Fréttablaðið - 10.09.2022, Blaðsíða 8

Á síðasta ári var þorri
íbúða í byggingu á
höfuðborgarsvæðinu á
fyrri byggingarstigum.
Á endanum koma þær
út á markaðinn en
þetta dugar hvergi
nærri til.
Magnús Árni
Skúlason,
hagfræðingur
Munur á fjárfestingu í hlutabréfum og fasteign 2022
Höfuðstóll 1/1/22 Ávöxtun Höfuðstóll nú
Hlutabréf 10 milljónir -17,1% 8,29 milljónir
Fasteign* 10 milljónir 17,4% 18,7 milljónir
*Miðað er við að höfuðstóllinn sé 20 prósent af andvirði 50 milljóna fasteignar.
Sérfræðingar telja hverfandi
líkur á því að sá mikli hús-
næðisskortur sem ríkir á
höfuðborgarsvæðinu leysist í
bráð. Ekkert lát sé á eftirspurn
en mikil óvissa um aukið
framboð.
Gríðarlegur skortur er á íbúðum á
höfuðborgarsvæðinu og það sem
af er þessu ári hefur vísitala íbúða-
verðs hækkað um 17,4 prósent.
Hækkunin síðustu tólf mánuði er
25,5 prósent og á síðustu tveimur
árum hefur íbúðaverð hækkað um
44,8 prósent.
Ástæða þessara miklu hækkana
er sú að eftirspurn á íbúðamarkaði
er miklu meiri en framboð. Svo
rammt kveður að framboðsskorti
að í maí kynnti innviðaráðherra
áform um byggingu 35 þúsund
íbúða á næstu tíu árum.
Fasteignasalar, sem Fréttablaðið
hefur rætt við, segja að mjög hafi
dregið úr eftirspurn hjá fyrstu kaup-
endum og vaxtahækkanir Seðla-
bankans og hertar reglur um eigið fé
hafi þar áhrif. Þeir verða hins vegar
varir við aukna eftirspurn fjárfesta
eftir íbúðum og svo virðist sem fjár-
festar leiti nú í fasteignir fremur en
aðra eignaflokka sem hafa lækkað
á sama tíma og fasteignir hækka
stöðugt í verði.
Ekki víst að toppi sé náð
Í síðasta júlí virtist hægja nokkuð á
hækkun fasteignaverðs, þegar vísi-
tala íbúðaverðs hækkaði um 1,1
prósent en mánuðina á undan hafði
hún hækkað á bilinu 2,2 til 3,1 pró-
sent í hverjum mánuði. Óvíst er þó
að þetta tákni að nú muni hægja á
verðhækkunum. Í júlí 2021 hækkaði
vísitalan um 0,7 prósent en rauk svo
upp um 1,6 prósent í ágúst.
Almennt telja þó viðmælendur
Fréttablaðsins að vaxtahækkanir
Seðlabankans séu farnar að hafa
áhrif en þau áhrif séu enn sem
komið er misvísandi. Fyrstu kaup-
endur eigi nú minni möguleika en
áður á að komst inn á markaðinn
á meðan fjársterkari aðilar og fjár-
festar leiti í fasteignir sem fjárfest-
ingu.
Magnús Árni Skúlason, hagfræð-
ingur hjá Reykjavík Economics,
segir litlar horfur á að framboð anni
eftirspurn í bráð. Hann bendir á að
síðasta áratug hafi f lutt hingað á
fjórða tug þúsunda umfram brott-
flutta og þetta sé ein orsök íbúða-
skorts. Hann bendir á að Sigurður
Hannesson, framkvæmdastjóri
Samtaka iðnaðarins, hafi nýlega
sagt að í það stefni að það þurfi
nálægt 20 þúsund innflytjendur í
öll þau störf sem þarf að manna á
komandi árum.
Vaxtahækkanir farnar að bíta
„Fátt bendir til að þessi vandi sé
að leysast. Tölur um fjölda íbúða
í byggingu hafa verið á reiki. Á
síðasta ári var þorri íbúða í bygg-
ingu á höfuðborgarsvæðinu á fyrri
byggingarstigum. Á endanum koma
þær út á markaðinn en þetta dugar
hvergi nærri til.“
Magnús segir fjölgun íbúða í sölu
í síðasta mánuði benda til þess að
vaxtahækkanir Seðlabankans séu
farnar að bíta. Athygli veki að fjölg-
unin stafi ekki af nýjum íbúðum í
sölu heldur hafi eldri eignum fjölgað
sem sé til marks um að lengri tíma
taki nú að selja eignir en áður. Þó
beri að hafa í huga að í sögulegu
samhengi séu mjög fáar íbúðir í sölu.
Magnús Árni segir talsvert um
það í Evrópu að fjárfestar kaupi
íbúðir jafnvel til að láta þær standa
tómar. „Þegar verðbólga fer á f lug
hafa fasteignir löngum verið örugg
höfn til að varðveita verðgildi pen-
inga. Því miður hefur ekki verið
gerð nein rannsókn á því hér á landi
hvort einhver brögð eru að þessu og
þá í hve miklum mæli.“
Fjárfestar færa sig í fasteignir
Aðrir eignaf lokkar en fasteignir
hafa átt slæmu gengi að fagna hér-
lendis á þessu ári. Úrvalsvísitalan
hefur lækkað um 17 prósent á árinu
og skuldabréf hafa einnig lækkað
skarpt. Ástæðurnar fyrir þessu
eru nokkrar. Covid-faraldurinn
hafði mjög skaðleg áhrif á aðfanga-
keðjur sem kemur niður á afkomu
fyrirtækja. Þetta veldur verð-
lækkun hlutabréfa. Innrásarstríð
Blikur á lofti á íbúðamarkaði
Ólafur
Arnarson
olafur
@frettabladid.is
Ólíklegt er að
íbúðaskortur
leysist í bráð.
FRÉTTABLAÐIÐ/
ANTON BRINK
Fasteignir betri en hlutabréf
Taka má dæmi um fjárfesti sem átti 10 milljónir til að fjárfesta um
síðustu áramót. Á hlutabréfamarkaðnum væru þessar 10 milljónir
orðnar að 8,29 milljónum í dag vegna þess að lækkun hlutabréfa á
árinu er 17,2 prósent.
Ef hann hefði tekið þessar 10 milljónir og keypt íbúð um ára-
mótin, hefði hann væntanlega getað keypt 50 milljóna króna íbúð.
Miðað við að vísitala íbúðaverðs hefur hækkað um 17,4 prósent á
árinu væri höfuðstóll hans, sem í upphafi árs var 10 milljónir, orðinn
18,7 milljónir og ávöxtun hans á þessum átta mánuðum væri með
öðrum orðum 87 prósent. Hér er miðað við að fjárfestirinn leigi
út íbúðina og að leigutekjur hans standi undir kostnaði við lán og
annan rekstur hennar. n
Rússa í Úkraínu hefur sömuleiðis
valdið miklum skorti á hrávörum
og sett orkumarkað í uppnám. Hvort
tveggja veldur því að hlutabréf og
skuldabréf eiga undir högg að sækja.
Íslenski Seðlabankinn hefur
gengið mun harðar fram í að hækka
vexti en aðrir seðlabankar og svo
virðist sem vaxtahækkanirnar hafi
að einhverju marki orðið til þess að
fjárfestar hafa fært sig úr hluta- og
skuldabréfum yfir í fasteignir, sem
hækka enn í verði.
Vextir hækka byggingarkostnað
Vaxtahækkanirnar valda einnig
hækkun byggingarkostnaðar. Verk-
takar sem Fréttablaðið ræddi við
segja vaxtakostnað nú vera á bilinu
20-30 prósent byggingarkostnaðar.
Svo hár kostnaður stuðli að hærra
fasteignaverði en annars væri þó að
á endanum séu takmörk fyrir því að
hve miklu leyti hægt sé að velta fjár-
magnskostnaði út í verð íbúða.
Annað atriði sem hamlar fram-
boði íbúða er lóðaskortur. Stærstu
verktakafyrirtæki landsins gætu
byggt allt að helmingi fleiri íbúðir
en þau gera nú, ef ekki væri fyrir
lóðaskort. Þar strandar að mestu á
skipulagsyfirvöldum. n
8 Fréttir 10. september 2022 LAUGARDAGURFRÉTTABLAÐIÐFRÉTTASKÝRING FRÉTTABLAÐIÐ 10. september 2022 LAUGARDAGUR