Morgunblaðið - 20.01.1988, Blaðsíða 38

MORGUNBLAÐIÐ, MIÐVIKUDAGUR 20. JANÚAR 1988
Húsnæðisstefna
á nýjum grunni
eftirÞórhall
Jósepsson
Á nýliðnum haustmánuðum hófst
mikið og öflugt málaefnastarf
ungra sjálfstæðismanna að for-
göngu nýkjörinnar forystu SUS.
Myndaðir voru starfshópar, svo-
nefndar verkefnisstjórnir, um
fjölmörg málefni, sem ofarlega eru
á baugi í þjóðfélaginu í dag. Ein
þessara verkefnisstjórna fjallaði um
húsnæðismálin og er þessum skrif-
um ætlað að gera grein fyrir tillög-
um í þeim málaflokki.
Þótt húsnæðislán séu sá þáttur
húsnæðismálanna, sem hvað heitast
brennur á fólki um þessar mundir,
þá er þessi málaflokkur þó mun
víðtækari. Þess vegna ákvað verk-
efnisstjórnin strax að beina athygl-
inni að húsnæðismálum almennt og
Iíta á þau mál í víðtækara sam-
hengi. Það er ekki árennilegt verk,
að ætla sér að taka núverandi kerfi
húsnæðismála, þ.m.t. lána, og bæta
úr ágöllum þess, enda fór svo, að
verkefnisstjómin ákvað að byija
með autt blað og setja fram tillögur
um nýtt kerfi í anda sjálfstæðis-
stefnunnar.
Meginmarkmiðið, sem verkefnis-
stjórnin setti sér, er að móta tillögur
um nýja umbótastefnu. Þess vegna
var markmiðið að:
— Reyna ekki að lappa upp á nú-
verandi kerfi lána, heldur koma
með tillögur um nýtt.
— Búa ekki til nýtt sósíalískt
skömmtunarkerfi fyrir nýja for-
gangshópa.
— Koma á almennu lánakerfi sem
er sveigjanlegt og getur brugðist
við breytturn aðstæðum.
— Einfalda framkvæmd fasteigna-
viðskipta.
— Koma á óháðri ráðgjafar- og
eftirlitsþjónustu á fasteigna-
markaði.
Með öðrum orðum, við reynum
að fínna leiðir til þess, að allir sem
það vilja geti eignast eigin íbúð og
að þeir sem kaupa eða selja eigi
kost á faglegri ráðgjöf óháðra aðila.
Hér á eftir fara tillögur verkefn-
isstjórnarinnar um húsnæðismál og
greinargerðir með hveijum lið.
Þessar tillögur gætu átt eftir að
breytast, þar sem boðin er þátttaka
félaga um allt land í mótun stefn-
unnar og hér er fyrst og fremst
verið að kynna fyrstu drög. Þegar
ungir sjálfstæðismenn víðs vegar
um landið hafa metið þessar tillög-
ur og gert sínar athugasemdir við
þær, þá getum við teflt fram full-
mótaðri stefnu okkar um þessi mál.
Lán og styrkir
verði aðskilin
Nú eru styrkir samþættir lánum
í formi niðurgreiddra vaxta og njóta
allir lántakar án tillits til aðstæðna.
Ungir sjálfstæðismenn hafna fé-
lagslegri aðstoð við fullfrískt fólk,
enda hefur slíkt ætíð í för með sér,
að ekki er hægt að veita nauðsyn-
lega aðstoð þeim, sem þurfa á að
halda. Þessi mikla vaxtaniður-
greiðsla til handa öllum lántakend-
um, sem og öll önnur almenn
styrkveiting sem gengi jafnt yfir
alla, án tillits til aðstæðna, hefur
skaðað húsnæðismarkaðinn með
skekktu virðismati eignanna. Slíkar
styrkveitingar, ekki síst í formi nið-
urgreiddra vaxta, valda gífurlegri
eftirspurn í lánsféð, óháð því hvort
lántaki þarf í raun að taka lán.
Þegar farið er að veita fé til að
anna þessari eftirspurn, eins og
gert var með núverandi húsnæðis-
lánakerfi, stcreykst eftirspurnin í
húsnæðið og verð eignanna hækkar
ört og mikið. Þegar upp er staðið,
er niðurstaðan sú, að sá styrkur,
sem felst í niðurgreiðslu vaxtanna,
hverfur að verulegu eða öllu leyti
í hækkað verð. Þess vegna er það
ekki lántakandinn, þ.e. íbúðarkaup-
andinn, sem í raun og veru nýtur
styrksins, heldur seljandi eignar-
innar.
Húsnæðisstohnun ríkisins
verði lögð niður. í hennar stað
komi ráðgjafar- og eftirlitsstofh-
un, sem hefði það hlutverk að
skipuleggja ráðgjafarþjónustu
fyrir almenning og að halda uppi
eðlilegu eftirliti með lánastofn-
unum á húsnæðislánamarkaði.
Húsnæðisstofnun er stórt bákn,
miðstýrð skömmtunar- og úthlutun-
arstofnun, hvenær sem eftirspurn
í fjármagnið fer fram úr framboð-
inu, er hætta á að biðröðin fari að
riðlast. I dag vantar aðila til að
vera ráðgefandi. Húsnæðisstofnun
hefur tekið skref í þá átt og henni
hæfír vel að taka að sér það hlut-
verk að vera óvilhallur aðili til
ráðgjafar og eftirlits á fasteigna-
markaði.
Lánafyrirgreiðsla verði alfar-
ið í höndum lánastofhana
markaðarins, t.d. bankanna, sem
sérstakur lánaflokkur og giidi
þar um lágmarksreglur.
Þetta hefði í för með sér bætta
þjónustu við almenning og yrði virk
byggðastefna um leið, þ.e. fjár-
magnið sæti þá í héraði og myndi
efla lánastofnanir á hveijum stað.
Hver maður gæti þá farið í sinn
viðskiptabanka eða sparisjóð og
fengið þar alla fyrirgreiðslu. Lág-
marksreglur um lánin þýða, að um
þau gildi almennar regl'ir, ekki sér-
tækar, form þeirra verði sveigjan-
legt og lánastofnanir hafi svigrúm
til afbrigða.
Leita verður samstarfs og sam-
ráðs við lánastofnanir um skipu-
lagningu og framkvæmd lánakerf-
isins þar sem þessar stofnanir eru
ekki nú undir það búnar að taka
þetta hlutverk að sér.
Húsnæðislán beri eðlilega
markaðsvexti.
Þetta er skilyrði þess, að lána-
kerfíð geti haldið áfram að virka,
að ekki þurfi að stöðva lánin vegna
fjárþurrðar, að lánakerfið verði
óháð framlögum og þá um leið af-
skiptum hins opinbera. Markaðs-
vextir eru líka til þess fallnir að
koma á jafnvægi á milli framboðs
og eftirspurnar.
Húsnæðislán verði afgreidd að
öllu leyti i bönkum, sparisjóðum
og eftir atvikum afgreiðslum
annárra lánastoftiana.
Þannig verða menn jafnsettir,
hvar sem þeir búa á landinu og
auðveldara verður að nálgast lána-
stofnunina heldur en með einni
miðstýrðri stofnun.
Heimilt verði að veita erlendu
lánsQármagni inn í húsnæðis-
lánakerfið.
Erlent lán gæti annars vegar
verið til að fjármagna kerfið í heild
sinni, hins vegar valkostur til ein-
staklinga eða einstakra lánastofn-
ana. Benda má á, að húsnæðislána-
kerfi sumra ríkja lána til annarra
landa.
Húsnæðisstyrkur verði settur
inn á fjárlög sem sérstakur liður
og upphæð hans og úthlutunar-
reglur háð vilja Alþingis á
hverjum tíma. Sveitastjórnir hafí
sjálfdæmi um, hvort þær veita
styrki og þá hve mikið fé.
Staðgreiðslukerfi skatta gefur
færi á að gera þessa leið virka.
Þetta kemur í veg fyrir, að féð
nýtist illa með styrkveitingum til
fullfrísks fólks, þeir njóta, sem
þurfa. Reglur þurfa að vera almenn-
ar þannig að gagnvart þeim séu
allir jafnsettir og hver og einn sem
hyggur á íbúðakaup geti vitað fyr-
ir, hvers hann getur vænst og gert
sínar áætlanir miðað við það. Ung-
ir sjálfstæðismenn vilja gefa öllum
kost á að eignast eigin íbúð, því
er mikilvægt að stutt sé við þá, sem
ei-u að leggja í erfiðustu þrautina:
Að koma sér upp sinni fyrstu íbúð.
Styrki ætti að miða við t.d. fyrstu
íbúð, fjölskyldustærð. Með styrkjum
í gegn um skattakerfið er einnig
augljósara samhengið á milli skatt-
byrði og úthlutaðra gæða úr ríkis-
sjóði. Heimilt þarf að vera að veita
Lágvaxtaskeiðið
Tap eða gróði hverra?
eftirMagna
Guðmundsson
I engu máli á landi hér hefír svo
mjög verið villt um fyrir þjóðinni
sem í vaxta- og peningamálum.
Áhrifin á almenningsálitið má sjá
af því meðal annars, að bankar og
sparisjóðir keppast nú við að aug-
Iýsa vaxtaprósentur, sem fyrir
tiltölulega fáum árum flokkuðust
undir okurvexti og vörðuðu við lög.
Sumir líta á slíka vexti nánast sem
helgan rétt. Þeir heimta „verð-
bótaþátt" vaxta samkvæmt „láns-
kjaravísitölu" og „raunvexti" að
auki, en gera sér þó líklega ekki
grein fyrir, hvað þessi hugtök
merkja í reynd. Að því verður kom-
ið síðar. Á hinum vængnum eru
þeir, sem verða að borga þessa
vexti, atvinnurekendur og launþeg-
ar, sem sjálfir mega ekki krefjast
verðbóta á sínar tekjur. Þeir hafa
möglunarlaust látið hlekkjast í
skuldafjötra, sem ekki eiga sinn
líka. Heimili úti á landi hafa séð
veðlán sín hlaðast upp samkvæmt
vísitölunni, meðan markaðsverð
fasteignanna stendur þar oft í stað
eða fellur jafnvel stundum. Horfir
senn til landflótta af þessum sökum.
Gjaldþrot hafa fímmfaldast á 5
árum, og ekki verður tölu komið á
fjölskylduharmleiki.
Ætlun mín er að fara yfir nokkra
þætti þessa vaxtafárs, ef slíkt
mætti verða til þess, að landsmenn
næðu áttum á ný. Ég á engra hags-
muna að gæta í lágum vöxtum eða
háum, en læt mig varða þau sorg-
legu mistök, sem orðið hafa á
þessum vettvangi.
Formælendur hávaxta vitna
gjarnan til þess tíma, er „spariféð
brann á eldi verðbólgunnar". Þetta
er klissja, sem þeir beita í sífelldu.
Virðast þeir trúa á mátt endurtekn-
ingarinnar, eins og áróðursmeistur-
um er lagið. Við skulum skoða
þennan „verðbólgubruna" ögn nán-
ar.
Lágvaxtaskeið hér og erlendis
var við lýði stríðsárin og 15—20 ár
eftir stríðið. Við vorum þar á sama
báti og nágrannar okkar og við-
skiptaþjóðir. Því lauk á íslandi,
þegar verðtryggð spariskírteini
ríkissjóðs komu á markaðinn í byij-
un 7. áratugarins. Eftir það áttu
menn kost á jákvæðri ávöxtun pen-
inga, hver svo sem verðbólgan var.
Raunar fengust happdrættisskulda-
bréf ríkissjóðs nokkrum árum áður
(1955).
Á öllu lágvaxtaskeiðinu var hins
vegar unnt að kaupa almenn
skuldabréf og verðbréf með miklum
afföllum. Algengt var, að 5 ára
bréf á allt að 12% ársvöxtum seld-
ust með 40% afföllum. Slík afföll
og minni tryggðu jákvæða ávöxtun
sparifjár.
Það er og einkennandi fyrir þessi
ár, stríðsárin og eftirstríðsárin, að
ótal gróðatækifæri buðust þeim,
sem peninga áttu, í verzlun og við-
skiptum alls konar. Peningamenn
fjármögnuðu vöruinnkaup og inn-
flutning smásala og fengu heild-
söluálagninguna í vexti af 3ja
mánaða víxli. Aðrir lánuðu fé til
skamms tíma á bankavöxtum, en
tóku aukaþóknun fyrir hveija fram-
lengingu lánsins. Dæmi eru um
það, að bankastjórar buðu þeim,
sem áttu verulegar fjárhæðir, vexti
talsvert ofar hæstu innlánsvöxtum.
Slíkt viðgengst og hefir viðgengizt
í öllum vestrænum ríkjum. Utan við
allt þetta stóð svo „svarti“ peninga-
markaðurinn, sem blómgast raunar
enn í dag.
Það voru helzt eldri borgarar,
sem geymdu sparifé til langs tíma
og urðu að þola neikvæða ávöxtun
þess. Oftast voru upphæðir þó smá-
ar hjá hverjum og einum. Flestir
áttu jafnframt íbúð, sem fylgdi
verðlaginu fyllilega. Ekki má heldur
gleyma því, að stórátak vart gert
á vegum almannatrygginga til að
bæta hag gamla fólksins. Það var
því hvergi nærri eins háð sparifé
og það hafði áður verið.
Bankarnir létu undir höfuð leggj-
ast að gæta hagsmuna einstakra
viðskiptavina, sem höfðu langtíma
innstæður. Það voru þeirra mistök,
en mistök ríkissjóðs voru að skatt-
leggja neikvæða vexti. Vaxtakerf-
inu sjálfu var ekki um að kenna.
Það hafði sína miklu kosti. Engin
bót gat falizt í því að sprengja upp
vexti alhliða og búa til nýtt og verra
ranglæti.
Onnur klissja, sem formælendur
hávaxta nota óspart, er á þá lund,
að íbúðir á nefndu tímaskeiði hafi
verið reistar fyrir lánsfé á „gjafa-
vöxtum“. Þetta er ekki rétt. Nær
allir húsbyggjendur urðu að taka
meiri eða minni lán með ókjörum.
Þannig lánuðu t.d. byggingarsam-
vinnufélög í formi skuldabréfa, sem
voru ekki seljanleg, nema með af-
föllum, eins og segir hér að framan.
Sérstakur kostnaður stafaði af
vöruskorti stríðsáranna og áranna
eftir stríð lengi vel. íbúðirnar voru
því byggðar af vanefnum, oft líka
í of miklum mæli með eigin vinnu
(fúski) vegna fjárskorts. Síðar
þurfti gagngerar endurbætur, sem
gátu vegna verðbólgunnar orðið
jafn dýrar og íbúðin sjálf í byijun.
Það setti og strik í reikninginn
hjá húsbyggjendum, að leigugjald
var lögbundið öll þessi ár. Það var
fest mjög lágt. Fyrir kom, að stand-
setning íbúðar að lokinni nokkurra
ára leigu kostaði meira en allt ieigu-
gjaldið, — stundum meira en
upphaflega byggingin.
Þegar árið 1955, 10 árum eftir
stríð, var byijað að veita verðtryggð
lán til íbúðabygginga. Þar með var
lágvaxtaskeiði lokið fyrir húsbyggj-
endur. Vegna greiðsluerfiðleika
þeirra var viðmiðunarvísitalan skert
frá og með 1968. Gekk svo með
ýmsum breytingum, unz láns-
kjaravísitalan var upp tekin 1979 —
með öllum hennar hörmungum.
Loks skal tekið fram, að fasteign-
ir hækkuðu ekki í verði á þann veg
að færa eigendum gróða við sölu.
Þær fylgdu verðlaginu. Þegar íbúð
var seld, varð að gefa sama verð
fyrir aðra íbúð í sama gæðaflokki.
Niðurstaðan er þessi: Frásagnir
um spariféð, sem „brann á verð-
bólgueldinum", og um íbúðalán,
sem veitt voru á „gjafavöxtum",
eru stórlega ýktar. Eiginlegir spari-
fjáreigendur töpuðu ekki og
húsbyggjendur græddu ekki eins
og af er látið. Hins vegar hagnað-
ist íslenzka þjóðin í heild. Vegna
Þórhallur Jósepsson
„Þegar upp er staðið,
er niðurstaðan sú, að
sá styrkur, sem felst í
niðurgreiðslu vaxt-
anna, hverfiir að veru-
legu eða öllu leyti í
hækkað verð. Þess
vegna er það ekki lán-
takandinn, þ.e. íbúðar-
kaupandinn, sem í raun
og veru nýtur styrksins,
heldur seljandi eignar-
innar.“
þessa styrki beint til greiðslu af
lánum.
Lánastofnanir, sem lána til
húsnæðiskaupa, veiti ráðgjöf um
húsnæðismál, þ. á m. um upphæð
láns, sem miðast við greiðslugetu
viðkomandi lántaka. Með breytt-
um aðstæðum geta bæst við lán
eða komið til aðrar ráðstafanir.
Eðlílegt er, að þær lánastofnanir,
sem með varðveislu og afgreiðslu
þessa lánaflokks fara, veiti þjónustu
þar að lútandi, t.d. aðstoð við samn-
ingagerð, almenna ráðgjöf, eftirlit
og aðhald varðandi greiðslur,
áætlanagerð og eftirlit og samn-
ingagerð við byggingaraðila.
Fasteignamarkaðurinn verði
rannsakaður og komið á virkri
þjónustu við almenning í fast-
eignaviðskiptum, m.a. með því
að afgreiða öll skjöl á sama stað
Dr. Magni Guðmundsson
„Frásagnir um spari-
féð, sem „brann á
verðbólgueldinum“, og
um íbúðalán, sem veitt
voru á „gjafavöxtum“,
eru stórlega ýktar.“
þolanlegra lánskjara og ódrepandi
elju íbúðarbyggjenda var húsnæðis-
þörfinni í meginatriðum fullnægt.
Að öðrum kosti hefði verðbólgan
orðið miklum mun meiri og erfiðari
viðfangs en raun varð á.
Mörgum spurningum varðandi
vaxta- og peningamálin er enn
ósvarað. Þær bíða síðari greinar.
Höfiindur hefir doktorsprófí hag-
fræði ogáratuga reynslu við
sérfræðistörffyrir stjórnardeildir
heima og erlendis.