Morgunblaðið - 03.07.2006, Blaðsíða 7

Mikil uppsveifla hefur ver-ið á byggingarmarkaðiundanfarin misserivegna mikillar eft-
irspurnar eftir íbúðarhúsnæði vegna
hagstæðra lánskjara og góðs efna-
hagsástands. Samkvæmt tölum frá
Hagstofu Íslands voru 4.692 íbúðir í
byggingu 31. des-
ember síðast lið-
inn. Það er mesti
fjöldi íbúða í
byggingu um ára-
mót frá árinu
1979 og langt yfir
langtímameð-
altali, en að jafn-
aði hafa verið um
eitt þúsund færri
íbúðir í byggingu
um áramót. Landsmeðaltal nýbygg-
inga um áramót frá árinu 1954 til síð-
ustu áramóta er 3.616 íbúðir. Nú þarf
að líta til þess að margar þessara
íbúða geta verið á mismunandi bygg-
ingarstigi, sumar hverjar eru sjálf-
sagt tilbúnar og komnar í sölu en aðr-
ar koma líklega ekki á markað fyrr
en eftir eitt ár. Upplýsingar Hag-
stofu benda til þess að 3.234 íbúðir
hafi verið á lægra byggingarstigi um
áramót, það er að segja minna en fok-
helt. Því er ljóst að flestar íbúðirnar
sem eru í byggingu koma á markað á
næstu 18 mánuðum.
Hvað þá með fullgerðar íbúðir? Á
árinu 2005 komu á markað 3.106
íbúðir á landinu öllu og hafa aldrei
áður á einu ári svo margar íbúðir ver-
ið fullgerðar. Þegar litið er til höf-
uðborgarsvæðisins er hægt að segja
sömu sögu, en á árinu 2005 kom þar á
markað 2.051 íbúð. Nú myndu marg-
ir spyrja: Hverjir ætla að búa í þess-
um íbúðum? Líklega er um of-
framboð af íbúðum að ræða. Þó
verður að taka tillit til hinna miklu
fólksflutninga til landsins af end-
urheimtum íslenskum ríkisborgurum
og ríkisborgurum annarra landa.
Einnig gæti verið algengara að ungt
fólk flytti úr foreldrahúsum fyrr
vegna þess góða efnahagsástands
sem ríkt hefur á Íslandi, en slíkt
skapar einungis tímabundna eft-
irspurn.
Lækkar raunverð?
Samkvæmt grunnlögmáli hag-
fræðinnar um framboð og eftirspurn,
þá skapar aukið framboð lækkun á
markaðsverði viðkomandi vöru að
öðru óbreyttu. Það sama á við um
íbúðir, aukið framboð ætti að skapa
kaupendamarkað og aukið svigrúm
til að bjóða ásett verð niður. (Benda
má lesendum á grein í Fasteignablaði
Morgunblaðsins 19. júní sl. um
áhrifaþætti fasteignaverðs). Þetta
þýðir ekki endilega að nafnverð fast-
eigna lækki, hins vegar gæti það
gerst að raunverð lækkaði.
Raunverð lækkaði í
byrjun níunda áratugarins
Það er ekki að ástæðulausu að
vitnað er til diskóáranna í titli. Árin
1982-1986 lækkaði fasteignaverð um
25% að raungildi og hófst lækk-
unarhrinan rúmum tveimur árum
eftir hið mikla byggingarár 1980.
Taka verður tillit til þess að raun-
vextir hækkuðu verulega í byrjun ní-
unda áratugar síðustu aldar vegna
upptöku verðtryggingar á húsnæð-
islánum, því gæti það skýrt hluta af
raunverðslækkuninni. Varðandi
byggingartíma, þá er byggingartími
íbúða í dag líklega mun skemmri, en í
byrjun níunda áratugarins, því gæti
lækkunaráhrifa vegna aukins fram-
boðs gætt fyrr. Það er að segja að því
gefnu að eftirspurn eftir íbúðum
dragist saman. Nokkur teikn eru á
lofti varðandi eftirspurn, en nú þegar
hefur lánsfjárhlutfall lækkað hjá við-
skiptabönkunum sem og hjá Íbúða-
lánasjóði, ásamt því að raunvextir
íbúðalána hafa hækkað.
Aukið byggingarmagn í dag
stjórnast af hagnaðarvon bygging-
arverktaka, en líklega mun bygging-
arkostnaður hækka verulega vegna
launaskriðs og vegna þess að innflutt
byggingarefni hækkar í verði vegna
veikingar íslensku krónunnar.
Nefna má aðrar lækkunarhrinur
en árin 1966 til 1970 lækkaði húsnæð-
isverð um 33% að raungildi og árin
1988 til 1997 um 18%. Af þessu má
ráða að lækkun virðist alltaf fylgja í
kjölfar hækkunartímabils. (Heimild:
Landfræðilegt litróf fasteignamark-
aðarins – Iðnaðar- og viðskiptaráðu-
neytið)
Varúðarorð
Ég hef áður á þessum vettvangi
lagt áherslu á að sveitarfélög kynni
með gagnsæjum hætti lóðaframboð
og upplýsi byggingariðnaðinn sem og
fasteignasala um framboð nýbygg-
inga sem og nýrra íbúða í eldra hús-
næði. Sveitarfélög bera ábyrgð á
framboði lóða og skipulagsmálum og
þar með einum megináhrifaþætti
fasteignaverðs. Mikið lóðaframboð
og mismunandi úthlutunarreglur
lóða geta skekkt markaðinn og valdið
lækkun fasteignaverðs. Rétt er að
geta þess að lækkun á fasteignaverði
getur haft ófyrirsjáanlegar efnahags-
legar afleiðingar. Í skýrslu Alþjóða-
gjaldeyrissjóðsins frá apríl 2003
kemur fram að fasteignaverð sé lengi
að lækka og oft tengt minnkandi um-
svifum í efnahagslífinu og fjármálaó-
stöðuleika. Þjóðhagslegu áhrifin geta
magnast þegar lækkandi fast-
eignaverð kemur til vegna hækkandi
raunvaxta, en bæði heimili og fjár-
málastofnanir eru viðkvæm fyrir
slíkum breytingum.
 
     
 
     !




              










 
 










"
 
#




"
 $ 
#
 % &'     (  )   & &  ! # *
 
     !


  

    










"
 $ 
#
 %
++   , 





  

 "
 
#




Byggingarbransi
í diskósveiflu
Ekki fleiri íbúðir verið í byggingu um áramót síðan 1979
Markaðurinn
eftir Magnús Árna Skúlason,
dósent, rannsóknarsetri í hús-
næðismálum, Viðskiptahá-
skólanum á Bifröst
Magnús Árna
Skúlason
MORGUNBLAÐIÐ MÁNUDAGUR 3. JÚLÍ 2006 F 7
Fjölbreytt úrval af atvinnuhúsnæði á skrá!
SÓLEYJARIMI - 112 RVK.
50 ÁRA OG ELDRI!
Síðasta 3ja herbergja á 3.hæð með
suður-svölum. Fullbúin án gólfefna
í góðu lyftuhúsi, stæði í bíla-
geymslu. Mjög falleg íbúð með
frábæru útsýni.
VERÐ 23,9 millj.
VOGAGERÐI 1 - 190 VOGAR.
Falleg 72 fm íbúð á 2.hæð í litlu
tveggja hæða fjölbýli (fimm íbúðir).
Góð eign þar sem stutt er í alla
þjónustu. Skóli, leikskóli og
íþróttamiðstöð í næstu götu.
VERÐ 13,0 millj.
LAUTASMÁRI - 201 KÓP.
Mjög skemmtileg og góð 83,9 fm
3ja herbergja íbúð á 1.hæð með
suðvestur svölum. Nýlega viðgert/
málað hús og sameign nýtekin í
gegn. Þvottahús í íbúð. Lítið fjölbýli,
stutt í alla þjónustu og verslanir.
Verð 18,9 millj.
BARÐASTAÐIR - 112 RVK.
Glæsileg 99,8 fm 3ja herbergja
íbúð á 3.hæð. Fallegar innréttingar
og vandað parket á gólfum. Stór og
björt stofa með útgengt á stórar
suðvestursvalir. Þvottahús innan
íbúðar.
VERÐ 20,9 millj.
GVENDARGEISLI - 113 RVK.
Glæsileg 3ja herbergja 121,3 fm
íbúð á 1.hæð með sér inngangi og
stæði í bílageymslu. Fullbúin án
gólfefna. Sér hæð í Grafarholti.
Sérv. og garður.
VERÐ 25,8 millj.
ÁSVALLAGATA - 101 RVK
Skemmtileg 57,4 fm íbúð á 4ðu
hæð (efstu) ásamt 8,2 fm geymslu
í kjallara, samtals 65,6 fm. Tvö
svefnherbergi, stofa, eldhús og
baðherbergi.
LAUS STRAX. VERÐ 19,7 millj.
HRAUNBÆR - 110 RVK.
Skemmtileg og mikið uppgerð 3ja
herbergja 84,8 fm íbúð á 1.hæð
með aukaherbergi í kjallara. Nýir
fataskápar og gólfefni. Barnvæn
lóð, vestur svalir.
VERÐ 18,6 millj.
AKURHVARF - 203 KÓP.
Vönduð 3ja herbergja 106,5 fm
íbúð/ stæði í bílag. Nýtt lyftuhús í
Hvarfahverfi við Elliðavatn. Fullbúin
án gólf. Baðherb. flísalagt.
VERÐ. 25,7 millj.
3ra herbergja
NÝ
TT