Morgunblaðið - 17.08.2000, Page 12

12 FIMMTUDAGUR 17. ÁGÚST 2000
MORGUNBLAÐIÐ
FRÉTTIR
Sala Hótels Valhallar til erlends auðkýfíngs
Hótel Valhöll á Þingvöllum Ljósmyn<VHaUkur Snorrason
Framsal lóð-
arréttinda lík-
lega leyfilegt
EINS og kom fram í frétt Morgun-
blaðsins í gær eignaðist Jón Guð-
mundsson, bóndi að Heiðarbæ, leigu-
réttindi þau, sem Jón Thorsteinsson,
prestur á Þingvöllum, og svonefnd
Valhallarnefnd sömdu um árið 1899
vegna byggingar funda- og gisti-
heimilisins Valhallar. Segir séra Jón í
staðfestingu sinni á afsalinu á leigu-
réttindunum til Jóns Guðmundsson-
ar að „[ljeigurjettindi þau...er hon-
um heimilt framselja og veðsetja, þó
með því skilyrði að leigan fyrir lóðina
hvíli sem kvöð á henni og gangi á
undan öllum veðrjettum“. Eftir þetta
hefur Jón heimild til að framselja lóð-
arleiguréttindin með húseigninni og
öðrum réttindum sem henni fylgja
eins og kemur fram í samningi Jóns
og Valhallar hf. frá 1944: „Seljandi
skuldbindur sig til að selja og kaup-
andi til að kaupa Gistihúsið „Valhöll"
á Þingvöllum ásamt með lóðarrétt-
indum, veiðileyfum og veitingaleyf-
um.“
Nýting skilyrðum háð
Morgunblaðið innti Jakob R. Möl-
ler hæstaréttarlögmann eftir skiln-
ingi hans á heimild handhafa lóðar-
leiguréttindanna til að framselja þau
í ljósi samningsins frá 1899 og yfir-
töku Jóns Guðmundssonar á þeim
1918. „Sá sem hefur fengið rétt sinn
frá Jóni fær sama rétt og Jón hafði,
það er að segja, hann getur líka fram-
selt og veðsett með þessari 15 króna
kvöð. Þannig að Hótel Valhöli ehf.
sem núna virðist eiga húsið og hafa
lóðarréttindin getur í sjálfu sér fram-
selt sjálft húsið og framselt lóðarrétt-
indin en náttúrulega innan marka
laga. Þá komum við að spumingunni
um hvort hægt sé að selja þetta
hveijum sem er og framselja lóðar-
réttindin hverjum sem er,“ sagði
Jakob. Hann benti einnig á að ekki
væri ljóst að hægt væri að selja Val-
höll til hvaða nota sem væri. Upp-
haflegi lóðarsamningurinn hefði ver-
ið gerður um hús sem reisa átti til
sérstakra nota, nefnilega sem funda-
og gistihús. „Sem þýddi það að ef ein-
hver maður ætlaði að fara að reka
þama tígulsteinaverksmiðju eða
sumarbústað væm hæg heimatökin
fyrir byggingaryfirvöld á viðkomandi
stað, skipulagsyfirvöld, að stöðva
breytingu á nýtingu húseignarinn-
ar.“
Mónakó ekki í EES
Jakob benti á að ríkisfang kaup-
anda hefði einnig þýðingu varðandi
gildi sölunnar. Jafnvel þótt kaupandi
fasteignar á íslandi væri frá EES-
landi væra ýmsar hömlur á þeim við-
skiptum. Til að mynda gæti hann
þurft að búa á íslandi til að njóta
þeirra réttinda sem íbúum Evrópska
efnahagssvæðisins era tiyggð með
samningnum um Evrópskt efnahags-
svæði.
Samkvæmt þeim upplýsingum
sem fram hafa komið um kaup-
andann og er að finna á kauptilboði
hans er hann, þ.e. fyrirtækið Verino
Investments, með aðsetur í Mónakó.
Hvað þýðir það með tilliti til réttar
þess til að kaupa eignir á íslandi?
„Mónakó er utan Evrópska efna-
hagssvæðisins,“ benti Jakob á.
„Þannig að sérstakar undanþágur í
lögum um eignarrétt og afnotarétt
fasteigna sem lúta að Evrópska efna-
hagssvæðinu, sem sagt þeim sem era
búsettir þar og njóta réttar sam-
kvæmt reglum samningsins, eiga
ekki við um félag sem hefur aðsetur í
Mónakó. Ráðherra hefur rétt til að
veita undanþágu frá skilyrðum 1.
greinar laganna um eignar- og af-
notarétt fasteigna," sagði Jakob. Það
væri þó fyrst og fremst ef viðkom-
andi ætlaði að stunda atvinnurekstur
á Islandi og vildi öðlast eignar- og af-
notarétt á fasteign til notkunar í at-
vinnustarfsemi og í öðra lagi ef ann-
ars þætti ástæða til. „En af því að við
eram nú að tala um Þingvelli er alveg
Ijóst að ráðherra mun ekki sjá sér-
staka ástæðu til að veita slíkt leyfi
nema honum sé það skylt. Og honum
er það ekki skylt.“ Jakob bendir hins
vegar á að ef kaupandi nyti réttinda
sem búsettur á Evrópska efnahags-
svæðinu ætti hann rétt á að eiga hér
fasteign ef hann ætlaði að búa í henni
sjálfur eða nota hana í atvinnu-
rekstri. Hann gæti því ef svo bæri
undir rekið hótel áfram á Þingvöll-
um. Útlendingur sem ekki nyti rétt-
inda samkvæmt samningnum um
Evrópska efnahagssvæðið gæti feng-
ið undanþágu frá ráðherra ætlaði
hann sér að reka hótel þar áfram.
Núverandi eigandi getur selt
Karl Axelsson hæstaréttarlögmað-
ur sem sérfróður er um eignarrétt er
á sama máh og Jakob um heimild eig-
anda Valhallar til að selja húsið og
framselja um leið lóðarréttindin.
Hann segir lögin um friðun Þingvalla
ekki í neinu hefja upp heimild Jóns
Guðmundssonar til að framselja
leiguréttindin. „Ergo, miðað við þessi
gögn fæ ég ekki séð annað en að nú-
verandi eigandi Valhallar geti selt
mannvirkið og lóðarréttindin sem
hann á.“ Karl er þeirrar skoðunar að
álit Þingvallanefndar frá 1925 sem
kveður á um takmörkun framsals-
heimildarinnar við Jón sjálfan og
þann sem hann framselur réttinn til
dugi ekki til að svipta núverandi eig-
anda heimildinni. Með kaupsamn-
ingnum 1944 séu þessi lóðarréttindi
framseld. „Reglan er sú að eigi að
koma í veg fyrir að svona réttindi
verði framseld verður að taka skarið
afdráttarlaust af um það. Meginregl-
an er sú að þau era framseljanleg. Ef
þau era það ekki verður heimildin að
geta þess sjálf. Hún gerir það ekki,
ergo: Þessi réttindi era framseljan-
leg.“
Karl er ekki sammála því að samn-
ingurinn frá 1899 leggi kvaðir á nýt-
ingu Valhallar. „Kvaðir fela í sér
íþyngjandi skorður um meðferð eign-
ar- og afnotaréttinda og þá getum við
spurt: Varð þá ekki að taka það fram
að ef að hætt yrði nýtingu á húsinu til
þessara nota féllu leiguréttindin nið-
ur?“ Hins vegar segir hann ljóst að
það sé háð ýmsum öðram leyfum ef
breyta eigi húsnæði eða nýtingu
þess. Máli skipti einnig hverslenskur
kaupandinn er eins og fram hefur
komið. „Ef við horfum bara einangr-
að á upphaflega lóðarsamninginn
sem stofnað er til af Jóni Thorsteins-
syni, lögin um friðun Þingvalla og það
sem ég hef um þessa eign sé ég ekki
að það sé neitt þar sem kemur í veg
fyrir að þessi sala geti átt sér stað.“
Karl telur að ekkert geti í sjálfu
sér stöðvað mögulegan kaupanda
Valhallar í að hætta rekstri hótels
þar. Hann gæti, ef hann vildi, hætt
rekstri og látið húsið níðast niður.
Hins vegar gegndi öðra máli ef hann
hygðist breyta húsinu í íbúðarhús-
næði eða atvinnuhúsnæði af öðra
tagi. Þá þyrfti umsögn byggingar-
nefndar og fleiri aðila, því það fæli í
sér breytta notkun á húsinu. Karl tel-
ur að til þess að sú kvöð sé á húsinu
að þar sé rekið gistihús hefði þurft að
taka það greiniiega fram í samning-
num frá 1944 að ef hótelrekstrinum
yrði hætt féllu öll leiguréttindi niður.
Einkabústaður útilokaður
Sigurður Líndal lagaprófessor
treysti sér ekki til að segja af eða á
um leyfí handhafa leiguréttindanna
til framsals þein-a en sagði að fljótt á
litið virtist hann hafa leyfi til þess í
Ijósi þess framsalsleyfis sem Jón
Guðmundsson fékk árið 1918. Hins
vegar væri það ekki ótvírætt og full
ástæða væri til að spyrja hvort hand-
hafi leiguréttindanna þyrfti ekki að
fá leyfi leigusala, í þessu tilfelli ríkis-
ins, fyrir framsali réttindanna. Eins
þyrfti að athuga hvort kaupanda væri
heimilt að stunda þar aðra starfsemi
en þá, sem verið hefur í heila öld, ef
lóðin var upphaflega leigð í þeim til-
gangi, þ.e. undir funda- og gistihúsið
Valhöll. „Ég býst við að það sé Ijóst
að það sé ekki sama hvaða starfsemi
fer þarna fram. Nú, gisti- og funda-
hús, það er komin hundrað ára hefð
fyrir því og það er mjög eðlilegur
rekstur í sambandi við Þingvelli en
einkasumarbústaður útlendra eða
innlendra manna ... ég held að það
samrýmist alls ekki þeim kvöðum
sem þama era.“
ESA gerir
athuga-
semd við
ný lög um
kvikmyndir
EFTIRLITSSTOFNUN ESA hefur
gert ýmsar athugasemdir við ný lög
varðandi framleiðslu kvikmynda, sem
samþykkt vora á Alþingi vorið 1999.
Þeim var ætlað að ýta undir kvik-
myndaframleiðslu hérlendis með
ákvæðum um endurgi’eiðslu á tilfölln-
um kostnaði við kvikmyndagerðina,
en lögin hafa ekki ennþá komist til
framkvæmda vegna athugasemda
ESA
Að sögn Þóra Hjaltested, deildar-
sérfræðings á sviði vátrygginga- og
viðskiptamála hjá iðnaðar- og við-
skiptaráðuneytinu, gerði ESA fljót-
lega athugasemd við ákveðin atriði í
lögunum og heíúr verið beðið talsvert
lengi eftfr niðurstöðum frá eftirlits-
stofnuninni. Nú hefur ráðuneytið
fengið bráðabfrgðaniðurstöður og
hefur frest til loka september til að
koma með athugasemdfr. Þegar þær
hafa verið sendar má búast við loka-
niðurstöðu eftirlitsstofnunar ESA í
október.
Lögin gera ráð fyrir að kvikmynda-
framleiðendur fái 12% endurgreidd af
útlögðum kostnaði, og skiptir þá ekki
máli hvort viðkomandi fyrirtæki er ís-
lenskt eða útlenskt. Eftirlitsstofnunin
hefur helst gert athugasemd við það
ákvæði í íslensku lögunum að hlutfall-
ið sem fæst endurgreitt af kostnaði
má aðeins reikna af áfóllnum kostnaði
hérlendis, en að engin endurgreiðsla
komi til sem hlutfall af tilfallandi
kostnaði erlendis. Samkvæmt túlkun
ESA má hins vegar allt að 20% endur-
greiðanlegs kostnaðar falla til í öðru
EES-ríki, en það er atriði sem íslensk
stjómvöld vora ekki tilbúin að fallast
á í upphafi.
Breytir ekki upphaflegum
tilgangi laganna
Þóra segir að þetta séu ákveðin við-
mið sem séu að myndast í sambæri-
legum lögum í öðram ríkjum, og að
þetta ákvæði standi því út af í íslensku
lögunum. Hún segist hins vegar ekki
reikna með að þetta breyti upphafleg-
um tilgangi laganna, en að eftir sé að
taka ákvörðun um hvort og þá hvaða
breytingar verði gerðar á lögunum.
„Við þurfum væntanlega að gera
breytingar á þeim og þá aðallega
varðandi þessi 20%, en hinar athuga-
semdimar vora ekki stórkostlegar og
ætti ekki að vera mikið mál að útfæra.
Hins vegar hefur ekki verið tekin
endanleg afstaða um það hvers konar
breytingar verða gerðar eða hvort að
farið verður í breytingar á lögunum.
Við höfum verið að bíða eftir endan-
legri niðurstöðu frá ESA áður en farið
verður í slíka vinnu.“
Kaup sendiráðsins á bflskúrum við Laufásveg samþykkt eftir að slík sala varð óheimil
Salan kemur í veg fyrir að
íbúar geti losað sig við sorp
DÓMSMÁLARÁÐUNEYTIÐ
samþykkti kaup bandaríska sendi-
ráðsins á bílskúrum á baklóð Lauf-
ásvegar 19 eftir að ný lög um fjöl-
eignarhús tóku gildi en skúranum
fylgja lóðarréttindi og því taka lóð-
arréttindi íbúðareigendanna við
Laufásveg 19 einungis til þess lóð-
arskika sem íbúðarhúsið stendur á.
Af þessum völdum geta þeir ekki
sett upp sorptunnur við húsið og
hefur verið meinaður allur um-
gangur um baklóðina en þó opnast
bakdyr hússins út í bakgarðinn.
Ibúðareigendurnir hafa leitað til
lögmanns Húseigendafélagsins,
Sigurðar Helga Guðjónssonar, til
að fá lausn sinna mála. Samkvæmt
fjöleignarhúsalögunum er óheimilt
að selja bflskúrsréttindi til annarra
en eigenda í húsinu.
Hjá þinglýsingardeild sýslu-
mannsins í Reykjavík fengust þær
upplýsingar að dómsmálaráðuneyt-
ið hefði samþykkt sölu á níu bfl-
skúram við Laufásveg 19 til banda-
ríska sendiráðsins hinn 19. janúar
1995. Ennfremur var frá því greint
hjá þinglýsingardeild að ekki þyrfti
að taka fram að lóðarréttindi
fylgdu.
Ný fjöleignarhúsalög tóku gildi
1. janúar 1995 en í 22. gr. þeirra
segir: „Bílskúrar, hvort sem þeir
eru innbyggðir í húsið, sambyggðir
því eða standa sjálfstæðir á lóð
þess, skulu jafnan fylgja ákveðnum
séreignarhlutum í húsinu og er
sérstök sala þeirra eða framsal bfl-
skúrsréttinda til annarra en eig-
enda í húsinu óheimil."
Ekki sótt um leyfi fyrir breyt-
ingu á hagnýtingu húsnæðis
Ekki mun hafa verið sótt um
breytingu á hagnýtingu húsnæðis
til byggingarfulltrúans í Reykjavík
en samkvæmt upplýsingum skrif-
stofu borgarverkfræðings hefur
bflskúrum, sem bandaríska sendi-
ráðið keypti af fyrram eigandum
Laufásvegar 19, verið breytt í
skrifstofuhúsnæði. Hjá skrifstofu
byggingarfulltrúa fékkst það enn-
fremur staðfest að sækja ber um
sérstakt leyfi standi til að breyta
hagnýtingu húsnæðis.
Fasteignareiganda skylt að
sjá til þess að sorpílát
séu við fasteign
Samkvæmt upplýsingum Arnar
Sigurðssonar, skrifstofustjóra í
heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur,
kveða reglugerðir um sorp á um að
fasteignareiganda sé skylt að sjá til
þess að það séu nægilega mörg og
hæfilega stór sorpílát við hverja
fasteign til þess að það sé hægt að
losna við sorp. Það sé svo sveitar-
félagsins að sjá um sorphirðuna.
Hann segir ennfremur að bygging-
areglugerð geri ráð fyrir því að
hægt sé að koma sorpílátum við
fasteignir.
Vegið að friðhelgi
einkalífs íbúanna
Örn segir að heilbrigðiseftirlitið
grípi ekki til aðgerða inni í híbýlum
fólks nema um það sé beðið sér-
staklega af nágrönnum sem verða
fyrir ónæði eða óþægindum eða að
leigjendur í húsnæði kvarti undan
heilsuspillandi húsnæði. Að öðru
leyti sé heimilið friðhelgt fyrir af-
skiptum heilbrigðiseftirlitsins.
Sigurður Helgi sendi erindi til
dómsmálaráðuneytisins 15. þ.m.
þar sem bent er á að afsal fyrir
sölunni á bílskúrunum hafi verið
gefið út eftir að nýju fjöleignar-
húsalögin tóku gildi og því hafi
ráðstöfunin farið í bága við lögin.
Þá segir í erindinu að með söl-
unni sé komið í veg fyrir að íbúum
sé unnt að losa sig við sorp með
greiðum og eðlilegum hætti, slíkur
möguleiki sé skilyrði fyrir því að
húsnæði geti talist íbúðarhæft.
Loks kemur fram að það verði
að teljast með öllu óviðunandi og
óþolandi að öryggisþarfir sendi-
ráðsins byggi út lögmætum hags-
munum íbúanna og eðlilegri og
sjálfsagðri hagnýtingu þeirra af
eignum sínum. Margháttuð óþæg-
indi stafi af nábýlinu við sendiráð-
ið, s.s. fyrirgangur á næturnar við
sprengjuleit, gangsetningu bif-
reiða, umferð á næturnar í portinu
og að myndatökuvélum sé stöðugt
beint að bakhlið hússins og með því
vegið að friðhelgi einkalífs íbúanna.