Morgunblaðið - 11.01.1983, Blaðsíða 17

MORGUNBLAÐIÐ, ÞRIÐJUDAGUR 11. JANÚAR 1983
17
Fræðsluerindi á vegum Kaupþings hf.
2. hluti
Hagkvæmustu fjárfestingar- og
ávöxtunarmöguleikar einstaklinga
— eftir Pétur H.
Blöndal stærðfræðing
Nokkur hugtök:
Vísitala: Fundin er ákveðin
vörukarfa, sem er dæmigerð
fyrir þann kostnað, sem mæla á,
hvort sem hann er framfærslu-
kostnaður, byggingarkostnaður
o.s.frv. Þannig er t.d. fundið út
með neyslukönnun hvað meðal-
fjölskylda (hin fræga vísitölu-
fjölskylda) kaupir mörg grömm
af sápu, hve stórt prósentubrot
úr bíl og hve mörg kíló af lamba-
kjöti á mánuði o.s.frv. Síðan er
fylgst með hvað þessi vörukarfa
kostar á þriggja mánaða fresti.
Þar sem menn hafa eingöngu
áhuga á hlutfallslegri hækkun á
vörunum, er vísitalan sett 100 á
ákveðnum degi og sýnir hún síð-
an hlutfallslega hækkun á heild-
arverði vörukörfunnar. Vísitalan
vísar þannig á verð körfunnar.
Vextir: Með vöxtum er yfirleitt
átt við þá prósentu, sem reiknuð
er einu sinni á ári af lánsfé og
líta má á sem leigu fyrir afnot af
fénu. Ofan á þá geta komið verð-
bætur eða þeir eru óverðtryggð-
ir. Vextir eru ýmist greiddir út
og eru lausir til frekari fjárfest-
ingar eða þeir leggjast við höfuð-
stólinn. Ef vaxtatímabilið er
annað en ár, verður að tiltaka
það sérstaklega og tala þá um
mánaðarvexti, vikuvexti og
dagvexti.
Raunvextir: Raunvextir eru
vöxtur fjármagns umfram
hækkun ákveðinnar vísitölu. Ef
byggingarvísitala hefur hækkað
um 50% á ári þá ættu 100 krónur
að hækka í 150, ef hvorki er
raunvöxtun né raunminnkun. Ef
hundraðkallinn hefur vaxið í 160
(60% aukning í krónutölu) þá er
raunvöxturinn kr. 10 af 150 eða
6,7%. Hafi hundraðkallinn
hinsvegar vaxið í kr. 140 eru
raunvextirnir +6,7%, þ.e. raun-
virði eignarinnar hefur minnkað
um 6,7%
Fórnarvextir: Maður sem á íbúð
og leigir hana, verður að reikna
sér vexti af því fé, sem bundið er
í eigninni, á móti leigutekjum.
Hann gæti jú selt eignina og
keypt fyrir andvirðið spariskír-
teini og fengið þannig vextina.
Dæmi: Eignin kostar staðgreidd
eina milljón. Spariskírteini eru
verðtryggð með byggingarvísi-
tölu og bera auk þess 5%
(raun-)vexti. Ef gert er ráð fyrir
að eignin hækki árlega eins og
byggingarvísitala, eru fórnar-
vextirnir 50 þús. á ári.
Markaðsvextir: Þegar spari-
skírteini og skuldabréf ganga
kaupum og sölum, myndast
ákveðið verð, sem endurspeglar
markaðsvextina, þ.e. þá vexti,
sem kaupendur (lánveitendur)
krefjast og seljendur (lántak-
endur) eru reiðubúnir til að
greiða. Ef mikið framboð er á
slíkum Bréfum og lítil eftir-
spurn, lækkar verð (gengi)
þeirra og ávöxtun kaupenda
verður betri (því greiðslur af
bréfunum eru óbreyttar). Mark-
aðsvextirnir hafa hækkað.
Núvirði: í þeirri verðbólgu,
sem við búum við hér á landi, er
augljóst að greiðslur, sem koma
eftir ár, eru ekki jafn mikils
virði og greiðslur í dag. Ef verð-
bólgan er 50% á ári, svara 100
krónur í dag að verðgildi til 150
króna eftir ár. Þ.e. núvirði 150
kr., sem greidd verður eftir 12
mánuði, er 100 kr.
Gengi: Þegar spariskírteini
eða skuldabréf er selt, er reiknað
út gengi á bréfið. Það er háð
markaðsvöxtum (ávöxtunar-
kröfu), verðtryggingu og láns-
tíma og er yfirleitt fundið miðað
við 100 króna lánsupphæð.
Dæmi: Ef gengi ákveðins bréfs
er 324 og upphæðin er kr. 35.000,
þá er söluverðið 324x35000/100 =
113.400,-.
Fjárfestingar á íslandi síðustu
áratugi. Þegar litið er á fjárfest-
ingar einstaklinga síðastliðna
áratugi, má segja að þeir hafi
svo til eingöngu fest fé sitt í hús-
eignum. Þetta er eðlileg afleið-
ing af neikvæðum raunvöxtum
og mikilli verðbólgu. Sparifé
rýrnaði ár frá ári en skuldir
hurfu eins og dögg fyrir sólu.
Skynsemi íslendinga og sparn-
aður varð til þess að fjárfesting í
íbúðarhúsnæði hefur skipað há-
an sess hér á landi. En eftir að
sparifé hætti að rýrna og lánsfé
hætti að brenna upp er fjárfest-
ing í íbúðarhúsnæði langt frá því
að vera eins góð og áður var.
Þeir raunvextir, sem fjármagns-
eigendur geta fengið, hafa hækk-
að úr -s-10% í +5% (og jafnvel
+8%) á örfáum árum. Þetta er
gjörbreyting. A meðfylgjandi
töflu er sýndur kostnaður við
dæmigerða fjögurra herbergja
íbúð, sem kostar 1,6 milljónir
með venjulegum kjörum (en það
svarar til einnar milljónar stað-
greiðsluverðs). Stærsti liðurinn
eru fjórnarvextirnir en þeir fara
eftir þessari ávöxtun, sem í boði
er á markaðnum. Bent skal á að
þessi liður var mjög neikvæður
áður en verðtryggingin var tekin
upp. Þegar tap sparifjáreigenda
var sem mest eða yfir 10% á ári
(raunvextir undir +10%) þýddi
þessi liður yfir 100 þús. kr. hagn-
að fyrir íbúðareigandann mið-
að við fjárfestingu í sparifé.
Þessi hagnaður greiddi allan
kostnað við eignina og gott bet-
ur. En nú kann einhver að
spyrja: Hækka ekki fasteignir
meira en byggingarvísitalan? Ef
tekið er ákveðið tímabil t.d. frá
júní 1981 til júní 1982 er svarið
já. En ef önnur tímabil eru tekin
sést, að fasteignir hækka alltaf
ámóta og byggingarvísitalan.
Það má jú rökstyðja, að ef lóða-
framboð er nægilegt og íbúðar-
verð hækkaði ætíð 5% meira á
ári en byggingarvísitalan þá
mundi verða 63% dýrara að
kaupa en byggja eftir 10 ár og
allir færu að byggja. Við það
yrði offramboð á notuðum íbúð-
um og verðið mundi lækka.
Fjárfestingarkostir á íslandi í
dag. Hér á eftir mun ég ræða
nokkuð um ýmsa fjárfestingar-
kosti og þá sérstaklega þá, sem
koma til greina hér á landi. Þá
kostir, sem ekki koma til greina
hef ég sett í sviga.
1. Spariskírteini.
2. Happdrættisskuldabréf.
3. Veðskuldabréf.
4. Fasteignir.
5. Hlutabréf.
6. (Vörubirgðir.)
7. Listaverk/safnmunir.
8. (Eðalsteinar/eðalmálmar.)
9. (Gjaldeyrir.)
Tafla 2.
kostnaður við íbúðarhúsn.
(Verð 1 milljón)
Á ári þús. kr.
1. Fórnarvextir
2. Afskriftir
3. Vióhald l%—2%
4. Fasteignagjöld 0,5rv
5. Kignarskattur 1,2*<
Samtals á ári
eóa á mánuði kr.
40—H0
10
10-20
5
0—12
65—127
5.000—11.000
Atthagafélög — Félagasamtök — Starfshópar
Múlakaffi hefur að venju undirbúið komu
Þorra.
★ ★ ★
Allar Þorra-ámurnar í kalda-búrinu eru
fullar af úrvals Þorramat.
★ ★ ★
Biðjum viðskiptavini okkar nær og fjær
vinsamlegast að gera okkur viðvart hið
fyrsta — það er okkar hagur og ykkar.
Ekki missir
sá sem
fyrstur fær!
HALLARMÚLA SÍMI 37737 Og 36737
Viö sendum matinn
og matsveinar Múla-
kaffis framreiöa
hann á staönum.