Arkitektúr og skipulag - 01.04.1988, Blaðsíða 68

ríkjamenn. Astæðan er sú að Islendingar nutu
um áratugaskeið niðurgreiddra húsnæðislána.
ALLT LEYSIST AF SJÁLFU
SÉR
Þegar lánskjör voru sem hagkvæmust virtust
ráöamenn vera á þeirri skoöun að húsnæðis-
málin leystust af sjálfu sér og afskipti opin-
berra aðila skiptu litlu máli. Lítil áhersla var
lögö á öflun upplýsinga um húsnæðismál og
úrvinnsla þeirra var í lágmarki. Upplýsinga-
skortur setur enn mark sitt á húsnæðismálin. í
opinbera kerfinu er enginn aðili sem hefur þaö
hlutverk að safna upplýsingum um alla þætti
húsnæöismála og gefa þær út. Til dæmis má
nefna að við vitum ekki hversu margir lands-
menn búa í eigin húsnæði. Hin opinbera tala,
85%, er einungis ágiskun byggð á tilfinningu
fárra aðila. Þekkingarskortur og að fólk eign-
aðist almennt húsnæði sitt fyrirhafnarlítið
brenglaði mat ráðamanna í húsnæðismálum.
Skortur á upplýsingum hefur sett mark sitt á
stjórnmálaumræðu síðustu ára.
AÐSTÆÐUR NÚ VERRI EN
ÁÐUR
Aðstæður húsbyggjenda eru verri nú en þær
hafa verið um langt skeið. Vextir eru hinir
óhagstæðustu í meira en hálfa öld. Skattalög
eru óhagstæðari en þau hafa lengi verið. Viö
það bætast svo hin sérstæðu vandamál sem
búin voru til með „nýja“ húsnæðislánakerfinu.
Við hinn raunverulega húsnæðisvanda hafa
bæst langar biðraðir og skömmtun á lánsfé.
Ástandinu má líkja við það sem víða geröist
eftir síðari heimsstyrjöldina. Húsnæðiskerfið er
dæmi um hvernig farið getur þegar reynt er að
leysa flókin vandamál með einföldum allsherj-
arlausnum. Hinn raunverulegi húsnæðisvandi
skapaðist af því að aðstæður kaupenda gjör-
breyttust á fáum árum. Nýja húsnæðislánakerf-
ið er tilraun til að endurvekja það ástand sem
var þegar allir sem á annað borð áttu rétt á láni
gátu keyþt sér íbúð með niðurgreiddum lán-
um. Til þess að það sé unnt þarf hins vegar aö
útvega fé til að greiða niður lánin. Féð liggur
ekki á lausu. Þær uppsprettur, sem áður var
gengið í, hafa verið þurrausnar.
Breytingar, sem orðið hafa á aðstæðum
húsnæðiskaupenda, verða best skýrð-
ar með einföldum samanburði. Við
það að bera saman húsnæðiskaup ungrar fjöl-
skyldu í dag og kaup eins og þau gerðust um
miðjan síðasta áratug kemur aðstöðumunurinn
vel í Ijós. Það verður gert síðar i þessari grein.
Athugum þó fyrst hvernig vaxandi verðbólga
kom húsnæðiskauþendum til góða á síðasta
áratug.
LÁNUM VELTÁMILLI BANKA
Þegar mismunur vaxta og verðbólgu var sem
mestur var algengt að kaupendur tækju ný lán
til að greiða afborganir af eldri húsnæðislán-
um. í raun var þetta nauðsynlegt sökum þess
að nafnvextir voru mjög háir. Til þess að unnt
væri að ”velta” lánum á þennan hátt skiptu
húsbyggjendur gjarna við eins marga banka og
þeir mögulega gátu. Til þess að greiða af láni í
einum banka tóku þeir lán í öðrum. Á þennan
hátt tókst mönnum að velta lánum sínum frá
einni lánastofnun til annarrar og láta verðbólg-
una vinna á þeim. Þeir sem voru snjallastir í
þessum leik eða höfðu góð ítök í bankakerfinu
gátu jafnvel velt lánunum á milli banka án þess
að greiða krónu úr eigin vasa. Fyrir rúmum
áratug var það mjög áhrifaríkt. Menn gátu
hreinlega komið sér upp húsnæði án þess að
leggja annað á sig en setu á biðstofum banka-
stjóra. Til dæmis má nefna að lán sem tekið
var 1975 og velt áfram án þess að greiða af því
rýrnaði að raunvirði um 27.5% á aðeins fimm
árum.
HAGSTÆÐ SKATTALÖG
En fleira hafði áhrif en mismunur á vöxtum og
verðbólgu. Skattalög voru lengst af mjög hag-
stæð húsnæðiskaupendum. Heimilt var að færa
vexti til frádráttar á skattaframtali. Lán voru
óverðtryggð. Vextirnir voru nokkrum prósent-
um lægri en veröbólgan. Hún var um 50% í lok
síðasta áratugar. Húsbyggjendur færðu af
þessum sökum verulegar fjárhæðir til vaxtafrá-
dráttar. Ekki skipti máli hvort kaupendur höfðu
raunverulega greitt af lánunum eða velt þeim
áfram með töku nýrra. Allir vextirnir voru frá-
dráttarbærir. Hagur húsbyggjenda var af þess-
um sökum tvíþættur. Annars vegar þurftu þeir
ekki að endurgreiða nema brot af lánum sínum
og nutu því góðs af verðrýrnun þeirra í sívax-
andi verðbólgu. Hins vegar fengu þeir frádrátt
frá skatti vegna vaxtakostnaðar.
VERÐBÓLGAN BESTI VINUR
HÚSBYGGJANDANS
egar verðbólgan fór vaxandi í lok síö-
asta áratugar skapaðist ástand sem
var afar hagstætt fyrir húsbyggjendur.
Vextirnir héldu ekki í við verðhækkanir. Stjórn-
málamenn héldu vöxtum niðri í von um að
þeim tækist að minnka verðbólguna. Því meira
sem verðbólgan óx þeim mun lægri urðu raun-
vextirnir. Húsnæðislán nánast gufuðu upp áfá-
um árum. Nafnvextir hækkuðu í kjölfar vaxandi
verðbólgu. Um leið hækkaði vaxtafrádráttur.
Allt lagðist þetta á sveif með húsbyggjendum.
Niðurstaðan varð sú að verðbóigan reyndist
besti vinur húsbyggjandans. Á meðan hún fór
vaxandi rýrnuðu lánin sífellt meira og vaxtafrá-
drátturinn hækkaði. Á þessum vítahring
byggðist í raun sjálfseignarstefnan.
Með tilkomu verðtryggingar og nýrra skatta-
laga breyttust aöstæður fyrir nokkrum árum.
Þær hafa síðan enn versnað með hækkun
raunvaxta og niðurfellingu vaxtafrádráttar.
300 RÚSUND Á ÁRI í HAGN-
AÐ AF HÚSNÆÐISKAUPUM
1976.
Til þess að lýsa aðstæðum húsnæðiskaupenda
um miðjan áttunda áratuginn má taka dæmi af
fjölskyldu sem keypti þriggja herbergja íbúð
1976. Miðað við verðlag í dag hefði hún þurft
að greiða liölega 4 milljón krónur fyrir eignina.
Til kaupanna tók fjölskyldan að láni 80% af
söluverði. Lánin voru óverðtryggð og báru
vexti sem voru 6.3% lægri en verðbólgan. Ef
fjármál fjölskyldunnar eru gerð upp fyrstu 5
árin eftir kaupin kemur í Ijós að hún hagnaðist
um 292 þúsund krónur á ári vegna kaupanna.
Það eru samtals 1,460 þúsund öll árin. Hagn-
aðurinn er annars vegar verðbólgugróði og
hins vegar skattalækkanir. Vegna neikvæðra
raunvaxta lækkaði höfuðstóll lánsins að raun-
viröi um 885 þúsund krónur. Það eru 177 þús-
und krónur á ári. Til viðbótar kom samtals 575
þúsund króna lækkun á tekjuskatti vegna
vaxtafrádrattar. Það eru 115 þúsund á ári.
KOSTNAÐUR VEGNA SÖMU
KAUPA 80 PÚSUND Á ÁRI
1988
ðstæður húsnæðiskaupenda í dag eru
ólíkar. Ungt fólk, sem er að koma sér
upp húsnæði, nýtur ekki lengur hag-
ræðis af hagstæðum lánakjörum. Þvert á móti
hafa vextir af húsnæðislánum hér á landi ekki
lengi verið óhagstæðari. Af þeim sökum geta
kaupendur ekki lengur leyst lánamál sín með
68