Morgunblaðið - 19.12.1990, Blaðsíða 50

MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGU.R 19. DESEMBER 1990
Húsbréfakerf-
ið ennþá of dýrt
eftir Harald
Sumarliðason
Félagsmálaráðherra, Jóhanna
Sigurðardóttir, hefur að undan-
förnu tjáð sig mikið í fjöimiðlum
um húsbréfakerfið, nú síðast í
grein í DV þriðjudaginn 11. des-
ember sl. undir fyrirsögninni „Er
húsbréfakerfíð dýrt“. Ástæðan fyr-
ir því að ég sting niður penna eru
margendurteknar hæpnar og vill-
andi fullyrðingar ráðherrans um
það hvernig húsbréfakerfið virkar.
Einblínt er á aðeins eina aðferð
sem hægt sé að nota til að eignast
húsnæði, það er að kaupa notað.
Ráðherrann hamast síðan við að
reyna að sannfæra fólk um, að
afföllin, sem fylgja húsbréfum séu
bara „plat“. Það borgi þau enginn.
Eru afföll?
Um afföll hefur ráðherrann nán-
ar tiltekið sagt: „íbúðarkaupendur
greiða fasta vexti af fasteignaverð-
bréfum og hafa ekki þurft að sæta
afföilum í húsbréfakerfinu." Og til
þess að sanna kenninguna segir
hann: „Afföll hafa ekki komið fram
í hærra fasteignaverði enda óeðli-
legt, þar sem seljendur fá íbúðina
iðulega greidda upp á innan við
ári.“ Hér virðist eitthvað hafa skol-
ast til hjá ráðherranum. í fyrsta
lagi hafa margir þættir áhrif á
fasteignaverð. Auk vaxta má þar
einkum nefna kaupmátt fólks á
hveijum tíma og breytingar á íbúa-
fjölda. Það, að húsnæðisverð hafi
hækkað, lækkað eða staðið í stað,
sannar því ekkert um fjármagns-
kostnað_ (þar með hvort fólk greiði
afföll). í öðru lagi kemur það mjög
á óvart, ef ráðherrann heldur, að
hár fjármagnskostnaður (þ.e. að
þurfa að greiða afföll) ætti að leiða
til hækkunar á fasteignaverði.
Hagfræðikenningar segja þvert á
móti, að eftirspurn eftir húnsæði
minnki með hækkandi vöxtum á
húsnæðislánum, og erlendar ha-
grannsóknir benda einnig til þess.
Getur ekki einmitt hugsast, að hár
fjármagnskostnaður í húsbréfa-
kerfinu ásamt stíflu í hinu opin-
bera húsnæðislánakerfi almennt,
hafi átt sinn þátt í þeirri lægð, sem
verið hefur á fasteignamarkaðnum
að undanförnu?
Kjarni málsins er sá, að í um-
ræðu um fasteignaverð og samspil
þess við fjármagnskostnað verður
að líta á stærðir, sem eru saman-
burðarhæfar, þ.e. þegar borið er
saman verð eigna með ólíku
greiðslufyrirkomulagi verður að
líta á núvirði (staðgreiðsluverð)
kaupsamnings. Vilji ráðherrann
sannfæra fólk um, að það greiði
engin afföll við íbúðarkaup með
húsbréfi ætti hann að benda kaup-
endum íbúða á þá seljendur, sem
eru tilbúnir að leggja húsbréf að
jöfnu við staðgreiðslu, vitandi það,
að þau seljast á markaðnum með
11,5-13,5% afföllum. Það getur
hann auðvitað ekki. Ráðherrann
gæti einnig reynt að sanna kenn-
ingu sína með öðrum hætti. Verði
honum að ósk sinni að húsbréf
verði leyfð vegna greiðsluerfið-
leika, gæti hann e.t.v. samið við
lánastofnanir um, að þær taki hús-
bréf á nafnverði (án affalla) sem
greiðslu fyrir skuldir, sem fólk er
í erfiðleikum með. Hætt er við, að
þetta verk reynist ráðherranum
einnig erfítt.
Ófullnægjandi undirbúningur
Eitt af því sem gagnrýnt hefur
verið er, að yfirvöld, og þá sérstak-
lega Húsnæðisstofnun og félags-
málaráðuneyti, hafi vanrækt að
kynna þetta nýja kerfi svo viðun-
andi sé. Þetta sést best á þeim
viðbrögðum sem húsbréfin hafa
fengið hjá stórum fjárfestum, t.d.
lífeyrissjóðunum, sem horft er
sérstaklega til um kaup á slíkum
bréfum. Ófagleg markaðsfærsla
bréfanna leiddi til sölutregðu á
þeim, og þeirrar uppákomu, sem
varð á ársafmæli húsbréfakerfis-
ins, 15. nóvember. Húsbyggjendur
höfðu reyndar einnig litið vonar-
auga til þess dags, því þá voru
leyfð húsbréfaviðskipti vegna ný-
bygginga. Það er því fagnaðarefni
að félagsmálaráðherra hefur á
undanfömum vikum sýnt vissa við-
leitni til að bæta úr slæmri byrjun
í kynningu þessa nýja kerfis.
Það sem veldur mér á hinn bóg-
inn vonbrigðum er að ráðherrann
virðist ekki geta skrifað eða rætt
oþinberlega um þessi mál af þeirri
hreinskilni og þekkingu sem verður
að kreíjast af æðsta embættis-
manni ríkisins í þessum mála-
flokki. Það virðist því nauðsynlegt
að upplýsa ráðherrann um að það
eru a.m.k. þijár aðferðirtil að eign-
ast húsnæði hér á landi og er þá
hvorki minnst á gömul eða ný fé-
lagsmálakerfi, sem ráðherrann
virðist bera mjög fyrir bijósti.
Gleymast húsbyggjendur?
í fyrsta lagi getur fólk byggt
sér húsnæði, þ.e. fengið úthlutað
lóð og byggt frá grunni, í öðru
lagi keypt nýtt húsnæði, t.d. af
byggingaraðila eða öðrum, fullbúið
eða styttra komið og klárað það
sjálft, og í þriðja lagi er sú leið,
sem ráðherrann talar eingöngu
um, að kaupa notað húsnæði. Það
lítur sem sagt út fyrir að ráðher-
rann viti ekki eða vilji ekki vita
að þeir sem fara fyrrnefndu leiðirn-
ar til að eignast húsnæði (eða:
þeir sem byggja) þurfa að selja
húsbréf á almennum markaði (ef
þeir fá þau) og sæta þeim kjörum
(afföllum), sem þar bjóðast. Þetta
fólk passar ekki inn í þá mynd sem
ráðherrann jafnan dre'gur upp þeg-
ar hann ræðir um húsbréfakerfið.
Sá sem kaupir nýtt húsnæði á
einhveiju stigi getur nefnilega ekki
notað húsbréfín sem hann fær til
að borga húsnæðið með heldur
verður hann að selja þau. Hann
stendur því í öllum tilvikum fyrir
framan það að fá á sig þau afföll
sem eru af þessum bréfum á hveij-
um tíma. Eg vil ekki trúa því að
ráðherrann telji að þetta fólk eigi
ekki sama rétt til lánafyrirgreiðslu
og aðrir til að afla sér húsnæðis,
en augljóst má vera að þarna geng-
ur lýsing hans á því hvemig kerfið
virkar alls ekki upp.
Leiðir til úrbóta
Félagsmálaráðherra hefur með
ýmsum hætti látið í ljós þann vilja
að koma upp kerfí sem næði þeim
markmiðum að létta fólki þá erfíð-
leika sem jafnan fylgja því að eign-
ast húsnæði, mismunaði ekki fólki
Og sligaði þó ekki ríkiskassann. í
trausti þess, að hér fylgi hugur
máli og að ekki sé ætlunin að setja
alla íslendinga í einhvers konar
félagsmálapakka í húsnæðismál-
im leyfí ég mér að velta hér upp
lokkrum tillögum, til ráðherrans.
Húsbréfakerfið er í grundvallar-
itriðum vel nothæft kerfi til fjár-
nögnunar í húsnæðismálum, þótt
Tamkvæmdin hafi verið brösótt í
)yijun. Útkoman á húsbréfakerf-
nu verður síst betri við það, að
)eir, sem eiga að vaka yfír far-
;ælli framkvæmd þ'essa nýja kerfís
;éu að eyða kröftum sínum í að
•eyna að sannfæra fólk um að það
'eli í sér minni fjármagnskostnað
m það í reynd gerir.
í húsbréfakerfinu felst, að
markaðsöflunum er beitt við fjár-
mögnun húsnæðismála. Það er
æskilegt og skynsamlegt markmið
í sjálfu sér, í stað þess að láta
miðstýringu, óskhyggju og biðraðir
ráða ferðinni. En til þess að góður
árangur náist, þarf að skapa hag-
stæð skilyrði fyrir húsbréfavið-
skipti. Þar hafa ráðamenn brugðist
og því er þessi fjármögnunarleið
ennþá óhófiega dýr. Ávallt hefur
verið gengið út frá því, að vextir
(ávöxtun) húsbréfa fylgdu náið rík-
isskuldabréfum og að þeir yrðu
innan hóflegra marka miðað við
reynslu undanfarinna ára. Þetta
hefur ekki gengið eftir. Vextir á
ríkisskuldabréfum eru uppspenntir
vegna óhóflegrar ásóknar ríkis-
sjóðs á fjármagnsmarkaðnum. Það
er beint samband milli hás fjár-
magnskostnaðár húsbyggjenda og
óráðsíu í ríkisbúskapnum. Það sem
verra er, húsbréf eru á markaðnum
ekki metin jafngild ríkisskulda-
bréfum. Það er eitt mikilvægasta
hlutverk ráðherra húsnæðismála
að leitast við að bæta úr þessu
hvorutveggja, þ.e. að örva eftir-
spurn eftir húsbréfum og koma á
jafnvægi á markaðnum, þannig að
kostnaður (ávöxtunarkrafa) lækki.
Að þessu ættu yfirvöld húsnæðis-
mála að einbeita sér.
Haraldur Sumarliðason
„Utkoman á húsbréfa-
kerfinu verður síst
betri við það, að þeir,
sem eiga að vaka yfir
farsælli framkvæmd
þessa nýja kerfis séu
að eyða kröftum sínum
í að reyna að sannfæra
fólk um að það feli í sér
minni fjármagnskostn-
að en það í reynd ger-
ir.“
Sem dæmi um mikla þýðingu
þessa fyrir húsbyggjendur get ég
nefnt, að hin háa ávöxtunarkrafa,
sem nú er á markaðnum, þýðir,
að húsbyggjendur sæta um 11,5%
afföllum af húsbréfum með 6%
vöxtum umfram verðtryggingu.
Ef ráðherra og ríkisstjórn gætu
með fjármálalegum ráðstöfunum
Iækkað ávöxtunarkröfuna, sem
núer7,3%,niðurít.d.6,5%,lækkuðu
afföll af þessum bréfum niður í
um 4,7%. Afföll íbúðarkaupanda
(-byggjanda), sem ijármagnaði
kaup á íbúð fyrir 10 milljónir króna
að hálfu með húsbréfum, mundu
lækka um u.þ.b. 345 þús. kr. og
árleg greiðslubyrði hans, á núver-
andi verðlagi, mundi lækka um
u.þ.b. 27 þús. kr.
Aukið álag ótímabært
Auk framangreindra ráðstafana
tel ég skynsamlegt, að frestað
verði um sinn þeirri tillögu sem
nú liggur fyrir Alþingi um að opna
fyrir húsbréfaviðskipti vegna við-
gerða, breytinga og greiðsluerfið-
leika. Þótt þessi breyting á lögun-
um sé eðlileg, þegar til lengri tíma
er litið, er ótímabært að auka álag-
ið á húsbréfakerfið. Mikilvægt er,
að kerfið nái fyrst að festast í sessi
og að framboð húsbréfa á markað-
inum aukirf ekki um of á skömm-
um tíma. í þessu efni ætti ráðher-
rann raunar þegar að hafa lært
af nöturlegri reynslu.
Hækkun „lánshlutfalls" úr 65%
í 75%, eins og kemur fram í nýja
frumvarpinu, verði aðeins látin
gilda fýrir þá sem eru að eignast
sína fyrstu íbúð, enda er það erfið-
asti áfanginn hjá flestu venjulegu
fólki. Sérstakt tillit verði tekið til
barnmargra fjölskyldna enda þurfa
þær að öðru jöfnu stærri (dýrari)
íbúðir. Hærra lánshlutfall vegna
smáíbúða gagnast þeim því ekki.
Gera þarf átak í að lagfæra af-
greiðslumátann hjá húsnæðis-
stofnun t.d. hvað varðar mat á
greiðslugetu umsækjanda, auka
hraðann í kerfinu og gera hann
nútímalegri, t.d. með því að fela
bönkum að annast afgreiðsluna.
Endurskoða þarf þau atriði sem
ég hef hér nefnt, en umfram allt
þurfa þeir sem ráða ferðinni í
þessu, að sjá vandamálin i ljósi
raunveruleikans en ekki fyrirfram
ákveðinna kennisetninga. Takist
það gæti húsbréfakerfið orðið til
bóta.
Höfundur er forsetí
Landssambands iðnaðarmanna.
THOMSOIM tj,
HÁGÆÐA SJÓNVÖRP
MIKIÐ ÚRVAL
HAGSTÆÐ VERÐ
iffíef'ír
$ SAMBANDSINS
VIÐ MIKLAGARÐ SÍMAR 68 55 50 - 6812 66
KAUPSTADUR
ÍMJÓDD