Fréttatíminn - 24.05.2013, Blaðsíða 78

á móti slíkum ráðstöfunum jafnvel þótt
þær séu mjög kostnaðarsamar. Það er eitt
höfuðeinkennið á húsfélagi, að hægt er að
þvinga minnihluta í ríkum mæli til að taka
þátt í útgjöldum sem hann hefur greitt
atkvæði á móti.
En vald húsfélags nær lengra því það
hefur innan vissra marka vald til að taka
ákvarðanir um breytingar, endurbætur
og nýjungar. Það vill segja að einfaldur
meirihluti getur ákveðið og ráðist í vissar
framkvæmdir á allra kostnað, sem ekki
eru nauðsynlegar eða venjulegar en meiri-
hlutinn telur æskilegar.
Aukinn meirihluti.
Samþykki allra
Einfaldur meirihluti m.v. hlutfallstölur getur
sem sagt tekið ákvarðanir um venjulegar
viðgerðir og viðhald og minni-
háttar endurnýjanir
og endurbætur. Hins
vegar er krafist
aukins meirihluta,
þ.e. 2/3 hluta bæði
miðað við fjölda og
eignarhluta, til að
taka ákvarðanir um
óvenjulegar og meiri-
háttar endurbætur.
Vald húsfélags
takmarkast
svo af því, að einstakir íbúðareigendur
verða ekki þvingaðir til að taka þátt í kostn-
aði við framkvæmdir, búnað og tilfæringar,
sem fela í sér grundvallarbreytingar á
sameign eða eru óvenjulegar, óhóflegar og
dýrar. Þarf samþykki allra þegar um slíkt er
að tefla. Mörkin milli þessara þriggja flokka
eru ekki alltaf glögg og verður til margs að
líta, svo sem kostnaðar, húsagerðar, aldurs
og ástands, umfangs, óþæginda, ábata,
gagnsemi, verðmætaauka, útlitsbreytinga
og hvað tíðkast í sambærilegum húsum.
Húsfélag hefur talsvert svigrúm til að velja
á milli mismunandi kosta, lausna eða leiða.
Húsfélagsdeildir.
Sameign sumra
Þegar fjöleignarhús skiptist í einingar,
t..d. stigahús, ráða viðkomandi eig-
endur sameiginlegum innri málefnum
og bera einir kostnaðinn. Það byggist
á því að hinir eigendurnir hafa þar
hvorki afnot né aðgang. Þannig er
húsrými og annað inni í einstökum
stigahúsum fjöleignarhúsa í sameign
eigenda þar og öðrum eigendum
óviðkomandi Þá er um svonefnda
„sameign sumra að ræða“. Þá ráða
viðkomandi eigendur málum sínum
innan vébanda húsfélagsdeildar sem
getur ýmist verið sjálfstæð eða starfað
innan heildarhúsfélagsins.
Stjórn og vald hennar
Í fjöleignarhúsum skal vera stjórn,
kjörin á aðalfundi en þó er ekki
skylt að hafa sérstaka stjórn í
smærri húsum. Stjórn getur tekið
ákvarðanir sem lúta að venjulegum
daglegum rekstri og hagsmuna-
gæslu. Hún má láta framkvæma
minniháttar viðhald og viðgerðir og
getur gert brýnar ráðstafanir. Sé
hins vegar um að ræða ráð-
stafanir og framkvæmdir
sem ganga lengra ber stjórn
áður leggja þær fyrir húsfund.
10 viðhald húsa Helgin 24.-26. maí 2013
Teg: K 2.21
110 bör max
360 ltr/klst
Skeifan 3E-F · Sími 581-2333 · Fax 568-0215 · www.rafver.is
K Ä R C H E R S Ö L U M E N N
F A G M E N N S K A A L L A L E I Ð
Teg: K 4.200
130 bör max
450 ltr/klst
Teg: K 7.700/K 7.710
160 bör max
600 ltr/klst
Teg: K 6.600
150 bör max
550 ltr/klst
Teg: K 5.700
140 bör max
460 ltr/klst
Háþrýstidælur
Þegar gerðar eru hámarkskröfur
Teg: T 300
Snúningsdiskur
Gerir pallinn eins
og nýjan
Sameiginlegum málum verða eigendur
fjöleignarhúsa að ráða í félagi. Þess vegna
eru húsfélög lögboðin. Húsfélög eru til í
krafti laga og félagsaðildin er órjúfanlega
tengd eignarrétti að séreignum. Sá
sem kaupir eign í fjöleignarhúsi verður
óhjákvæmilega félagi í húsfélaginu og
enginn getur sagt sig úr því nema með því
að selja eign sína.
Þarf ekki að stofna
Húsfélag þarf ekki að stofna formlega; þau
eru til í sérhverju fjöleignarhúsi og ekki
er þörf á eiginlegum stofnfundi. Eigendur
bera sameiginlega og hver fyrir sig ábyrgð
á því að húsfélag gegni hlutverki sínu og
starfi lögum samkvæmt. Þess vegna er
talið að sérhver eigandi geti gert nauðsyn-
legar ráðstafanir til að blása lífi í óvirkt
húsfélag, þ.á m. að boða til húsfundar.
Hlutverk og vald
Hlutverk húsfélaga er fyrst og fremst að
annast varðveislu, viðhald, endurbætur
og rekstur sameignarinnar þannig að hún
fái sem best þjónað þörfum eigenda og
hagnýting bæði séreigna og sameignar, sé
með þeim hætti að verðgildi eigna haldist.
Vald húsfélagsins er fyrst og fremst bundið
við sameignina og ákvarðanir sem varða
hana. Húsfélag hefur þröngar heimildir til
að taka ákvarðanir sem snerta séreignir.
Lýðræði og jafnræði
Húsfélagið getur því aðeins gegnt hlutverki
sínu að í því ríki það skipulag sem boðið
er í fjöleignarhúsalögum og að fundir fari
fram samkvæmt fyrirmælum þeirra laga.
Á því er byggt að allir eigendur séu með
í ráðum og þeir hafi jafna aðstöðu til að
setja fram sjónarmið sín og skoðanir en
meirihlutinn ráði svo að meginstefnu til. Í
húsfélögum hefur meirihlutinn mjög mikið
vald sem honum ber að fara vel með og
virða rétt minnihlutans. Það er forsenda
fyrir því að húsfélag geti starfað með
réttum hætti að gætt sé lýðræðislegra
gilda og aðferða við ákvarðanatöku.
Húsfundir
Æðsta valdið í málefnum húsfélags er í
höndum húsfunda sem eru tvenns konar:
aðalfundir sem halda skal einu sinni á
ári og almennir fundir. Það er grund-
vallarregla að ákvarðanir um sameiginleg
málefni skuli taka á húsfundi eftir að öll
sjónarmið og rök hafa komið fram. Að
ganga milli eigenda með undirskriftarlista
fer í bága við þessa grundvallarreglu. Enn
síður duga munnleg samráð og ráðagerðir
utan formlegra funda. Fundi verður að
boða skriflega með lögákveðnum fyrir-
vara og fundarefni verður að tilgreina
kirfilega. Sé þess ekki gætt getur fundur
verið ólögmætur og ákvarðanir hans
óskuldbindandi.
Einfaldur meirihluti
Meginreglan er sú, að einfaldur meiri-
hluti á húsfundi geti tekið ákvarðanir og
það heyrir til undantekninga að aukinn
meirihluti(2/3) eða allir eigendur þurfi að
samþykkja ákvörðun. Túlka ber undan-
tekningarnar þröngt þannig að jafnan eru
líkur á því að til ákvarðana nægi samþykki
einfalds meirihluta.
Mikið vald á þröngu sviði
Meginreglan er sem sagt sú að til ákvarð-
ana nægi einfaldur meirihluti á fundi.
Sem mótvægi við þetta mikla og vald er
valdsvið húsfélags á hinn bóginn þröngt og
nær fyrst og fremst til ákvarðana og ráð-
stafana, sem eru nauðsynlegar, venjulegar
og eðlilegar til forsvaranlegs viðhalds og
reksturs. Minnihlutinn getur ekki sett sig
Húsfundir: Aðalfundir og
almennir fundir
Allar ákvarðanir sem máli skipta í fjöleign-
arhúsum verður að taka á húsfundum.
Það er forsenda fyrir lögmæti ákvörðunar
að hún hafi verið tekin á fundi sem er
löglega boðaður og haldinn. Húsfundir eru
tvenns konar. Annars vegar aðalfundir og
hins vegar almennir fundir. Aðalfundi hús-
félaga skal halda ár hvert fyrir lok apríl-
mánaðar og þá ber að boða með minnst
8 daga fyrirvara. Almennir fundir eru
haldnir eftir þörfum og skal boða þá með
minnst 4 daga fyrirvara. Í báðum tilvikum
er 20 daga hámarks boðunarfrestur. Á
húsfundum er vélað um mikla hagsmuni.
Þar eru teknar ákvarðanir um þýðingar-
mikil mál og framkvæmdir sem hafa í
för með sér miklar skuldbindingar og
fjárútlát. Í grundvallaratriðum gilda sömu
reglur um aðalfundi og aðra húsfundi.
Munurinn er sá að aðalfund skal halda á
tilteknum árstíma og hann hefur ákveðin
lögboðin verkefni, þ.e. fer yfir og metur
unnin störf, kýs menn til trúnaðarstarfa
og leggur línur inn í framtíðina, fjallar
um fjármál, reikninga og húsgjöld. Það
er megineinkenni aðalfundar að dagskrá
hans er í aðalatriðum ákveðin í fjöleignar-
húsalögunum. Hann fjallar vel að merkja
einnig um framkvæmdir og önnur sam-
eiginleg mál. Þegar lögboðnum málum
sleppir er aðalfundur ekkert merkilegri
og rétthærri en aðrir húsfundir. Á hús-
fundum eru gjarnan teknar ákvarðanir um
þýðingarmikil mál og dýrar framkvæmdir.
Það er því mikilvægt að ekki leiki vafi um
lögmæti fundar og ákvörðunar.
Aðild að ákvörðunum
Ein mikilvægustu réttindi eiganda í
fjöleignarhúsi er aðild að húsfélagi og
réttur til að eiga hlut að sameiginlegri
ákvarðanatöku. Allir eigendur eiga óskor-
aðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum
ákvörðunum um sameiginleg málefni.
Sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar
húsfundi. Hafi eigandi ekki verið hafður
með í ráðum og ekki boðaður á húsfund
með þeim hætti sem lög mæla fyrir um
þá er hann ekki bundinn af ákvörðunum
fundarins. Til að þessi grundvallarréttur
sé virtur, verður fundur að vera haldinn
á eðlilegum tíma og stað og við boðlegar
aðstæður. Ber vitaskuld að velja stað og
tíma þegar ætla má að allir eða flestir geti
með góðu móti mætt.
Ríkar kröfur til funda
Megintilgangur húsfélags er að við-
halda verðmæti og notagildi hússins.
Í því skyni getur húsfundur yfirleitt,
án tillits til þess hversu margir sækja
fund, tekið bindandi ákvarðanir með
einföldum meirihluta fundarmanna. Þegar
ákvarðanir lúta að umtalsverðum endur-
bótum og breytingum er krafist aukins
meirihluta og til verulega breytinga er
krafist samþykkis allra. Vegna þessa og
grundvallarþýðingu samráðs við töku
sameiginlegra ákvarðana gera lög ríkar
kröfur til húsfunda sem eru hinn lögboðni
samráðsvettvangur. Fundarboðendum
ber innan skynsamlegra marka, að taka
sanngjarnt og eðlilegt tillit til aðstæðna og
óska einstakra eigenda um stund og stað
funda þótt seint sé unnt að mæta öllum
óskum allra. Fundarboðendur verða að
lesa í spilin og horfa til þess hvað hentar
flestum eigendum og stuðla með því að
góðri fundarsókn en ekki fámennum
laumufundum.
Ákvarðanir á að taka á
fundum. Fundarboð
Nauðsynlegt er vanda fundarboð og
greina í því meginefni tillagna, sem bera
á upp. Annars getur ákvörðun verið
óskuldbindandi og skapar ekki greiðslu-
skyldu. Sú skylda hvílir á stjórninni að
undirbúa fund af kostgæfni í alla staði,
bæði fundarboðið, tillögur, skipulag, um-
gjörð og stjórn fundarins, þannig að hann
verði löglegur, markviss, málefnalegur
og árangursríkur. Stjórn húsfélags ber
sönnunarbyrðina fyrir því að fundur hafi
verðið löglega boðaður og haldinn. Brýnt
er að vanda fundarboðun sérstaklega ef
um er að tefla mikla mikilvægar ákvarð-
anir t.d. um dýra framkvæmd eða umdeild
atriði. Það eru mörg dæmi um húsfélög
og stjórnarmenn þeirra, sem hafa orðið
fyrir tjóni og skakkaföllum vegna þess að
kastað var til höndum við undirbúning og
framkvæmd húsfunda.
Fundarstjórn
Algengt er að fundi sé stjórnað af for-
manni húsfélagsins en heimilt er að
fá ráðgjöf og aðstoð sérfræðinga við
að undirbúa og halda húsfundfundi. Í
mörgum tilvikum er það nauðsynlegt til
að rjúfa sjálfheldu sem húsfélagið eða ein-
stök mál eru komin í vegna deilna í hús-
félaginu. Oft er formaður innblandaður
í mál með þeim hætti að brigður verði
bornar á hlutleysi hans og fundarstjórn.
Þá er best að fenginn sé utanaðkomandi,
hæfur og hlutlaus fundarstjóri. Eins er það
almennt skynsamleg öryggisráðstöfun til
að tryggja lögmæti fundar og að ákvarð-
anir séu löglega teknar.
Fundaþjónusta Húseigend-
afélagsins
Til að stuðla að öryggi, húsfriði og
lögmætum ákvörðunum, býður Húseig-
endafélagið upp á húsfundaþjónustu sem
felur í sér altæka ráðgjöf og aðstoð sem
tryggir lögmæta húsfundi og að rétt sé
staðið að töku ákvarðana. Fundarstjóri er
lögmaður sem hefur þekkingu og reynslu
í fundastjórn og málefnum fjöleignarhúsa.
Fundarritarar eru yfirleitt laganemar.
Lögfræðingar Húseigendafélagsins, sem
eru sérfróðir í málefnum fjöleignarhúsa,
aðstoða við allan undirbúning, fundar-
boðun, tillögugerð og eru ráðgefandi um
allt viðvíkjandi fundinn. Með því að nýta
sér þessa þjónustuna mega húsfélög,
eigendur og viðsemjendur húsfélaga,
treysta því að húsfundur sé lögmætur og
ákvarðanir hans séu teknar með réttum
hætti
Markvissar umræður
Í umræðum á húsfundum er brýnt að
menn séu gagnorðir og málefnalegir og
setji fram skoðanir sínar og rökstyðji þær
skilmerkilega þannig og fundartíma sé
ekki sólundað í aukaatriði. Það er frum-
forsenda árangursríkra fundarstarfa að
friður ríki á fundi og menn fái gott hljóð til
að koma sjónarmiðum sínum, skoðunum
og rökum á framfæri .
Boðleg fundaraðstaða
Það er mjög mikilvægt að húsnæði fundar
sé hæft til funda. Yfirleitt er best að halda
húsfundi annars staðar en í viðkomandi
húsi. Það er ekki boðlegt að halda stóra
fundi í sameign húsa, í stigagangi, þvotta-
húsi, bílageymslum eða geymslum, við
bága fundaraðstöðu. Sama má almennt
segja um fundi í íbúðum. Þeir fá yfirleitt
á sig blæ kaffisamsætis og eru yfirleitt
langir, ómarkvissir og ómálefnalegir... og
þegar upp er staðið veit enginn hvað var
sagt og ósagt og hvað var samþykkt og
hvað ekki.
Fundargerð
Undir umsjá fundarstjóra skal rita
fundargerð um meginatriði þeirra mála
sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir
sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa
fallið. Hún verður að vera áreiðanleg og
nákvæm án þess að aðalatriði séu kaffærð
í smáatriðum. Það er óþarfi að bóka
orðrétt vaðal sem fer út og suður. Ljósrit
fundargerða eiga að vera aðgengilegar
eigendum.
Húseigendafélagið
Húsfundir
HúSFéLög
Húsfélög í fjöleignarhúsum