Morgunblaðið - 03.09.1992, Blaðsíða 14

14
MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR ’ 3. SEPTEMBER 1992
Húsnæðismál á villigötum
Sj álfseignar stefnan í hættu. — Stór hópur
ungs fólks er utanveltu á íbúðamarkaðnum
eftir Örn Kjærnested
Undanfarin misseri hefur mikið
misvægi skapast á íbúðamarkaðn-
um sem leitt hefur til verulegs sam-
dráttar og erfiðleika í byggingar-
iðnaði. Frá árinu 1989 hafa íbúða-
byggingar dregist saman um
17-20% og því er spáð að þær
muni enn dragast saman um 10%
á næsta ári. Gangi það eftir, stönd-
um við frammi fyrir mesta sam-
drætti í íbúðarbyggingum frá lokum
seinni heimsstyijaldar.
Þrátt fyrir mikinn samdrátt í
íbúðabyggingum, hefur nýbygging-
um stöðugt fjölgað í félagsíbúða-
kerfinu á síðustu árum. Nú lætur
það nærri að tæplega önnur hver
íbúð sem byggð er hér á landi sé
í því kerfí. Samdráttur í íbúðabygg-
ingum á hinum almenna markaði
er þeim mun meiri sem þessu nem-
ur og með sama áframhaldi getum
við átt von á því að þær leggist af
hér á landi, rétt eins og gerst hefur
hjá frændum okkar Dönum. Vera
má að almenningur í landinu vilji
eingöngu félagslegar íbúðir í fram-
tíðinni, en sé það svo, er ágætt að
fá það á hreint. Þá stefnu er reynd-
ar verið að framkvæma á fullu, án
þess að almenningi eða stjórnmála-
mönnum sé það fyllilega ljóst.
Eftirspurn og sala á nýjum
íbúðum
í fjölmiðlum hefur mikið verið
fjallað um þann íjölda íbúða sem
verktakar eiga óseldar á ýmsum
byggingarstigum. Víst er að fjöldi
þeirra er mikill og vissulega hefur
gætt sölutregðu þegar á heildina
er litið. Skiptar skoðanir eru um
það hveijar séu meginástæður
dræmrar sölu undanfarin 2-3 ár.
Því hefur verið haldið fram, að
framboð á nýjum íbúðum sé langt
umfram eftirspurn og að bygging-
arkostnaður sé of hár, a.m.k. miðað
við verð á notuðum íbúðum. Þetta
er e.t.v. rétt svo langt sem það
nær, en þetta er þó aðeins hálfur
sannleikurinn.
Flestum byggingaraðilum ber
saman um að eftirspurn sé fyrir
hendi eftir nýjum íbúðum, einkum
hjá yngra fólki sem er í sínum fyrstu
íbúðarhugleiðingum. Áhugi þessa
unga fólks og eftirvænting þegar
það skoðar íbúðirnar er mikil. Því
miður hafa væntingar þess oftar
en ekki snúist upp í vonbrigði þeg-
ar það hefur fengið í hendur
greiðslumat sitt í húsbréfakerfínu
sem heimilar því kaup á 3-4ja millj-
óna króna íbúð þar em eigið fé
þess er aðeins 1-1V milljón króna.
Því miður eru litlar líkur á að fá
þokkalega íbúð fyrir þetta verð og
því virðast möguleikar ungs fólks
til að eignast íbúð á almennum
markaði harla litlir. Flestir bygg-
ingaraðilar þekkja fjölmörg slíkra
dæma og sjálfur hef ég horft, á
mörg kauptilboð frá ungu fólki
renna út í sandinn af þessum sök-
um.
Unga fólkið lendir milli kerfa
Ég fullyrði að í þau 20 ár sem
ég hef starfað á þessu sviði hafí
sjaldan eða aldrei verið jafn erfítt
fyrir ungt fólk að eignast íbúð og
nú. En hvaða möguleika á þá þetta
unga fólk? Ef það er svo „heppið“
að vera með lágar tekjur á það
kost á því að sækja um íbúð í féiags-
lega kerfínu. Að öðrum kosti virðist
eini möguleikinn sá að leigja íbúð
þar til spamaðar þess hefur aukist
nægjanlega til að það fái lán í hús-
bréfakerfinu sem dugar til íbúða-
kaupa á almennum markaði. Sú bið
reynist hins vegar mörgum löng og
erfíð þar sem stór hluti af möguleg-
um viðbótarspamaði fer til að
standa undir húsaleigunni.
Ekki er allt gull sem glóir
Þrátt fyrir að lánskjör og þ.a.l.
greiðslubyrði í félagslega íbúða-
lánakerfinu sé langtum hagstæðari
en í húsbréfakerfinu er full ástæða
til að gera mönnum Ijósa grein fyr-
ir mismuninum á þessum tveimur
kerfum og hvaða áhrif hann getur
haft á fjármál fólks og valkosti að
nokkrum árum liðnum.
Til að skýra þetta betur skulum
við taka tvö dæmi.
Jón og Páll em báðir 23 ára raf-
virkjar og vinna á sama vinnustað.
Páll hefur haft lítið eitt hærri tekj-
ur en Jón síðustu þijú árin. Kona
Páls hefur unnið úti síðustu þijú
árin en ekki kona Jóns þar sem hún
hefur verið í námi og í barneigna-
fríi. Þeir sóttu báðir um greiðslu-
mat í húsbréfakerfinu fyrir um
tveimur ámm og féllu þá frá fyrir-
huguðum kaupum eftir að hafa
fengið mat þess efnis, að þeir
mættu kaupa íbúð að verðmæti 3,8
milljónir króna.
í framhaldi af því sóttu þeir báð-
ir um félagslega íbúð. Páll og hans
%
Þróun eignarmyndunar
\ félagslegri eignaríbúð og í húsbréfakerfinu
íbúðarverð = 7,5 mkr. Tekjur hjóna 200 þkr/mán.
kona fengu synjun þar sem tekjur
þeirra reyndust fyrir ofan tekju-
mörk. Jón og hans kona vom
„heppnari" þar sem þau voru með
lægri tekjur þijú árin þar á undan.
Þau fengu úthlutað félagslega eign-
aríbúð í fyrra. Verð íbúðarinnar var
Vh milljónir króna (staðgreiðslu-
verð) og greiddi Jón út 10% af verð-
inu, þ.e. kr. 750.000 krónur en
mismuninn, kr. 6.750.000 fékk
hann lánaðan til 43ja ára með 1%
vöxtum.
Páll og kona hans voru líka hepp-
in og hafa í eitt ár búið í lítilli kjall-i
araíbúð án þess að þurfa að greiða
húsaleigu þar sem íbúðin er í eigu
foreldra Páls. Síðastliðið ár hafa
þau notað hvert tækifæri sem hefur
gefíst til að ná sér í aukapening.
Páll fór aftur í greiðslumat í hús-
bréfakerfínu fýrir mánuði og fékk
tilkynningu þess efnis að hann
mætti kaupa íbúð að verðmæti 8,3
m.kr. í síðustu viku keyptu þau síð-
an sams konar íbúð og félagar
þeirra gerðu í fyrra. Kaupverðið var
8,3 milljónir króna og greiða þau 3
milljónir út á árinu en 5.4 milljónir
króna eru í húsbréfum. Miðað við
afföll af húsbréfum í dag er stað-
greiðsluverð íbúðarinnar um l'h
milljón króna, þ.e. hið sama og
dæmi Jóns hér að framan.
Við skulum nú líta á framvindu
mála hjá þessu unga fólki. Bæði
hjónin eru með um 200.000 krónur
í laun á mánuði. Greiðslubyrði Jóns
er um 194 þ.kr. á ári en Páls um
422 þ.kr. Páll og kona hans fá
greiddar vaxtabætur þannig að
nettógreiðslubyrði þeirra er um 242
þ.kr. fyrsta árið en fer síðan hækk-
andi.
Jón og hans kona fá hins vegar
engar vaxtabætur þar sem vaxta-
kostnaður þeirra er það lítill. I upp-
hafí eiga þau 10% í sinni íbúð, þ.e.
750 þ.kr. Síðan gerist það að eign-
arhlutur þeirra minnkar eftir fyrsta
árið í 8'/2% og eftir 6.árið er eignar-
hlutur þeirra í íbúðinni um 9,6%.
Þá gerist það, að vextir á láni þeirra
hjóna hækka úr 1% í 4,9% þar eð
tekjur þeirra eru yfir tekjumörkum
í félagsíbúðakerfínu. Eftir þetta
verður greiðslubyrði þeirra um 360
þ.kr. ár ári en á móti munu þau
njóta vaxtabóta. Nettógreiðslubyrði
á 7. árinu verður því um 205 þ.kr.
en fer síðan hækkandi. Þau velta
þessu lítið fyrir sér enda greiða þau
ávallt nokkuð lægri upphæð en fé-
lagar þeirra af húsbréfaláninu.
En hér er ekki allt sem sýnist.
Eftir 20 ár hafa þau hug á því að
byggja sér raðhús ásamt félögum
sínum. Þá kemur í Ijós að eign
þeirra í íbúðinni að aðeins 4'h% eða
um 340 þ.kr. þó að þau hafí greitt
um 3,2 m.kr. í íbúðinni á núvirði í
þessi 20 ár. Það hrekkur skamut
þegar byggja á nýtt raðhús. Sarn-
tals hafa þau greitt um 940 krónur
fyrir hverjar 100 krónur sem þau
eiga í íbúðinni að 20 árum liðnum!
Hjá félögum þeirra horfír þetta
öðruvísi við. Eign þeirra í íbúðinni
er um 76% eftir 20. árið eða um
5.7 m.kr. en alls hafa þau greitt
rúmar 6.7 m.kr. i íbúðinni á nú-
virði. Þau hafa því greitt um 118
krónur fyrir hveijar 100 krónur sem
þau eiga í íbúðinni eins og fram
kemur í töflunni.
Örn Kjærnested
„Hér áður fyrr var það
talinn einn af horn-
steinum íslensks samfé-
lags að sem flestir gætu
eignast eigin íbúð. Til
þess að það geti orðið
á ný verðum við að að-
stoða ungt fólk í upp-
hafi þegar það gerir sín
fyrstu íbúðakaup.“
unum í hveiju umdæmi, er talin
þörf á 5-8.000 nýjum íbúðum til
að mæta þessari eftirspurn!
Ef umsóknir þessar eru skoðaðar
nánar kemur í ljós að veruleg breyt-
ing hefur átt sér stað í samsetningu
þeirra á síðustu árum. Þannig hefur
hlutfall ungs fólk, (fólks um tví-
tugt, barnlaust eða með eitt barn)
aukist verulega á sama tíma og
hlutfall láglaunafjölskyldna (hjón á
milli 30-40 ára með 2-5 börn) hefur
dregist saman. Félagsíbúðakerfinu
er fyrst og fremst ætlað að skapa
félagslegt öryggi fyrir láglaunafólk
sem hefur litla möguleika til eignar-
myndunar. Það á ekki að nota til
að leysa almennan húsnæðisvanda
ungs fólks. Sú þróun sem á sér stað
gengur þvert á þessa stefnu og
verður öllum að tjóni þegar fram
líða stundir.
Verði ekkert gert til að mæta
vandanum mun ástandið sem skap-
ast hefur í byggingariðnaði enn
versna þar sem fáir munu hafa efni
á því að byggja eða kaupa íbúðir á
almennum markaði i framtíðinni.
Sparnaður þjóðarinnar mun minnka
að sama skapi, fasteignaverð lækka
og eignir íbúðaeigenda minnka. Þá
mun kostnaður samfélagsins vegna
gífurlegrar vaxtaniðurgreiðslu í fé-
lagsíbúðakerfinu kalla á stórfelldar
skattahækkanir í framtíðinni og
þ.a.l. versnandi lífskjör. Er það
þetta sem almenningur í landinu
vill? Er það þetta sem unga fólkið
er að sækjast eftir?
Hvernig er hægt að leysa
vandann?
Til að leysa úr þessum vanda er
nauðsynlegt að gera breytingar á
húsbréfakerfinu sem miða að því
að auðvelda fólki að eignast srna
fyrstu íbúð. Verktakasamband ís-
Ár Af- Vextir Vaxta- Ársgr. lán+útb. Heildareign Gr. pr.
borgun bætur nettó á núvirði í íbúð 100 kr. eign
kr. kr. kr. kr. kr.11 kr. 7, 1 kr.
Félagsleg eingaribúð (dæmi Jóns):
1 0 67,500 0 67,500 814,000 637,500 8,5 128
7 61,000 299,000 155,000 205,000 1,741,000 669,000 8,9 260
20 114,000 246,000 102,000 258,000 3,186,000 4,5 937
Húsbréfakerfi (dæmi Páls);
1 98,000 324,000 180,000 242,000 3,272,000 2,197,000 29,3 149
7 140,000 283,000 139,000 284,000 4,506,000 2,925,000 39,0 154
20 298,000 125,000 0 423,000 6,760,000 5,720,000 76,3 118
1) Ávöxtunarkrafa í núvirðisreikningi er 6%.
Þessi dæmi sýna svo ekki verður
um villst, að félagsíbúðakerfið er
ekki vænlegur kostur fyrir þorra
ungs fólks sem hefur þokkalegar
tekjur á starfsævinni og þá sem
áhuga hafa að eignast íbúð á al-
mennum markaði. Hæg eigna-
myndun fyrstu áratugina í félags-
íbúðakerfinu eða jafnvel mikil eign-
arrýrnun eins og fram kemur í línu-
ritinu, kemur sjálfsagt mörgum
mjög á óvart.
Afleiðing af núverandi stefnu
í húnsæðismálum
Sá gríðarlegi mismunur sem er
á lánskjörum í húsbréfakerfínu og
félagsíbúðakerfinu hefur leitt til
þess að umsóknir hafa hrannast upp
í félagsíbúðakerfinu. Á undanförn-
um 3-4 árum hafa um og yfir 2.000
umsóknir borist árlega til húsnæðis-
stofnunar ríkisins frá húsnæðis-
nefnd sveitarfélaganna og öðrum
aðilum er standa að byggingu fé-
lagslegra íbúða um allt land. Sam-
kvæmt áætlunum þessara aðila,
sem byggðar eru á húsnæðiskönn-
lands hefur lagt fram eftirfarandi
tillögur um breytingar á húsnæðis-
kerfinu sem ættu að tryggja að
þetta markmið náist:
1) Lánshlutfall til þeirra sem eru
að eignast sína fyrstu íbúð verði
hækkað í 80% af kaupverði íbúðar.
2) Þeir sem eru að eignast sína
fyrstu íbúð fái afföll af húsbréfum
endurgreidd að fullu á fyrsta árinu,
þ.e. samhliða útborgun vaxtabóta.
Hér áður fyrr var það talinn einn
af hornsteinum íslensks samfélags
að sem flestir gætu eignast eigin
íbúð. Til þess að það geti orðið á
ný verðum við að aðstoða ungt fólk
í upphafi þegar það gerir sín fyrstu
íbúðakaup. Verði þessar breytingar
gerðar á húsbréfakerfínu myndi
þorri yngra fólks sem ætti 'h-l'h
milljón króna eigið fé í upphafi,
eiga þess kost að eignast íbúð á
almennum markaði
Höfundur er framkvæindastjóri
Álftáróss hf. og formaður
Verktakasambands íslands.
Fjármagn til framtíðar
hagstœð kjör, langur lánstími, sveigjanlegt lánshlutfall, margir gjaldmiðlar IÐNÞROUNARSJOÐUR
Kalkofnsvegi 1 150Reykjavík sími: (91) 69 99 90 fax:62 99 92
IÐNÞROUNARSJOÐUR
Kalkofnsvegi 1 150 Reykjavik sími: (91) 69 99 90 fax:62 99 92