Morgunblaðið - 31.03.1985, Side 16

16 B
MORGUNBLAÐIÐ, SUNNUDAGUR 31. MARZ 1985
Húsnýtingarstefna eða
nýbyggingarste fna?
Um fjárfestingu í íbúðarhúsnæði
eftir Stefán
Ingólfsson
Árið 1944 var haldin ráðstefna
um húsnæðismál í Reykjavík.
Landssamband iðnaðarmanna og
svonefnd Skipulagsnefnd atvinnu-
mála boðuðu til ráðstefnunnar.
Umræður og erindi á Bygg-
ingarmálaráðstefnunni 1944, eins
og hún nefndist, voru gefin út i
bók, sem nýverið komst í hendur
þess, er ritar þessar grein og vakti
athygli hans.
Ráðstefnan var hin fyrsta sinn-
ar tegundar hér á landi. Á henni
voru flutt mörg fróðleg og áhuga-
verð erindi. Hefur áhrifa hennar
örugglega gætt við myndun hús-
næðisstefnu hér á landi næsta
áratug á eftir.
Nýbyggingarstefna
Það vekur strax athygli við lest-
ur erinda frá þessari ráðstefnu að
flutningsmenn hafa haft mjög
góða yfirsýn yfir húsnæðismálin.
Marga þeirra, sem fjallað hafa um
þennan málaflokk síðasta áratug-
inn, hefur skort þá yfirsýn, sem
menn virðast hafa haft á þessum
árum.
Framsögumenn sneru sér flestir
beint að kjarna málsins i erindum
sínum. Þeir settu fram yfirlit um
hversu mikið húsnæði væri til,
hvernig gæði þess væru og hvar
endurnýjunarþörfin væri.
Á þessum árum bjuggu íslend-
ingar í húsnæði sem svaraði til
15—17 fermetra á hvern íbúa. Af
því var þó meira en þriðji hluti svo
lélegur að talið var að þyrfti að
rífa þaö eða endurbyggja. Þá hafa
verið eftir tæplega 10 fermetrar á
manninn af húsnæði, sem upp-
fyllti kröfur þess tíma.
Fjölskyldustærð var 4,6 manns
og í hverri íbúð bjuggu um 5 íbúar.
Um það bil ellefta hver fjölskylda
bjó því ekki í íbúð útaf fyrir sig.
Á grundvelli þeirrar vitneskju,
sem menn höfðu á þessum árum,
var síðan mynduð stefna í hús-
næðismálum. Hún miðaði að því
að „útrýma hreysunum okkar“
eins og einn framsögumannanna,
Arnór Sigurjónsson, komst að orði
í erindi sínu.
Þessi stefna var hin eina rétta á
sínum tíma. Hana má nefna ný-
byggingarstefnu. Henni hefur nú
verið fylgt í fjóra áratugi og er
orðin rótgróinn þáttur í umræðu
um húsnæðismál hér á landi. Enn
ræða margir þeirra, sem um þenn-
an málaflokk fjalla, um vanda
húsbyggjenda, sem hinn eina hús-
næðisvanda. ótrúlega margir af
stjórnmálamönnum okkar leggja
eingöngu fram tillögur um lán til
húsbyggjenda til lausnar á hús-
næðismálum landsmanna.
Á fjórum áratugum hafa að-
stæður hins vegar breyst mjög
mikið. Miðað við það ástand, sem
nú er í húsnæðismálum er nýbygg-
ingarstefnan hins vegar líkleg til
þess að hafa þveröfug áhrif á við
það, sem henni er ætlað.
Húseignir í dag.
í dag hefur hver íslendingur um
40 fermetra húsnæði fyrir sig. Þá
er sameign í fjölbýlishúsum ekki
talin með. Væri hún talin með
væri gólfflöturinn enn stærri. 2,9
manns búa í hverri íbúð. f hverri
fjölskyldu eru nú liðlega þrír ein-
staklingar. í dag eru samkvæmt
því fleiri íbúðir en nemur fjölda
fjölskyldna á íslandi.
Ætla má að á landinu séu nú
tæplega 9,7 milljónir fermetra af
gólffleti íbúðarhúsnæðis. Rétt
tæplega 3 milljónir af þeim hafa
verið byggðar síðustu þrettán ár.
Það jafngildir því að frá árinu
1970 hafi íbúðarhúsnæði stækkað
um 44%.
Enn heldur íbúðarhúsnæði
áfram að stækka. Árið 1983 bætt-
ust 221 þúsund fermetrar við af
nýju íbúðarhúsnæði. Það var 2,4%
aukning á gólffleti frá fyrra ári. Á
sama tíma fjölgaði þjóðinni um
nálægt einu prósenti.
Húsnæði stækkaði því það árið
um 125 til 145 þúsund fermetra
umfram það, sem byggja hefði
þurft vegna fólksfjölgunar.
Á núgildandi verðlagi er hér um
að ræða fjárfestingu, sem nemur
2,5 — 3,0 miljörðum króna. Það er
mun meira en allt það fjármagn,
sem kom í lán frá Húsnæðisstofn-
un ríkisins í fyrra, 1984.
Til þess að gefa lesendum
hugmynd um hvernig þróunin hef-
ur gengið má taka yfirlit um bygg-
ingarframkvæmdir áranna
1979-1983:
Hækkaðir raunvextir og verð-
trygRÍng hækka byggingarkostnað
og auka greiðslubyrði af lánum og
hefðu samkvæmt því átt að draga
úr stærð íbúða.
Augljóst er að stærð nýbygg-
inganna er ekki í samræmi við
þarfir markaöarins. í stuttu máli
má segja að byggður sé of stór
gólfflötur og of fáar íbúðir.
Vandamál okkar í húsnæðis-
málum snúast samkvæmt þessu
frekar um nýtingu þessa húsnæð-
is, sem fyrir er, en magn nýbygg-
inga.
Sú skoðun hefur heyrst að þörf,
sem er fyrir litlar íbúðir, megi
fullnægja með byggingu stórra
íbúða einkum einbýlishúsa og
raðhúsa. Hér er um slysalegan
misskilning að ræða.
Þörf fyrir litlar íbúðir verður
ekki leyst með byggingu einbýlis-
húsa.
Vöntun á litlum íbúðum verður
að leysa með byggingu lítilla íbúða
eða innréttinga þeirra í eldra hús-
næði.
TAFLA 1.
BYGGING ÍBÍJÐARHÚSNÆÐIS 1979-1983
Stækkun íbúöa.
Minnkandi fjölskyldustærð og
almenn fólksfjölgun í landinu gera
kröfur um fjölgun íbúða. Ef miðað
er við fólksfjölgun undanfarinna
ára og minnkandi fjölskyldustærð
má ætla að útbúa þurfi 1600 íbúðir
á hverju ári næsta áratug til að
mæta þessum þörfum. Þar af eru
þó einungis 700—800 vegna fólks-
fjölgunar.
Minnkandi fjölskyldustærð
kallar á minni íbúðir. Þetta má
mjög greinilega lesa úr fasteigna-
viðskiptum á landinu. Tvær af
hverjum þremur íbúðum, sem
seldar eru, eru þriggja herbergja
eða minni. Það er minna en 90 fer-
metrar.
Þessi þróun hefði átt að lýsa sér
í minnkandi stærð nýbyggðra
íbúða undanfarin ár. Á myndinni,
sem hér fylgir á eftir, sést að
þróunin hefur í raun verið í þver-
öfuga átt. Á myndinni vekur sér-
staka athygli, aö eftir 1980 stækka
nýbyggðar íbúðir um 25%.
umtalsverðu fjármagni í fjárfest-
ingu í nýju íbúðarhúsnæöi. Hluti
þessa fjár hefur farið til að byggja
húsnæði til að mæta fólksfjölgun.
Mestur hlutinn hefur þó farið til
að auka húsnæði á hvern mann i
landinu.
TAFLA 2
Þessi þróun gengur þvert á það,
sem telja hefði mátt eðlilegt. Árið
1980 hófst verðtrygging á flestöll-
um lánum, sem fáanleg eru til
húsnæðiskaupa og húsbygginga.
hæðir hafi verið er í myndinni hér
á eftir Sjá töflu 3.
( stuttu máli má segja að allt fé,
sem veitt hefur verið úr hinu opin-
bera lánskerfi síðustu ár, hefur ekki
Stefán Ingólfsson
Fjárfestingar
Undanfarin ár höfum við eytt
„Augljóst er aö stærð
nýbygginganna er ekki í
samræmi viö jiarfir
markaðarins. I stuttu
máii má segja að byggð-
ur sé of stór gólfflötur
og of fáar íbúðir. —
Vandamál okkar í hús-
næðismálum snúast
samkvæmt þessu frekar
um nýtingu þess hús-
næðis, sem fyrir er, en
magn nýbygginga.“
þeirra ibúða, sem seldar voru á
þessum árum var hins vegar mun
minni. Sennilega um 90 fermetrar.
Þróunin endurspeglast einnig í
herbergjafjölda í nýbyggðum eign-
um. Þriðja hver íbúð, sem seld er í
Reykjavík, hefur tvö herbergi eða
færri. Aftur á móti er minna en
fimmta hver íbúð, sem byggð er,
af þessari stærð.
Undanfarin ár hefur verið mikil
eftirspurn eftir litlum íbúðum á
fasteignamarkaði. Hún hefur ver-
ið meiri en nemur framboði á
þeim. Afleiðing þess er að söluverð
litlu íbúðanna er hlutfallslega
mun hærra en hinna stærri.
Sem dæmi um þetta má nefna
að á nýliðnu ári kostaði hver fer-
metri í tveggja herbergja íbúð í
Reykjavík 20% meira en fermetr-
inn í fjögurra herbergja íbúð.
Fram til ársins 1983 voru ekki
heimildir fyrir því að þessi munur
færi upp fyrir 10% á heilum árs-
fjórðungi og oftast munaði minna
en 7%.
Framboð af öðrum stærðum
íbúða hefur verið meira en eftir-
spurnin. Sérstaklega hefur það
verið áberandi með einbýlishús og
raðhús. Nú er mikið framboð af
þessum íbúðum, jafnt fullloknum
sem í byggingu.
Þá hefur framboð á byggingar-
lóðum á höfuðborgarsvæðinu ver-
ið mjög mikið undanfarin ár. Þó
að varla sé um offramboð að ræða
er greinilegt að ekki má mikið út
af bera til þess að svo verði.
Þau áhrif, sem þessi þróun mun
hafa, eru nú þegar farin að sjást.
Líkleg áhrif
Verði þeirri stefnu haldið til
streitu að leggja aðaláherslu á
byggingu stórra sérbýlisíbúða á
höfuðborgarsvæðinu mun innan
fárra ára verða um offramboð að
ræða á þeim. Slíkt mun hafa sölu-
tregðu og verðlækkun í för með
sér. Sumir telja að jafnvel stefni í
þetta ástand nú þegar.
Fasteignaverð utan höfuðborg-
arsvæðisins hefur undanfarin ár
einkennst af minnkandi eftir-
spurn eftir fasteignum. Þróunin er
breytileg frá einu sveitarfélagi til
annars. Þó má segja að á flestum
TAFLA3
Miljarðar
Þessi stækkun er einkum í stór-
um einbýlishúsum. Árin
1979—1983 voru byggðir meira en
680 þúsund fermetrar af íbúðar-
húsnæði, sem fóru til að auka hús-
næði á mann ( landinu. Þá fjár-
festingu, sem í þessu felst, má
áætla liðlega 15 milljarða króna.
Það eru liölega 3 milljarðar á
hverju ári.
Þessi fjárhæð er jafngild kostn-
aðarverði tveggja þriðju hluta
þeirra skuttogara, sem gerðir eru
út hérlendis, svo samlíking sé tek-
in úr sjávarútvegi.
Fjárfesting í stækkun húsnæðis
á mann hefur þó farið minnkandi
undanfarin ár. Mjög varfærin
áætlun um hverjar þessar upp-
FJÁRFESnNG f STÆKKUN
HÍISNÆÐIS Á MANN 1079—1983
Ar
einu sinni dugað fyrir helmingi af
stækkun húsnæðis á mann í landinu
ar.
Ef þessi þróun heldur áfram
óbreytt mun stefna í einkennilega
þversögn í húsnæðismálunum.
Allt ráðstöfunarfé hinna opinberu
húsnæðismálasjóða fer til að auka
húsnæði á mann í landinu. Jafn-
framt fer vöntun á þeim íbúðum,
sem mest þörf er fýrir, vaxandi.
Hvernig íbúðir vantar?
Stærðardreifing íbúða er ekki í
samræmi við fjölskyldustærðir í
landinu. Einstaklingum og litlum
fjölskyldum hefur fjölgað mjög
samfara minnkandi fjölskyldu-
stærð. Þessi þróun kallar á sífellt
fleiri litlar íbúðir. Einkum vantar
tveggja herbergja fbúðir og
svonefndar einstaklingsíbúðir.
Undanfarin ár hafa nýbyggðar
íbúðir farið stækkandi. Þessi
þróun kemur einkum til sökum
þess að bygging fjölbýlishúsa hef-
ur dregist saman.
Meðalstærð allra íbúða, sem
byggðar voru árin 1979 til 1983 var
um 150 fermetrar. Meðalstærð
stöðum utan Reykjavíkur og
grannsveitarfélaga hennar hafi
söluverð eigna farið lækkandi.
Til þess að sýna hvaða áhrif
aukið framboð og minnkandi eft-
irspurn hefur almennt á fast-
eignaverð má rekja verðþróun
fasteigna á þessum stöðum síð-
ustu ár.
f myndinni hér á eftir má sjá
hvernig söluverð íbúðarhúsnæðis í
einum af stærstu þéttbýlisstöðum
á landinu hefur breyst samanbor-
ið við söluverð íbúðarhúsnæðis í
Reykjavík.
Miðað er við söluverð á hverjum
fermetra og er verð í Reykjavík
sett 100% öll árin. Sú þróun, sem
myndin sýnir, er svipuð og sjá má
SÖLUVERÐ ÍBÚÐARHÚSNÆÐIS
í ÓNEFNDUM ÞÉTTBÝLISSTAÐ
70
60
50
% af veréi í Reykjavík

l
1980 1981 1982 1983 1984