Morgunblaðið - 22.03.1986, Blaðsíða 22

MORGUNBLAÐIÐ, LAUG ARDAGUR 22. MARZ1986
22
Offjárfesting hefur
valdið verðhruni á
fasteignamarkaði
eftir Eyþór
Þórðarson
Rík ástæða er til að vara við
þeirri ofQárfestingu íbúðarhús-
næðis sem orðið hefur hér á landi
hin síðustu ár. Meginástæður henn-
ar má rekja til rangrar húsnæðis-
stefnu, sem ráðið hefur ferðinni
fram til þessa.
Ungt fólk sem hefur ráðist í það
að eignast fyrstu íbúð sína á undan-
fömum árum, hefur nánast verið
neytt til þess að hefja nýbyggingu
vegna einhliða lánafyrirgreiðslu
Húsnæðisstofnunar ríkisins, þar
sem nýbyggingar og kaup á íbúðum
í smíðum hafa notið mikils forgangs
í lánveitingum fram yfír kaup á
eldra húsnæði.
Lokaorð bréfs Húsnæðisstofnun-
ar ríkisins til nær eitt hundrað líf-
eyrissjóða, dagsett 24. júní, 1985,
ber glöggt vitni um þessa stefnu
Húsnæðismálastjómar, en þar segir
m.a.:
„Með skuldabréfakaupum af
byggingarsjóðum leggja lífeyris-
sjóðimir sitt af mörkum til að náð
verði mjög mikilvægum markmið-
um, félagsmönnum þeirra og laun-
þegum í landinu til góða:
Nýbygging íbúða fyrir al-
menning haldi áfram og komist
í höfn og tryggð verði atvinnan
í byggingariðnaðinum.
Lífeyrissjóðimir hafa alla tíð haft
glöggan skilning á þessum sjónar-
miðum og er ekki að efa að svo er
enn.“ Með þeim orðum lýkur þessu
bréfi.
Það kvað við annan tón hjá
Alexander Stefánssyni, félagsmála-
ráðherra, er hann sat fyrir svömm
á beinni línu DV 20. feb., 1986. í
svömm ráðherrans kom- fram, að
hann gerir sér fulla grein fyrir nú-
verandi stöðu — yfirfjárfestingu
í byggingu íbúðarhúsnæðis á síð-
ustu árum. Því vil ég vona að líta
megi svo á, að svör ráðherrans
gefi fyrirheit um stefnubreytingu.
Eg nefni hér eitt dæmi:
Viðar Friðgeirsson í Þorlákshöfn
spurði ráðherrann:
„Hefur komið til tals að kaupa
gömul hús, sem erfitt er að selja
úti á landi, í stað þess að byggja
ný á félagslegum gmndvelli?"
Og ráðherrann svaraði:
„Já, það hefur komið til tals, og
meira að segja er í nýju lögunum,
sem tóku gildi árið 1984, kveðið á
um að Byggingarsjóður verka-
manna geti keypt notuð hús á stöð-
um þar sem framboð er á slíkum
húsum.
Byggingasjóður verkamanna
hefur fengið fyrirmæli um að beita
þessu ákvæði í meiri mæli en nokk-
um tíma hefur verið gert áður. En
það er eitt sem hefur komið þama
á móti, sem ekki er nógu gott, að
aðilar á viðkomandi stöðum, annað
hvort stjómir verkamannabústaða
eða sveitarstjómir, vilja heldur fá
að byggja nýtt.
Þá kemur það til að nýtt fjár-
magn kemur inn í byggðarlagið.
Lánin koma þar auðvitað við sögu.
En þetta er mál sem þarf að ná
tökum á. Það er ekkert vit í að
reisa nýjar, dýrar byggingar þegar
vitað er að aðrar fullnægjandi eru
fyrir á staðnum."
Já, það er rétt hjá ráðherranum,
að nauðsynlegt er að ná tökum á
þessu máli, en það er ekki auðvelt
meðan Húsnæðisstofnun lánar nær
eina milljón til kaupa á íbúðum í
smíðum, eins og nú er, og biðtími
eftir slíkum lánum er um tveir
mánuðir. En til kaupa á nýlegum
og eldri íbúðum er lánsupphæðin
aðeins 40—50% af nýbyggingarláni
að frádregnum þeim eldri lánum
sem hvíla á eigninni, svo að í
mörgum tilfellum er alls óvíst, að
þeir sem vilja kaupa notaða íbúð
séu lánshæfír hjá Húsnæðismála-
stjóm vegna eldri lána á íbúðinni
sem fylla þetta 40—50% hámark,
og því verði þeir að leggja sjálfir
til helming íbúðarverðsins eða afla
þess flár með skammtímalánum eða
öðrum lánaúrræðum. Þar að auki
er biðtíminn eftir þessum lánum
Húsnæðisstofnunar ekki tveir mán-
uðir eins og á hinum, heldur allt
að fimm sinnum lengri, nú áætlaður
6—10 mánuðir. Þannig eru þeir,
sem hyggjast kaupa notaðar íbúðir
á húsnæðismarkaðnum beinlínis
settir á hakann hjá Húsnæðisstofn-
un.
Mikið framboð er nú á nýlegum
og eldri íbúðum á fasteignamarkaði.
Algengt er, að þessar íbúðir séu
með hagstæðum, áhvílandi lánum,
Grafarvogur
og í mörgum tilvikum eru auk þess
boðin óverðtryggð lán vegna eftir-
stöðva kaupverðs. Samt er sölu-
tregða mikil og verðhrun á þessum
íbúðum á fasteignamarkaðnum, og
er auðséð að þar veldur miklu um
sú nýbyggingarlánastefna Hús-
næðisstofnunar, sem lýst er hér að
framan, og til hennar má rekja þá
offjárfestingu í nýbyggingum, sem
ríkt hefur á undanfömum árum.
Af því sem að framan hefur verið
rakið er augljóst, að brýn nauðsyn
er á nýrri stefnumörkun til þess að
nýta það húsnæði sem fyrir er í
landinu og mikið framboð er af á
íslenskum fasteignamarkaði um
þessar mundir, fremur en að halda
áfram að auka enn á offjárfestingu
í nýbyggingum. Fyrsta og mikil-
vægasta skrefíð í þá átt er að Hús-
næðisstofnun ríkisins breyti nú
þegar lánareglum á þann veg, að
ekki verði lánuð lægri upphæð
hlutfallslega til kaupa á notuðum
íbúðum en til nýrra íbúða í smíðum.
Fjölmargar kannanir og ummæli
manna sem gerst þekkja þessi mál,
vitna ótvírætt um offjárfestingu í
íbúðarhúsnæði á liðnum árum, og
má m.a. minna á niðurstöður kann-
ana Fasteignamats ríkisins á fast-
eignamarkaðnum 1984, þar sem í
ljós kom, að íbúðarhúsnæði mátti
heita óseljanlegt.
í könnun Fasteignamatsins
vegna 1985 komst stofnunin að
þeirri niðurstöðu að verðhrun á
fasteignamarkaði það ár hefði
numið 20%.
Á síðasta ári og þessu hefur mátt
lesa í blöðum fjölda greina manna,
sem kunnugir eru fasteignamark-
aði, þar sem fram kemur, m.a. í
skýrum tölum, að þetta verðhrun
hefur enn aukist og bilið milli
byggingarkostnaðar og söluverðs
eldri íbúða vaxið að miklum mun.
En offjárfestingin setur mark
sitt á fleiri þætti húsnæðismála hér
á landi en íbúðarbyggingar, og eru
vitnisburðir skilríkra manna um það
órækir.
Margeir Jónsson, útgerðarmaður
í Keflavík, lét t.d. það álit í ljós í
umræðu um atvinnumál á síðasta
ári, að nú sé fyrir hendi allt of
mikið af húsum og mannvirkjum,
sem gerð hafi verið fyrir íslenskan
sjávarútveg og fiskvinnslu, svo að
þar mætti finna ónotað húsnæði
fyrir byijunarstarfsemi ýmissa
nýrra iðnfyrirtækja framtíðarinnar.
Sigurður E. Haraldsson, formað-
ur kaupmannasamtakanna, sagði í
grein í Morgunblaðinu 26. okt.
1983, að allt of mikið væri þá byggt
af verslunarhúsnæði hér á landi.
Og síðan hefur þó enn verið hert
á þeirri ferð.
„Af því sem að framan
hefur verið rakið er
augljóst, að brýn nauð-
syn er á nýrri stefnu-
mörkun til þess að nýta
það húsnæði sem fyrir
er í landinu og mikið
framboð er af á íslensk-
um fasteignamarkaði
um þessar mundir,
fremur en að halda
áfram að auka enn á
offjárfestinguna í ný-
byggingum. Fyrsta og
mikilvægasta skrefið í
þá átt er að Húsnæðis-
stofnun ríkisins breyti
nú þegar lánaregium á
þann veg, að ekki verði
lánuð lægri upphæð
hlutfallslega til kaupa á
notuðum íbúðum en til
nýrra íbúða í smíðum.“
í Þjóðviljanum 19. október 1985,
þar sem vitnað er til viðtals við
Sigurð E. Haraldsson, formann
kaupmannasamtakanna, er sagt að
„verslunarrými í Reykjavík sé helm-
ingi meira á hvem íbúa en í stór-
Eyþór Þórðarson
borgum nágrannalandanna", og
haft eftir Sigurði, að við séum „að
reisa okkur hurðarás um öxl“.
Þá segir Þjóðviljinn, að um 2,3
milljarðar úr bankakerfinu hafi
runnið til verslunarinnar sl. 12
mánuði á sama tíma og tæpur
milljarður fór til undirstöðuatvinnu-
vegar þjóðarinnar, sjávarútvegs. Á
síðustu tveimur áratugunum hafi
verslunarrými í Reykjavík aukist
um rúmlega helming, úr 150 þús.
ferm. í 330 þús. ferm., og verði
komið í 400 þús. ferm. innan fárra
ára, eða um 4 ferm. á hvert manns-
bam í Reykjavík, en það er helmingi
meira en þekkist í öllum helstu stór-
borgum nágrannalandanna.
Um þetta eru þessi orð höfð eftir
Sigurði:
„Ég held að verslunin sé að lenda
ofan í sama pyttinn og útgerðin á
sínum tíma. Menn eru að reisa sér
hurðarás um öxl og ekki lagast það
þegar og ef allt það kemst í notkun
sem nú er í smíðum."
Haraldur Helgason, formaður
Arkitektafélags Islands, skrifaði
athyglisverða grein í Morgunblaðið
14. september 1983, þar sem hann
ályktaði, að íbúðamarkaður væri
þá mettaður. Hann sagði m.a.:
„Fáir Islendingar hafa sjálfsagt
leitt hugann að því að slíkt ástand
(mettaður íbúðamarkaður) kynni
að skapast hér á landi í náinni
framtíð, en ýmislegt bendir þó til,
að til þess kunni að koma áður en
langt um líður, og víst er að mettað-
ur íbúðamarkaður er umtalsvert
vandamál á nokkrum stöðum á
hinum Norðurlöndunum. Þess
vegna er rík ástæða til þess að
athuga hveijar séu orsakir að baki
þessu ástandi, og hvemig koma
megi í veg fyrir að það ástand verði
að vandamáli, sem erfitt er að fást
við.“
Þessi spá Haralds hefur nú ræst
óþyrmilega, og því eiga þessi orð
hans erindi til allra, sem láta sig
húsnæðismál varða, ekki síður nú
en þá.
Stefán Ingólfsson, verkfræðing-
ur, hefur unnið að rannsóknum á
íslenskum fasteignamarkaði í nær
tvo áratugi, og stjómvöld og fjöl-
miðlar hafa leitað sérfræðiálits hans
þegar húsnæðismál hafa verið í
brennidepli á síðustu missemm.
Hann hefur líka ritað fjölda greina
um fasteignamarkaðinn, þar sem
hann kemst m.a. að þeirri niður-
stöðu, að stærð íbúða sem byggðar
hafa verið hér á landi síðustu árin,
hafí verið sem svarar 60 ferm. á
hvem íbúa fyrir utan alla sameign
húsa, og sé það mesta íbúðarstærð
á íbúa í Evrópu. Hann segir einnig
réttilega, að vitað sé um að húsnæði
sé illa nýtt og íbúðir standi auðar.
I grein í Húseigandanum kemst
Stefán m.a. svo að orði á árinu
1984:
„Islendingar stefna í ofijárfest-
ingu í íbúðarhúsnæði, sem gæti
numið meiru en svaraði til heildar-
upphæðar einna fjárlaga á næsta
áratug, á sama tíma og stórir hópar
fólks búa við verulegt húsnæðis-
vandamál.
Ef ekki verður stungið við fótum
við stækkun íbúðarhúsnæðis, fylgir
því yfirfjárfesting eins og fyrr
segir. Slíkt hefur í för með sér
verðfall á íbúðarhúsnæði, og sumar
tegundir þess kunna að verða illselj-
anlegar.
Hér eru því augljóslega miklir
hagsmunir í húfi, bæði þjóðfélags-
ins alls og fasteignaeigenda. Það
er því tímabært að stjómmálaflokk-
arnir og opinberir aðilar taki tillit
til þessara þátta í stefnumörkun
um húsnæðismál."
Þetta vom lokaorð Stefáns Ing-
ólfssonar í þessari tilvitnuðu grein.
Frá stofnun Leigjendasamta-
kanna 18. maí, 1978 hafa þau bent
á, að íbúðarhúsnæði sé ærið oft
látið standa autt, þótt mikil eftir-
spum sé að leiguhúsnæði. Stefnu-
yfirlýsing samtakanna um auðar
íbúðir birtist í Morgunblaðinu 9.
september 1981, ogsegirþarm.a.:
„Leigjendasamtökin telja það
valdníðslu að nota sér úthlutun lóð-
ar í bæjarfélagi, alla fyrirgreiðslu
sem lóðarúthlutun fylgir og jafnvel
fjármagn úr sameiginlegum sjóðum
landsmanna, til þess að láta svo
húsnæðið standa autt. Hér þurfa
borgar- og bæjaryfirvöld að grípa
í taumana."
Af þessari ályktun Leigjenda-
samtakanna má draga þá niður-
stöðu, að þjóðinni væri hagstætt
að finna leiðir til þess að koma
þessu auða húsnæði á markaðinn
og stuðla að sölu þess eða leigu
frekar en auka offjárfestingu íbúða-
bygginga.
Sigurður E. Guðmundsson, borg-
arfulltrúi, ritaði tímabæra grein í
DV 29. jan., 1986 og bar hún yfir-
skriftina:
„Stórfelld umframíj árfesting ...
Áf grein Sigurðar má draga þá
ályktun, að nú sé tímabært fyrir
sveitarstjómir í landinu að flýta sér
hægt við fjárfestingar í arðlausum
götum og við að gera byggingarlóð-
ir úthlutunarhæfar, þar sem lítil
sem engin eftirspum virðist vera
eftir þeim.
Sigurður bætir við til áréttingar
, áliti sínu, og tekur dæmið úr sínu
sveitarféiagi:
„í Grafarvogi og Selási em nú
lausar lóðir undir hvorki meira né
minna en 427 íbúðir ...
„Gatnagerðargjöld fyrir allar
þessar lóðir, yrði þeim úthlutað í
dag, myndu nema 214,3 millj. kr.
Allir vita þó að gjöldin em ekki
nema nokkur hluti þess kostnaðar
sem borgarsjóður verður að leggja
fram við gatnagerð og til þess að