Dagblaðið Vísir - DV - 15.04.1999, Blaðsíða 16

16
FIMMTUDAGUR 15. APRÍL 1999
Líftími byggingarhluta
Steinsteypa 80 ár
Klæöning 30-60 ár
Gluggar 30-60 ár
Gler 20-30 ár
Lagnir Stjórnbúnaöur 30-60 ár 15-20 ár
Innréttingar Rafkerfi 25-35 ár 30-50 ár
rs^i
hæfum viðhaldsáætlunum, gera að
verkum að enginn er að sligast und-
an viðhaldskostnaði. Komið er í veg
fyrir kostnað vegna lántöku en al-
gengt er að fjármagsnkostnaður sé
10% af viðhaldskostnaði. Með því að
leggja í framkvæmdasjóð sparast
lántökukostnaður og innstæðan
safnar vöxtum.
„Svona sjóður er einn besti fjár-
festingarkosturinn á markaðnum,"
segir Ragnar. -hlh
Húsfélög alls
staðar
Húsfélög þarf ekki að stofna
sérstaklega heldur eru þau þegar
til i krafti laganna um fjöleigna-
hús. í öllum fjöleignahúsum (fjöl-
býlishúsum) er því húsfélag,
hvort sem stofnfundur hefur ver-
ið haldinn eða ekki. Húsfélagi ber
að sjá um varðveislu, viðhald,
endurbætur og rekstur sameign-
arinnar svo að hún fái þjónað
sem best sameiginlegum þörfum
eigenda.
- og lífsgæði íbúanna aukast
Ragnar Gunnarsson
verkfræðingur með
Viðhaldsmenningu,
nýjan bækling.
Upplýsingar má einnig
nálgast á
www.verkvangur.is
„Það er óumdeiianlegt og stutt
áratugareynslu sérfróðra aðila að
reglulegt viðhald húseigna, bæði úti
og inni, leiðir til lækkunar á við-
haldskostnaði, bættra samskipta
innan húsfélags, aukinnar virðing-
ar fyrir húseigninni og vellíðunar
yfir því að búa í fallegu húsi. Lífs-
gæðin verða einfaldlega meiri. En of
margir hugsa því miður um viðhald
á neikvæðum nótum, sem botnlausa
peningahít tengda deilum og jafnvel
málaferlum. Þessum hugsunarhætti
viljum við gjarnan snúa við enda er
til mikils að vinna, bæði fjárhags-
lega og tilfinningalega," segir Ragn-
ar Gunnarsson, verkfræðingur hjá
verkfræðistofunni Verkvangi.
Verkvangur hefur gefið út bæk-
ling sem nefnist Viðhaldsmenning.
Hann er á svipuðum nótum og ann-
ar bæklingur Verkvangs, Hitamenn-
ing, sem sagt hefur verið frá á þess-
um síðum. í Viðhaldsmenningu er
fjallað cilmennt um viðhald húsa,
augljósa kosti þess að huga vel að
viðhaldi og um leið dýrum afleið-
ingum trassaskapar.
Þungamiðjan er hins vegar Við-
haldsvörður, viðhaldskerfl sem þró-
að hefur verið af Verkvangi og hús-
félög geta fært sér í nyt.
Viðhaldsfríar bygg-
ingar ekki til
„Það er því miður algengt að fólk
sem kaupir sér íbúð í fjölbýlishúsi
lendir skyldilega í miklum fjárútlát-
um vegna ófyrirséðra viðgerða á
húseigninni. Þá hefur viðhaldi ver-
ið frestað of lengi og sumir íbúanna
hafa hreinlega ekki viljað aðhafast
neitt eða neitað að horfast i augu
við ástandið. Svo loks þegar
skemmdimar eru orðnar mjög al-
varlegar er ráðist i viðgerðir sem
verða mun dýrari en ef farið hefði
verið fyrr af stað og allir viðurkennt
að árlegur viðhaldskostnaður yrði
ekki umflúinn. Viðhaldsfríar bygg-
ingar eru nefnilega ekki til,“ segir
Ragnar.
Vítahringur
aðgerðaleysis
Hann vísar í ítarlegar rannsóknir
um ástand mannvirkja og viðhalds-
þörf þar sem fram kemur að verja
þurfi 1-2% af byggingarkostnaði
húseignar eða söluverðmæti í við-
hald á ári hverju. Sé verðmæti hús-
eignar 300 milljónir er viðhalds-
Framkvæmda-
áætlun
Á aðalfundi er skylt að leggja
fram framkvæmda- og fjárhagsá-
ætlun fyrir næsta ár. Jafnmikil-
vægt er að gera slíkar áætlanir
fyrir 300 milljóna króna fasteign
og fyrir meðalstórt fyrirtæki.
Skynsamlegt er að fólk í hús-
stjórn, sem er nær undantekning-
arlaust í fullu starfi annars stað-
ar, fái aðstoð sem einfaldar,
minnkar en jafnframt bætir
vinnu þeirra. Laun þeirra sem
eru í trúnaðarstörfum fyrir hús-
félög eru oftar en ekki vanþakk-
læti.
kostnaðurinn 3-6 milljónir á ári,
allt eftir upprunalegum gæðum
hússins og fleiri þáttum.
„Þeir sem hunsa þessar stað-
reyndir lenda gjarnan í vítahring
aðgerðarleysis. Viðhaldi er frestað
og um leið versnar ástand eignar-
innar. Þá minnkar virðingin fyrir
Mikilvægi viðhalds
Meö fyrirbyggjandi viöhaldi
Ósklpulagt viöhald
■
Aldu' elgnar
eigninni sem aftur leiðir til versn-
andi ástands sem að lokum leiðir til
verðmætarýmunar, algers virðing-
arleysis og loks niðumíðslu. Fái
þessi vítahringur að viðgangast
horfa eigendur á endanum upp á
svimandi háa viðgerðareikninga,
ósætti og vanlíðan. Við-
hald á að fara fam
áður en eðli-
SS ieg
hrörnun leiðir til
skemmda," segir Ragn-
I gíslingu
Ragnar lýsir núver-
andi ástandi í við-
haldi húseigna sem
ómenningu. Ástæð-
ur geti verið marg-
ar, t.d. sú að sam-
staða er ekki í hús-
félagi um fram-
kvæmdir, sumir
ibúa séu krónískir
andstæðingar fram-
kvæmda og enn aðrir ætli
ekki að búa lengi í húsinu, sjá íbúð-
ina sem stökkpall í stærri eign.
„Viðhaldsframkvæmdir verða oft
tilviljunarkenndar, ósætti getur
skapast og húsfélagið getur einfald-
lega verið í gíslingu nokkurra ein-
staklinga sem stjómast af röngum
viðmiðunum. Afleiðingarnar eru
dýrari viðhaldsframkvæmdir,
ósætti, samstöðuleysi og síðast en
ekki síst að tilfinningin við að búa í
góðu og fallegu húsi hverfur."
Hús
þurfa
hirði
„Þegar rætt
er um nausðyn
viðhaldsað-
gerða nægir að
finna samlík-
ingar eins og
viðhald líkama
eða bíls. Fólk fer í líkamsrækt, til
tanlæknis eða fer með bílinn

smurn
Viðhaldstíðni - til að halda eðlilegum líftíma
Málun steins 6-10 ár
Málun timburs 3-6 ár
Málun þakjárns 8-12 ár
Steypuviögeröir 6-10 ár
Klæöning 10-20 ár
1
Reglulegt viðhald getur sparað húsfélögum verulegar fjárhæðir.
mgu.
Sama lög-
mál gildir
um húseign-
ir. Ef tekist er á við vandann strax
má losna við umtalsverö óþægindi,"
segir Ragnar.
Hann segir einfalda lausn fyrir
húsfélög að vera einfaldlega með
hirði sem búi yfir yfirgripsmikilli
þekkingu á rekstri og viðhaldi húsa.
Hann er alltaf
til staðar, óháð
þvi hverjir
flytja úr og í
húsið og skuld-
bindur sig til
að öll viðhalds-
vinna sé fyrsta
flokks.
Sú lausn sem
Verkvangur
hefur þróað,
Viðhaldsvörð-
ur, er í raun alhliða lausn á við-
haldsmálum húsfélaga. Grunnhugs-
unin er viðhaldvöktun og fyrir-
byggjandi viðhald.
„Við höfum þróað þetta kerfi á
síöustu 15 árum og notum það í dag
til viðhaldsstýringar i fjölda fjölbýl-
ishúsa. Við gerum úttekt á húseign-
inni og setjum í gagnabanka magn-
tölur, framkvæmdaáætlun, fjárhags-
áætlun, viðhaldsvöktun og heil-
brigðisvottorð fasteignar. Það síð-
astnefnda er ekki síður mikilvægt
því þá er á hreinu við sölu íbúöar
hvað hefur verið gert og hvað á að
gera. Viðhaldsvörðurinn heldur
utan um skrá með eignaskiptasamn-
ingi, orkuvörð, þjónustuaðila, stýr-
ingu framkvæmdastjóðs, fram-
kvæmdastýringu og viðhaldssögu.
Mánaðarlegur kostnaður á íbúð er
frá 300 krónum á mánuði."
Góður fjárfestingar-
kostur
Ragnar segir að líkja megi við-
haldsverði við greiðsluþjónustu
bankanna.
„Haldið er utan um alla þætti við-
halds og rekstur fasteignar og húsfé-
lagafundimir geta farið í eitthvað
uppbyggilegra en deilur og ósætti.
Við mætum á aðalfundi húsfélags,
gerum grein fyrir því sem gert hef-
ur verið og segjum hvað er fram
undan. Við leitum tilboða í stærri
verk og útvegum verktaka í smærri
verk. Hlutunum er ekki skotið á
frest.“
Reglulegar greiðslur í fram-
kvæmdasjóð, sem byggjast á raun-
Viðhaldssjóður húsfélags einn besti fjárfestingarkosturinn á markaðnum:
Vidhalds-
menning lækk-
ar kostnað