Morgunblaðið - 15.03.1989, Page 18

18
MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 15. MARZ 1989
Húsbréf
Lausn í húsnæðismálum
eftir Jóhönnu
Sigurðardóttur
Á hinum Norðurlöndunum og
raunar víðast hvar á Vesturlöndum
er ekki lánað úr opinberum sjóð-
um til kaupa eða endurQármögn-
unar á eldra húsnæði. Aftur á
móti fer nú hér á landi meira en
helmingurinn af fjármagni Bygg-
ingarsjóðs ríkisins til að fjármagna
og endurfjármagna eldri íbúðir. Á
árinu 1988 fóru 2.891 milljón króna
í fjármögnun eldri íbúða úr Bygg-
ingarsjóði ríkisins en rúmir 2 millj-
arðar í nýbyggingar. Kosturinn við
húsbréfakerfið er að fasteigna-
markaðurinn fjármagnar sig sjálfur
og á það ekki síst við um endurfjár-
mögnun eldra húsnæðis.
Hvergi á hinum Norðurlönd-
unum er lánað eins mikið til hús-
næðismála úr opinberum sjóðum
eins og hér á landi. Til marks um
það má nefna að í Noregi, þar sem
opinberar lánveitingar til hús-
næðismála eru mestar á hinum
Norðurlöndunum, að þá námu heild-
arútlán Norska Húsbankans til
húsnæðismála 1987 rúmum 2,3
milljörðum ísl. króna þegar útlánin
hafa verið leiðrétt miðað við mann-
fjölda hér á landi. Sambærileg
heildarútlán Húsnæðisstofnunar
ríkisins árið 1987 voru 5,9 milljarð-
ar. Skýringin á svo stórkostlegu
miklu meiri opinberum lánveiting-
um hér á landi helgast að verulegu
leyti að því hversu mikið Qármagn
rennur hér til endurfjármögnunar á
eldri íbúðum. — Húsnæðislánakerfi
sem kallar á ijárþörf sem nemur
12-15 milljörðum á ári ætti því að
vera meginviðfangsefni rikis-
stjórnarinnar að leysa.
Núverandi lánakerfi
— biðröðin
Það húsnæðislánakerfi sem við
búum við í dag byggir á því, að
allir sem uppfylla skilyrði húsnæðis-
laganna um lífeyrissjóðsaðild eiga
rétt á niðurgreiddum lánum úr
Byggingarsjóði ríkisins óháð
tekjum eða þörf fyrir húsnæðis-
lán. Fyrirkomulag þetta hefur leitt
til þess að eftirspurn eftir lánum
hefur verið langt umfram framboð
og því fyrirséð að núverandi hús-
næðiskerfi fær ekki staðist. Enn
berast fleiri umsóknir á hveijum
mánuði en hægt er að afgreiða.
Um 10.000 umsóknir eru nú óaf-
greiddar og bendir flest til að eftir-
spum eftir lánum úr Byggingar-
sjóði ríkisins sé síður en svo mett-
uð. Samkvæmt niðurstöðum nýlegr-
ar rannsóknar Félagsvísindastofn-
unar á húsnæðismálum, kemur
fram, að um 15% höfuðborgarbúa
og 9% landsbyggðarbúa hafa sótt
um lán úr Byggingarsjóði ríkisins.
Þá kemur fram að um 20% íbúa á
höfuðborgarsvæðinu og 14% lands-
byggðarbúa hyggjast sækja um lán
á næstu tveimur árum. Samtals
hafa því 35% höfuðborgarbúa og
23% landsbyggðarbúa sótt um eða
ætla að sækja um lán hjá Bygging-
arsjóði ríkisins næstu tvö árin.
Biðröðin fæðir sig sjálfa. Meðal-
biðtími eftir láni úr Byggingarsjóði
ríkisins er nú um 34 mánuðir. Nú-
verandi kerfi er ósveigjanlegt og
ófært um að þjóna þeim sem í dag
þurfa nauðsynlega á lánafyrir-
greiðslu að halda. Að meðaltali eru
gefin út á hveijum mánuði bindandi
lánsloforð sem kosta 500-600 millj-
ónir að fjármagna. Ætla má samkv.
könnun Félagsvísindadeildar að um
helmingur þeirra renni til fólks sem
er það vel statt að ekki ætti að
þurfa lánafyrirgreiðslu hjá hinu
opinbera með niðurgreiddum vöxt-
um. Nefna má að könnunin sýnir
að 50% þeirra sem búa í eigin hús-
næði og eru í biðröðinni búa í ein-
býlis- eða raðhúsi.
Þegar hafa verið gefin út 8.000
lánsloforð að ijárhæð samtals 18
milljarðar króna á núvirði en um
10.000 umsóknir eru óafgreiddar.
Kostnað við óafgreiddar umsóknir
má áætla um 23 milljarða króna.
Samtals má áætla kostnað við af-
greiddar og óafgreiddar umsóknir
á 2 '/2 árs tímabili, um 41 milljarð
króna, sem samsvara um 55% af
fjárlögum íslenska ríkisins.
Ríkisfi'amlagið í
vaxtaniðurgreiðslu
Vaxtamunur á veittum lánum
Byggingarsjóðs ríkisins samkvæmt
nýja kerfinu og teknum lánum hjá
lífeyrissjóðum var 148 milljónir í
fyrra. Á næstu fimm árum verður
þessi vaxtaniðurgreiðsla að
óbreyttu samtals um 3 milljarðar
króna. Árið 1993 fer að óbreyttu
allt núverandi ríkisframlag í vaxta-
niðurgreiðslu. Það er ljóst að lána-
kerfið hefur ekki fjárráð til að
mæta þörfum miðað við fyrirheit
um lánsrétt og lánsfjárhæðir né
heldur að rísa undir núverandi
vaxtaniðurgreiðslum.
Húsbréf
I fyrirliggjandi frumvarpi um
húsbréf er lagt til að íbúðarkaup-
endum verði heimilt að skipta á
fasteignaveðbréfi og húsbréfum, að
hámarki 65% af matsverði íbúðar.
Fasteignaveðbréfið verði með föst-
um vöxtum og hámarkslánstími
þess 25 ár.
Með þessu er stuðlað að lækkun
útborgunarhlutfalls og aukinni innri
fjármögnun fasteignaviðskipta.
Megin hugmynd þessara tillagna
er sú, að ekki sé þörf fyrir verulegt
viðbótarfjármagn vegna venjulegra
fasteignaviðskipta, þar sem hver
lánar öðrum. Hlutverk hins opin-
bera húsnæðiskerfis á þessu sviði
eigi fyrst og fremst að vera að
skapa traustan samningsgrundvöll
milli þessara aðila.
Húsbréfin eru markaðshæf og
mun húsbréfadeild Húsnæðisstofn-
unar skipuleggja markað fyrir þau
í samráði við banka, lífeyrissjóði og
aðrar lánastofnanir. Byggingar-
sjóður ríkisins og Seðlabanki ís-
lands verða viðskiptavakar, þ.e.
verða stöðugt með kaup- og sölutil-
boð í húsbréfín. Húsbréf verða með
sambærilegum lánskjörum og fast-
eignaveðbréf, og ábyrgð ríkissjóðs.
Aukin innri Qármögnun
húsnæðiskerfisins
Með húsbréfakerfinu er stuðlað
að aukinni innri fjármögnun fast-
eignaviðskipta. Húsbréfin skapa
traustan samningsgrundvöli til
lánsviðskipta milli kaupenda og
seljenda íbúða. Þetta er sérstaklega
mikilvægt hér á landi vegna þess
að hrein eign í íbúðarhúsnæði er
óvenjumikil hér á landi. Með því
að skipta á fasteignaveðbréfi og
húsbréfi fær seljandi íbúðar í hend-
umar tryggt veðskuldabréf með
ábyrgð ríkissjóðs.
Þeir sem á tímum óverðtryggðra
lána áttu kost á mikilli eignarmynd-
un í eigin húsnæði geta með hús-
bréfakerfinu tekið þátt í að fjár-
magna fasteignamarkaðinn. Hús-
bréfakerfið opnar þannig leið út úr
vítahring stöðugt hækkandi út-
borgunarhlutfalls og dregur úr
lánsíjárþörf vegna íbúðakaupa.
Þegar þeim áfanga er náð að
húsbréfakerfið nái til nýrra og not-
aðra íbúða verða lánveitingar hins
opinbera í almenna húsnæðiskerf-
inu óþarfar og munu framlög ríkis-
ins til húsnæðismála geta farið ein-
göngu til fjármögnunar félagslega
íbúðalánakerfisins og til greiðslu
vaxtabóta. Jafnframt mun þá skap-
ast grundvöllur til að afnema alveg
kaupskyldu lífeyrissjóða.
Aukin þjónusta við
íbúðarkaupendurá
landsbyggðinni
Húsbréfakerfið dregur úr þeirri
miðstýringu sem verið hefur á af-
greiðslu húsnæðislána. í frumvarp-
inu er gert ráð fyrir að húsbréfa-
deildin leiti samninga við almennar
lánastofnanir, svo sem banka og
sparisjóði, um að annast skulda-
bréfaskiptin og mat á greiðslugetu
íbúðarkaupenda. Jafnframt er ráð
fyrir því gert að deildin geti falið
sérstökum trúnaðarmönnum sínum
að annast mat á viðkomandi hús-
eignum. Kostir þessa eru ótvíræðir.
Lánsviðskiptin færast í viðkomandi
lánastofnanir sem hafa besta yfir-
sýn yfír fjármál heimilanna, að þeim
sjálfum frátöldum. Þetta fyrir-
komulag yrði sérstaklega til hags-
bóta fyrir íbúa á landsbyggðinni
sem hafa jafnan þurft að sækja
alla þjónustu húsnæðislánakerfisins
til Reykjavíkur.
Aukin þátttaka
innlánsstofiiana
Bankar hafa verið tregir til að
axla þá áhættu sem er því samfara
að lána einstaklingi háar fjárhæðir.
Með tilkomu húsbréfa aukast líkur
á þátttöku bankastofnana í fjár-
mögnun íbúðarfjárfestinga. Lán
banka til þessara mála tækju á sig
það form að bankar keyptu hús-
bréfin.
Minni verðsveiflur
á fasteignamarkaði
Það er verúlegur ágalli á núver-
andi lánakerfi, að það er ekki tengt
raunverulegum fasteignaviðskipt-
um, heldur byggist á úthlutun láns-
loforða fram í tímann. Reynslan
hefur sýnt, að þetta fyrirkomulag
magnar spennuna á fasteignamark-
aðnum og hefur í för með sér mikl-
ar sveifiur í þróun fasteignaverðs.
Jafnframt hefur þetta fyrirkomulag
leitt til sölu á lánsloforðum með
miklum afföllum. Einnig er það
staðreynd, að íbúðir með nýlegum
húsnæðislánum sem koma í endur-
sölu, eru seldar á yfirverði á fast-
eignamarkaðnum. Til eru dæmi um
að íbúðir hækki í verði um allt að
3-400 þúsund af þessum sökum.
Fjármögnun samtímis
íbúðaviðskiptum
Húsbréfakerfið grundvallast á
því að fjármögnun íbúðarkaupa á
sér stað í beinum tengslum við fast-
eignaviðskipti. Væntanlegur kaup-
andi, sem fundið hefur íbúð, leitar
upplýsinga hjá Húsnæðisstofnun
um hversu hátt fasteignaveðbréf
stofnunin er reiðubúin til að kaupa
af honum fyrir húsbréf. Þetta ferli
þarf ekki að taka meira en tvær
vikur. Meðalbiðtími í núverandi
kerfí er 34 mánuðir.
Það er verulegtir ágalli
á núverandi lánakerfi,
að það er ekki tengt
raunverulegum fast-
eignaviðskiptum, heid-
ur byggist á úthlutun
lánsloforða fram í
tímann.
Hærri lán til íbúðarkaupa
Núverandi húsnæðislánakerfi
byggist á föstum verðtryggðum
lánsfjárhæðum sem þó eru mismun-
andi eftir því hvort um er að ræða
nýbyggingu eða kaup á eldri íbúð
auk þess sem það skiptir máli hvort
um er að ræða fyrstu íbúðarkaup
eða ekki. Iðgjaldagreiðslur til lífeyr-
issjóðanna geta einnig ráðið miklu
um lánamöguleika þó nú þegar sé
búið að gera ýmsar undantekningar
frá þeirri reglu. Hámarkslán til
fyrstu íbúðarkaupa er nú rúmar 2.3
m.kr. en jafnframt gildir sú regla
að lán má aldrei vera hærra en sem
nemur 70% af brunabótamati. Þetta
fyrirkomulag er hagstæðast þeim
sem kaupa iitlar íbúðir en þá getur
lánið farið í allt að 70% af bruna-
bótamati. Húsbréfakerfi sem veitir
fjármögnun allt að 65% af mats-
verði íbúðar er hins vegar hagstæð-
ara við kaup á stærri íbúðum. Þeg-
ar um er að ræða kaup á íbúð sem
metin er á 3,5 m.kr. veitir hús-
bréfakerfið í raun meiri fjármögnun
en núverandi kerfi. Þó er gert ráð
fyrir að félagsmálaráðherra geti
sett þak á Ijárhæð fasteignaveð-
bréfa og hefur verið rætt um 5,5
m.kr. í því sambandi, þ.e. 65% af
verði íbúðar sem kostar um 8,4
m.kr. Það meira en tvöfaldar láns-
fjármögnun frá því sem nú er og
dregur verulega úr þörf fyrir þung-
ar skammtíma skuldbindingar í
bönkum.
Vaxtabyrði — lítil breyting
Við samanburð á núgildandi
vöxtum í húsnæðiskerfinu og því
vaxtastigi sem kann að verða í
húsbréfakerfinu, er rétt að hafa
eftirfarandi í huga:
1. Ljóst er að núverandi útláns-
vextir Byggingarsjóðs ríkisins
fá ekki staðist til lengdar. Sjóð-
urinn lánar út á 3,5% vöxtum
en tekur lán á 6,8% til 7%. Á
fáum árum gengur hratt á eigið
fé sjóðsins, sem nú er um 13
milljarðar króna, og þrátt fyrir
1100 milljóna króna ríkisfram-
lag gæti það að óbreyttum
vaxtamun verið uppurið árið
2005. Það verður því óhjá-
kvæmilegt, fyrr eða síðar, að
hækka útlánsvexti sjóðsins óháð
því hvort lánakerfinu verður
breytt eða ekki.
2. Einungis þeir sem keypt eða
byggt hafa minnstu íbúðirnar
hafa getað fjármagnað íbúðar-
kaup sín alfarið með lánum frá
Byggingarsjóði ríkisins. Við-
bótarfjármagn hefur verið feng-
ið með lántökum hjá lífeyrissjóð-
um og bönkum á mun hærri
vöxtum. Miðað þá skiptingu
lánsijármögnunar íbúðarfjár-
festingar sem er hér á landi
milli banka, lífeyrissjóða og
Byggingarsjóðs ríkisins er ekki
fráleitt að ætla að meðalvext-
ir á skuldum íbúðarkaupenda
hafi undanfarin tvö ár verið
í raun á bilinu 6—7%. Er þá
ekki tekið tillit til þess kostnaðar
sem fylgir endurteknum
skammtímalántökum í bönkum.
3. Reiknað er með að vextir á hús-
bréfum verði sambærilegir og
vextir í ríkisskuldabréfum á
hveijum tíma enda er um sam-
bærileg verðbréf að ræða þó
húsbréfin muni sennilega skera
sig úr að því leyti að lánstími
þeirra verður lengri.
Ovissa ríkir um það hveijir vext-
ir verða þegar húsbréfakerfinu
verður hleypt af stokkunum, en
flestum er ljóst að þeir eru óvenju
háir um þessar mundir. Miðað við
núverandi aðstæður kynnu vextir
húsbréfa, ef þau væru í sölu nú,
að vera um 7% eða svipaðir og vext-
ir spariskírteina ríkissjóðs og wextir
á lánum lífeyrissjóðanna til Hús-
næðisstofnunar. I raun væri hér
um óverulega hækkun á meðal-
ávöxtun húsnæðislána frá því
sem nú er. Hjá þeim sem eru
með lágar og meðaltekjur mun
húsbréfakerfið létta verulega
greiðslubyrðina fyrstu árin:
Kemur það glögglega fram i eft-
irfarandi dæmi sem sýnir
greiðslubyrði að teknu tilliti til
húsnæðisbóta og vaxtabóta (sjá
jafiiframt súlurit).
Dæmi:
Hjón með 2 millj. í árstekjur
Kaupverð íbúðar 5,2 m.
Eigið framlag 800 þús.
Kaup i fyrsta sinn.
Núgildandi Húsbréfakerfí í
kerfi í þús. þús.
1 ár 551 315
2ár 441 292
3 ár 398 269
4ár 331 245
Skýringin á miklu lægri greiðslu-
byrði í húsbréfakerfi, einkum fyrstu
árin, er að núgildandi kerfi þarf
fólk að taka verulegan hluta af
útborgun í íbúð gegnum dýr
skammtimalán í bönkum. Það eru
einmitt skammtímalánin sem valdið
hafa verulegum greiðsluerfiðleikum
og oft gjaldþroti hjá fólki.
í húsbréfakerfi fær fólk lánað
aftur á móti 65% af verði eignarinn-
ar til 25 ára, þannig að yfirleitt er
um litla þörf fyrir viðbótarlán eða
dýr skammtímalán í bönkum.
Breytt fyrirkomulag á
jöfhun húsnæðiskostnaðar
Veigamikill þáttur í þessum til-
lögum er breyting á núverandi fyrir-
komulagi á þátttöku hins opinbera
í lækkun kostnaðar við útvegun
eigin húsnæðis. Stuðningur hins
opinbera fer nú eftir þremur leiðum.
í fyrsta lagi eru greiddar hús-
næðisbætur til þeirra sem kaupa
íbúð í fyrsta sinn. Þær eru greiddar
í 6 ár og eru nú um 50 þús. kr. á
einstakling (hjón fá tvöfalt). Hús-
næðisbætur eru óháðar tekjum eða
eignum umsækjenda. í öðru lagi