Fréttatíminn - 11.03.2011, Blaðsíða 34

4 viðhald húsa Helgin 11.-13. mars 2011
Járn & Gler ehf. - Skútuvogur 1h.
Barkarvogsmegin - 104 Reykjavík
S: 58 58 900-www.jarngler.is
Fyrirtæki - Húsfélög
Við bjóðum upp á
sjálfvirkan hurða -
opnunarbúnað ásamt
uppsetningu og
viðhaldi.

Auðveldar aðgengi, hentar vel fyrir
aðgengi fatlaðra.
Áratuga reynsla af búnaði tryggir gæðin.
Allar ákvarðanir sem máli skipta í fjöleignarhúsum verður að taka á húsfundum. Það er forsenda fyrir
lögmæti ákvörðunar að hún hafi verið
tekin á fundi sem er löglega boðaður
og haldinn. Húsfundir eru tvenns konar.
Annars vegar aðalfundir, sem halda skal
einu sinni á ári, og hins vegar almennir
fundir. Í grundvallaratriðum gilda sömu
reglur og sjónarmið um aðalfundi og aðra
húsfundi. Munurinn er sá að aðalfundur
hefur tiltekin lögboðin verkefni.
Aðalfundatími, miklir hagsmunir
Aðalfundi húsfélaga skal halda ár hvert
fyrir lok aprílmánaðar og þá ber að boða
með minnst átta daga fyrirvara. Almenn-
ir fundir eru haldnir eftir þörfum og skal
boða þá með minnst fjögurra daga fyrir-
vara. Í báðum tilvikum er tuttugu daga
hámarks boðunarfrestur. Annars eru ekki
í fjöleignarhúsalögunum bein fyrirmæli
um fundartíma og fundarstað.
Nú stendur sem sagt yfir tími aðal-
funda í húsfélögum. Á aðalfundum er
vélað um mikla hagsmuni eigenda og
húsfélaga. Þar eru teknar ákvarðanir
um þýðingarmikil mál og framkvæmdir
sem hafa í för með sér miklar skuldbind-
ingar og fjárútlát. Það er forsenda fyrir
lögmæti ákvörðunar um framkvæmdir og
greiðsluskyldu eigenda að hún hafi verið
tekin á fundi sem er löglega boðaður og
haldinn.
Aðild að ákvörðunum
Ein mikilvægustu réttindi eiganda í
fjöleignarhúsi er aðild að húsfélagi og
réttur til að eiga hlut að sameiginlegri
ákvarðanatöku. Allir eigendur eiga
óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt
í öllum ákvörðunum um sameiginleg
málefni. Sameiginlegar ákvarðanir skulu
teknar húsfundi. Hafi eigandi ekki verið
hafður með í ráðum og boðaður á hús-
fund með þeim hætti sem lög mæla fyrir
um, er hann ekki bundinn af ákvörðunum
fundarins.
Til að þessi grundvallarréttur sé
virtur, verður fundur að vera haldinn á
eðlilegum tíma og stað og við boðlegar
aðstæður. Ber vitaskuld að velja stað og
tíma þegar ætla má að allir eða flestir
geti með góðu móti mætt. Ekki má beita
hrekkjum og skollabrögðum í því efni.
Ríkar kröfur til funda
Megintilgangur húsfélags er að viðhalda
verðmæti og notagildi hússins. Í því skyni
getur húsfundur yfirleitt, án tillits til þess
hversu margir sækja fund, tekið bindandi
ákvarðanir með einföldum meirihluta
fundarmanna. Þegar ákvarðanir lúta að
umtalsverðum endurbótum og breyt-
ingum er krafist aukins meirihluta og til
verulegra breytinga er krafist samþykkis
allra. Vegna þessa og grundvallarþýð-
ingar samráðs við töku sameiginlegra
ákvarðana gera lög ríkar kröfur til hús-
funda sem eru hinn lögboðni samráðs-
vettvangur.
Tími og staður sem hentar
flestum
Fundarboðendum ber, innan skyn-
samlegra marka, að taka sanngjarnt
og eðlilegt tillit til aðstæðna og óska
einstakra eigenda um stund og stað
funda þótt seint sé unnt að mæta öllum
óskum allra. Fundarboðendur verða að
lesa í spilin og horfa til þess hvað hentar
flestum eigendum og stuðla með því að
góðri fundarsókn en ekki fámennum
laumufundum.
Ákvarðanir á að taka á fundum,
fundarboð
Allar ákvarðanir sem máli skipta verður
að taka á fundum sem standa verður rétt
að. Nauðsynlegt er að vanda fundarboð
og greina í því meginefni tillagna sem
bera á upp. Annars getur ákvörðun verið
óskuldbindandi og skapar ekki greiðslu-
skyldu. Mikilvægt er að fundurinn sé boð-
aður og haldinn í samræmi við fyrirmæli
fjöleignarhúsalaga. Sú skylda hvílir á
stjórninni að undirbúa fund af kostgæfni
í alla staði, bæði fundarboðið, tillögur,
skiplag, umgjörð og stjórn fundarins,
þannig að hann verði löglegur, markviss,
málefnalegur og árangursríkur.
Stjórn húsfélags ber önnunarbyrðina
fyrir því að fundur hafi verið löglega
boðaður og haldinn. Brýnt er að vanda
fundarboðun sérstaklega ef um er að
tefla mikla mikilvægar ákvarðanir, t.d.
um dýra framkvæmd eða umdeild atriði.
Það eru mörg dæmi um húsfélög og
stjórnarmenn þeirra sem hafa orðið fyrir
tjóni og skakkaföllum vegna þess að
kastað var til höndunum við undirbúning
og framkvæmd húsfunda.

Fundarstjórn formanns
Algengt er að fundi sé stjórnað af for-
manni húsfélagsins en heimilt er að fá
ráðgjöf og aðstoð sérfræðinga við að
undirbúa og halda húsfundi. Í mörgum
tilvikum er það nauðsynlegt til að rjúfa
sjálfheldu sem húsfélagið eða einstök
mál eru komin í vegna deilna í hús-
félaginu. Oft er formaður deiluaðili eða
blandast í mál með þeim hætti að brigður
verði bornar á hlutleysi hans og fundar-
stjórn. Þá fer best á því að sá kaleikur
sé frá honum tekinn og fenginn hæfum
og hlutlausum sérfræðingi. Eins er það
skynsamleg öryggisráðstöfun, bæði inn á
við og út á við, að tryggja lögmæti fundar
og að ákvarðanir séu löglega teknar.
Markvissar umræður, fundar-
friður
Í umræðum á húsfundum er brýnt að
menn séu gagnorðir og málefnalegir og
setji fram skoðanir sínar og rökstyðji
þær skilmerkilega þannig og fundar-
tíma sé ekki sólundað í aukaatriði. Það er
frumforsenda árangursríkra fundarstarfa
að friður ríki á fundi og menn fái gott
hljóð til að koma sjónarmiðum sínum,
skoðunum og rökum á framfæri. Gjamm
og kliður og vapp og ráp getur hæglega
rústað fund og verður fundarstjóri því að
taka fast á því.
Boðleg fundaraðstaða
Það er mjög mikilvægt að húsnæði
fundar sé hæft til funda. Yfirleitt er
best að halda húsfundi annars staðar
en í viðkomandi húsi. Fundir á hlutlausu
svæði við góðar fundaraðstæður takast
miklu betur en hinir. Það er ekki boðlegt
að halda stóra fundi í sameign húsa, í
stigagangi, þvottahúsi, bílageymslum
eða geymslum, við bága fundaraðstöðu.
Það eyðileggur fundarformið og virðingu
fundarins. Sama má segja um fundi inni
í einstökum íbúðum. Þeir fá ávallt á sig
óformlegan blæ kaffisamsætis og eru
yfirleitt langir, ómarkvissir og ómál-
efnalegir. Fólk betlandi kaffi, talandi og
hjalandi, þvers og kruss, hvert ofan í
annað með tilheyrandi þrætum, þrasi og
þófi. Og þegar upp er staðið veit enginn,
ekki einu sinni fuglinn fljúgandi, hvað var
sagt og ósagt og hvað var samþykkt og
hvað ekki.
Fundargerð
Undir umsjá fundarstjóra skal rita
fundargerð um meginatriði þeirra mála
sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir
sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa
fallið. Hún verður að vera áreiðanleg
og nákvæm án þess að aðalatriði séu
kaffærð í smáatriðum. Það er óþarfi
að bóka orðrétt vaðal sem fer út og
suður. Ljósrit fundargerða eiga að vera
aðgengileg eigendum.
Hvað má stjórn?
Stjórn húsfélags framkvæmir fyrst og
fremst ákvarðanir húsfunda en henni er
líka, innan þröngra marka, heimilt að
taka ákvarðanir sem lúta að venjulegum
daglegum rekstri og hagsmunagæslu.
Hún getur upp á eigin spýtur látið fram-
kvæma minni háttar viðhald og viðgerðir
og gert brýnar ráðstafanir sem ekki þola
bið. Um allt sem lengra gengur er henni
almennt skylt að leita fyrst samþykkis
húsfundar. Á það fortakslaust við um
allar ráðstafanir og framkvæmdir sem
eru verulegar hvað kostnað, umfang og
óþægindi varðar.
Stjórn getur keypt fundaraðstoð og
ráðgjöf og gert vissar ráðstafanir og
aflað upplýsinga og gagna vegna fyrir-
hugaðra framkvæmda sem nauðsyn-
legar eru til að húsfundur geti tekið
upplýsta ákvörðun um mál. Stjórn er þó
rétt að fara varlega í þessum efnum og
afla jafnan fyrst samþykkis húsfundar.
Verður seint ofbrýnt fyrir framkvæmda-
glöðum stjórnarmönnum að húsfundir
eru ekki bara hraðahindranir heldur
æðsta valdið í sameiginlegum efnum.
Grátt gaman
Að lokum þetta: Samkvæmt eðli máls
og meginreglum fjöleignarhúsalaga er
eigendum ekki skylt að sækja húsfundi
á afbrigðilegum tímum og stöðum og
slíkir fundir yrðu yfirleitt taldir ólöglegir.
Fundarboðendum ber að boða fundi á
stund og stað þegar sem flestir eigendur
eiga að geta mætt. Þess vegna ber að
forðast, nema eitthvað mikið liggi við, að
boða húsfundi um hásumar og nálægt
jólum og páskum. Afbrigðilegur fundar-
tími og fundarstaður er yfirleitt valinn til
að útiloka eða torvelda fundarsókn eða
þá sem grikkur eða liður í innanhússtríði.
Slíkt fer í bága við orð og anda fjöleignar-
húsalaga og kemur viðkomandi í koll. Á
ólögmætum fundi verða engar lögmætar
ákvarðanir teknar. Þá er verr af stað farið
en heima setið. Klækjarefir og gráglettnir
fundarboðendur geta skotið sig illa í
fótinn og víðar með því að velja fundi
afbrigðilegan stað og tíma.
Megintilgang-
ur húsfélags
er að viðhalda
verðmæti
og notagildi
hússins.
 Fjöleignarhús Ákvarðanir sem mÁli skipta eru teknar Á húsfundum
Húsfundir – aðalfundir
Aðalfundi húsfélaga skal halda ár hvert fyrir lok aprílmánaðar og þá ber að boða með minnst átta daga
fyrirvara. Almennir fundir eru haldnir eftir þörfum og skal boða þá með minnst fjögurra daga fyrirvara.
Það er mjög mikilvægt
að húsnæði fundar
sé hæft til funda.
Yfirleitt er best að
halda húsfundi annars
staðar en í viðkomandi
húsi. Fundir á hlut-
lausu svæði við góðar
fundaraðstæður takast
miklu betur en hinir.
_____
_____
UPP
REK
EIG
FRA
SAM
____________
____________
LÝSINGAR
STUR
NASKIPTING
MKVÆMDIR
ÞYKKTIR
_____________
_____________
____________
____________
_____________
Fas
upp
Lei
vís
ker
_____________
____________
teignakerfið er he
lýsingar sem varð
ðbeiningar sem birt
a honum á hvað sk
finu, þannig að allir
____________
____________
ildarkerfi á netinu
a fasteignina í tex
ast við notkun fast
uli gera á hverjum
geta notað það, bæ
____________
_____________
fyrir umsjón og re
ta, myndum eða á
eignakerfisins, leiða
stað í kerfinu og n
ði þeir sem kunna
_____________
____________
kstur fasteigna. Þ
PDF-formi, fletta
notandann skref f
ákvæmari útskýring
meira og minna um
____________
_____________
ar má skrá og ge
þeim upp og prent
yrir skref í gegnum
ar og forskriftir er
rekstur húsfélaga.
_____________
_____
yma allar
a þær út.
kerfið og
að finna í
_____
UppLýSiNGAr
rEkSTUr
FrAMkVæMdir
SAMÞYkkTir
EiGNASkipTiNG
Te
ik
ni
ng
/B
ri
an
P
ilk
in
gt
on