Dagblaðið Vísir - DV - 20.09.1988, Síða 14

14
ÞRIÐJUDAGUR 20. SEPTEMBER 1988.
Frjálst.óháÖ dagblaö
Útgáfufélag: FRJÁLS FJÖLMIÐLUN HF.
Stjórnarformaður og útgáfustjóri: SVEINN R. EYJÓLFSSON
Framkvæmdastjóri og útgáfustjóri: HÖRÐUR EINARSSON
Ritstjórar: JÓNAS KRISTJÁNSSON og ELLERT B. SCHRAM
Aðstoðarritstjórar: HAUKUR HELGASON og ELlAS SNÆLAND JÓNSSON
Fréttastjóri: JÓNAS HARALDSSON
Auglýsingastjórar: PÁLL STEFÁNSSON og INGÓLFUR P. STEINSSON
Ritstjórn, skrifstofur, auglýsingar, smáauglýsingar, blaðaafgreiðsla, áskrift,
ÞVERHOLTI 11, SlMI 27022
Setning, umbrot, mynda- og plötugerð:
PRENTSMIÐJA FRJÁLSRAR FJÖLMIÐLUNAR HF„ ÞVERHOLTI 11
Prentun: ÁRVAKUR HF. - Áskriftarverð á mánuði 800 kr.
Verð í lausasölu virka daga 75 kr. - Helgarblað 90 kr.
Lélegt var og lokið er
Dauðastríð ríkisstjórnarinnar í beinni útsendingu
Stöðvar 2 var eftirminnilegur og dæmigerður punktur
aftan við harmsögu, sem kalla má „Þrír hanar á sama
haug“. Sérstaklega er athyglisvert, að formennirnir
skuh telja sér hag í að heyja þetta stríð á skjánum.
Ríkisstjórnin, sem nú hefur sagt af sér, þjóðinni til
nokkurs léttis, var alla tíð hálfgert leikhús. Þar tjáðu
menn sig með miklum tilþrifum og stórum yfirlýsingum,
en kunnu htt til hversdagslegra verka, svo sem að passa
aurana, sem ríkið fékk til varðveizlu og ávöxtunar.
Ágætur mæhr á nytsemi ríkisstjórnar er, hve lítið fer
fyrir henni og hve sjaldan hún er í fréttum. Það eru
tímar góðæris, þegar ahir keppast við að rækta garðinn
sinn í friði. Á þessum mælikvarða fékk hin nýlátna ríkis-
stjórn lægstu einkunn íslenzkrar stjórnmálasögu.
Fjölmiðlar fengu ekki einu sinni að hafa sína gúrku-
tíð í friði. Daglega var ríkisstjórnin í hehd eða einstakir
ráðherrar uppi á leiksviði fréttanna. Sífellt voru þeir
að eigin sögn að bjarga málum fyrir horn. Ævinlega var
það með eins miklum hávaða og frekast var unnt.
Ríkisstjórnin fór af stað með loforð um stöðugleika,
sem margir höfðu lengi þráð. Aðferðir hennar dugðu
ekki th að standa við loforðið, þrátt fyrir ágætan með-
byr ytri aðstæðna. Um síðustu helgi var ráðherrunum
orðið ljóst, að stjórnin hafði riðið sér rembihnút.
Th þess að skhja þetta, þurfa kjósendur ekki annað
en að horfa á leikræna tjáningu formannanna í sjón-
varpi og spyrja sjálfa sig: „Mundi ég treysta einhverjum
eða öllum þessara manna til að reka svínabú á Vatns-
leysuströnd?" Svarið yrði auðvitað samhljóma „Nei.“
Ef þeir tækju við af Þorvaldi í Shd og fiski, kæmu
þeir umsvifalaust fyrirtækinu í varanlegan og vaxandi
yfirdrátt í bankanum. Þeir mundu ráða til sín hagfræð-
ingagengi og taka upp hvers kyns bókfærslu og undan-
færslu. Þeir færu að væla um háa vexti og há laun.
Öhum má ljóst vera, að svínabúið færi fljótt fjandans
th, enda gæti það ekki látið Seðlabankann prenta handa
sér seðla og skyldað þjóðina til að kaupa afurðirnar á
uppsettu verði. Formennirnir yrðu ekki ríkir menn, ef
þeir þyrftu að vinna sig upp í atvinnuhfinu.
Harmleikurinn er því miður fólginn í, að ráðherrarn-
ir voru einmitt ötulastir við að reyna að reka atvinnuhf-
ið í landinu. Þeir ímynduðu sér, með sjávarútvegsráð-
herra í broddi fylkingar, að þeir gætu stjórnað atvinnu-
hfinu. Þeir settu sjávarútveginn beint á höfuðið.
Ef hægt er að gefa viðtakandi ríkisstjórn eitt ráð,
byggt á reynslu hinnar fyrri, þá er það þetta. „Látið
fólkið í friði. Rughð ekki athafnir þess með efnahagslegu
skipulagi, svo sem gengi, vöxtum, bókfærslum, kvótum
og skömmtun. Reynið heldur að passa ríkiskassann.“
Lélegt var og lokið er. Rýtingarnir hafa gengið í bak-
ið á víxl. Opinberað hefur verið margslungið undirferh,
sem ekki náði ætluðum árangri. Leikararnir þrír hafa
tapað. Meira að segja hefur falhð á utanríkisráðherra,
sem hingað til hefur haft teflon-húð eins og Reagan.
Steingrími hefur enn ekki tekizt að mynda hræðslu-
bandalag Alþýðuflokks, Alþýðubandalags og Borgara-
flokks undir stjóm og stefnu Framsóknarflokks. Hinn
dasaði Borgaraflokkur hefur ekki fahizt á að hlaupa í
slíka stjóm til að koma í veg fyrir kosningar.
Útht er því fyrir væna stjórnarkreppu og kosningar,
svo að kjósendur með of htinn stjórnmálaþroska fái
færi á að kjósa yfir sig nýja leiksýningu af sama tagi.
Jónas Kristjánsson
Verðfall á at-
vmnuhúsnæði
Söluverð atvinnuhúsnæðis hefur
lækkað mikið að raunvirði á síð-
ustu mánuðum. Það er nú hið
lægsta í hálfan áratug. Leiga hefur
á hinn bóginn fylgt almennum
verðhækkunum. Miðað við verð á
atvinnuhúsnæði er leiguverð nú
með því hæsta í áratugi. Þetta
ástand má að einhverju leyti rekja
til ríkjandi vaxtastefnu og opin-
berra aðgerða.
Mikiðframboð
Undanfarið hálft annað ár hefur
söluverð atvinnuhúsnæðis lækkað
um 25% til 30% reiknað á fostu
verðlagi. Söluverö margra gerða
atvinnuhúsnæðis er nú svipað og
fyrir einu ári. Óvanalega mikið
framboð hefur verið á atvinnuhús-
næði undanfarin misseri. Því valda
ýmsir þættir. Fyrir fáum árum
breyttust reglur Reykjavíkurborg-
ar um greiðslu gatnagerðargjalda
af nýbyggingum á eignarlóðum.
Þær höfðu áður verið undanþegnar
gatnagerðargjöldum. Borgaryfir-
völd ákváðu hins vegar að breyta
því og gáfu nokkurn aðlögunar-
tíma. Afleiðingin varð að eigendur
flýttu sér að hefja byggingarfram-
kvæmdir eða selja lóðirnar öðrum
sem hafist gátu handa áður en
greiöa þurfti fuli byggingargjöld.
Umsvif opinberra aðila hafa haft
áhrif á framboð atvinnuhúsnæðis.
Mikið hefur verið byggt af húsnæði
í eigu opinberra aðila. Þegar það
er tekið í notkun losnar annað hús-
næði sem boðið er til kaups á fast-
eignamarkaði. Söluverð atvinnu-
húsnæðis var allhátt fyrir fáum
árum. Það hefur vafahtið hvatt
byggingaraðila til að byggja hús-
næði til sölu á fijálsum markaði.
Þá hafa nokkur umsvifamikil fyrir-
tæki byggt yfir starfsemi sína.
Miklar kröfur um ávöxtun
Undanfarna áratugi hefur fast-
eignamarkaðurinn verið hinn
raunverulegi fjármagnsmarkaður
hér á landi. Menn, sem vildu ávaxta
fé sitt, festu það í atvinnuhúsnæði.
Um árabil skilaöi atvinnuhúsnæði
fjármagnseigendum verðtryggingu
af eign sinni og vægum raunvöxt-
um að auki. Á sama tíma vora inn-
lánsvextir banka lægri en verð-
bólgan. Fasteignasalar telja að ár-
legar leigutekjur (brúttó) af versl-
unar- og skrifstofuhúsnæði hafi
lengst af verið um 10% af söluverði
þess. Það svarar til að eigendur
hafi haft 0,5% til 2,5% raunvexti
af eign sinni. Verðbréfamarkaður-
inn hefur nú tekið við því hlutverki
fasteignamarkaðarins að ávaxta fé
eignamanna. Fjármagn, sem lagt
KjaUariim
Stefán Ingólfsson
verkfræðingur
er í fasteignir, ávaxtast lakar en ef
keypt eru skuldabréf. Undanfarin
ár hefur atvinnuhúsnæði, sem leigt
er út, skilað eigendum sínum 4%
til 8% arði fyrir skattlagningu. Það
er minni ávöxtun en unnt er að fá
með auðveldum hætti á verðbréfa-
markaði. Af þessum sökum hefur
borið á því að einstaklingar og fyr-
irtæki reyni aö losa fjármagm sem
bundið er í fasteignum. Fjárfesting
í atvinnuhúsnæði er að þeirra mati
ekki lengur nógu arðbær. Tekjur
af leigu atvinnuhúsnæðis eru auk
þess skattlagðar. Þeir sem eiga fé í
verðbréfum þurfa á hinn bóginn
ekki að greiða skatta af vaxtatekj-
um sínum. Þegar skattar hafa verið
greiddir kemur i ljós að nettótekjur
af leigu atvinnuhúsnæðis eru ekki
meira en fjórði hluti af þeim arði
sem hafa má af skuldabréfum.
Þetta misræmi í skattlagningu
veldur því að fasteignir eru ekki
eins álitlegur kostur sem flárfest-
ing og skuldabréfakaup.
Hátt leiguverð
Þrátt fyrir lækkun á raunvirði
atvinnuhúsnæðis á síðasta ári hef-
ur leiguverö haldist lítið breytt,
reiknað á fostu verðlagi. Undanfar-
inn áratug hefur leiga atvinnuhús-
næöis hækkað meira en almennt
verðlag. Hún hefur einnig hækkað
mun meira en söluverð atvinnu-
húsnæðis. Hækkun raunvaxta og
opinber skattlagning hafa án efa
valdiö miklu um þessa þróun. Eig-
endur atvinnuhúsnæðis gera sífellt
meiri kröfur um að eignirnar skili
arði. Þeir vísa til þess að fjármagn
á lánamarkaði skilar enn hærri
vöxtum en húsaleigan. Aðgerðir
stjórnvalda hafa auk þess valdið
hækkun húsaleigu. Sérstakur
skattur á skrifstofu- og verslunar-
húsnæði, sem fyrst var settur á
1978, olli hækkun húsaleigu. Þessi
skattur leggst enn á verslunar- og
skrifstofuhúsnæöi og veldur senni-
lega 10% til 15% hækkun á húsa-
leigu. Húsaleiga hækkar með sjálf-
virkum hætti. Leigusamningar eru
verðtryggðir og gerðir til nokkurra
ára. Leiguverð hækkar af þeim
sökum sjálfkrafa til jafns viö al-
mennar. verðhækkanir. Söluverð
lýtur hins vegar lögmálum fram-
boðs og eftirspurnar. Á síöasta ari
hefur húsaleiga af þeim sökum
hækkað 20%-30% umfram verð-
mæti húsnæðisins sem leigt er. í
sumum viðskiptahverfum er leigu-
verð nú komið úr öllu eðlilegu sam-
hengi við markaðsverð eignanna.
Margháttaðir erfjðleikar
Lækkun á söluverði atvinnuhús-
næöis hefur margháttaða erfiö-
leika í for með sér. Byggingafyrir-
tæki eiga í erfiðleikum með aö fá
nægilega hátt verð fyrir eignirnar
til að það nægi fyrir kostnaði. Þau
þurfa að hafa eignirnar lengi í sölu
áður en þolanleg tilboð fást. At-
vinnuhúsnæði er byggt fyrir láns-
fé. Byggingaraðili, sem ekki getur
selt nýbyggða eign áður en fram-
kvæmdum lýkur eða fljótlega eftir
það, verður fyrir miklum vaxta-
kostnaði. Algengt er að fyrirtæki
noti allt of stórt húsnæði undir
starfsemi sína. Ef þau eiga í erfið-
leikum vegna skorts á rekstrarfé
getur það reynst dýrkeypt. Mörg
þeirra reyna nú að losa fiármagn
með því að selja húsnæði og finna
annað ódýrara.
Fyrirtæki, sem eiga i fiárhagserf-
iðleikum, neyðast til að afla rekstr-
arfiár með því að selja fasteignir.
Þau hafa síðustu mánuði þurft að
selja eignir sínar á lægra verði en
fengist hefur í hálfan áratug. Þessir
aðilar tapa stórfé á því ástandi sem
nú er á atvinnuhúsamarkaði.
Lánastofnanir finna einnig fyrir
verðlækkuninni. Veðmöt eru ófull-
komin hér á landi. Reynslan sýnir
að þegar söluverö fasteigna fellur
jafnmikið og nú hefur gerst tapa
lánastofnanir.
Þegar ganga þarf að veðsettum
eignum vegna vanskila kemur
ósjaldan í ljós að söluverð þeirra
nægir ekki fyrir skuldum. Sérstak-
lega á það við um aðila sem miða
fiárhæð lána við opinberar mats-
fiárhæðir til dæmis fasteignamat
eöa brunabótamat. Þeim sem styöj-
ast við fullkomnari og faglegri veö-
möt er minna hætt. Fyrirtæki, sem
leigja dýrt húsnæði, þurfa að bera
óhóflega háan leigukostnað. Versl-
anir finna sérstaklega fyrir því.
Ekki er ósennilegt að há húsaleiga
valdi 2% til 3% hækkun verðlags í
ákveðnum greinum verslunar.
Stefán Ingólfsson
„Fyrirtæki, sem leigja dýrt húsnæði,
þurfa að bera óhóflega háan leigu-
kostnað. Verslanir finna sérstaklega
fyrir því. Ekki er ósennilegt að há húsa-
leiga valdi 2% til 3% hækkun verðlags
í ákveðnum greinum verslunar.“