölvi Blöndal