Morgunblaðið - 26.07.2018, Blaðsíða 37

37
MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR 26. JÚLÍ 2018
Ekki hægt að stóla á sólina Oft hefur verið fátt um manninn á útikaffihúsum miðborgarinnar í sumar vegna sólarleysis en það er bót í máli að kaffið bragðast ekki síður í hlýjunni innandyra.
Ómar
Í fyrri grein undirritaðra, sem
birtist á þessum vettvangi síðasta
þriðjudag, var m.a. fjallað um eign-
arhald á landi og vikið að lax- og sil-
ungsveiðiréttindum í því sambandi. Í
þessari grein verður sjónum einkum
beint að þeim lagareglum sem gilda
um eignarhald á landi og vikið að
þeim úrræðum sem geta komið til
greina til að bregðast við aðila-
skiptum að landi.
Umræða um eignarhald að ís-
lensku jarðnæði og auðlindum er
fjarri því að vera ný af nálinni. Árið
1919 voru samþykkt lög á Alþingi
sem fólu í sér að til þess að eiga fast-
eignir á Íslandi þyrfti viðkomandi að
eiga heimilisfesti hér á landi. Lögin
fólu þannig í sér búsetuskilyrði en
þjóðernið skipti ekki máli. Árið 1923
tóku gildi vatnalög en í þeim fólst
meðal annars að óheimilt var að
skilja veiðirétt frá bújörðum. Var
það gert til að bregðast við þeirri
staðreynd að bændur höfðu þá unn-
vörpum selt veiðirétt frá jörðum sín-
um.
Núgildandi lög um eignarrétt og
afnotarétt að fasteignum eru að
grunni til frá árinu 1966. Almennt
verður sá sem vill eignast land á Ís-
landi að vera íslenskur ríkisborgari.
Ákveðnar sérreglur gilda um fyr-
irtæki og lögaðila sem ekki verður
fjallað sérstaklega um hér. Þeir sem
ekki eru íslenskir ríkisborgarar og
vilja eignast land eða aðra fasteign
hér á landi verða að sækja um það til
dómsmálaráðuneytisins og getur
dómsmálaráðherra veitt undanþágu
frá banninu. Þrátt fyrir umrædda
meginreglu um íslenskan ríkisborg-
ararétt gildir sú undantekning að
þeir sem búa í ríkjum á Evrópska
efnahagssvæðinu geta keypt land án
þess að sækja um leyfi til ráðuneyt-
isins. Viðkomandi einstaklingar
þurfa ekki að vera ríkisborgarar í
EES-ríki, heldur nægir þeim að vera
þar með búsetu. Þeir sem hafa bú-
setu í EES-ríki hafa því sama rétt og
íslenskir ríkisborgarar til fasteigna-
kaupa. Undantekningin gerir það að
verkum að rúmlega 500 milljón
manns geta keypt land og aðrar fast-
eignir hér á landi með sömu skil-
yrðum og íslenskir ríkisborgarar.
Eru þá ótaldir þeir möguleikar þar
sem einstaklingar geta keypt fast-
eignir í gegnum fyrirtæki og félög.
Danmörk og Noregur
Í Danmörku og Noregi eru til
staðar umfangsmeiri takmarkanir
við aðilaskiptum að fasteignum en
hér á landi. Í Noregi þarf t.d. að afla
leyfis ríkisins fyrir kaupum á vissum
flokkum landbúnaðar- og skógrækt-
arlands, auk þess sem sækja þarf um
leyfi til að eignast land og aðrar fast-
eignir á svæðum sem hafa verið skil-
greind þannig að ákjósanlegt sé að
tryggja þar heilsársbúsetu. Eftirlits-
stofnun EFTA komst að þeirri nið-
urstöðu í ákvörðun frá 2012 að um-
rætt búsetuskilyrði norskra laga
væri lögmætt.
Í Danmörku gildir sú regla að sá
sem vill eignast land eða aðra fast-
eign þar í landi verður að hafa bú-
setu í landinu, eða hafa áður haft bú-
setu þar í a.m.k. fimm ár.
Undanþága gildir um ríkisborgara
EES-ríkja, en þeir geta keypt land
eða aðrar fasteignir án leyfis ríkisins
ef kaupin eru ætluð fyrir heils-
ársbúsetu kaupandans eða þegar
kaupin eru nauðsynleg fyrir sjálf-
stæðan atvinnurekstur hans eða
þjónustu sem hann ætlar sér að veita
í Danmörku. Bæði í Danmörku og
Noregi eru síðan settar frekari tak-
markanir í lögum við aðilaskiptum
að landbúnaðarlandi, en þar er m.a.
mælt fyrir um skyldu til þess að
halda jörðum í ábúð eftir aðilaskipti.
Umræðuskjal
Evrópusambandsins
Rétturinn til þess að kaupa land
og aðrar fasteignir hér á landi fellur
innan fjórfrelsis EES-samningsins.
Ekki getur því komið til greina að
leggja bann við því að útlendingar,
sem búsettir eru á EES-svæðinu,
kaupi fasteignir hér á landi. Á hinn
bóginn er viðurkennt í Evrópurétti
að rétturinn að þessu leyti geti sætt
takmörkunum.
Í október 2017 gaf fram-
kvæmdastjórn Evrópusambandsins
út umræðuskjal (2017/C 350/05) sem
hafði að markmiði að skýra út það
lagaumhverfi Evrópuréttar sem
gildir um kaup á landbúnaðarlandi
og gefa ákveðnar leiðbeiningar um
það hvernig aðildarríki geti hagað
lagasetningu að þessu
leyti. Í skjalinu kemur
fram að vegna hins
sérstaka eðlis land-
búnaðarlands megi
takmarka kaup er-
lendra aðila að slíku
landi. Lykilatriði væri
að reglur um slíkar
takmarkanir stefndu
að lögmætu markmiði,
s.s. að þróa og við-
halda hagkvæmu land-
búnaðarkerfi, og að
ekki væri gengið
lengra í slíkum tak-
mörkunum en nauðsynlegt væri til
að ná þeim markmiðum. Í umræðu-
skjalinu eru jafnframt í dæmaskyni
nefndir ýmsir möguleikar við út-
færslu takmarkana á kaupum á land-
búnaðarlandi, en sjónarmið að þessu
leyti hafa mótast í framkvæmd Evr-
ópudómstólsins. Í skjalinu kemur
m.a. fram að það geti staðist að gera
kröfu um að aðilaskipti að landbún-
aðarlandi þurfi að hljóta samþykki
tiltekinna yfirvalda. Skilyrðin fyrir
slíku samþykki þurfi þó að vera skýr,
nákvæm og gagnsæ. Þá er talið
standast að veita tilteknum aðilum
forkaupsrétt ef það hefur að mark-
miði að halda landinu í eigu bænda
og í landbúnaðarnotum. Enn fremur
getur verið lögmætt að gera það að
skilyrði að viðkomandi land haldist í
landbúnaðarnotum í kjölfar kaup-
anna.
Í þessu sambandi má nefna að í
gildistíð hinna eldri íslensku jarða-
laga, sem giltu til ársins 2004, var
mælt fyrir um tvenns konar tak-
markanir á aðilaskiptum að landbún-
aðarlandi sem Evrópusambandið
nefnir í dæmaskyni í fyrrnefndu
skjali. Annars vegar þurfti sveit-
arstjórn að samþykkja slík að-
ilaskipti og hins vegar nutu sveit-
arfélög forkaupsréttar að bújörðum.
Ef endurvekja ætti skilyrðið um
samþykki sveitarfélaga þyrfti þó að
setja með skýrum hætti fram þau at-
riði sem sveitarstjórn á að horfa til
þegar metið er hvort heimila eigi að-
ilaskiptin. Um mögulega útfærslu á
nýju forkaupsréttarákvæði er fjallað
síðar í greininni.
Mögulegar útfærslur
á takmörkunum
Samkvæmt því sem að framan
greinir er ljóst að löggjafinn getur
gengið lengra í að takmarka að-
ilaskipti að landi en leiðir af núgild-
andi löggjöf. Ef vilji er til þess af
hálfu löggjafans að ráðast í breyt-
ingar þarf þó að huga að nokkrum
atriðum. Byrja þarf á því að skil-
greina þau markmið sem löggjafinn
vill stefna að. Á að takmarka heim-
ildir erlendra aðila sem ekki hafa bú-
setu hér á landi til að kaupa land-
svæði sem er hentugt til
landbúnaðar eða er markmiðið að
koma í veg fyrir kaup á auðlindum
sem fylgja viðkomandi landi? Ýmsar
leiðir geta komið til greina til þess að
ná umræddum markmiðum.
Ef takmarka ætti með almennum
hætti fjárfestingar erlendra aðila
sem ekki hafa búsetu hér á landi
mætti sækja fyrirmyndir til Dan-
merkur og Noregs, sem eru þau ríki
sem við helst horfum til þegar kemur
að lagasetningu. Jafnframt þyrfti að
hafa hliðsjón af þeim sjónarmiðum
sem fram hafa komið í áðurnefndu
umræðuskjali framkvæmdastjórnar
Evrópusambandsins. Með hliðsjón
af fjölda jarða hér á landi og rækt-
unarskilyrðum er þó óraunhæft að
setja aðilaskiptum þau skilyrði að
kaupandi taki jörð til ábúðar í öllum
tilvikum, en aðrar leiðir gætu þá
komið til greina. Ekki má heldur
gleyma því að víða um land má finna
dæmi um metnaðarfulla uppbygg-
ingu bújarða í eigu erlendra aðila,
t.a.m. á sviði hestamennsku.
Hvað mögulegan forkaupsrétt
sveitarfélaga varðar þarf að hafa í
huga að stórar bújarðir eru í mörg-
um tilvikum innan sveitarfélaga sem
hafa takmörkuð fjárráð og geta vart
staðið í kaupum á jörðum í stórum
stíl. Mögulega þyrfti aðkomu rík-
issjóðs í slíkum tilfellum. Það er svo
pólitískt álitaefni í hvaða tilvikum er
réttlætanlegt að ráðstafa skattfé al-
mennings til eignakaupa af þessu
tagi.
Í fyrri grein undirritaðra var vikið
að því að áhugi erlendra aðila beinist
að miklu leyti að lax- og silungsveiði-
réttindum. Mögulega mætti útfæra
forkaupsrétt opinberra aðila þannig
að svigrúm væri til að beita honum
eingöngu að lax- og silungsveiðirétt-
indum að tilteknum skilyrðum upp-
fylltum. Þetta gæti einna helst komið
til greina þegar einn aðili er við það
að ná meirihluta atkvæða í tilteknu
veiðifélagi. Með þessari útfærslu
þyrftu hinir opinberu aðilar ekki að
kaupa stór landsvæði samhliða kaup-
um á hinni mikilvægu auðlind sem
veiðirétturinn sannarlega er. Ef
ágreiningur væri um verð fyrir rétt-
indin væri eðlilegt að matsnefnd sem
starfar á grundvelli lax- og silungs-
veiðilaga hefði úrskurðarvald um
kaupverð veiðiréttindanna. Þá þyrfti
jafnframt að huga að frekari út-
færsluatriðum til þess að skerða ekki
hagsmuni kaupanda og seljanda um
of.
Markmiðið með framangreindri
leið væri ávallt að koma í veg fyrir að
lax- og silungsveiðiréttindi söfnuðust
á fárra hendur. Útfæra mætti þetta
nánar með hliðsjón af landnýtingar-
og umhverfissjónarmiðum, t.d.
þannig að ef jörðin kæmist aftur í
ábúð hefði eigandi hennar innlausn-
arrétt á veiðiréttinum, þ.e. hann gæti
keypt hann til baka af hinum op-
inbera aðila á matsvirði. Í fyrri grein
undirritaðra var jafnframt minnst á
þann möguleika að ráðast í aðrar
breytingar á lax- og silungs-
veiðilöggjöf. Þá mætti huga að
minnihlutavernd í ríkari mæli en nú
er gert, t.d. þannig að ákveðinn hluti
félagsmanna veiðifélags geti við til-
teknar aðstæður þvingað fram út-
leigu veiðiréttinda á viðkomandi
vatnasviði.
Hinn valkvæði forkaupsréttur
sem getið er hér að framan gæti
einnig tekið til fleiri mikilvægra auð-
linda á borð við jarðhita- og vatns-
réttinda þannig að opinberir aðilar
gætu keypt viðkomandi auðlindir
einar og sér.
Hvað sem öllu framangreindu líð-
ur er a.m.k. ljóst að löggjafinn getur
valið úr mörgum leiðum ef vilji er til
þess að breyta núgildandi löggjöf.
Nauðsynlegt er að skoða málið heild-
stætt og út frá þeim hagsmunum
sem eru í húfi og þeim markmiðum
sem löggjafinn vill stefna að. Þá þarf
að gaumgæfa við þessa vinnu hvort
ákveðnar útfærslur gangi of langt í
að takmarka fjórfrelsisákvæði EES-
samningsins, en eins og áður er
nefnt er þó ekkert því til fyrirstöðu
að Evrópurétti að gera takmarkanir
á aðilaskiptum að landbúnaðarlandi
ef það er nauðsynlegt í þágu al-
mannahagsmuna og ekki er gengið
lengra með takmörkuninni en nauð-
synlegt er til að ná því markmiði sem
að er stefnt.
Eftir Guðjón Ármannsson og
Víði Smára Petersen »Ekki getur komið
til greina að leggja
bann við því að útlend-
ingar, sem búsettir eru
á EES-svæðinu, kaupi
fasteignir hér á landi.
Á hinn bóginn er við-
urkennt í Evrópurétti
að rétturinn að þessu
leyti geti sætt tak-
mörkunum.
Guðjón
Ármannsson
Höfundar eru hæstaréttar-
lögmenn á LEX.
Jarðakaup erlendra aðila – mögulegar takmarkanir
Víðir Smári
Petersen