Fréttablaðið - 01.03.2008, Blaðsíða 38

38 1. mars 2008 LAUGARDAGUR
F
asteignamarkaðurinn er að kólna
eftir gróskumikið tímabil. Verð á
fasteignum hefur hækkað mikið
á undanförnum árum, einkum
frá því árið 2004 eftir innreið
bankanna á húsnæðislánamark-
að, en nú eru blikur á lofti. „Ballið er búið,“
sagði fasteignasali í samtali við blaðamann
á dögunum og var mikið niðri fyrir.
Í samræmi við aukin umsvif og lífleg við-
skipti hefur faseignasölum fjölgað jafnt og
þétt undanfarin ár. Um 260 manns hafa
atvinnu af því að selja fasteignir, sam-
kvæmt upplýsingum frá Félagi fasteigna-
sala. „Fasteignasölur hafa sprottið upp í
góðærinu eins og margt annað. Þær eru
ansi margar og það er viðbúið að þeim
fækki ef ástandið verður áfram eins og það
er,“ sagði Jón Grétar Jónsson, fram-
kvæmdastjóri Húsakaupa, í viðtali við
Fréttablaðið í vikunni.
Veltan minni
Síðan alþjóðlegur óróleiki á fjármálamörk-
uðum gerði vart við sig, á haustmánuðum í
fyrra, hefur velta á fasteignamarkaði
minnkað mikið. Aðgengi að lánsfé er erfið-
ara fyrir vikið auk þess sem gríðarlega háir
vextir á húsnæðislánum stuðla að minni
umsvifum á fasteignamarkaðnum. Meðal-
vextir á hefðbundnum verðtryggðum hús-
næðislánum hjá bönkunum eru 6,35 pró-
sent en hjá Íbúðalánasjóði eru vextir á
almennum lánum 5,75 prósent. Til saman-
burðar má nefna að algengir vextir á hús-
næðislánum á Norðurlöndunum eru þrjú til
fjögur prósent. Til viðbótar bætist svo
verðbólga sem stjórnvöldum hefur ekki
tekist að hemja, þrátt fyrir að stýrivextir
Seðlabanka Íslands séu með þeim hæstu í
heimi, 13,75 prósent. Verulega hefur færst
í vöxt að kaupendur íbúða taki sér lán í
erlendri mynt og borgi þannig lægri vexti,
en með innbyggðri gengisáhættu.
Vandi gæti skapast
Fari svo að fasteignamarkaðurinn snögg-
kólni, eins og margt bendir til, getur verð
fallið hratt. Hér á landi hefur sú venja skap-
ast að fólk geri skuldbindandi samninga um
kaup á húsnæði án þess að vera búið að sölu-
tryggja íbúð sína. Þetta getur leitt til þess
að fólk verður tilneytt til þess að selja eign-
ir sínar á undirverði, sem þá getur stuðlað
að lækkandi markaðsverði haldist núver-
andi markaðsaðstæður áfram. „Þetta er eitt
af því sem getur gerst,“ segir Grétar Jónas-
son, framkvæmdastjóri Félags fasteigna-
sala.
Hér á landi búa nú tæplega tuttugu þús-
und manns sem eru af erlendu bergi brotin.
Frá því um mitt ár 2006 hefur útlendingum
fjölgað mikið. Margir þeirra hafa keypt sér
íbúðir og haft áhrif á það að velta á fast-
eignamarkaðnum hefur haldist mikil lengi.
Fari svo að samdráttur verði í efnahagslíf-
inu, eins og margir spá, þá gæti komið til
þess að útlendingarnir seldu eignir sínar og
flyttu úr landi. „Ef til þessa kemur þá gætu
áhrifin á markaðinn orðið mun meiri en
margir gera sér grein fyrir. Ástæðan er sú
að við vitum ekki alfarið hvernig það fólk
sem hingað hefur komið hagar sér á mark-
aðnum, það er hvaða verð það sættir sig við
að selja á og svo framvegis. Þetta getur
haft töluverð áhrif ef það kemur til mikilla
flutninga frá landinu,“ segir Grétar.
Í Danmörku, helst þó á Kaupmannahafn-
arsvæðinu, hefur húsnæði lækkað mikið í
verði á undanförnu ári. Á vissum svæðum
hefur það fallið um þrjátíu prósent en heilt
yfir í kringum 20 til 25 prósent. Lækkunin
er einkum tilkomin vegna mikilla nýbygg-
inga á sama tíma og eftirspurn jókst ekki í
sama hlutfalli. Einnig hafði það áhrif að
útlendingar fluttu í stórum stíl á vissum
svæðum og seldust íbúðir þeirra á nokkru
undirverði. Þetta hafði áhrif á verðið til
lækkunar þó ekki hafi þetta ráðið úrslitum.
Stimpilgjöld afnumin
„Stjórnvöld hafa boðað það að stimpilgjöld
verði afnumin af kaupum á fyrstu íbúð. Það
eru góðar fréttir en óvissan um hvenær það
gerist er skaðleg,“ segir Grétar. „Það ligg-
ur í augum uppi að fólk sem er að fara að
kaupa sína fyrstu íbúð kaupir hana ekki ef
það veit að það getur fengið hundruð þús-
unda afslátt innan skamms. En hvenær
kemur hann?“
Stjórnvöld hafa enn ekki gefið upp hve-
nær stimpilgjöld verða afnumin. Veltan á
markaðnum er minni fyrir vikið, segja
greinendur og fasteignasalar. Ólíklegt er
að þetta hafi úrslitaáhrif á veltu á mark-
aðnum til framtíðar litið. Óvissan er þó til
þess fallin að gera greiningu á markaðsað-
stæðum erfiðari.
„Fasteigna-
sölur hafa
sprottið upp
í góðær-
inu eins og
margt ann-
að. Þær eru
ansi margar
og það er
viðbúið að
þeim fækki
ef ástand-
ið verður
áfram eins
og það er.
Ballið búið
Fasteignamarkaðurinn er ekki eins líflegur
nú og undanfarin ár. Mun minni viðskipti eru
með fasteignir en áður. Gríðarlega hár lána-
kostnaður og erfitt aðgengi að lausafé vegna
óróa á fjármálamörkuðum hafa kælt niður
markaðinn. Magnús Halldórsson kynnti sér
ástand á fasteignamarkaðnum og leitaði við-
bragða hjá fólki sem hefur innsýn á markaðinn.
NÝBYGGINGAR Í ÚLFARSFELLI Miklar nýbyggingar í því árferði sem nú er á fasteignamarkaðnum geta leitt til þess að verð falli. Þá getur framboðið af húsnæði orðið mikið á meðan eftirspurn-
in helst áfram lítil, meðal annars vegna bágra lánskjara og óróa á fjármálamörkuðum. Eins og sést á þessari mynd sem tekin er í Úlfarsfelli er víða gróska í nýframkvæmdum þrátt fyrir að
blikur séu á lofti á fasteignamarkaðnum. FRÉTTABLAÐIÐ/ANTON
„Þetta gefur ákveðna vísbendingu um að það
þurfi að breyta hlutverki Íbúðalánasjóðs,“
segir Illugi Gunnarsson, þingmaður Sjálfstæð-
isflokksins, um þá staðreynd að Íbúðalána-
sjóður lánaði fyrir 4,5 milljarða í janúar á
þessu ári en bankarnir 850 milljónir.
Eins og greint var frá í Fréttablaðinu eru
útlán bankanna vegna íbúðakaupa í sögulegu
lágmarki en það hefur haft umtalsverð áhrif
á fasteignamarkaðinn. Velta á markaðnum
var 3,7 milljarðar í síðustu viku en var 5,6
milljarðar á sama tíma í fyrra. Vikurnar á eftir
stigmagnaðist veltan. Eins og horfur eru nú
er ólíklegt að það gerist í þetta skiptið, þar
sem aðgengi að lánsfé er miklu takmarkaðra
en það hefur verið undanfarin ár, bæði hér á
landi og erlendis.
Illugi segir það nú vera verkefni stjórnvalda
að koma starfsemi Íbúðalánasjóðs í annan
farveg en nú er. „Ég geri ekki lítið úr félags-
legu hlutverki Íbúðalánasjóðs. Ég tel hins
vegar að það sé hægt að sinna því hlutverki
með öðrum hætti en nú er gert. Íbúðalána-
sjóður vinnur gegn Seðlabankanum þar sem
hann heldur vöxtum niðri en Seðlabankinn
reynir að halda þeim háum til þess að hemja
verðbólgu. Þetta er óskynsamlegt,“ segir
Illugi. „Þeir sem þurfa á aðstoð að halda eiga
að geta fengið hana með öðrum leiðum en
þeim að fá niðurgreidd lán frá Íbúðalána-
sjóði.“
Guðmundur Bjarnason, forstjóri Íbúða-
lánasjóðs, segist ekki vilja tjá sig um hvernig
breytingum á sjóðnum verður háttað ef til
þeirra kemur. „Stjórnvöld verða að svara fyrir
allar breytingar á sjóðnum. Ég lít hins vegar
svo á að það verði að gæta að því grundvall-
arhlutverki að allir hafi jafnan rétt og jafnan
aðgang að lánum til íbúðakaupa. Það er
hlutverk þessa kerfis sem er orðið meira en
fimmtíu ára gamalt og hefur verið þverpólitísk
sátt um til þessa,“ segir Guðmundur.
Ekki náðist í Jóhönnu Sigurðardóttur félags-
málaráðherra við vinnslu fréttarinnar.
MARGFALT MEIRI ÚTLÁN ÍBÚÐALÁNASJÓÐS
Útlán bankanna og Íbúðalánasjóðs frá janúar 2007 til janúar 2008
Bankarnir
Íbúðalánasjóður
8
6
4
2
0
Milljarðar króna
jan. feb. mars apríl maí júní júlí ágúst sept. oktl nóv. des. jan.
10
8
6
4
2
0 12. janúar 2007 21. febrúar 2008
VELTA Á FAST-
EIGNAMARKAÐI
Milljarðar króna