Fréttatíminn - 11.03.2011, Blaðsíða 47

viðhald húsa 17Helgin 11.-13. mars 2011
Íslendingar
ástunda keppni
við náttúruöflin.
 EFLA Verkfræðistofa
Viðhald þarfnast skipulags
Stór hópur reyndra sérfræðinga vinnur að skipulagningu viðhalds og endurnýjunar.
H ve oft höfum við ekki heyrt sem svo í veðurspánni að búast megi við „suðaustan 23 metrum á sekúndu
með mikilli rigningu en svo snýst vindur í
suðvestan 20 metra á sekúndu og er gert ráð
fyrir hvössum éljum og tveggja stiga frosti“.
Umhverfisálag á byggingar á Íslandi er mjög
mikið, til dæmis vegna hnattstöðunnar og
veðurfarsins. Þess vegna er gott viðhald afar
mikilvægur þáttur í rekstri allra bygginga,
jafnt opinberra sem í einkaeign, jafnt einbýlis-
húsa sem fjölbýlis. Lykilatriði viðhaldsins eru
meðal annars vönduð vinnubrögð við viðgerð-
ir, góður undirbúningur, rétt viðgerðarefni og
gott eftirlit með vinnunni og árangri hennar.
Slík atriði eru þó ekki sjálfgefin. Þau þarfnast
skipulagningar, alveg eins og þálfun góðs
íþróttaliðs fyrir keppni. Íslendingar ástunda
keppni við náttúruöflin.
Skipulagning ... og aftur skipulagning
Verkfræði er afar framkvæmdatengd fræði-
grein og verkfræðistofan EFLA hefur á að
skipa stórum hópi reyndra sérfræðinga sem
vinna að skipulagningu viðhalds og endur-
nýjunar. Hún felst í fimm skrefum. Öll byggja
þau á almennri skynsemi, sérþekkingu og
svo samvinnu eigenda, verktaka og sérfræð-
inga. Fyrst er farið yfir hverjar séu vænt-
ingar eigenda og hvaða þörf er á viðhaldi.
Þarf að skipta um þak og vill eigandi það – og
vill hann aftur bárujárn? Næst er að skoða
ástandið mjög vandlega. Hvað er að þakinu?
Síðan setjast sérfræðingarnir yfir grein-
inguna og vinna áætlanir um alla liði við-
haldsvinnunnar og um kostnaðinn. Það er svo
borið undir eiganda uns hann er samþykkur.
Fjórða skrefið felst í að fá samanburðarhæf
tilboð, ákvarða verktaka og framkvæma
viðgerðir og fyrirbyggjandi
aðgerðir undir eftirliti. Loks
er upplýsingum safnað saman
um unnið verk og farið yfir
niðurstöður framkvæmdanna
með eiganda og verktaka. Er
þakið orðið eins og vera átti,
og það innan allra áætlana;
er eitthvað sem betur mætti
fara?
Viðhald og verðmæti
Þetta lítur allt sennilega út og ætti að vera
sjálfsagt ferli en á því er stundum misbrest-
ur. Ein ástæða þess er að engar áætlanir
eru gerðar og ófullnægjandi gögn unnin
fyrir verkið. Þeir sem að því koma hafa þá
ekki sama skilning á því. Flest munum við
eftir viðhaldsvinnu þar sem fyrrgreint fimm
skrefa verklag var ekki við-
haft. Fasteign er mjög traust
eign á Íslandi. Til viðmiðunar
má áætla að árlegur viðhalds-
kostnaður á ytra byrði húsa
geti að meðaltali verið 0,5-
0,7 % af byggingarkostnaði.
Viðhaldsþörfin er þó jafnan
breytileg á milli ára og mis-
munandi eftir aldri og gerð
húsa. Fullyrða má að með
betri skipulagningu og fyrir-
byggjandi aðgeðum lækkar þessi kostnaður
svo ekki sé minnst á ánægju húseiganda yfir
verðmætari og betur útlítandi fasteign en ella.
Dæmi um vönduð vinnubrögð
EFLA vinnur um þessar mundir að allstóru
viðhaldsverkefni sem er prýðilegt dæmi um
skipulagðan undirbúning framkvæmda.
Um er að ræða stúdentagarða í eigu Félags-
stofnunar stúdenta. Nú er komið að afger-
andi viðhaldi, líkt og þegar farþegaflug-
vélar eru teknar í stórskoðun. Í fjölbýlinu
er fjöldi íbúða af ýmsum stærðum. Húsin
eru steinsteypt og einangruð, með máluðu
bárujárnsþaki og þakgluggum, en stein-
uðum útveggjum, byggð 1985-1989. Eftir um
aldarfjórðungs notkun er eitt og annað tekið
að bila. Stærstu viðgerðarverkefnin snúa að
múrhúð á útveggjum, sem er víða sprungin
og laus, og þaki, ásamt þakgluggum. Stein-
ing er jafnan mjög endingagóð og smekkleg
lausn við frágang útveggja en í þessu tilviki
hefur undirbúningur steiningar misheppnast.
Með nánari skoðun og tengingu við önnur
rannsóknarverkefni EFLU telst orsök illa far-
innar steiningar vera sú að mótum var slegið
of fljótt frá steinsteypuveggjunum og þeir
látnir þorna hratt í sól og vindi. Þá myndast
dufthúð á steypunni og múrhúðin loðir illa við
veggina. Nú verður að brjóta lausa steiningu
af veggjum, hreinsa undirlag og endursteina
alla veggfleti. Þessi vitneskja um gallana
er lykilatriði. Ryð í þaki, fúaskemmdir og
lekir þakgluggar útheimta nýja klæðningu
og endurgerð þakglugga en því verki verður
áfangaskipt. Úttekin og 30 blaðsíðna skýrsla
EFLU taka líka til margvíslegra annarra við-
gerða en þær eru fremur litlar miðað við aldur
húsanna. Heildarkostnaður viðgerða mælist í
tugum og jafnvel hundruðum milljóna þegar
á heildina er litið og gefur augaleið að eigand-
inn tryggir sér sem best viðhald fyrir það fé
með því að taka frumkvæði að öllum fimm
viðhaldsskrefunum. En svo sannarlega ætti
það jafnt við um einnar milljón króna viðgerð
á raðhúsi í nágrenni fjölbýlishúsanna.
Félagsstofnun Stúdenta leggur metnað sinn í að halda vel við eignum sínum og að þeirra fumkvæði eru
þeir að vinna þetta verkefni í samvinnu við EFLU verkfræðistofu.
Stærstu viðgerðarverkefnin snúa
að múrhúð á útveggjum, sem er
víða sprungin og laus.