Morgunblaðið - 26.07.2014, Blaðsíða 22

22
MORGUNBLAÐIÐ LAUGARDAGUR 26. JÚLÍ 2014
Gististaðir spretta upp í Reykjavík
VIÐTAL
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Jökull Tómasson, eigandi K Apart-
ments, er með 57 íbúðir í útleigu í
miðbæ Reykjavíkur.
Hann segir flest íbúðahótelin
greiða 20-27% þóknun af söluverði
gistingar til bókunarsíðna á borð við
Booking og Expedia. „Til viðbótar
greiðum við ýmis gjöld, þar með tal-
inn 7% virðisaukaskatt og gistinátta-
gjald, svo er náttúrlega starfsmanna-
kostnaður og viðhald.“
Spurður um meðalnýtingu hjá
íbúðahótelum tekur Jökull bókanir
hjá K Apartments í fyrra sem dæmi.
Meðalnýtingin árið 2013 var 70% yfir
árið og 80-87% yfir sumarið. Minnsta
nýtingin var í janúar, eða um 58%.
Meðalverð á gistingu hjá K Apart-
ments var 97 evrur í fyrra, eða um
15.200 krónur.
Meðalverðið 23 þúsund
Meðalverðið í júní til ágúst 2013
var 150 evrur, eða 23.000 krónur, eða
18.400 til 20.010 krónur, eftir því
hvort nýtingin er 80% eða 87%.
Meðalnýtingin hjá K Apartments
er yfirfærð á verð á gistingu hjá
nokkrum fyrirtækjum hér til hliðar.
Fram hefur komið í umfjöllun
Morgunblaðsins og mbl.is um hótel-
geirann á síðustu dögum, að ýmsir
eigendur íbúðahótela hafi áhyggjur
af hugsanlegri offjölgun á gistirými í
Reykjavík vegna fyrirhugaðra hótela
og mikils fjölda leiguíbúða.
Spurður út í þessi sjónarmið segir
Jökull mikilvægt að hér verði ekki
gerð sömu mistök og voru gerð í
Prag á síðasta áratug. Borgin hafi
komist í tísku sem áfangastaður og
heimamenn brugðist við aukinni eft-
irspurn með mikilli fjölgun gisti-
staða.
Offramboð myndaðist í Prag
Afleiðingin var sú að offramboð
myndaðist þannig að meðalverð á
gistingu lækkaði úr 200 evrum í um
40 evrur á nóttina. Hefur verðið ekki
jafnað sig með tímanum.
Með þetta í huga telur Jökull brýnt
að stuðlað verði að fjölgun flugferða
til Íslands á verði sem sé viðráðan-
legt fyrir hinn dæmigerða ferða-
mann. Jökull telur hættu á að ella
geti orðið mikil verðlækkun á hótel-
markaði, einkum yfir veturinn.
Máli sínu til stuðnings bendir hann
á að greiningardeildir Bookings og
Expedia, þar sem um 6.000 manns
starfa, hafi veitt því athygli sl. vor að
færri bókanir höfðu þá borist í hótel
og íbúðir á Íslandi en árið áður. Ein
af ástæðum var talin hækkandi verð
fyrir gistingu á Íslandi. Að mati Jök-
uls sýnir það að Ísland megi „ekki
verðleggja sig út af markaðnum“.
Bókunun hafi síðan fjölgað með til-
komu Easy Jet.
„Það á mikinn þátt í að bókunum
tók svo að fjölga að Easy Jet hefur
staðið sig vel í því að lækka verð. Það
þarf að lækka verð frekar til að lokka
hinn dæmigerða ferðamann til lands-
ins. Það er ekki að ganga upp þetta
plott, að allir fái mikið í sinn hlut,
flugfélög og hótel. Þetta er ekki eins
ábatasamt og margir virðast álíta.“
Þarf fleiri til að fylla rýmið
„Breska flugfélagið Flybe er byrj-
að að fljúga til Íslands frá Birming-
ham. Það flugfélag þarf að byrja að
fjölga ferðunum til að markaðurinn
stækki inn í allt þetta hótelrými sem
er verið að búa til. Fjölgun ferða-
manna getur ekki orðið með Nor-
rænu. Þeir geta bara komið í flugi.
Því þurfum við að fá inn ný flugfélög
eða opna frekar inn á Ameríkumark-
að til að dæmið gangi upp. Easy Jet
er nú orðið stærra á íslenska mark-
aðnum og með fleiri farþega en Wow
air. Samt eru félögin tvö saman með
aðeins 20% af heildarmarkaðnum.
Icelandair er með afganginn.“
– Er því ljóst að einhverjir munu
tapa sem koma inn á markaðinn?
„Já, það verður bakslag eins og
hefur orðið í borgum þar sem fjölgun
gististaða er of ör, sérstaklega ef
verðið á leigunni [sem leiguhótelin
þurfa að borga fasteignaeigendum]
hækkar mikið. Svo jafnast það von-
andi út. Prag hefur til dæmis aldrei
jafnað sig. Hagkerfið þar í borg er
svipað og á Íslandi á þann átt að
Tékkland er tiltölulega nýlega komið
Geri ekki
sömu mistök
og Tékkar
 Eigandi íbúðahótels segir brýnt að
hótelum og ferðamönnum fjölgi í takt
Dæmi um verð fyrir dagsleigu á íbúðum yfir sumarið
Tölur yfir nýtingu eru frá K Apartments rekstrarárið 2013 *9
Nafn söluaðila Staðsetning
Dagsleiga
2014/15
Fjöldi
herbergja
Samtals á
mánuði *8
M.v. 25%
afslátt
Á mánuði
m.v. 80%
nýtingu í
júní-ágúst
Á mánuði
m.v. 87%
nýtingu í
júní-ágúst
Á mánuði
m.v. 70%
meðalnýt-
ingu yfir árið
Blacktower101.com *1
Einholt Apartments *2
Einholt Apartments *2
Reykjavik4youApartments Hotel *3
Reykjavik4youApartments Hotel *3
Black Pearl Apartments *4
Black Pearl Apartments *4
Room with a view Apartments *5
Room with a view Apartments *5
Reykjavík Centro Apartments *7
REYApartments
REYApartments *6
REYApartments *6
Airbnb *10
Airbnb *10
Airbnb *10
Airbnb *10
Airbnb *10
Airbnb *10
Tryggvagötu 18A
Einholti 2
Einholti 2
Bergstaðastræti 12
Laugavegi 85
Tryggvagötu 18A
Tryggvagötu 18A
Laugavegi 15/18
Laugavegi 15/18
101 Reykjavík
Grettisgötu 2A
Grettisgötu 2A
Grettisgötu 2A
Íbúð í Túnum
Íbúð í Hlíðum
Íbúð í Norðurmýri
Íbúð í Vesturbæ
Íbúð í Vesturbæ
Íbúð í Hlíðum
27.600
22.184
42.506
34.129
68.258
61.208
155.414
21.253
78.342
55.692
28.406
45.325
54.638
11.160
12.710
23.095
23.250
19.840
7.595
2
1
2
1
2
1
2
1 (Budget
Studio)
4
2
1 (Standard
Studio)
2
3
1
1
3
2
2
1
855.600
687.704
1.317.686
1.057.999
2.115.998
1.897.448
4.817.834
658.843
2.428.602
1.726.452
880.586
1.405.075
1.693.778
345.960
394.010
715.945
720.750
615.040
235.445
641.700
515.778
988.265
793.499
1.586.999
1.423.086
3.613.376
494.132
1.821.452
1.294.839
660.440
1.053.806
1.270.334
259.470
295.508
536.959
540.563
461.280
176.584
513.360
412.622
790.612
634.799
1.269.599
1.138.469
2.890.700
395.306
1.457.161
1.035.871
528.352
843.045
1.016.267
207.576
236.406
429.567
432.450
369.024
141.267
558.279
448.727
859.790
690.344
1.380.689
1.238.085
3.143.637
429.895
1.584.663
1.126.510
574.582
916.811
1.105.190
225.739
257.092
467.154
470.289
401.314
153.628
449.190
361.045
691.785
555.449
1.110.899
996.160
2.529.363
345.893
1.275.016
906.387
462.308
737.664
889.233
181.629
206.855
375.871
378.394
322.896
123.609
*1-6 Verð miðast við uppgefið verð á síðunni booking.com 25.-26. júní 2015. *7 Verð miðast við uppgefið verð á síðunni Iceland Summer 25.
september 2014. *8 Miðað er við 31 dag í mánuði. Tekið skal fram að í sumum tilfellum er veittur afsláttur fyrir lengri tíma leigu. *9 Jökull
Tómasson, eigandi K Apartments, áætlar að á tímabilinu frá janúar til mars sé slegið að jafnaði um 25% af sumarverðinu. Meðalnýting hjá
fyrirtækinu var 80-87% í júní-ágúst í fyrrasumar og meðalnýting yfir árið var 70%. *10 Verð miðast við 13-15. ágúst 2014.
Morgunblaðið/Kristinn
Kostaboð í miðbænum Margar verslanir gera út á ferðamenn.
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Mikil eftirspurn erlendra ferða-
manna eftir leiguíbúðum í Reykjavík
er komin til að vera og verður ekki
aftur snúið í þeim efnum. Því verður
áfram mikil eftirspurn eftir eignum
á góðum stöðum sem henta vel til
slíkrar útleigu. Sú eftirspurn mun
áfram þrýsta upp fasteignaverði í
miðborginni, ekki síst ef spár um
mikla fjölgun ferðamanna rætast.
Þetta er mat Baldvins Baldvins-
sonar, annars eigenda og stjórnar-
formanns bókunarvefsins Iceland
Summer sem leigir út íbúðir í
Reykjavík, á Höfn og Akureyri, fyrir
hönd eigenda þeirra.
Vilja meiri upplýsingar
Baldvin segir eina afleiðingu nets-
ins og snjallsímavæðingar þá að al-
menningur vilji orðið sífellt meiri
upplýsingar um vörur og þjónustu.
Ferðalög séu þar ekki undanskilin.
„Netið hefur gert það miklu auð-
veldara fyrir venjulegt fólk að skipu-
leggja ferðir sínar. Allt aðgengi að
upplýsingum er orðið mjög auðvelt.
Það þarf ekki lengur að notast við
ferðaskrifstofur heldur er nóg að
fara á netið og á bókunarsíður. Á
vefsíðum eins og Dohop.com er hægt
að velja dagsetningu og lægsta verð
á flugi. Að því loknu er hægt að finna
gistingu á bókunarsíðum eins og
Booking.com eða AirBnB [sem
bjóða þúsund íbúðir í Reykjavík til
leigu]. Þar má tilgreina nákvæmlega
hvaða óskir viðskiptavinurinn hefur.
Þannig er hægt að skipuleggja ferð-
ina miklu betur eftir þörfum hvers
og eins en ef um væri að ræða
pakkaferð hjá ferðaskrifstofu.
Undirbúningur ferðanna er því orð-
in gífurlega nákvæmur og ólíklegt er
að viðskiptavinurinn verði fyrir von-
brigðum með það sem hann fær.“
Baldvin bendir á að á netinu sé
hægt að nálgast ljósmyndir af hót-
elum og leiguíbúðum og afla upplýs-
inga um afþreyingu og þjónustu,
sem áður tók langan tíma að afla.
Viðskiptavinir vilji sjá hvað þeir fá
fyrir peninginn áður en þeir borga.
Hann segir regluverkið um út-
leigu íbúða í fjöleignarhúsum ekki
hafa aðlagast ört vaxandi markaði.
„Áður en við hófum reksturinn
fyrir fimm árum fórum við í gegnum
allar reglur varðandi leigu íbúða á
Íslandi. Þá sá maður hvað lagaum-
hverfið er gamaldags og úr takti við
tímann. Lögin um fjöleignarhús eru
komin til ára sinna. Þegar þau voru
sett var ekki umfangsmikil leiga á
íbúðum eins og nú er. Það þarf því að
aðlaga lögin svo hlutirnir gangi bet-
ur. Dæmi um hvað lögin eru úrelt
eru mismunandi kröfur eftir því
hvort um skammtíma- eða lang-
tímaleigu er að ræða. Við þurfum að
fá leyfi frá heilbrigðiseftirliti,
Brunamálastofnun og sýslumanni til
þess að geta verið með íbúð í útleigu.
Þetta er eðlilegt. Þessi krafa á hins
vegar aðeins við þá sem leigja íbúð-
irnar í allt að sjö nætur. Ef íbúðin er
leigð út í meira en átta daga þarf
hins vegar ekki þessi leyfi. Þá spyr
maður sig hvort ekki þurfi alveg eins
leyfi frá heilbrigðiseftirliti og bruna-
eftirliti fyrir þá sem eru alla daga í
húsum sínum, þ.e.a.s. í langtíma-
leigu, því þá er notkunin á húsnæð-
inu miklu meiri,“ segir Baldvin.
Aðeins 1% veldur ónæði
„Ég hef rætt við marga sem leigja
út íbúðir. Það er gaman að segja frá
því að nágrannar voru hræddir við
útleiguna í byrjun. Svo hefur komið í
ljós að það er mun minna ónæði af
ferðamönnum en af fjölskyldum.
Hefðbundnum fjölskyldum getur
fylgt ýmislegt ónæði eins og óþrifn-
aður, slæm umgengni, reykingar,
partístand og mikið slit á húsnæði.
Ferðamenn fara úr húsi á morgnana
og eru í burtu allan daginn. Ég
myndi giska á að ónæði sé vegna 1%
ferðamanna. Reynslan er ótrúlega
góð. Við höfum leigt út eignir sjálfir
og höfum heyrt hjá fasteignasölum
og öðrum sem við skiptum við að
þeir vilja fá svona rekstur í húsin.“
– Hvaða áhrif hefur útleiga mörg
hundruð íbúða, jafnvel 1.500 til
2.000, á fasteignamarkaðinn?
„Hún hefur þau áhrif að fasteigna-
verð hækkar. Því meira framboð
sem er af slíkum íbúðum þeim mun
meira hækkar leiguverð og fast-
eignaverð. Framboðið minnkar á
hinum almenna markaði. Þar af leið-
andi verða eignir á almennum mark-
aði hærra verðlagðar, vegna þess að
það er til svo lítið af eignum.“
Iceland Summer greiðir 14.000 kr.
á nótt fyrir 2ja manna íbúð, 17.000
kr. fyrir fjögurra manna íbúð og
21.000 kr. fyrir sex manna íbúð. Þá
er boðið upp á fast mánaðargjald
fyrir góðar íbúðir eða hús, einn, tvo
eða þrjá mánuði í senn. Mánaðar-
leigan er jafnan 100-250 þúsund kr.
Útleiga íbúða
til ferðamanna
er framtíðin
 Eigandi vefjarins Iceland Summer
segir netið breyta ferðaháttum fólks
Í viðskiptum Baldvin Baldvinsson
er annar eigenda Iceland Summer.
Ljósmyndir/Dagbjört Eilíf/Birt með leyfi
Vönduð hönnun Hér má sjá eina af lúxusíbúðum Nordic Apartments.