Frjáls verslun - 01.06.1973, Side 41

Grcinar og uiðtöl
Fjármunamyndurs og fjármögn-
un í íbúðarhúsnæði á Islandi
— eftir dr. Guðmund Hfflagnússon, prófessor.
Mörgum villist sýn í allri
þeirri þenslu, sem á sér stað í
byggingariðnaðinum og þeim
verðhækkunum, sem yfir
dynja. En hvað hefur verið' að
gerast í íbúðarbyggingum yfir
lengri tíma séð? Hvernig fæst
fé til þeirra? Hvað er upp úr
því að hafa að fjárfesta í fast-
eignum? Er tiltölulega dýrara
eða ódýrara að byggja nú en
áður? Hvert stefnir?
FJÁRMUNAMYNDUN í
ÍBÚDARHÚSNÆÐI UNDAN-
FARNA ÁRATUGI
Það er útbreiddur misskiln-
ingur, að æ meira sé byggt.
Sannleikurinn er sá, að hlut-
fall íjármyndunar í íbúðar-
húsnæði var miklu hærra milli
1950 og 1960 en milli 1960 og
1970, ef miðað er við fjár-
munamyndun í heild. Hlut-
deildin var t.d. 25,2% árið
1951, fór upp i 40,8% árið
1956, sem var hámark, síðan
niður í 23,1% árið 1960 og
var nokkuð stöðug milli 22-
24% 1960-1970. Að jafnaði var
aukning fjármunamyndunar í
íbúðarhúsnæði 4,9% á tímabil-
inu 1951-1970, sem reyndar er
nákvremlega sama tala og með-
alvöxiur fjármunamyndunar í
heild á umræddu tímabili, en
nokkru meira en vöxtur þjóð-
arframleiðslunnar.
FJÁRMÖGNUN
Þótt ekki séu fyrir hendi
fullkomnar upplýsingar um
fjármögnun íbúðarbygginga,
er greinilegt, að hlutur lífeyr-
issjóða og fjárfestingarlána-
sjóða hefur farið vaxandi. Hlut-
ur banka og sparisjóða hefur
sennilega ekki breytzt mikið,
en eigin fjármögnun minnkað
að tiltölu. Reyndar er það sér-
stætt fyrir íslenzkan fjármagns-
markað, að heimilin þiggja
meira fé að láni en þau veita.
í öllum nágrannalöndum eru
heimdin hins vegar nettó-
sparendur á lánamarkaðnum.
Árið 1970 nam fjármuna-
myndun í íbúðarhúsnæði 2138
millj. kr., en lán lífeyrissjóða
til íbúðarbygginga sennilega
um 550-600 millj. kr. (25-28%)
og lán fjárfestingarlánasjóða í
þessu skyni 653 millj. kr.
(31%). Eftir er þá að skýra
um 900 millj. kr. (41%), sem
rekja verður til eigin fram-
laga. sparisjóða, banka og
,,annars“.
Allt bendir til þess, að ráð-
stöfunarfé lífeyrissjóðanna
muni vaxa verulega á næstu
árum. Hvort hlutdeild þeirra
í fjármögnun íbúðarhúsnæðis
fer vaxandi, m.a. eftir aukn-
ingu fjármunamyndunarinnar
og því, hvort fé þeirra verður
að einhverju leyti beint í aðra
farvegi.
EINKAEIGN
Islendingar eru miklir menn
á mörgum sviðum og þá ekki
sízt varðandi einkahúsnæði.
Könnun, sem gerð var í Reykj-
vík fyrir u.þ.b. 10 árum
benti til þess, að yfir 90% alls
húsnæðis væri einkaeign og
notað til eigin þarfa. í Bret-
landi er samsvarandi tala um
50%
Ekki er ólíklegt, að fjár-
festing einstaklinga í íbúðar-
húsnæði vaxi nokkuð í beinu
hlutfalli við tekjur, þegar á
heildina er litið. Fróðlegt væri
þó að athuga þetta nánar.
HVAÐ HEFUR „GRÓÐINN“
VERIÐ MIKILL?
Húsaskjól er hverjum manni
nauðsyn og því eðlilegt, að
hann útvegi sér tryggan sama-
stað, enda mun um 20% út-
gjalda einstaklinga vera varið
í þessu skyni. Verðbólgan hef-
ur valdið því, að íbúðarhús-
næði hækkar sifellt í verði og
hún sléttar yfir allar misfellur
í fjárfestingarákvörðunum. All-
ir virðast græða. Hvernig má
það vera?
í fyrsta lagi getur þjóðfélag-
ið sem heild ekki hagnazt á
þessu. Það sem einum er fært
til ágoða verður að bókast hjá
öðrum sem tap. Stundum er
reyndar um sjálfsblekkingu að
ræða t.d. hjá einstakling
sem tekur hagstætt lán úr eig-
in lífeyrisssjóði, sem ekki er
verðtryggður. Það, sem ávinnst
með því að koma láninu í
fast. tapast í rýrnun greiðslu-
getu sjóðsins, meðan verðlag
leikur lausum hala.
Hagnaðurinn af fjárfestingu í
íbúð fer að sjálfsögðu eftir
afstöðu lánskjara og verð-
lagsþróunar o.fl. Hagnaðjnn er
eintmgis unnt að mæla með því
að bera útkomuna saman við
fórnarkostnað fjárins, þ.e.
þann arð eða þau not sem
einstaklingur hafði af fénu, ef
hann hefði ráðstafað því öðru-
vísi.
Sá, sem kaupir íbúð alger-
lega íyrir eigin fé, hagnast
ekki á verðbólgunni í reynd.
Hann nánast firrir sig tapi og
stendur í stað í þeirn skilningi,
að hann getur notið lífsins
gæða í sama mæli fyrir and-
virði eignarinnar á kaupdegi
og söludegi. Þetta sést í gróf-
um dráttum, ef litið er á meðr
fylgjandi töflu yfir vísitölu
neyzluvöruverðlags og bygg-
ingarvísitölu 1951-1970. Mun-
urinn á hækkun vísitalnanna
er óverulegur. Hafa ber þó í
huga, að fasteignamarkaðs-
verð hefur ekki fylgt bygging-
FV 6 1973
11