Arkitektúr og skipulag - 01.06.1989, Blaðsíða 83

STJORN A LANDNOTKUN I BANDARIKJUNUM
Höf: Ingibjörg R. Guölaugsdóttir.
Ingibjörg R. Guölaugsdóttir er skipulagsfræðingur að mennt
og starfar sem deildarstjóri hverfaskipulags á Borgarskipulagi
Reykjavíkur.
Hér á eftir er leitast við að kynna aðferð sem notuð er í
Bandaríkjunum við stjórn á landnotkun og nefnd er
„zoning”. Orðið reitun er hér notað yfir þetta hugtak.
Aðallega erfjallað um hvemig þessum málum er háttað íNew
York þar sem höfundur greinarinnar þekkir best til.
HVAÐ ER REITUN? Með reitun er átt við skiptingu bæjar,
borgar eða sveitarfélags í reiti þar sem með reglugerð er
kveðið á um leyfilega landnotkun, stærð og lögun bygginga,
staðsetningu bygginga á lóð, fjölda bifreiðastæða og ýmsa
aðra staðla. Þessir staðlar eru forsenda byggingarleyfis.
Akvæði geta verið mismunandi milli svæða en verða að vera
þau sömu innan svæðis.
Talið er að Bandaríkjamenn hafi fengið hugmyndina að reitun
frá Þýskalandi í byrjun tuttugustu aldarinnar en þetta kerfi var
þá notað í sumum hinna þýsku borga.
REITUN í NEW YORK. Fyrstareglugerðin í Bandaríkjunum
um reitun var sett í New York borg árið 1916. Forsaga
reglugerðarinnar var sú þróun sem var að eiga sér stað í
borginni á þessum tíma. New York var um síðustu aldamót
orðin miðdepill fjárfestingar í Bandaríkjunum. Ört stækkandi
fyrirtæki og nýjar verslanir sem skutu upp kollinum þurftu á
meira rými að halda. Ný byggingartækni, smíði stálbita, gerði
það að verkum að hægt var að reisa hærri byggingar. Árið
1915 var svo reist þar mikil bygging, Equitable (mynd 1), sem
varpaði skugga á byggingar og götur á stóru svæði umhverfis
og olli verðlækkun á nálægum fasteignum. Á sama tíma var
verksmiðjuhverfi í nánd við Fimmtu Breiðgötu þar í borg farið
að þrengja að því sem nefna má „fín” heimili og verslanir við
götuna.
1 þessari fyrstu reglugerð voru ákvæði um aðskilnað
landnotkunar sem talin var ósamræmanleg, s.s. íbúðir og
iðnaður, og ákvæði til þess að tryggja að sól næði að skína á
götur og næg birta fengist inn í hús. Voru sett ákvæði um hæð
bygginga og um inndregnar hæðir á byggingum eftir að
bygging næði ákveðinni hæð miðað við breidd götu. Reisa
mátti tum á lóð án þess að hæðir væru dregnar inn svo
framarlega að hann tæki ekki yfir meira en 25% af lóð.
Byggingar sem líktust brúðartertum urðu til (mynd 2). Þessi
reglugerð varð fyrirmynd annarra reglugerða um reitun og á
næstu árum fylgdu stærri borgir fordæmi New Y ork borgar og
reitun breiddist ört út.
Árið 1961 fór fram heildarendurskoðun á reglugerðinni frá
1916. í stað inndreginna hæða voru settir staðlar um að hve
miklu leyti bygging hleypir að birtu. Tum mátti nú þekja 40%
lóðar. Mikilvægasta breytingin var ákvæði um það sem nefna
mætti uppbót. Var byggingarverktökum heimilað að auka
byggingarmagn á lóð um allt að 20% í þéttbyggðum verslunar-
viðskipta- og íbúðarreitum ef gert væri ráð fyrir torgi í bygging-
unni eða á lóðinni. Til þess að koma í veg fyrir brotnar
götulínur fékkst uppbót einnig fyrir torg inni í húsum svo og
fyrir göng (lægri uppbót) í gegnum by ggingar sem tengdu götu
við götu eða torg. Almenningur hefur aðgang að þessum
torgum og göngum (mynd 3). Þetta varð mjög vinsælt hjá
verktökum og hefur haft mikla þýðingu fyrir hönnun bygginga
í borginni. Nú orðið fæst einnig 20% aukning í byggingar-
magni ef gerð eru upp merk leikhús sem varðveita á miðsvæðis
á Manhattan. Lóðareigandi getur einnig selt rétt sinn á auknu
byggingarmagni til annarra.
Reglugerðin um reitun er texti ásamt einu eða fleiri kortum. I
textanum er að finna staðla sem eiga við hvem reit á kortinu og
81
ARKITEKTÚR OG SKIPULAG