Dagblaðið Vísir - DV - 08.11.2019, Blaðsíða 24

24 8. nóvemberFRÉTTIR
Í
kjölfar fasteignakaupa komast kaupendur gjarnan að
einu eða öðru sem amar að eigninni, sem þeir vissu
ekki fyrir kaup. Slík mál eru í daglegu tali kölluð galla-
mál. Í vissum tilvikum geta meintir gallar orðið tilefni
til afsláttar, skaðabóta eða jafnvel grundvöllur riftunar á
kaupsamningi, en einnig er algengt að kaupendur verði
að sætta sig við aðstæður. Er þá kannski ekki talið að um
eigin legan galla sé að ræða, eða að galli sé of lítilvægur til
að skapa grundvöll bóta. Kaupendur og seljendur sem
telja sig hafa réttinn sín megin hafa gjarnan margfald-
að tjón sitt með kostnaðarsömum málaferlum án þess að
málið hafi verið kannað til hlítar.
Eftirfarandi er ágætt að hafa í huga ef þú telur eign þína
haldna galla.
Fékkstu rangar eða villandi upplýsingar fyrir kaup?
Á seljendum hvílir lagaleg upplýsingaskylda sem felur í
sér að seljandi á að upplýsa kaupendur um öll þau atriði
sem gætu skipt sköpum við gerð kauptilboðs og -samn-
ings. Hafi seljandi gefið upplýsingar sem reynast rangar,
eða villandi um gæði og eiginleika eignarinnar þá er um
galla að ræða.
Var upplýsingum viljandi haldið frá þér?
Það er einnig um galla að ræða ef seljandi hefur vísvitandi
haldið upplýsingum frá kaupanda um atriði sem kaupandi
hefði með réttu mátt búast við að fá upplýsingar um. Til
dæmis ef seljandi hefur málað og sparslað í rakaskemmd
vegna leka sem ekki er búið að gera við. Slíkt væri aðeins
gert í þeim tilgangi að leyna galla við fasteignina svo grun-
laus kaupandinn kæmist ekki á snoðir um lekann.
Er þetta leyndur galli?
Leyndur galli er hugtak sem margir kannast við. Ekki jafn
margir virðast þó vita hvað felst í því að leyndur galli komi
upp í fasteignaviðskiptum. Ef galli er leyndur þá vissi selj-
andi ekki um hann. Slíkir gallar eru á ábyrgð kaupanda
nema í þeim tilvikum þar sem gallinn reynist það mikill
að hann rýri virði eignarinnar um tiltekna prósentu kaup-
verðs. Þessi prósenta er ekki fest í stein, af dómafram-
kvæmd má sjá að rýri galli virði eignar um meira en 10
prósent kaupverðs þá er gjarnan talið að um leyndan galla
sé að ræða. Minniháttar gallar, sem seljandi vissi ekki um
við söluna, verða ekki bótagrundvöllur og þurfa kaupend-
ur yfirleitt að sætta sig við slíka galla. Sérstaklega ef fast-
eign er komin til ára sinna. Ef fasteign er auglýst sem 83
fermetrar en reynist svo 81 fermetri þá er ólíklegt að dóm-
stólar fallist á að um leyndan galla sé að ræða. Hins vegar
ef eignin hefði reynst 60 fermetrar þá væri um galla að
ræða.
Er þetta nokkuð sem þú hefðir átt að sjá hefðir þú
skoðað betur?
Þó svo á seljanda hvíli lagaleg upplýsingaskylda þá hvílir
einnig sérstök aðgæsluskylda á kaupendum. Ef galli er
eitthvað sem hefði átt að sjást við hefðbundna skoðun, eða
ef ástæða var fyrir kaupanda að veita einhverju sérstakan
gaum, svo sem merki um raka, móðu í gluggum og þess
háttar, þá getur kaupandi misst réttinn til að bera fyrir sig
galla. Hins vegar leysir þessi aðgæsluskylda seljanda ekki
undan þeirri skyldu að upplýsa um þau atriði sem hann
veit af og skipt gætu máli fyrir kaupanda, nema slíkt hafi
bersýnilega verið óþarfi. Dæmi um eitthvað sem væri ber-
sýnilega óþarfi væri að taka fram að parket væri í slæmu
ástandi, en slíkt hefði kaupandi geta séð við hefðbundna
skoðun.
Varstu fyrir fjártjóni?
Í íslenskum skaðabótarétti er tjónþolum að jafnaði ekki
dæmdar bætur umfram það sannanlega fjártjón sem þeir
hafa beðið. Því er ekki nóg fyrir kaupendur að geta sýnt
fram á galla, heldur þurfa þeir að verðmeta gallann. Hefði
þessi galli leitt til þess að þú hefðir boðið lægra í eignina
eða jafnvel að þú hefðir ekki boðið í eignina yfirhöfuð?
Hvað kostar að gera við gallann? Þarftu að yfirgefa húsið
á meðan gert er við gallann? Stundum er auðvelt að finna
kröfu tiltekna fjárhæð, í öðrum tilvikum þyrfti að fá fag-
mann til að meta tjónið. Allt fer það eftir atvikum og um-
fangi meints galla.
Er eignin ný eða notuð?
Ef um nýbyggingu er að ræða þá er bæði rétt og eðlilegt að
kaupendur gangi út frá því að eignin sé að mestu gallalaus.
Ef eign er eldri, eða notuð eins og eldri byggingar eru kall-
aðar í lögunum, þá verða kaupendur að gera ráð fyrir eðli-
legu sliti og viðhaldsþörfum. Notaðar eignir eru eðlilega
ekki fullkomnar og allar fasteignir krefjast viðhalds á ein-
um eða öðrum tíma. Hins vegar ættu nýbyggingar réttilega
að endast einhver ár án þess að krefjast viðhalds.
Hvað er langt liðið frá kaupunum?
Eftir að kaupandi hefur fengið eign afhenta hvílir á honum
skylda til að skoða eignina gaumgæfilega. Verði hann var
við galla þá skiptir máli að tilkynna um það sem fyrst. Hins
vegar eru sumir gallar þess eðlis að þeir birtast ekki fyrr en
einhverju síðar. Til dæmis gæti verið um lekavandamál að
ræða sem kemur aðeins fram í stórviðrum. Það er þó líka
slæmt fyrir seljendur að þurfa að eiga á hættu í lengri tíma
eftir sölu að kaupendur beri fyrir sig galla. Því hefur lög-
gjafinn sett vissan fyrningarfrest á slíkar kröfur, fimm ár.
Að þeim árum liðnum getur kaupandi ekki sótt rétt sinn
gagnvart seljanda hafi hann ekki sent tilkynningu um að
hann telji eign haldna galla, innan frestsins. Hins vegar
gildir fresturinn ekki ef seljandi sýndi af sér stórfellt gáleysi
eða óheiðarleika.
Er hægt að ná sáttum?
Ef þú telur eign þína hafa galla og vilt bera það upp við
seljanda til að fá afslátt eða bætur þá er langbest ef slíkt
væri hægt að leysa í sátt. Ef til stendur að höfða dómsmál
þá þarf að gera sér grein fyrir því að lögfræðingar rukka að
meðaltali um 15–20 þúsund krónur á klukkustund, yfirleitt
þarf að fá matsmann til að meta gallann og þar fyrir utan
tekur málarekstur gífurlega langan tíma. Fólk hefur brennt
sig á því í gegnum tíðina að jafnvel þó dómsmál vinnist
þá sitja þeir eftir með mikil útgjöld vegna málaferlanna.
Eins ef seljandi hefur neitað sáttum þá gæti hann átt það á
hættu að þurfa að veita kaupanda afslátt eða greiða skaða-
bætur, og umfram það þurft að greiða lögfræðikostnað
kaupenda. Ef vafi leikur á um réttmæti kröfu þá gæti borg-
að sig að reyna til hins ítrasta að ná sáttum áður en gripið
er til dómstólaleiðar. n
Hér er um
augljósan galla
að ræða sem
kaupandi hefði
átt að sjá við
hefðbundna
skoðun
Hér hefði verið full ástæða fyrir kaupanda að skoða ástand
eignarinnar sérstaklega vel og ólíklegt að hann gæti borið fyrir
sig galla eftir afhendingu
Gallamál 101
Hagnýt atriði til umhugsunar ef þú telur fasteign þína gallaða
Erla Dóra
erladora@dv.is