Fréttatíminn


Fréttatíminn - 24.05.2013, Blaðsíða 78

Fréttatíminn - 24.05.2013, Blaðsíða 78
á móti slíkum ráðstöfunum jafnvel þótt þær séu mjög kostnaðarsamar. Það er eitt höfuðeinkennið á húsfélagi, að hægt er að þvinga minnihluta í ríkum mæli til að taka þátt í útgjöldum sem hann hefur greitt atkvæði á móti. En vald húsfélags nær lengra því það hefur innan vissra marka vald til að taka ákvarðanir um breytingar, endurbætur og nýjungar. Það vill segja að einfaldur meirihluti getur ákveðið og ráðist í vissar framkvæmdir á allra kostnað, sem ekki eru nauðsynlegar eða venjulegar en meiri- hlutinn telur æskilegar. Aukinn meirihluti. Samþykki allra Einfaldur meirihluti m.v. hlutfallstölur getur sem sagt tekið ákvarðanir um venjulegar viðgerðir og viðhald og minni- háttar endurnýjanir og endurbætur. Hins vegar er krafist aukins meirihluta, þ.e. 2/3 hluta bæði miðað við fjölda og eignarhluta, til að taka ákvarðanir um óvenjulegar og meiri- háttar endurbætur. Vald húsfélags takmarkast svo af því, að einstakir íbúðareigendur verða ekki þvingaðir til að taka þátt í kostn- aði við framkvæmdir, búnað og tilfæringar, sem fela í sér grundvallarbreytingar á sameign eða eru óvenjulegar, óhóflegar og dýrar. Þarf samþykki allra þegar um slíkt er að tefla. Mörkin milli þessara þriggja flokka eru ekki alltaf glögg og verður til margs að líta, svo sem kostnaðar, húsagerðar, aldurs og ástands, umfangs, óþæginda, ábata, gagnsemi, verðmætaauka, útlitsbreytinga og hvað tíðkast í sambærilegum húsum. Húsfélag hefur talsvert svigrúm til að velja á milli mismunandi kosta, lausna eða leiða. Húsfélagsdeildir. Sameign sumra Þegar fjöleignarhús skiptist í einingar, t..d. stigahús, ráða viðkomandi eig- endur sameiginlegum innri málefnum og bera einir kostnaðinn. Það byggist á því að hinir eigendurnir hafa þar hvorki afnot né aðgang. Þannig er húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum fjöleignarhúsa í sameign eigenda þar og öðrum eigendum óviðkomandi Þá er um svonefnda „sameign sumra að ræða“. Þá ráða viðkomandi eigendur málum sínum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur ýmist verið sjálfstæð eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Stjórn og vald hennar Í fjöleignarhúsum skal vera stjórn, kjörin á aðalfundi en þó er ekki skylt að hafa sérstaka stjórn í smærri húsum. Stjórn getur tekið ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmuna- gæslu. Hún má láta framkvæma minniháttar viðhald og viðgerðir og getur gert brýnar ráðstafanir. Sé hins vegar um að ræða ráð- stafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn áður leggja þær fyrir húsfund. 10 viðhald húsa Helgin 24.-26. maí 2013 Teg: K 2.21 110 bör max 360 ltr/klst Skeifan 3E-F · Sími 581-2333 · Fax 568-0215 · www.rafver.is K Ä R C H E R S Ö L U M E N N F A G M E N N S K A A L L A L E I Ð Teg: K 4.200 130 bör max 450 ltr/klst Teg: K 7.700/K 7.710 160 bör max 600 ltr/klst Teg: K 6.600 150 bör max 550 ltr/klst Teg: K 5.700 140 bör max 460 ltr/klst Háþrýstidælur Þegar gerðar eru hámarkskröfur Teg: T 300 Snúningsdiskur Gerir pallinn eins og nýjan Sameiginlegum málum verða eigendur fjöleignarhúsa að ráða í félagi. Þess vegna eru húsfélög lögboðin. Húsfélög eru til í krafti laga og félagsaðildin er órjúfanlega tengd eignarrétti að séreignum. Sá sem kaupir eign í fjöleignarhúsi verður óhjákvæmilega félagi í húsfélaginu og enginn getur sagt sig úr því nema með því að selja eign sína. Þarf ekki að stofna Húsfélag þarf ekki að stofna formlega; þau eru til í sérhverju fjöleignarhúsi og ekki er þörf á eiginlegum stofnfundi. Eigendur bera sameiginlega og hver fyrir sig ábyrgð á því að húsfélag gegni hlutverki sínu og starfi lögum samkvæmt. Þess vegna er talið að sérhver eigandi geti gert nauðsyn- legar ráðstafanir til að blása lífi í óvirkt húsfélag, þ.á m. að boða til húsfundar. Hlutverk og vald Hlutverk húsfélaga er fyrst og fremst að annast varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað þörfum eigenda og hagnýting bæði séreigna og sameignar, sé með þeim hætti að verðgildi eigna haldist. Vald húsfélagsins er fyrst og fremst bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana. Húsfélag hefur þröngar heimildir til að taka ákvarðanir sem snerta séreignir. Lýðræði og jafnræði Húsfélagið getur því aðeins gegnt hlutverki sínu að í því ríki það skipulag sem boðið er í fjöleignarhúsalögum og að fundir fari fram samkvæmt fyrirmælum þeirra laga. Á því er byggt að allir eigendur séu með í ráðum og þeir hafi jafna aðstöðu til að setja fram sjónarmið sín og skoðanir en meirihlutinn ráði svo að meginstefnu til. Í húsfélögum hefur meirihlutinn mjög mikið vald sem honum ber að fara vel með og virða rétt minnihlutans. Það er forsenda fyrir því að húsfélag geti starfað með réttum hætti að gætt sé lýðræðislegra gilda og aðferða við ákvarðanatöku. Húsfundir Æðsta valdið í málefnum húsfélags er í höndum húsfunda sem eru tvenns konar: aðalfundir sem halda skal einu sinni á ári og almennir fundir. Það er grund- vallarregla að ákvarðanir um sameiginleg málefni skuli taka á húsfundi eftir að öll sjónarmið og rök hafa komið fram. Að ganga milli eigenda með undirskriftarlista fer í bága við þessa grundvallarreglu. Enn síður duga munnleg samráð og ráðagerðir utan formlegra funda. Fundi verður að boða skriflega með lögákveðnum fyrir- vara og fundarefni verður að tilgreina kirfilega. Sé þess ekki gætt getur fundur verið ólögmætur og ákvarðanir hans óskuldbindandi. Einfaldur meirihluti Meginreglan er sú, að einfaldur meiri- hluti á húsfundi geti tekið ákvarðanir og það heyrir til undantekninga að aukinn meirihluti(2/3) eða allir eigendur þurfi að samþykkja ákvörðun. Túlka ber undan- tekningarnar þröngt þannig að jafnan eru líkur á því að til ákvarðana nægi samþykki einfalds meirihluta. Mikið vald á þröngu sviði Meginreglan er sem sagt sú að til ákvarð- ana nægi einfaldur meirihluti á fundi. Sem mótvægi við þetta mikla og vald er valdsvið húsfélags á hinn bóginn þröngt og nær fyrst og fremst til ákvarðana og ráð- stafana, sem eru nauðsynlegar, venjulegar og eðlilegar til forsvaranlegs viðhalds og reksturs. Minnihlutinn getur ekki sett sig Húsfundir: Aðalfundir og almennir fundir Allar ákvarðanir sem máli skipta í fjöleign- arhúsum verður að taka á húsfundum. Það er forsenda fyrir lögmæti ákvörðunar að hún hafi verið tekin á fundi sem er löglega boðaður og haldinn. Húsfundir eru tvenns konar. Annars vegar aðalfundir og hins vegar almennir fundir. Aðalfundi hús- félaga skal halda ár hvert fyrir lok apríl- mánaðar og þá ber að boða með minnst 8 daga fyrirvara. Almennir fundir eru haldnir eftir þörfum og skal boða þá með minnst 4 daga fyrirvara. Í báðum tilvikum er 20 daga hámarks boðunarfrestur. Á húsfundum er vélað um mikla hagsmuni. Þar eru teknar ákvarðanir um þýðingar- mikil mál og framkvæmdir sem hafa í för með sér miklar skuldbindingar og fjárútlát. Í grundvallaratriðum gilda sömu reglur um aðalfundi og aðra húsfundi. Munurinn er sá að aðalfund skal halda á tilteknum árstíma og hann hefur ákveðin lögboðin verkefni, þ.e. fer yfir og metur unnin störf, kýs menn til trúnaðarstarfa og leggur línur inn í framtíðina, fjallar um fjármál, reikninga og húsgjöld. Það er megineinkenni aðalfundar að dagskrá hans er í aðalatriðum ákveðin í fjöleignar- húsalögunum. Hann fjallar vel að merkja einnig um framkvæmdir og önnur sam- eiginleg mál. Þegar lögboðnum málum sleppir er aðalfundur ekkert merkilegri og rétthærri en aðrir húsfundir. Á hús- fundum eru gjarnan teknar ákvarðanir um þýðingarmikil mál og dýrar framkvæmdir. Það er því mikilvægt að ekki leiki vafi um lögmæti fundar og ákvörðunar. Aðild að ákvörðunum Ein mikilvægustu réttindi eiganda í fjöleignarhúsi er aðild að húsfélagi og réttur til að eiga hlut að sameiginlegri ákvarðanatöku. Allir eigendur eiga óskor- aðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum um sameiginleg málefni. Sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar húsfundi. Hafi eigandi ekki verið hafður með í ráðum og ekki boðaður á húsfund með þeim hætti sem lög mæla fyrir um þá er hann ekki bundinn af ákvörðunum fundarins. Til að þessi grundvallarréttur sé virtur, verður fundur að vera haldinn á eðlilegum tíma og stað og við boðlegar aðstæður. Ber vitaskuld að velja stað og tíma þegar ætla má að allir eða flestir geti með góðu móti mætt. Ríkar kröfur til funda Megintilgangur húsfélags er að við- halda verðmæti og notagildi hússins. Í því skyni getur húsfundur yfirleitt, án tillits til þess hversu margir sækja fund, tekið bindandi ákvarðanir með einföldum meirihluta fundarmanna. Þegar ákvarðanir lúta að umtalsverðum endur- bótum og breytingum er krafist aukins meirihluta og til verulega breytinga er krafist samþykkis allra. Vegna þessa og grundvallarþýðingu samráðs við töku sameiginlegra ákvarðana gera lög ríkar kröfur til húsfunda sem eru hinn lögboðni samráðsvettvangur. Fundarboðendum ber innan skynsamlegra marka, að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til aðstæðna og óska einstakra eigenda um stund og stað funda þótt seint sé unnt að mæta öllum óskum allra. Fundarboðendur verða að lesa í spilin og horfa til þess hvað hentar flestum eigendum og stuðla með því að góðri fundarsókn en ekki fámennum laumufundum. Ákvarðanir á að taka á fundum. Fundarboð Nauðsynlegt er vanda fundarboð og greina í því meginefni tillagna, sem bera á upp. Annars getur ákvörðun verið óskuldbindandi og skapar ekki greiðslu- skyldu. Sú skylda hvílir á stjórninni að undirbúa fund af kostgæfni í alla staði, bæði fundarboðið, tillögur, skipulag, um- gjörð og stjórn fundarins, þannig að hann verði löglegur, markviss, málefnalegur og árangursríkur. Stjórn húsfélags ber sönnunarbyrðina fyrir því að fundur hafi verðið löglega boðaður og haldinn. Brýnt er að vanda fundarboðun sérstaklega ef um er að tefla mikla mikilvægar ákvarð- anir t.d. um dýra framkvæmd eða umdeild atriði. Það eru mörg dæmi um húsfélög og stjórnarmenn þeirra, sem hafa orðið fyrir tjóni og skakkaföllum vegna þess að kastað var til höndum við undirbúning og framkvæmd húsfunda. Fundarstjórn Algengt er að fundi sé stjórnað af for- manni húsfélagsins en heimilt er að fá ráðgjöf og aðstoð sérfræðinga við að undirbúa og halda húsfundfundi. Í mörgum tilvikum er það nauðsynlegt til að rjúfa sjálfheldu sem húsfélagið eða ein- stök mál eru komin í vegna deilna í hús- félaginu. Oft er formaður innblandaður í mál með þeim hætti að brigður verði bornar á hlutleysi hans og fundarstjórn. Þá er best að fenginn sé utanaðkomandi, hæfur og hlutlaus fundarstjóri. Eins er það almennt skynsamleg öryggisráðstöfun til að tryggja lögmæti fundar og að ákvarð- anir séu löglega teknar. Fundaþjónusta Húseigend- afélagsins Til að stuðla að öryggi, húsfriði og lögmætum ákvörðunum, býður Húseig- endafélagið upp á húsfundaþjónustu sem felur í sér altæka ráðgjöf og aðstoð sem tryggir lögmæta húsfundi og að rétt sé staðið að töku ákvarðana. Fundarstjóri er lögmaður sem hefur þekkingu og reynslu í fundastjórn og málefnum fjöleignarhúsa. Fundarritarar eru yfirleitt laganemar. Lögfræðingar Húseigendafélagsins, sem eru sérfróðir í málefnum fjöleignarhúsa, aðstoða við allan undirbúning, fundar- boðun, tillögugerð og eru ráðgefandi um allt viðvíkjandi fundinn. Með því að nýta sér þessa þjónustuna mega húsfélög, eigendur og viðsemjendur húsfélaga, treysta því að húsfundur sé lögmætur og ákvarðanir hans séu teknar með réttum hætti Markvissar umræður Í umræðum á húsfundum er brýnt að menn séu gagnorðir og málefnalegir og setji fram skoðanir sínar og rökstyðji þær skilmerkilega þannig og fundartíma sé ekki sólundað í aukaatriði. Það er frum- forsenda árangursríkra fundarstarfa að friður ríki á fundi og menn fái gott hljóð til að koma sjónarmiðum sínum, skoðunum og rökum á framfæri . Boðleg fundaraðstaða Það er mjög mikilvægt að húsnæði fundar sé hæft til funda. Yfirleitt er best að halda húsfundi annars staðar en í viðkomandi húsi. Það er ekki boðlegt að halda stóra fundi í sameign húsa, í stigagangi, þvotta- húsi, bílageymslum eða geymslum, við bága fundaraðstöðu. Sama má almennt segja um fundi í íbúðum. Þeir fá yfirleitt á sig blæ kaffisamsætis og eru yfirleitt langir, ómarkvissir og ómálefnalegir... og þegar upp er staðið veit enginn hvað var sagt og ósagt og hvað var samþykkt og hvað ekki. Fundargerð Undir umsjá fundarstjóra skal rita fundargerð um meginatriði þeirra mála sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið. Hún verður að vera áreiðanleg og nákvæm án þess að aðalatriði séu kaffærð í smáatriðum. Það er óþarfi að bóka orðrétt vaðal sem fer út og suður. Ljósrit fundargerða eiga að vera aðgengilegar eigendum. Húseigendafélagið Húsfundir HúSFéLög Húsfélög í fjöleignarhúsum
Blaðsíða 1
Blaðsíða 2
Blaðsíða 3
Blaðsíða 4
Blaðsíða 5
Blaðsíða 6
Blaðsíða 7
Blaðsíða 8
Blaðsíða 9
Blaðsíða 10
Blaðsíða 11
Blaðsíða 12
Blaðsíða 13
Blaðsíða 14
Blaðsíða 15
Blaðsíða 16
Blaðsíða 17
Blaðsíða 18
Blaðsíða 19
Blaðsíða 20
Blaðsíða 21
Blaðsíða 22
Blaðsíða 23
Blaðsíða 24
Blaðsíða 25
Blaðsíða 26
Blaðsíða 27
Blaðsíða 28
Blaðsíða 29
Blaðsíða 30
Blaðsíða 31
Blaðsíða 32
Blaðsíða 33
Blaðsíða 34
Blaðsíða 35
Blaðsíða 36
Blaðsíða 37
Blaðsíða 38
Blaðsíða 39
Blaðsíða 40
Blaðsíða 41
Blaðsíða 42
Blaðsíða 43
Blaðsíða 44
Blaðsíða 45
Blaðsíða 46
Blaðsíða 47
Blaðsíða 48
Blaðsíða 49
Blaðsíða 50
Blaðsíða 51
Blaðsíða 52
Blaðsíða 53
Blaðsíða 54
Blaðsíða 55
Blaðsíða 56
Blaðsíða 57
Blaðsíða 58
Blaðsíða 59
Blaðsíða 60
Blaðsíða 61
Blaðsíða 62
Blaðsíða 63
Blaðsíða 64
Blaðsíða 65
Blaðsíða 66
Blaðsíða 67
Blaðsíða 68
Blaðsíða 69
Blaðsíða 70
Blaðsíða 71
Blaðsíða 72
Blaðsíða 73
Blaðsíða 74
Blaðsíða 75
Blaðsíða 76
Blaðsíða 77
Blaðsíða 78
Blaðsíða 79
Blaðsíða 80

x

Fréttatíminn

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Fréttatíminn
https://timarit.is/publication/944

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.