Frjáls verslun - 01.02.2004, Síða 80

JM l
ww* fl; ■ p
„Adam Smith talaði um Englendinga sem þjóð búðaloka og
það er nokkuð til í því."
með KPMG. Hópurinn hefur verið sá sami undanfarin þijú ár
og það er líka alltaf sömu tvær lögfræðiskrifstofurnar sem við
skiptum við. Maður er kannski ekki alltaf með það á hreinu
hvað margir koma að svona ferli. En þegar við til dæmis
buðum til kvöldverðar til að halda upp á kaupin á Oasis sáum
við að það var sextíu manna hópur sem hafði unnið að
kaupunum. Þessi hópur veit að hveiju við leitum, til dæmis í
áreiðanleikakönnunum, og þessi festa skiptir ótrúlega miklu.
Þegar sjálf vinnan er unnin höfum við heilt herbergi undir
lögfræðinga, endurskoðendur og markaðsmenn, sem vinna í
þessu hér inni á skrifstofunni og það hefur reynst mjög vel að
hafa fólkið hreinlega inni hjá okkur. I svona ferli kemur margt
upp og þá er gott að geta skoðað það strax hér og nú. Svona
kaup miðast að því að kaupa meirihluta, oftast með stjórn-
endum, og þessu fylgja miklir og flóknir samningar. En einmitt
af því við erum að fara inn í fyrirtækin með okkar þekkingu þá
er um leið verið að skipuleggja næstu 2-3 árin og þá þarf að
ákveða laun, áhrif og starfssvið um leið og gerðir eru hluthafa-
samningar. Þegar farið er í saumana á rekstrinum kemur
auðvitað oftast í ljós að eitthvað er öðruvísi en við héldum og allt
þarf að vega og meta út frá þeim skuldum og lánum sem koma
til, því allt þarf þetta að ganga upp svo að þeir bankar, sem við
skiptum við, trúi því að áætlanir okkar muni ganga efúr.
Ef stjórnendur eiga í þessu með okkur þá setjum við venju-
lega upp 3-5 ára áætlun. Áreiðanleikakönnunin gengur út á að
finna raunverulega stöðu viðkomandi fyrirtækis og ganga úr
skugga um að fyrirtækið þoli áföll sem óhjákvæmilega geta
alltaf komið upp á. Þetta er meðal annars kannað með líkönum
þar sem við skoðum hvernig reksturinn geti brugðist við
ákveðnum aðstæðum. Á endanum fæst heildstæð mynd og þá
er hægt að ganga frá kaupunum - en það breytir þvi ekki að
mánuði seinna getur eitthvað komið upp á sem enginn sá fyrir!“
Þú nefndir Philip Green, sem þið hafið starfað með og
starfar líkt og þið, nema hvað hann rekur auðvitað verslunar-
keðju eins og Bhs, en þegar ijölmiðlar hafa rýnt í saumana á
rekstri hans hefur því stundum verið haldið fram að það sé
rangt að líta á umsvif hans sem verslunarumsvif, þvi fasteignir
séu stór þáttur í hans umsvifum og það var einmitt í fasteigna-
viðskiptum sem hann byijaði.
-Eru fasteignir mikilvœgur þáttur í ykkar forsendum fyrir
kaupum ykkar ogsölu hér?____________________________________.
„Flest fyrirtæki sem við höfum auga á eru ekki með mikinn
efnahag, ekki miklar eignir. Fasteignir er helst að finna í eldri
verslunarfyrirtækjum. Yið miðum venjulega bara við að
reksturinn geti borið þá leigu, sem þarf til, eins og tíðkast
reyndar almennt orðið nú.
Fasteignirnar eru oft meðhöndlaðar sérstaklega, settar í
sérstök eignarhaldsfélög og þannig var til dæmis gert um
Arcadiu, sem á yndislegar fasteignir á Oxford Street, til dæmis
hornið á Oxford Circus þar sem Nike ogTopshop eru. Sú eign
er metin á yfir 180 milljónir punda. Alls á Arcadia fasteignir upp
á meira en 300 milljónir punda.
Það eru tískusveiflur í hvernig fasteignir eru meðhöndlaðar
í kaupum og sölu verslunarfyrirtækja. Fyrir nokkrum árum
tíðkaðist að selja fasteignirnar og taka þær síðan á kaupleigu.
Núna eru fasteignir gjarnan teknar út og þær veðsettar fyrir
hluta af kaupunum. Þannig var til dæmis farið að í kaupunum
á Debenhams, þar sem lán með tuttugu ára veði var sett á hluta
fasteignanna í stað þess að kljúfa þær frá. Þá standa fasteignir
undir ákveðnum hluta kaupanna, sem eru síðan borguð upp
hægt og rólega. I tilviki Debenhams voru einnig nokkrar
eignir seldar frá félaginu.
Ástæðan fyrir þessum breyttu áherslum er að nú þegar ijár-
málasérfræðingar skoða verslunarrekstur sem á fasteignir þá
er oft ályktað sem svo að það sé ekki góð nýting á fjármunum
að hafa fasteignir með. Þegar um miklar eignir er að ræða þá
er oft ekki nógur þrýstingur á að búðarreksturinn skili góðum
og eðlilegum hagnaði. Þess vegna er betra að aðskilja þetta
tvennt, fasteignir og búðarrekstur. Mörg verslunarfyrirtæki
hafa selt fasteignir sínar á undanförnum áratugum, þó mörg
eigi enn miklar fasteignir. Eignirnar fara líka eftir eðli
verslunarinnar. Matvöruverslanir eiga yfirleitt húsnæði, ekki
smásalar í öðrum verslunargreinum.“
-Þú nefndir að stjórnendur, sem gerast eigendur með ykkur,
eignist oft hlut. Hver er ykkar launastefna í þeim tilvikum?
„Sumir stjórnendur eiga flármuni og kaupa þá hlut á móti
okkur. Aðrir eiga ekki peninga og fá þá ívilnanir í almennu
hlutafé (options). Við erum síðan með afkomutengtlaunakerfi,
launin eru háð því hvað þeir eru duglegir að uppfylla þær
áætlanir sem eru gerðar í upphafi. Það tryggir líka að allir hafi
augun á því sama og að hagsmunir eigenda og stjórnenda fari
saman. Þetta kerfi er mikið notað hér.“
-Hér er stundum bent á að afkomutengd laun ýti undir skamm-
tímahugsunarhátt í rekstrinum, þar sem allt beinist að því að
sþenna bogann sem hœst til að stjórnendur skraþi sem mest til
sín. Hvernig horfir þetta við ykkur?________________________
„Þetta gildir um almenningshlutafélög, ekki um einkafélög
80