Fréttatíminn - 23.05.2014, Blaðsíða 86

10 viðhald húsa Helgin 23.-25. maí 2014
Skútuvogi 6 - Sími 568 6755
Teppi á stigaganginn
nú er tækifærið !
Komum á staðinn með prufur og mælum,
ykkur að kostnaðarlausu
Eitt verð niðurkomið
kr. 5.890 m2
Sími 412 2500 - sala@murbudin.is - www.murbudin.is
Kletthálsi 7
Reykjavík
Þýsk gæði
CERAVID SETT
WC - kassi, hnappur
og hæglokandi seta.
Þýsk gæðavara
41.990
Á MÚRBÚÐARVERÐI
Hæglokandi
seta
Skál:
„Scandinavia
design“
3-6 lítra
hnappur
LÁTUM FAGMENN
VINNA VERKIN
S ameiginlegum málum verða eigendur fjöleignarhúsa að ráða í félagi. Þess vegna eru
húsfélög lögboðin. Húsfélög eru
til í krafti laga og félagsaðildin er
órjúfanlega tengd eignarrétti að
séreignum. Sá sem kaupir eign í
fjöleignarhúsi verður óhjákvæmi-
lega félagi í húsfélaginu og enginn
getur sagt sig úr því nema með
því að selja eign sína.
Þarf ekki að stofna
Húsfélag þarf ekki að stofna
formlega; þau eru til í sérhverju
fjöleignarhúsi og ekki er þörf á
eiginlegum stofnfundi. Eigendur
bera sameiginlega og hver fyrir
sig ábyrgð á því að húsfélag gegni
hlutverki sínu og starfi lögum
samkvæmt. Þess vegna er talið að
sérhver eigandi geti gert nauðsyn-
legar ráðstafanir til að blása lífi í
óvirkt húsfélag, þ.á m. að boða til
húsfundar.
Hlutverk og vald
Hlutverk húsfélaga er fyrst og
fremst að annast varðveislu, við-
hald, endurbætur og rekstur sam-
Húsfélagið og þú
eignarinnar þannig að hún fái
sem best þjónað þörfum eigenda
og hagnýting bæði séreigna og
sameignar, sé með þeim hætti
að verðgildi eigna haldist. Vald
húsfélagsins er fyrst og fremst
bundið við sameignina og ákvarð-
anir sem varða hana. Húsfélag
hefur þröngar heimildir til að taka
ákvarðanir sem snerta séreignir.
Lýðræði og jafnræði
Húsfélagið getur því aðeins
gengt hlutverki sínu að í því ríki
það skipulag sem boðið er í fjöl-
eignarhúsalögum og að fundir
fari fram samkvæmt fyrirmælum
þeirra laga. Á því er byggt að allir
eigendur séu með í ráðum og
þeir hafi jafna aðstöðu til að setja
fram sjónarmið sín og skoðanir en
meirihlutinn ráði svo að megin-
stefnu til. Í húsfélögum hefur
meirihlutinn mjög mikið vald
sem honum ber að fara vel með
og virða rétt minnihlutans. Það er
forsenda fyrir því að húsfélag geti
starfað með réttum hætti að gætt
sé lýðræðislegra gilda og aðferða
við ákvarðanatöku.
Húsfundir
Æðsta valdið í málefnum hús-
félags er í höndum húsfunda sem
eru tvenns konar: aðalfundir
sem halda skal einu sinni á ári og
almennir fundir. Það er grundvall-
arregla að ákvarðanir um sam-
eiginleg málefni skuli taka á hús-
fundi eftir að öll sjónarmið og rök
hafa komið fram. Að ganga milli
eigenda með undirskriftarlista fer
í bága við þessa grundvallarreglu.
Enn síður duga munnleg samráð
og ráðagerðir utan formlegra
funda. Fundi verður að boða skrif-
lega með lögákveðnum fyrirvara
og fundarefni verður að tilgreina
kirfilega. Sé þess ekki gætt
getur fundur verið ólögmætur og
ákvarðanir hans óskuldbindandi.
Einfaldur meirihluti
Meginreglan er sú, að einfald-
ur meirihluti á húsfundi geti
tekið ákvarðanir og það heyrir til
undantekninga að aukinn meiri-
hluti (2/3) eða allir eigendur þurfi
að samþykkja ákvörðun. Túlka
ber undantekningarnar þröngt
þannig að jafnan eru líkur á því
að til ákvarðana nægi samþykki
einfalds meirihluta.
Mikið vald á þröngu sviði
Meginreglan er sem sagt sú að til
ákvarðana nægi einfaldur meiri-
hluti á fundi. Sem mótvægi við
þetta mikla og vald er valdsvið
húsfélags á hinn bóginn þröngt og
nær fyrst og fremst til ákvarðana
og ráðstafana, sem eru nauðsyn-
legar, venjulegar og eðlilegar til
forsvaranlegs viðhalds og rekst-
urs. Minnihlutinn getur ekki sett
sig á móti slíkum ráðstöfunum
jafnvel þótt þær séu mjög kostn-
aðarsamar. Það er eitt höfuðein-
kennið á húsfélagi, að hægt er að
þvinga minnihluta í ríkum mæli
til að taka þátt í útgjöldum sem
hann hefur greitt atkvæði á móti.
En vald húsfélags nær lengra
því það hefur innan vissra marka
vald til að taka ákvarðanir um
breytingar, endurbætur og nýj-
ungar. Það vill segja að einfaldur
meirihluti getur ákveðið og ráðist
í vissar framkvæmdir á allra
kostnað, sem ekki eru nauðsyn-
legar eða venjulegar en meirihlut-
inn telur æskilegar.
Aukinn meirihluti –
Samþykki allra
Einfaldur meirihluti m.v. hlut-
fallstölur getur sem sagt tekið
ákvarðanir um venjulegar við-
gerðir og viðhald og minniháttar
endurnýjanir og endurbætur.
Hins vegar er krafist aukins
meirihluta, þ.e. 2/3 hluta bæði
miðað við fjölda og eignarhluta,
til að taka ákvarðanir um óvenju-
legar og meiriháttar endurbætur.
Vald húsfélags takmarkast svo af
því, að einstakir íbúðareigendur
verða ekki þvingaðir til að taka
þátt í kostnaði við framkvæmdir,
búnað og tilfæringar, sem fela í
sér grundvallarbreytingar á sam-
eign eða eru óvenjulegar, óhóf-
legar og dýrar. Þarf samþykki
allra þegar um slíkt er að tefla.
Mörkin milli þessara þriggja
flokka eru ekki alltaf glögg og
verður til margs að líta, svo sem
kostnaðar, húsagerðar, aldurs
og ástands, umfangs, óþæginda,
ábata, gagnsemi, verðmætaauka,
útlitsbreytinga og hvað tíðkast í
sambærilegum húsum. Húsfélag
hefur talsvert svigrúm til að velja
á milli mismunandi kosta, lausna
eða leiða.
Húsfélagsdeildir –
Sameign sumra
Þegar fjöleignarhús skiptist í
einingar, t.d. stigahús, ráða við-
komandi eigendur sameigin-
legum innri málefnum og bera
einir kostnaðinn. Það byggist á
því að hinir eigendurnir hafa þar
hvorki afnot né aðgang. Þannig
er húsrými og annað inni í ein-
stökum stigahúsum fjöleignar-
húsa í sameign eigenda þar og
öðrum eigendum óviðkomandi Þá
er um svonefnda „sameign sumra
að ræða“. Þá ráða viðkomandi
eigendur málum sínum innan vé-
banda húsfélagsdeildar sem getur
ýmist verið sjálfstæð eða starfað
innan heildarhúsfélagsins.
Stjórn og vald hennar
Í fjöleignarhúsum skal vera
stjórn, kjörin á aðalfundi en
þó ekki skylt að hafa sérstaka
stjórn í smærri húsum. Stjórn
getur tekið ákvarðanir sem lúta
að venjulegum daglegum rekstri
og hagsmunagæslu. Hún má láta
framkvæma minniháttar viðhald
og viðgerðir og getur gert brýnar
ráðstafanir. Sé hins vegar um að
ræða ráðstafanir og framkvæmdir
sem ganga lengra ber stjórn
áður leggja þær fyrir húsfund. Á
það við um allar framkvæmdir,
sem eru verulegar hvað varðar
kostnað, umfang og óþægindi.
Gildir einu þótt um æskilegar
og jafnvel nauðsynlegar ráðstaf-
anir sé að ræða. Stjórn húsfélags
hefur því afar þröngar heimildir,
t.d. varðandi sameiginlegar fram-
kvæmdir og þær eru því þrengri
sem eigendur eru færri og húsið
minna.
Sigurður Helgi Guðjónsson
formaður Húseigendafélagsins.
Átakið „Allir vinna“
framlengt til áramóta
Átakið „Allir vinna“ hefur verið fram-
lengt til næstu áramóta. Endurgreiðsla
virðisaukaskatts verður því 100 prósent
út árið. Átakinu er ætlað að hvetja til
atvinnuskapandi framkvæmda og vekja
athygli á endurgreiðslu virðisaukaskatts
vegna framkvæmda við viðhald og
endurbætur á íbúðarhúsnæði og frí-
stundahúsum. Með átakinu er jafnframt
lögð áhersla á mikilvægi þess að öll
viðskipti almennings og fagmanna séu
uppi á borðinu. Auka mætti skatttekjur
ríkisins um 40 milljarða á ári með því
að útrýma svartri vinnu, samkvæmt
útreikningum Samtaka iðnaðarins.
Einfalt er að sækja um endurgreiðslu
skattsins en fylla þarf út eyðublað á
vefnum www.skattur.is. Mikilvægt er að
halda öllum frumritum reikninga til haga
og þurfa þeir að vera sundurliðaðir í
efniskostnað annars vegar og vinnu-
kostnað hins vegar. Nánari upplýsingar
má nálgast á vefnum allirvinna.is.