Morgunblaðið - 03.11.1993, Page 14

14
MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 3. NÓVEMBER 1993
Áhrif vaxtalækkunar fyr-
ir heimilin o g atvinnulífið
eftir Jóhönnu
Sigurðardó í t ur
Þær samræmdu aðgerðir sem
ríkisstjórnin boðar nú til lækkunar
vaxta er ein stærsta aðgerð sem
gripið hefur verið til í langan tíma
til þess að bæta skuldastöðu heim-
ila og atvinnulífs.
Forsendur vaxtalækkunar
Grunninn að því að þessi aðgerð
er möguleg má m.a. rekja til að á
umliðnum misserum hafa verið
gerðir hóflegir kjarasamningar af
aðilum vinnumarkaðarins sem
stuðlað hafa að stöðugleika og
lægri verðbólgu sem og margþætt-
ar aðgerðir í efnahags-, ríkisfjár-
málum og atvinnumálum. Skilyrði
eru því fyrir vaxtalækkun, verð-
bólguhætta er lítil, raungengi lágt
og viðskiptajöfnuður hagstæður.
Heildarskuldir hins opinbera eru
vissulega miklar eða um 50% af
landsframleiðslu sem þó er undir
meðaltali annarra OECD ríkja sem
er 66% af landsframleiðslu.
Hættumörkin í skuldasöfnun okk-
ar eru hátt hlutfall erlendra skulda
sem eru helmingur af heildar-
skuldum hins opinbera. Engu að
síður hafa erlendar skuldir minnk-
að að raungildi þó þær hafi hækk-
að sem^ hlutfall af landsfram-
leiðslu. Astæða þess að erlendar
skuldir minnka að raungildi er
hagstæð þróun viðskiptajöfnuðar
en með efnahagsaðgerðum ríkis-
stjómarinnar setti ríkisstjómin sér
það markmið að ná viðskiptahal-
lanum niður í áföngum þannig að
erlendar skuldir ykjust ekki að
raungildi. Það hefur tekist því að
viðskiptajöfnuðurinn hefur farið
úr 18_ milljörðum ’91 í 5‘/2 millj-
arð. A sama tíma og við höfum
gengið í gegnum 6 milljarða tekju-
samdrátt frá því að þessi ríkis-
stjóm tók við hefur niðurskurður
ríkisútgjalda orðið um 10 milljarð-
ar króna. Allt þetta hefur skapað
þær forsendur sem nú eru fyrir
hendi til að grípa til þeirra sam-
ræmdu aðgerða sem ríkisstjómin
boðar nú til vaxtalækkunar.
Af þeim viðbrögðum sem fram
hafa komið frá ýmsum fulltrúum
lánastofnana, aðilum vinnumark-
aðarins og síðan aðgerðum Seðla-
bankans til að greiða fyrir vaxta-
lækkuninni er Ijóst að þessar að-
gerðir ríkisstjórnarinnar hafa þá
tiltrú að þær munu skila árangri
og að við náum þeim markmiðum
sem að er stefnt.
Þrír milljarðar fyrir
atvinnulífið
Full ástæða er því til að ætla
að þessar aðgerðir munu hafa
mjög víðtæk áhrif um allt þjóðfé-
lagið. Styrkari stoðum verður
skotið undir atvinnulífið þar sem
dregið verður úr þungum fjár-
magnskostnaði fyrirtækja og
grunnur lagður að nýjum tækifær-
um til atvinnuuppbyggingar.
Raungengi krónunnar er nú hið
lægsta um langan tíma, sem hefur
verulega bætt samkeppnisstöðu
íslensks atvinnulífs en háir raun-
vextir hafa verulega dregið úr þvít
að þessi bætta samkeppnisstaða
nýtist atvinnulífinu sem skyldi.
Ætla má að aðgerðir ríkisstjórnar-
innar lækki nú fjármagnskostnað
atvinnulífsins um 3 milljarða
króna á ári.
1,2 milljarðar fyrir ríkissjóð
Árleg vaxtagjöld ríkissjóðs
iækka um 800 milljónir króna við
1% lækkun vaxta á innlendum
markaði. Áhrifin á afkomu ríkis-
sjóðs verða ekki alveg svona mikil
því vaxtatekjur ríkissjóðs minnka
á móti líklega um 200 milljónir
króna við 1% lækkun. Nettóáhrifin
eru því um það bil 600 milljónir
króna betri afkoma við hvert 1%
í lækkun vaxta. Þá eru ekki talin
með óbein áhrif vaxtalækkunar
vegna hugsanlegra áhrifa á um-
svif í þjóðarbúskapnum. 2% vaxta-
lækkun myndi þannig minnka út-
gjöld ríkissjóðs um 1,2 milljarða
króna á ári.
4 milljarðar fyrir heimilin
Vaxtalækkunin mun einnig
hafa víðtæk áhrif til að bæta
skuldastöðu heimilanna og má
gera ráð fyrir ef allt gengur eftir
að greiðslubyrði heimilanna muni
léttast um 4 milljarða króna á ári
en á móti mun eitthvað draga úr
vaxtabótum eðli málsins sam-
kvæmt þegar vaxtaútgjöld lækka.
Mikilvægt er að heimilin í landinu
nýti þessa vaxtalækkun til þess
að bæta skuldastöðu sína en ekki
að auka við fjárfestingu. Ég tel
mjög mikilvægt að heimilin í land-
inu nýti vaxtalækkunina með þeim
hætti og tel varhugavert ef heimil-
in fari að líta á þessa vaxtalækkun
sem eitthvert svigrúm til aukinna
neyslulána eða að auka við fjár-
festingu sína.
Áhrif á
fasteignamarkaðinn
Um margt getur þessi vaxta-
lækkun haft jákvæð áhrif á fast-
eignamarkaðinn. Framboð hefur
verið mikið af íbúðarhúsnæði og
í þó nokkrum mæli er um að ræða
að mjög skuldsettir íbúðareigend-
ur eru að reyna að minnka við sig
til þess að laga fjárhagsstöðu sína.
Vaxtalækkun gæti aukið eftir-
spumina og meðal annars greitt
fyrir sölu þeirra íbúðareigenda
sem eru að reyna að minnka við
sig vegna erfiðrar skuldastöðu.
Það er vissulega jákvætt en ég tel
að aukin eftirspum þurfi ekki
endilega að þýða hækkun á fast-
eignaverði svo neinu nemi vegna
þess mikla framboðs af íbúðum
sem er til staðar nú þegar. Það
væri þó vissulega varhugavert ef
íbúðareigendur fæm almennt að
nýta þetta svigrúm til að auka við
eign sína í stað þess að reyna frek-
ar að lagfæra skuldastöðu sína.
Slíkt gæti leitt til aukinnar þenslu
og mikilla affalla í fasteignavið-
skiptum svo og hærra fasteigna-
verðs og þar með aukinnar
greiðslubyrði íbúðareigenda.
Áhrifin á
húsnæðiskerfið
í því samkomulagi sem gert var
við lífeyrissjóðina í apríl 1992 var
gert ráð fyrir því að á árinu 1993
yrðu boðin út skuldabréf fyrir allt
að helmingi af lánsfjárþörf Hús-
næðisstofnunar ríkisins á þessu
ári en hinn helmingurinn yrði fjár-
magnaður með beinum skulda-
bréfakaupum af Húsnæðisstofn-
un. Niðurstaðan hefur þó orðið sú
að það sem af er árinu hafa hús-
næðisbréf seld í útboðum numið
4,2 milljörðum króna en bein
skuldabréfakaup einungis tæpir
2,4 milljarðar. Ljóst er því að líf-
eyrissjóðimir leggja mikla áherslu
á að beinum skuldabréfakaupum
við lífeyrissjóðina verði hætt en í
stað'þess verði lánsfjárþörf Hús-
næðisstofnunar ríkisins að fullu
mætt með sölu skuldabréfa á al-
mennum markaði. í þeim samningi
sem gerður var í apríl á þessu ári
var ákvæði um það að á árinu
1994 yrði stefnt að því að lánsfjár-
þörf Húsnæðisstofnunar ríkisins
yrði að fullu mætt með sölu
skuldabréfa á almennum markaði.
Þetta ákvæði er því í fullu sam-
ræmi við ákvæði í stefnuyfirlýs-
ingu ríkisstjórnarinnar um að
hætt verði að semja beint við líf-
eyrissjóði um fjármögnun húsnæð-
islánakerfisins með tilteknum vax-
takjörum og að fjármögnun þess
verði aftur á móti mætt með mark-
aðsútboðum.
Annað meginatriði sem lýtur
að félagsmálaráðuneytinu í þessari
stefnuyfirlýsingu er að endurskoð-
uð verði vaxtakjör inn- og útlána
í húsnæðislánakerfinu til lækkun-
ar til samræmis við þá ákvörðun
ijármálaráðherra að taka ekki til-
boðum í verðtryggð skuldabréf á
innlendum markaði nema áþekk
kjör bjóðist og á erlendum mark-
aði. Næsta útboð á húsnæðisbréf-
um fer fram fljótlega og mun í
samræmi við þessa ákvörðun ekki
verða tekið tilboðum í húsnæðis-
bréf nema áþekk kjör bjóðist og
gerast á erlendum lánamörkuðum.
Áhrifin á fasteignaviðskipti
sem nýlega voru gerð
í samræmi við yfirlýsingu ríkis-
stjórnarinnar um margs konar
samræmdar aðgerðir til þess að
ná niður vöxtum og þær aðgerðir
sem Seðlabankinn hefur beitt sér
fyrir hefur þeim húsbréfaflokki
sem gefinn var út í september sl.
fyrir nýjum skuldabréfaviðskipt-
um verið lokað. Sá húsbréfaflokk-
ur var í september ákveðinn 4
milljarðar króna en óráðstafað úr
honum er um 1,6 milljarði króna.
Að auki eru um 700 milljónir
króna, sem húsbréfadeild hefur
samþykkt fasteignaveðbréf fyrir,
en skipti á húsbréfum og fast-
eignaveðbréfum hafa þó ekki farið
fram. í því tilviki var athugunar-
efnið hvort kauptilboð sem voru
til meðferðar, og hafa hlotið sam-
þykki húsbréfadeildar þó enn hafi
ekki farið fram skipti á fasteigna-
veðbréfum og húsbréfum, geti
borið lægri vexti. Það er niður-
staða lögfræðinga og sérfræðinga
Húsnæðisstofnunar sem um þetta
mál hafa fjallað að þar sem geng-
ið hefur verið frá kauptilboðum
milli seljenda og kaupenda og
Húsnæðisstofnun hefur samþykkt
þau með útgáfu fasteignaveðbréfs,
þá sé það ekki á valdi þriðja aðila,
þ.e.a.s. Húsnæðisstofnunar eða
ríkisvaldsins, að breyta þeim
samningi.
í kauptilboðinu kemur fram á
hvaða kjörum húsbréfaviðskiptin
fara fram, þ.e.a.s. 6% nafnvextir.
Húsnæðisstofnun hefur því sam-
þykkt þessi viðskipti með þeim
vaxtakjörum. í kauptilboðum
kemur fram að kauptilboðið sé
gert með fyrirvara um samþykki
húsbréfadeildar. Þegar Húsnæðis-
stofnun hefur samþykkt þessi við-
skipti með útgáfu fasteignaveð-
bréfs, þá sé sá fyrirvari frá og
ekki á valdi Húsnæðisstofnunar
ríkisins að breyta því. Hitt er ann-
að mál að takist samningar milli
kaupenda og seljenda um að
breyta þessum kjörum og gera
nýtt kauptilboð til Húsnæðisstofn-
unar er taki mið af lægri vöxtum
sem ákveðnir hafa verið með nýj-
um húsbréfaflokki, þá er væntan-
lega mögulegt af hálfu Húsnæðis-
stofnunar að afgreiða þau eins og
um ný kauptilboð væri að ræða.
Kauptilboð sem ekki eru komin
það langt að þau hafi af hálfu
húsbréfadeildar verið afgreidd
með útgáfu fasteignaveðbréfs
geta á hinn bóginn borið þá vexti
sem ákveðnir hafa verið með nýj-
um húsbréfaflokki, þ.e.a.s. 5%
vexti, enda verða kaupendur og
seljendur að leggja fram ný kaupt-
ilboð miðað.við .5% vexti.
Jóhanna Sigurðardóttir
„Ætla má að aðgerðir
ríkisstj órnarinnar
lækki nú fjármagns-
kostnað atvinnulífsins
um 3 milljarða króna á
Fasteignabréf sem nú
bera 6% vexti
Sú spuming hlýtur að vakna
hvort hægt sé að breyta kjörum á
þeim fasteignaveðbréfum sem
skipt hefur verið fyrir húsbréf frá
upphafi húsbréfakerfisins sem
bera annaðhvort 5,75 eða 6%
vexti. Fyrstu athuganir sýna að
þar verður lítið að gert. Þessi fast-
eignaveðbréf bera ákvæði sem
kveða á um að vextir af fasteigna-
veðbréfunum breytist ekki allan
lánstímann eða í 25 ár. Það helg-
ast einkum af því að jafnvægi í
stöðu húsbréfakerfisins verður
ekki náð nema að fasteignabréf
sem gefin eru út í skiptum fyrir
húsbréf beri sömu vexti og hús-
bréfin sem þeim var skipt fyrir.
Inn- og útgreiðslur vegna fast-
eignaveðbréfa og húsbréfa verða
að standast á þannig að jafnvægi
skapist. Þetta er lykilatriði hús-
bréfakerfisins til þess að það gangi
upp. Að fasteignaskuidabréf beri
fasta vexti hefur líka verið talið
ákveðið öryggi fyrir skuldara
þannig að hann geti gengið að því
vísu allan lánstímann hver
greiðslubyrði hans er.
Ef bjóða ætti skuldurum fast-
eignaveðbréfa sem bera 6% vexti
upp á lægri vexti, segjum 5%, yrði
að jafna fjárstreymið og innleysa
öll útgefin húsbréf með sömu kjör-
um. Það kallar síðan aftur á þá
spurningu hvort þeir íbúðareig-
endur sem nú fá 5% fasteignaverð-
bréfa ættu að sama skapi að sæta
hærri vöxtum síðar ef aðstæður á
markaði breytist til hækkunar.
Endalokin í slfkri ringulreið yrðu
engum til hagsbóta. Utgefin hús-
bréf frá upphafi eru um 45 millj-
arðar króna og eigendur þessara
húsbréfa eru að meira en helmingi
til lífeyrissjóðirnir og annar stærsti
eigandi útgefínna húsbréfa eru
síðan heimilin í landinu. Ef hús-
bréfadeild heimilaði þeim sem eru
með fasteignabréf með 6% vöxtum
að skipta þeim fyrir 5% og kallaði
inn útgefin húsbréf á móti, sem
þá myndu sæta afföllum fyrir eig-
endur húsbréfa, en húsbréf þeirra
nema um 45 milljörðum króna, þá
segir það sig sjálft hvílíkri þenslu
það myndi valda, ef húsbréf fyrir
það fjármagn færu á verðabréfa-
markað aftur. Á því myndu allir
tapa.
Á þessu sést að málið er bæði
flókið og erfitt viðfangs. Hitt -er
síðan annað mál, að það er ljóst
að þeir sem hafa notið þess að
vera með fasteignaveðbréf með
6% vöxtum fyrir allt að 65% íbúða-
verðsins á síðustu misserum á
sama tíma og raunvextir hafa ver-
ið um 9-10% hafa notið þess í
greiðslukjörum sínum. Einnig í því
að fasteignaverð samfara upptöku
húsbréfakerfisins fór lækkandi,
sem skilar sér í minni greiðslu-
byrði af skuldum vegna íbúðar-
kaupa.
Vaxtakjör og fasteignaverð
Sú spurning hlýtur eðlilega að
vakna, munu íbúðareigendur sem
bera 6% vexti, ef vextir almennt
fara niður fyrir það í fasteignavið-
skiptum, þurfa að bera lægra verð
fyrir sínar eignir við sölu. Því er
til að svara að við höfum um lang-
an tíma verið með mjög mismun-
andi vaxtakjör á skuldum sem eru
yfirteknar við sölu. Það er ekkert
nýtt. Ljóst er að í mörg undanfar-
in ár hafa kjör af opinberum hús-
næðislánum numið frá 2-3% upp
í allt að 9% sem voru bréf sem
voru að hluta verðtryggð en þau
voru gefin út 1979. Líklegt er að
svona mismunandi kjör hafi í
gegnum árin haft einhver áhrif á
verðlagningu eigna. Benda má
einnig á að samkvæmt lögum um
húsbréfaviðskipti er skuldara fast-
eignaveðbréfs heimilt að endur-
greiða skuldina að fullu t.a.m. við
íbúðaskipti. Til að jafna fjár-
streymið vegna slíkra endur-
greiðslna er húsbréfadeildinni
heimilt að innleysa útgefin húsbréf
eftir útdrætti.
Ef ekkert verður að gert varð-
andi þau fasteignabréf sem bera
núna 6% vexti sem líklegt er að
þá er ljóst að ávinningur þeirra
skuldara sem bera 6% vexti felst
fyrst og fremst í vaxtabótakerfinu
sem er eigna- og tekjutengt. At-
huga þarf að hve miklu leyti og
hve lengi mismunurinn á 5 og 6%
vöxtum er að fullu bættur í gegn-
um vaxtabótakerfið miðað við hóf-
lega íbúðareign og meðaltekjur.
Það er ljóst, að þar sem 6% af
tekjum viðkomandi koma til frá-
dráttar áður en vaxtabótakerfið
fer að virka, skila hærri vextir á
fasteignaveðbréfum sér vel í gegn-
um endurgreiðslu á vaxtabóta-
kerfinu, einkum hjá fólki með lág-
ar og meðaltekjur.
Onnur lánakjör
Húsnæðisstofnunar
Hér hefur verið farið í gegnum
þau úrlausnarefni sem eru nú
nærtækust og snúa að húsnæðis-
málum í tengslum við þessar að-
gerðir ríkisstjórnarinnar til þess
að stuðla að vaxtalækkun. Spurn-
ingunni um hvort aðrir vextir í
húsnæðiskerfinu eins og vextir hjá
Byggingarsjóði ríkisins eða í fé-
lagslega íbúðakerfinu lækki í kjöl-
far þessara aðgerða er ótímabært
að svara. Skoða þarf nánar hvaða
viðbrögð lánamarkaðurinn gefur
við þessum aðgerðum ríkisstjórn-
arinnar og í kjölfar þeirrar niður-
stöðu að meta mismun inn- og
útlána bæði hjá Byggingarsjóði
ríkisins og Byggingarsjóði verka-
manna með tilliti til jafnvægis í
stöðu þessara sjóða og þá að sjá
hvort rétt sé að breyta þeim vöxt-
um.
Lokaorð
í þessum aðgerðum ríkisstjórn-
arinnar til að ná fram vaxtalækk-
un er mikilvægt að allir aðilar,
ekki síst lífeyrissjóðir og lána-
stofnanir leggi sitt af mörkum til
að þær takist. í húfi er atvinnuör-
yggi launafólks, uppbygging at-
vinnulífsins og lífskjör heimilanna
í landinu.
Mikilvægt er einnig, ekki síst
hjá atvinnulífinu og heimilunum í
landinu, að þetta tækifæri verði
nýtt af skynsemi og fyrirhyggju.
HSfumhir er félaersmálnráðherríi.