Þjóðmál - 01.06.2019, Side 54

52 ÞJÓÐMÁL Sumar 2019
Þetta jafnvægi breytist hins vegar um leið og
leigjandinn skrifar undir leigusamninginn.
Bæði leigjandinn og leigusalinn leggja mikið
undir (að því er varðar íbúðina). Leigusalinn
hefur haft kostnað af því að finna leigjandann
og hugsanlega af því að lagfæra íbúðina eftir
fyrri leigjanda.
Leigjandinn hefur á hinn bóginn lagt miklu
meira undir. Hann velur skóla fyrir börnin
sín, vinnustað og byggir félagsleg samskipti
sín upp í kringum íbúðina. Sú staðreynd
að leigjandinn leggur (félagslega) svona
mikið undir þýðir að þarna eru tækifæri
fyrir leigusala til að knýja leigjandann til að
greiða ofurverð fyrir íbúðina. Hugsanlegt er
að leigjandinn sem er í íbúðinni sé tilbúinn
að greiða leigu sem er miklu hærri en sú
sem nokkur annar væri tilbúinn að greiða. Af
þessum sökum gæti verið þörf fyrir löggjöf
um hækkun leiguverðs fyrir þá sem þegar eru
með íbúð á leigu.
Ég hef borið fram þrjár staðhæfingar.
Í fyrsta lagi: Engin þörf er á að hafa eftirlit
með breytingum á leiguverði þegar nýir
leigjendur taka við húsnæðinu.
Í öðru lagi: Þörf gæti verið fyrir löggjöf um
öryggi leigjenda.
Í þriðja lagi: Þörf gæti verið fyrir löggjöf um
leiguverð fyrir leigjendur sem þegar búa í
íbúðinni. Önnur og þriðja staðhæfingin eru
vitaskuld tengdar. Öryggi leigjenda er ekkert
öryggi nema þeir viti að ekki sé hægt að
hækka leiguna upp úr öllu valdi.
Ef við lítum til Evrópulanda (einkum Austur-
ríkis, Danmerkur, Finnlands, Þýskalands,
Noregs, Svíþjóðar og Bretlands) sjáum við
þetta í meiri eða minni mæli. Austurríkis-
menn, Danir og Svíar hafa sett reglur um alla
þrjá þættina (þrátt fyrir að Austurríkismenn
og Danir heimili frjálsa verðlagningu á litlum
hluta leigumarkaðarins) og sitja uppi með
leigumarkað sem virkar illa. Erfitt er að finna
leiguhúsnæði þar sem leiguverð er háð
eftirliti. Austurríkismönnum gengur betur,
en aðeins vegna hárra niðurgreiðslna við
byggingu nýrra íbúða. Bretland sker sig úr
vegna löggjafar sem er hliðholl leigusölum.
Þess vegna er erfitt að finna öruggt leigu-
húsnæði. Sadiq Khan hefur af þeim sökum
lofað reglum um leiguverð. Finnar, Þjóðverjar
og Norðmenn fara meðalveginn. Löggjöfin
gerir leigusölum erfitt fyrir en ekki ókleift
að segja leigusamningum upp. Leiguverð er
frjálst þegar skipt er um leigjendur en ekki
þegar um langtímaleigu (oft til tiltekins tíma)
er að ræða. Þjóðverjar hafa hins sett lög sem
takmarka hækkun á leiguverði þegar nýir
leigjendur taka við húsnæðinu.
Við getum lært margt af þessum þjóðum.
Eitt er að við ættum ekki að stýra leiguverði
um of. Sé það gert verður leigumarkaðurinn
óaðgengilegur. Við ættum ekki heldur að
hafa of litla stýringu á leigumarkaðnum.
Ef það er gert þjónar það aðeins hagsmunum
þeirra sem hafa skammtímaþörf fyrir
leigu húsnæði. Þetta eru mikilvægir þættir
varðandi öryggi leigjenda og hækkun leigu-
verðs fyrir þá sem þegar búa í íbúðunum. En
ekki er nauðsynlegt að ná þessu fram með
löggjöf. Hugsanlega geta leigusalar boðið
upp á langtímasamninga með fyrirsjáanlegu
leiguverði í samkeppni sín á milli.
Í stuttu máli: Sumum þáttum leigu-
markaðarins er hægt að stýra. Hins vegar
er mikil hætta á að reglur leiði til enn meiri
reglna, sem aftur leiða af sér leigumarkað
sem ekki virkar.
Betra gæti verið fyrir stjórnmálamenn að
skipta sér ekki af honum.
Höfundur er lektor í fasteignafræðum
við Háskólann í Lundi.