Morgunblaðið - 13.09.1980, Page 29

MORGUNBLAÐIÐ, LAUGARDAGUR 13. SEPTEMBER 1980
29
Jón frá Pálmholti, formaður Leigjendasamtakanna:
í Reykjavíkurbréfi Morgun-
blaðsins sunnudaginn 31. ágúst sl.
er meðal annars fjallað um mál-
efni leigjenda. Það er fagnaðar-
efni þegar rætt er um þessi
mikilvægu mál á málefnalegan
hátt, eins og gert er í fyrrnefndu
bréfi. Ég vil því nota þetta tæki-
færi til að svara nokkrum atriðum
sem þar koma fram og hafa sum
reyndar heyrst víðar.
Bréfritari fullyrðir að lögin um
húsaleigusamninga frá í fyrra,
taki mest tillit til hagsmuna
leigjenda. Ég vil í því sambandi
benda á að frumvarpið til þessara
laga var samið af nefnd þriggja
manna, þar sem leigjendur og
húseigendur áttu hvor sinn full-
trúa en ráðherra skipaði þann
þriðja. Leigjendasamtökin áttu
því aðeins einn fulltrúa af þrem í
nefndinni, jafnt og Hús- og Land-
eigendasamband íslands. Sam-
komulag var í nefndinni um gerð
frumvarpsins. Ég tel það býsna
hæpna fullyrðingu að lögin taki
„mest tillit til leigjenda". Eg tel að
þau taki tillit til beggja aðila,
enda er húsaleigusamningur
gagnkvæmur viðskiptasamningur
aðila og sjálfsagt að lög séu í gildi
um svo þýðingarmikil viðskipti
sem þessi, eins og tíðkast um
annað sem máli skiptir í samfél-
aginu.
Þeir sem halda því fram að
umrædd lög dragi einkum taum
leigjenda, hljóta að taka mið af
því ástandi sem ríkt hefur í
þessum málum og hefur sannast
að segja ekki verið mönnum bjóð-
andi að búa við. Leigjendur hafa
alloft verið nánast réttlausir og
orðið að lúta í flestu vilja leigu-
sala. Ég á ekki von á að leigusalar
eða íbúðareigendur yfirleitt vildu
búa við það öryggisleysi og þau
kjör sem leigjendur á svonefndum
frjálsum markaði hafa oft orðið
að sæta. Er hlutskipti húsbyggj-
enda eða kaupenda þó ekki alltaf
öfundsvert, en það er önnur saga,
eða önnur hlið á vitleysunni.
Við gerð laganna um húsaleigu-
samninga var höfð nokkur hlið-
sjón af lagasetningu um þessi mál
í nálægum löndum. Eðlilegt þykir
mér að svipuð stefna ríki í hús-
næðismálum hér og annarsstaðar
í löndum sem okkur eru skyldust í
flestu tilliti.
Bréfritari segir að heimti hús-
eigandi til dæmis árs fyrirfram-
greiðslu" sé hann þar með að
leigja íbúðina til fjögurra ára. Hér
á bréfritari við að ákvæði 51. gr.
laganna, þar sem segir að óheimilt
sé að krefja um leigugreiðslu
fyrirfram til lengri tíma en eins
fjórða af leigutímanum. Orðalagið
„húseigandi heimti" segir raunar
sitt um afstöðu höfundar til leigu-
samninga. Það er víst að miklar
fyriframgreiðslur hafa verið leigj-
endum erfiðar. Það er og ljóst m.a.
af þeim könnunum sem gerðar
hafa verið að leigjendur eru að
stórum hiuta lágtekjufólk. Margt
gamalt fólk er þar í hópi, einnig
ungt fólk að byrja búskap eða sem
eru nemendur. Svo eru allir ein-
stæðu foreldrarnir. Arsfyrir-
framgreiðsla getur numið einni til
hálfri annarri milljón og það er
mikil upphæð fyrir heimili með
þrjú hundruð þúsund krónur rúm-
ar á mánuði í tekjur.
En hvað er fyrirframgreiðsla og
hvers vegna krefjast menn henn-
ar? Það liggur þó í augum uppi að
sé leigusali búinn að taka við
leigugreiðslu úr hendi leigjanda
fyrirfram fyrir árið, hlýtur að
vera erfitt fyrir leigusalann að
losna við leigjandann á tímabil-
inu, þótt hann brjóti grófiega af
sér. Varla er leigusölum sama um
hvernig leigjandi nýtir hið leigða,
aðeins ef hann fær nóg fé á borðið.
Ég tel reyndar kröfuna um árs
fyrirframgreiðslu dæmi um sið-
lausa viðskiptahætti. Slík fyrir-
framgreiðsla er ekkert annað en
vaxtalaust lán til leigusalans, og
það er vafalaust helsta ástæða
þess að hennar er krafist í svo
ríkum mæli og verið hefur. Leigj-
andinn verður kannski að taka lán
með venjulegum vöxtum og af-
henda það síðan leigusala vaxta-
laust. Það er fróðlegt að fá að vita
hvort slíkir viðskiptahættir stand-
ast. Mitt álit er að húsaleigu eigi
að réttu að greiða fyrir hvern
mánuð eftir á, líkt og tíðkast um
laun. Ætli það yrði upplit á
launagreiðendum ef starfsmenn
krefðust árskaupsins fyrirfram?
Ég á ekki von á að höfundur
Reykjavíkurbréfs vilji verja slíka
kröfu og lái ég honum það ekki.
Þarna verður þó að telja að um
sambærilegan hlut sé að ræða. í
lögunum er farið bil beggja um
þetta atriði eins og fleira og
ákvæðinu um takmörkun á fyrir-
framgreiðslum er einnig ætlað að
stuðla að meiri stöðugleika í
leiguviðskiptum og örva til samn-
inga um lengri leigutíma. Það er
alkunna að flutningar á heimili
eru dýrir og hafa oft í för sér
röskun á högum. Tíðir flutningar
koma oft illa niður t.d. á skóla-
börnum.
Bréfritari nefnir forleiguréttinn
og segir hann afdráttarlausan.
Svo er þó ekki. í 8. gr. umræddra
laga segir m.a. „Forleigurétturinn
fellur niður ef leigusali lætur
íbúðarhúsnæðið í té til a.m.k. eins
árs skyldmenni í beina línu, kjör-
börnum eða fósturbörnum og
systkinum sínum og börnum
þeirra eða tengdaforeldrum, eða
tekur húsnæðið til afnota fyrir
sjálfan sig.
Forleiguréttur leigutaka skv. I.
mgr. gildir ekki, ef hið leigða
íbúðarhúsnæði er í sama húsi og
leigusali býr í sjálfur."
Af þessu má sjá að forleigurétt-
ur er ekki afdráttarlaus. Hitt
þykir mér sjálfsagt að leigusali
geti ekki rekið leigjanda út úr húsi
með heimili sitt, til þess eins að
taka inn annan leigjanda sér
vandalausan, hafi fyrri leigutaki
ekkert brotið af sér. Þetta hefur
þó verið talsvert tíðkað, til þess
helst að reyna að kría meiri leigu
út úr nýjum leigjanda. Mér þykir
rétt að setja skorður við slíku.
Sem hliðstæðu má hér minna á
ábúðalögin er taka til leigu á
bújörðum.
Enn segir í bréfinu að menn
verði að gæta vel að hverskyns
tímamörkum og hafa i huga
skriflegar yfirlýsingar miðað við
margvíslegan fresti. Mér þykir
bréfritari gera full mikið úr þessu,
þó þarna geti verið umdeilanleg
atriði. Ég hygg að höfundur hafi
helst í huga 7. gr. umræddra laga,
er svo hljóðar: „Leigumála má
ýmist gera til ákveðins tíma eða
ótímabundna.
Sé leigumáli tímabundinn lýkur
honum án uppsagnar, en senda
skal leigusali tilkynningu til leigu-
taka samkv. 16. gr.“
Um ótímabundna leigusamn-
inga gilda hins vegar ákvæði 13.
gr. um uppsagnarfrest og auk þess
ákvæði 15. gr. um fardaga ef hið
leigða er íbúðarhúsnæði."
Það ákvæði 16. gr. sem hér er
vísað til, er á þá leið að minnst
einum mánuði og mest þrem
mánuðum áður en leigutíminn er
útrunninn, skai leigusali senda
leigutaka skriflega tilkynningu
um að hann hyggist ekki fram-
lengja leigumálann.
Þótt sumum kunni að þykja
þetta umdeilanlegt, verð ég þó að
segja að ég tel tvímælalaust til
bóta að hvetja aðila leigumála til
að hafa með sér samband áður en
leigumála lýkur, svo báðir aðilar
viti hvar þeir standa. Oft er
tímabundinn samningur endurnýj-
aður og til bóta að ákvörðun um
slíkt verði að taka áður en komið
er að lokadegi samnings. Einnig
má vera að leigjandi vilji ekki
Jón frá Pálmholti
endurnýja samninginn og er þá
trúlega betra fyrir leigusala að
vita það í tíma. Sé umrædd
tilkynning ekki send, telst hafa
stofnast til ótímabundins samn-
ings milli aðila. Kemur þá til
uppsagnarfrestur í samræmi við
það.
Þá vil ég víkja að þeirri fullyrð-
ingu, sem ég hef heyrt áður, að
húseigendur séu tregari að leigja
húsnæði sitt eftir gildistöku lag-
anna. Ég tel þetta ósannaða full-
yrðingu og ef til vill setta fram í
áróðursskyni gegn lögunum. Viss-
ir aðilar hafa alltaf staðið gegn
húsaleigulögum. Ég kannast ekki
við að meira sé um autt húsnæði
nú en verið hefur. Alltaf hefur
verið eitthvað um íbúðir sem
staðið hafa auðar um skeið, eink-
um vegna sölu. Þetta hefur annars
of lítið verið kannað. Það er dýrt
að hafa íbúðir auðar lengi og ég
hef litla trú á að meira sé um slíkt
en verið hefur. Þeir sem leigja út
íbúðir og fara að lögum þar um,
eiga ekki að þurfa að lenda í
vandræðum laganna vegna. Þvert
á moti eiga lögin að tryggja
leigusölum að þeir geti sagt upp
leigjendum er sannanlega brjóta
leigusamning gróflega og ítrekað.
í 20. gr. laganna eru talin upp 9
atriði er geta varðað uppsögn af
hálfu leigusala og 4 af hálfu
leigutaka.
Ef einhverjár íbúðir eru ekki í
leigu vegna umræddra laga, er
nokkuð víst að þar' er fyrst og
fremst um að ræða íbúðir sem
leigðar myndu í fremur skamman
tíma og fyrirframgreiðslu krafist
fyrir allt tímabilið, og leigðar
dýrt. Þarna er oft um að ræða
aðila sem eru að kaupa íbúð eða
ljúka byggingu, eða gera einhvern
annan bissness" og vill þá láta
leigjandann redda sér yfir ein-
hvern hjalla og reka hann síðan
út. Þess eru dæmin að fólk hafi
neyðst til að færa heimili sitt á
milli slíkra leigusala á nokkurra
mánaða fresti.
Lögin um húsaleigusamninga
frá í fyrra, eru fyrst og fremst
miðuð við leigu til lengri tíma og
hafa m.a. það markmið að breyta
því sem of ríkt hefur verið í
þessum viðskiptum, að leigt sé til
skamms tíma og öll leigan greidd
fyrirfram. Ég vona að flestir geti
verið sammála um að slík breyting
sé æskileg og verði til bóta.
Ég tel að húsnæðisvandinn hér
eigi sér aðrar orsakir en lögin um
húsaleigusamninga. Þær orsakir
eru fyrst og fremst þrjár. í fyrsta
lagi aukin aðsókn í leiguhúsnæði,
bæði vegna aðstreymis utan af
landi vegna ótryggara ástands í
sjávarútvegi og landbúnaði og
trúlega einnig vegna fjölgunar
námsmanna. Margir leigjendur
hér eru skráðir utanbæjar. Einnig
virðist aukin ásókn ungra Reyk-
víkinga í leiguhúsnæði. Margt
ungt fólk vill síður búa í foreldra-
húsum. Fólk lætur sér ekki nægja
eitt herbergi undir súð eða í
kjallara í sama mæli og áður og
minna er líka um slíkar vistarver-
ur víða í nýrri hverfum en fyrrum
tíðkaðist. I öðru lagi, vaxandi
slæm nýting íbúða i einkaeign.
Sífellt fleiri hverfi verða að half-
gerðum elliheimilum. Þarna er
mikið um lítt arðbaera fjárfest-
ingu eins og víðar. I þriðja lagi
hefur hið félagslega kerfi íbúða-
bygginga verið hálf lamað síðustu
árin. Þar hefur of lítð verið byggt
og byggingar verkamannabústaða
dregist óhæfilega á langinn. Leigu-
htisnæði hefur alls ekki verið
byggt. Trúlega vega síðustu atrið-
in þarna þyngst. Er raunar merki-
legt rannsóknarefni hvers vegna
félagslegar íbúðarbyggingar hafa
dregist svo hrikalega saman síð-
ustu árin. Fróðlegt væri og ef
einhver tæki sig til og kannaði
áhrif ríkjandi stefnu í húsnæðis-
málum á verðbólguþróun síðustu
ára.
Leigjendasamtökin reyna að
vera þeim innan handar, sem vilja
gera leigusamninga á löglegan
hátt. Sumir eru í hálfgerðum
vandræðum að skilja lögin, enda
óvanir því lagamáli sem á þeim er.
Trúlega vex þetta einhverjum í
augum. Nauðsynlegt er að gefa út
bækling í líkingu við pésa Trygg-
ingarstofnunar, þar sem fólk er
upplýst betur um rétt sinn og það
hvernig lögin taka til hinna ýmsu
þátta í leiguviðskiptum. Leigjenda-
samtökin vinna að slíkum bækl-
ingi, en vantar fjármagn til út-
gáfu. Af sömu ástæðu kemst
skrifstofa samtakanna ekki yfir
öll þau verkefni sem hún þyrfti að
sinna. Samkvæmt lögunum sjálf-
um er það hlutverk ráðuneytis að
kynna lögin. Það verk hefur ekki
verið unnið sem skyldi, því miður.
Æskilegt væri að geta tryggt
öllum sem vilja og þurfa leigu-
húsnæði sem eðlilegan valkost.
Leigjendum heimilisöryggi og
friðhelgi á borð við það sem aðrir
njóta og leigusölum góða leigjend-
ur. Lausnin á húsnæðisvandanum
nú, er meira húsnæði, fyrst og
fremst á félagslegum grundvelli,
og ekki síst meira leiguhúsnæði.
Raunverulegt leiguhúsnæði í fé-
lagslegri eign.
Lögin um húsaleigusamninga er
sjálfsagt rétt að endurskoða þegar
meiri reynsla er af þeim fengin.
Vera má að þar megi eitthvað
færa til betri vegar þegar frá líður
og þessi mál eru komin í annað og
betra horf. Nú mun unnið að
frekari lagasetningu um þessi
mál, það er um leiguna sjálfa. Þá
samþykkti síðasta þing ný lög um
húsnæðismál. Við bindum miklar
vonir við að allt þetta komi til með
að vinna gegn húsnæðisskortinum
og er sannarlega ekki vanþörf á,
slikt böl sem hann er.
Jón frá Pálmholti, formaður
Leigjendasamtakanna.
Blómlegt við elliheimilið
Garöurinn við Elliheimilið Grund við Hrinjíbraut hefur verið einstaklesa fallegur
í sumar og stendur enn í blóma
(ljósm. ólafur K. Magnússon).
Húsaleigumál