Þjóðmál - 01.06.2019, Blaðsíða 53

ÞJÓÐMÁL Sumar 2019 51
Til að ræða hvaða löggjöf er nauðsynleg á
leigumarkaði þurfa nokkur atriði að liggja
ljós fyrir. Í fyrsta lagi þarf að vera ljóst hvaða
hlutverki leigumarkaður á að gegna. Í öðru
lagi þarf að skýra hlutverk löggjafar á virkum
leigumarkaði. Því má bæta við að virkur
leigumarkaður er markaður með eðlilegu
framboði á húsnæði.
Hvert er þá hlutverk leigumarkaðar?
Að mínu mati ætti leigumarkaður einkum að
uppfylla þarfir tveggja hópa. Fyrri hópurinn
samanstendur af einstaklingum sem þurfa
skammtímalausnir. Þar sem kostnaður við
að eignast íbúð er hár hentar leigumarkaður
slíkum einstaklingum vel. Mest áberandi
einstaklingar í þessum hópi eru ungt fólk
(sem býr hugsanlega tímabundið í húsnæði
sem tengist námi eða vinnu), innflytjendur
og aðrir sem eru í skammtímavinnu og búa í
skammtímahúsnæði. Þessi hópur þarf leigu-
markað sem gerir honum kleift að finna íbúð
með stuttum fyrirvara og vita að hann getur
búið í henni í þann stutta tíma sem hann þarf
á því að halda. Þarfir þessa hóps er hægt að
uppfylla á virkum leigumarkaði.
Annar hópurinn samanstendur af einstak-
lingum sem hugsa til lengri tíma. Húsnæði
er varanleg vara og byggingarkostnaður
tiltölulega hár. Þetta felur í sér að þótt allur
kostnaður við að byggja hús kunni að vera
hár dreifist hann á langan tíma þannig að
mánaðarlegur kostnaður getur verið lágur.
Í samfélaginu verða alltaf til einstaklingar
sem hafa lágar tekjur og eiga litlar eignir. Að
öllum líkindum eru þarna líka einstaklingar
sem kjósa að leigja húsnæði fremur en að
eiga það. Þessir einstaklingar hafa áhuga á
leigumarkaði með aðgengilegu húsnæði en
fyrst og fremst samningum sem tryggja þeim
möguleika á að búa í íbúðinni sem þeir völdu
í langan tíma. Til að svo megi verða er þörf á
löggjöf sem tryggir langtímasamninga.
Leigumarkaðurinn á að höfða til þessara
tveggja hópa. Það þýðir að löggjöf um leigu
og leigusamninga þarf að tryggja að leigu-
markaðurinn sé aðgengilegur og tryggur.
Ég mun lýsa því hér á eftir að þetta er ekki
einfalt.
Segja mætti að hlutverk löggjafar um virkan
leigumarkað sé að tryggja valdajafnvægi milli
mismunandi hópa á leigumarkaði. Til að gera
þetta einfalt getum við sagt að þarna sé um
þrjá hópa að ræða.
Í fyrsta lagi leigusala. Leigusalar vilja hámarka
arð sinn með því að setja upp leiguverð
sem leiðir til þess að allar íbúðir þeirra séu í
útleigu, þ.e. að engar standi auðar.
Í öðru lagi leigjendurnir. Leigjendur vilja
bestu fáanlega íbúð fyrir sem allra lægst verð.
Flestar umræður um löggjöf um leigumarkað
snúast um þessa tvo hópa. Umræðurnar
snúast oft mest um gróðapungaleigusala
sem krefja vanmáttuga leigjendur um
ofurleigu. Þið kunnið að heyra suma vinstri-
sinnaða stjórnmálamenn segja: „Þess vegna
þurfum við reglur um leigu.“ Í þessum
umræðum er litið framhjá mikilvægum hópi,
leigjendum framtíðarinnar.
Snúum okkur nú að valdajafnvæginu.
Á virkum leigumarkaði, það er að segja
markaði sem býður upp á lausar leiguíbúðir,
vega vald leigusala og framtíðar leigjenda
salt. Ef framtíðarleigjandi sættir sig ekki við
það sem leigusalinn býður upp á, svo sem
tíðni hækkana á leiguverði eða eitthvað
sem varðar íbúðina, getur hann einfaldlega
snúið sér til annars leigusala. Á virkum leigu-
markaði er erfitt að sjá hvers vegna löggjafinn
ætti að skipta sér af leiguverði þegar nýir
leigjendur koma í húsnæðið.