AVS. Arkitektúr verktækni skipulag - 01.12.2004, Blaðsíða 21

Þróunarsvæði „Skugga“. / The development Area of „SkuggÞ.
afmörkuð svæði eru nýtt, t.d. hversu
mikið pláss er helgað samgöngum.
Athyglisvert er að bera það saman
milli hverfa og er þá rétt að hafa þétt-
leika þeirra í huga. Þannig er meðal-
flatarmál samgöngumannvirkja á
hverja íbúð í Vesturbænum innan við
100m2, meðan það er að meðaltali
yfir 200m2 á hverja íbúð í Grafarvogi.
Munurinn sést á yfirbragði þessara
hverfa en engu að síður er það borg-
in eða skattgreiðendur allir sem taka
þátt í að greiða niður kostnaðinn
sem fylgir dreifðri byggð, með fjár-
mögnun samgöngumannvirkja og
veitna. Hins vegar þegar um er að
ræða uppbyggingu í þegar grónum
eða nýju þéttum hverfum lendir kost-
naðurinn á uppbyggingaraðilum og
tilvonandi íbúðaeigendum vegna
þess að þar eru oftast gerðar kröfur
um að bílastæði séu gerð neðan-
jarðar. En slíkar kröfur til bílastæða
auka á kostnað við byggingu íbúð-
arhúsnæðis. Þétting byggðar, sem
er allra hagur til lengri tíma litið, er
þannig að nokkru kostuð af þeim
sem kjósa að búa í þéttri byggð og
byggja hana upp. Þessi mikilvægu
atriði hafa verið alltof lítið áberandi
í umræðunni um þéttingu byggð-
ar og að sama skapi hefur skort á
umræðu um þau neikvæðu hag-
rænu áhrif sem dreifð byggð hefur.
Þegar farið er að búa til ramma fyrir
nánasta umhverfi fólks, þ.e.a.s. deili-
skipulag, er mikilvægt að átta sig
á því ferli sem fer af stað. Sífellt er
unnið að því að þróa lýðræðislega
ferla sem fela í sér að kallað er eftir
sjónarmiðum íbúa á fyrstu stigum
sem síðan á að tryggja að sem mest
sátt ríki um skipulagið, en þetta
þykja sjálfsögð vinnubrögð í lýð-
ræðissamfélögum. Skipulagsáform
eru send í kynningu til að kalla eftir
sjónarmiðum íbúa, vegna þess
að ekki er búið að fullmóta tillögur
áður en þær eru sendar í kynningu.
Þetta ferli getur þess vegna leitt af
sér breytingar á fyrstu hugmynd-
um byggingaraðila, t.d. í þá átt að
taka meira tillit til umhverfislegra
þátta og bílastæða, en þessi lýð-
ræðislegu vinnubrögð bæði lengja
skipulagsferlinn og geta gert það
að verkum að kostnaður aukist.
í haust hélt KB banki ráðstefnu um
framtíðina á fasteignamarkaði og í
kjölfar þess varð töluverð umræða
um hvað hefði áhrif á verð fasteigna
og nefnt að lækkun vaxta réði þar
miklu. En hér skiptir líka miklu máli
mat á verðmæti þess lands sem
byggt er á. Reykjavíkurborg er land-
eigandi og það hvernig lóðum er
ráðstafað hefur lengi verið mikið
deiluefni sveitarstjórnarmanna og
ekki bara í Reykjavík, heldur á höfuð-
borgarsvæðinu öllu. Áður fyrr var það
þannig, að sá sem fékk góða lóð gat
selt hana með góðum hagnaði án
þess að nýta sjálfur byggingarréttinn.
Mörgum þótti sem lengstum hafi rétt
flokksskírteini ráðið mestu um úthlut-
un lóða en ekki skal hér fullyrt að
svo hafi verið. Seinna var sú aðferð
viðhöfð að úthluta eftir punkta-
kerfi og loks ákvað Reykjavíkurborg
að gera tilraun með að bjóða út lóðir
í Grafarholti. Sú aðferð leiddi vel í
Ijós hversu vanmetnar lóðir voru í
borginni og var leið landeiganda að
ná til sín eðlilegum hluta af markaðs-
verðínu. Borgarhagfræðingur hefur
bent á að hægt sé að draga hlið-
stæðu milli úthlutunar lóða án end-
urgjalds og úthlutunar kvóta. Hann
hefur bent á að borgaryfirvöld úthluti
lóðum í sinni eigu og geri leigusamn-
inga við rétthafa. Rétthafinn byggir
hús og er frjálst að selja húsið og
leigusamninginn þar með. Verðið á
landinu er afleitt af verðmæti húss-
ins. Samlíkingin við kvótakerfið er að
handhafi kvóta geti selt hann hæst-
bjóðanda án þess að ríkið sem upp-
haflega átti ráðstöfunarrétt í umboð
landsmanna fái arð af. Það sem er
þó ólíkt með kvótakerfinu og úthlutun
lóða er að borgin er ekki eini land-
eigandinn í borginni, meðan ríkið er
avs 21