Morgunblaðið - 24.02.2005, Blaðsíða 6

6 FIMMTUDAGUR 24. FEBRÚAR 2005 MORGUNBLAÐIÐ
FRÉTTIR
ATHYGLISVERÐUR STAÐUR
27. FEBRÚAR
NÁMSKYNNING Í HÁSKÓLA ÍSLANDS
www.hi.is
ÚTLÁN innlánsstofnana
til einstaklinga jukust um
70% frá árslokum 2003 til
ársloka 2004, fóru úr 192
milljörðum í 333, að því
er lesa má úr nýlegum
tölum frá Fjármálaeftir-
litinu. Á síðasta ársfjórð-
ungi 2004, þ.e. frá 30.
september og til ára-
móta, jukust útlán inn-
lánsstofnananna til ein-
staklinga samtals um
41% eða 97,5 milljarða
króna. Vanskil einstak-
linga minnkuðu milli árs-
loka 2003 og 2004 um
tæp 18%.
„Þetta endurspeglar aukin fjár-
ráð heimilanna. Þau eru að auka
lántökur sínar og væntanlega greiða
þá niður skammtímaskuldir í leið-
inni,“ sagði Ingunn S.
Þorsteinsdóttir, hag-
fræðingur hjá Alþýðu-
sambandi Íslands, þegar
Morgunblaðið leitaði
álits hjá henni á þessari
þróun.
Ingunn telur þessi
auknu útlán innláns-
stofnana til einstaklinga
einkum skýrast af því
sem er að gerast á fast-
eignamarkaðnum.
„Að hluta til endur-
speglar þetta væntingar
fólks til mikils hagvaxt-
ar á næstu árum og mik-
illar bjartsýni í efnahagslífinu,“
sagði Ingunn. En er hægt að meta
hvort í þessum auknu lántökum
fólks felist aukin áhætta?
„Lántökum fylgir áhætta, einkum
ef tekjur aukast ekki að sama skapi.
Þetta eru væntanlega langtímalán
og í flestum tilvikum tengd fjárfest-
ingu í húsnæði eða öðru slíku,“ sagði
Ingunn. „Það fer einnig eftir því
hvernig þessi lán eru samsett. Ef
mikið er af erlendum lánum er fólk
augljóslega að auka áhættu sína.“
Ingunn telur að þess séu dæmi að
einstaklingar hafi tekið gengisbund-
in lán til að fjármagna íbúðakaup.
Hvað varðar minnkun vanskila
einstaklinga, frá árslokum 2003 til
ársloka 2004, sagði Ingunn greini-
lega hafa orðið mikla breytingu á
síðasta ársfjórðungi 2004. Þá hafi
vanskilin minnkað um 1,75 millj-
arða.
Eignir og skuldir hækka
Tölur frá hagfræðisviði Seðla-
banka Íslands um útlán til einstak-
linga frá innlánsstofnunum og fjár-
festingalánasjóðum, t.d. Íbúðalána-
sjóði, sýna að lán til einstaklinga
höfðu hækkað um rúma 103 millj-
arða frá árslokum 2003 til ársloka
2004. Þessi útlán voru 611 milljarð-
ar í árslok 2003 en 714 milljarðar í
árslok 2004.
Sé efnahagur heimilanna í árslok
2003 borinn saman við spá um stöð-
una í árslok 2004 kemur í ljós að
rauneignir heimilanna, sem aðallega
eru fasteignir og bifreiðar, muni
hafa hækkað úr 1.251 milljarði í árs-
lok 2003 í 1.361 milljarð í árslok síð-
asta árs. Ekki er reiknað t.d. með
verðmæti innbúa í þeirri tölu, en
það hleypur á nokkrum hundruðum
milljarða, að mati Kristjóns Kol-
beins, viðskiptafræðings á hagfræði-
sviði Seðlabankans. Þá er og vitað
að einstaklingar eiga einnig töluvert
hlutafé, þótt ekki liggi ljóst fyrir
hvers virði það er.
Talið er að heildareignir heimil-
anna með lífeyrissjóðseign muni
hækka úr 2.491 milljarði í 2.753
milljarða á sama tíma og talið er að
skuldir muni hækka úr 776 millj-
örðum í 850 milljarða.
Samanburður á milli ára getur
verið erfiðleikum háður, bæði vegna
breyttra vinnureglna í flokkun t.d.
útlána og eins vegna breyttra að-
stæðna. Þannig benti Kristjón á að
mikil fjölgun einkahlutafélaga geti
skekkt samanburð á milli ára. Það
sem áður var skráð sem eignir ein-
staklinga, t.d. verðbréf eða fasteign-
ir, er nú komið í eigu eignarhalds-
félaga eða einkahlutafélaga sem oft
eru í eigu sömu einstaklinga og áður
voru skráðir fyrir þessum eignum.
Lán bankastofnana til einstaklinga jukust um 41% á síðasta ársfjórðungi síðasta árs
$' 
((''
!!)  !!"
!"! #
$  %!
&'  '
( )

*+ 
,
&
(%)"
* '-.$)"
/%!'
0
!)"
 
*(%)"
/
"! -($)"
%

 12
3
4 )!0!
-*!0!
*
/2!''-
5!0!
'
*
/2!''-
6/2!''-.$!
5!0!
'
"
/2!''-
%) !
5!0!$
7
*
/2!''-
5!0!$
7
"
/2!''-
6*(%)
!' % !0 ,

 
  


*)+*
&*,
*-,-
-,&
,&)
-&!
*! ,
*.!
,*"

 







 
    
 

 
 











! " !#$ $ #

  %
Einstaklingar skulduðu
714 milljarða í árslok
HÆKKAÐ íbúðaverð virðist þegar hafa étið
upp ávinning ungs fólks af lækkaðri greiðslu-
byrði vegna lækkaðra vaxta íbúðalána. Þá
virðist vera farið að draga úr verðhækkunum
á einbýli á bilinu 150–270 fermetrar að stærð,
en ekkert lát virðist á hækkun stærstu eign-
anna og eigna á bilinu 110–50 fermetrar að
stærð.
Þetta er meðal þess sem kemur fram í
áfangaskýrslu hagdeildar Alþýðusambands
Íslands vegna hækkunar á íbúðaverði, en
skýrslan var rædd á fundi miðstjórnar ASÍ í
gær.
100 milljarða aukning í fyrra
Í skýrslunni eru raktar helstu skýringar á
mikilli hækkun íbúðaverðs á síðustu miss-
erum. Ein meginástæða þessa er rakin til
breytinga á íbúðalánamarkaði með lækkun
vaxta, rýmri veðheimildum og engu þaki á
upphæð lána sem hafi leitt til þess að almenn-
ingur hafi aðgang að meira lánsfé og á hag-
stæðari kjörum en áður hafi þekkst. Áhrif
þessara kerfisbreytinga á skuldir heimilanna
séu gífurlegar, því þannig hafi nettóskuldir
heimilanna aukist um rúma 100 milljarða
króna í fyrra, en sambærileg aukning á árinu
2003 hafi verið um 20 milljarðar króna.
„Við breytingar líkt og þær sem urðu á
lánamarkaðnum á síðasta ári er ekki ólíklegt
að í upphafi komi inn á markaðinn mikil upp-
söfnuð eftirspurn. Það er líklegt að þannig sé
það til dæmis hjá fólki sem áður var á leigu-
markaði vegna skorts á eigin fé til húsnæðis-
kaupa eða ungu fólki sem valdi að búa lengur
heima hjá foreldrum og safna fyrir útborgun í
íbúð. Ennfremur hjá þeim sem ekki hafa fram
að þessu haft tök á að stækka við sig vegna
skorts á lánsfé. Vel má hugsa sér að þessir
hópar hafi í miklum mæli komið inn á fast-
eignamarkaðinn núna, þegar færi hefur gef-
ist, og aukið eftirspurnina nokkuð umfram
það sem eðlilegt er,“ segir meðal annars.
Þá kemur fram að framboð hafi verið
minna en eftirspurn, meðal annars vegna
skorts á byggingarlóðum og lóðaverð hafi
hækkað umtalsvert á liðnum árum meðal ann-
ars vegna útboða á lóðum. Þannig kemur
fram að meðalverð á byggingarrétti í fjölbýli í
Norðlingaholti í Reykjavík hækkaði um rúm
50% að meðaltali á árinu 2004 samanborið við
árið 2003.
Þá hafi spákaupmennska fasteignaheildsala
ýtt frekar undir hækkanir, auk þess sem fjár-
málafyrirtæki séu orðnir virkir þáttakendur á
lóðamarkaði og taki þátt í útboðum á lóðum.
Loks kemur fram að gert er ráð fyrir að
lokið verði við um 3000 íbúðir í ár á landinu
öllu. Árleg íbúðaþörf landsmanna sé talin
nema um 1800 íbúðum og því megi búast við
meira jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar
þegar fram í sæki.
Dregur úr hækkun á íbúðum sem eru 150–270 fermetrar að stærð, samkvæmt skýrslu ASÍ
Hækkað íbúðaverð
hefur étið upp ávinn-
ing af lægri vöxtum
Morgunblaðið/Golli
Verð á raðhúsum og einbýlishúsum hefur hækkað umtalsvert meira en á íbúðarhúsnæði í fjölbýli
á síðasta ári. Fermetraverð í sérbýli hækkaði um 14,5%, en í fjölbýli hækkaði verðið um 10,6%.
MIKIÐ framboð af lánsfé, lágir
vextir og góðar tekjur eiga stóran
þátt í hækkun fasteignaverðs. Einn-
ig má leiða getum að því að hækkun
fasteigna nú sé svar við dulinni
hækkunarþörf til margra ára, að
mati Guðrúnar Árnadóttur, við-
skiptafræðings og löggilts fast-
eignasala hjá Húsakaupum.
Hún minnir á að fasteignamark-
aðurinn hafi farið í niðursveiflu
1989–90 og verið í lægð til 1998–99.
Hann hafi rétt úr kútnum árið 2000
og sé enn á uppleið.
Guðrún segir að framboðið af
lánsfé nú eigi vart sinn líka í Ís-
landssögunni. Lánastofnanir bjóði
fasteignakaupendum hátt lánshlut-
fall og láni meira að segja fyrir lán-
tökukostnaði, þinglýsingu og stimp-
ilgjöldum.
Gamlar viðmiðanir, á borð við
brunabótamat og fasteignamat,
gilda ekki endilega lengur við veð-
setningar heldur meta lánveitendur
sjálfir veðsetning-
arhlutfall eigna. Guð-
rún bendir á að fast-
eignamat eigi að
endurspegla fast-
eignaverð 1. nóv-
ember árið á undan.
Þegar eignir hækki
jafnört og nú úreldist
fasteignamatið hratt.
Mælir ekki
verðmætin rétt
Brunabótamat mæli
ekki verðmæti stað-
setningar eða lóðar.
Guðrún telur tíma-
skekkju að miða við það. Með við-
miðun við brunabótamat sé í raun
verið að beina kaupendum frá borg-
arkjörnum til úthverfa og skekkja
eðlilega verðmyndun.
Ef til vill er þróunin hér í átt til
þess sem gildir í stórborgum, að því
er Guðrún telur. T.d. í London og
Stokkhólmi er fast-
eignaverð í miðborgum
allt að tífalt hærra en í
úthverfum. Ef þessi
þróun er að hefjast hér
er innstæða fyrir mun
meiri verðhækkunum
miðsvæðis.
Að mati Guðrúnar er
ekki að slakna á spenn-
unni á fasteignamark-
aði og dæmi um að fast-
eignir seljist á
yfirverði. Hún segir
fasteignir seljast vel á
höfuðborgarsvæðinu,
en einnig t.d. á Selfossi
og á Austurlandi. „Það vantar eignir
í sölu, en svo hefur orðið sú breyt-
ing að t.d. ósamþykktar kjall-
araíbúðir í miðborginni hafa nær
horfið af markaði. Ef til vill er það
enn eitt merki um að við séum að
sækja fram á við í fasteignaviðskipt-
um,“ sagði Guðrún.
Telur innstæðu fyrir
enn meiri hækkun
Guðrún Árnadóttir