Morgunblaðið - 17.12.2008, Blaðsíða 21

Morgunblaðið - 17.12.2008, Blaðsíða 21
21 MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 17. DESEMBER 2008 Hjálp í viðlögum Ekki var allt sem friðsamlegast fyrir framan Ráðherrabústaðinn í gær en annað átti við bakatil. Júlíus ÞAÐ er árviss atburður á aðventunni að Fast- eignamat ríkisins (FMR) birti nýtt mat á verðmæti allra fasteigna lands- manna miðað við næstlið- inn nóvembermánuð. Þetta eru tölur sem snerta flesta landsmenn með beinum eða óbeinum hætti. Hversu traustar eru þær og hverju skiptir það? Er fyrirkomulag fasteignamats eins gott og það ætti að vera? Framkvæmd fasteignamats Samkvæmt lögum er fasteignamati ætlað að endurspegla „gangverð um- reiknað til staðgreiðslu, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næst á undan mats- gerð“. Matið innir af hendi sérstök rík- isstofnun, Fasteignamat ríkisins (FMR). Stofnunin heldur skrá um all- ar fasteignir, Landsskrána, og safnar skilmálum allra kaupsamninga í gagnagrunn. Þannig berast raungögn um söluverð fasteigna sífellt til FMR. Á grundvelli þeirra ákveður yfirmats- nefnd árlega „framreiknistuðla“. Um- fram það að matið byggist á raungögn- um er lítið upplýst um aðferðafræðina. Sér í lagi kemur ekki fram hversu mik- il óvissa fylgir því. Þess vegna er erfitt að meta hversu góða mynd fast- eignamatið gefur af þeim veruleika sem því ætlað að endurspegla. Skiptir fasteignamatið máli? Fasteignamat er notað í tvennum mikilvægum tilgangi. Í fyrra lagi ákvarðar matsverðið stofn til tekna sveitarfélaga af fasteignagjöldum. Það hefur þar með áhrif á það hvernig gengur að fjármagna samneyslu á borð við leikskóla og grunnskóla. Í síð- ara lagi er matið notað sem mælikvarði á gangverð eigna, t.d. þegar metið er veðhlutfall fasteignatryggðra lána hjá lánastofnunum í samræmi við eftirlits- reglur Fjármálaeftirlits. Þetta getur undir vissum kringumstæðum ráðið úrslitum um það hvort lánastofnun uppfyllir þau lágmarksskilyrði sem gera Fjármálaeftirlitinu kleift að heim- ila áframhaldandi starfsemi hennar. Því er ljóst að ólíkir hagsmunir eru undir fasteignamatinu komnir og spurning hvort þeir eru samrým- anlegir. Hvers vegna ættu sveiflur í markaðsverði fasteigna að koma sjálf- krafa fram í tekjustofnum sveitarfé- laga, hvort sem það er til hækkunar eða lækkunar? Ætla mætti að mats- gerð sem getur kollvarpað uppgefnum eiginfjárgrundvelli lánastofnana byggðist á forsendum sem óháðir rannsóknaraðilar geta metið eða sann- reynt? Það er þó ekki raunin, því svo virðist sem FMR fylgi þeirri meg- inreglu að synja rannsóknaraðilum um aðgang að raungögnum sínum um söluverð íbúða. Væntanlegt fasteignamat Nokkur eftirvænting ríkir um þess- ar mundir gagnvart væntanlegu mati. Sökum þess hve mikið hefur dregið úr viðskiptum með fasteignir berast FMR umtalsvert minni gögn um raun- verð fasteigna nú en áður. Lætur nærri að kaupsamningum hafi fækkað um 80% eða meira. Þetta hefur í för með sér að matið í ár verður sem því nemur óvissara en áður. En það er fleira sem vekur ugg um gæði þess. Frá markaðnum berast þær upplýs- ingar að mikill meirihluti kaupsamn- inga sem gerðir eru um þessar mundir feli í sér makaskipti á eignum. Við þá bætist síðan viðskipti milli tengdra að- ila, svo sem innan fjölskyldu, en aðeins óverulegur hluti kaupsamninga eigi uppruna sinn í beinni sölu. Það fylgir sögunni að í þessum sjaldséðu beinu viðskiptum sé uppgefið nafnverð gjarna um þriðjungi lægra en í hinum samningunum. Þetta bendir til þess að fasteignamat ársins 2008 gæti orðið hvort tveggja í senn, ótraust og stór- lega ofmetið. Því mið- ur er erfitt fyrir rann- sóknaraðila að gera sér grein fyrir hvaða fótur er fyrir þessu vegna þess að upplýs- ingagjöf FMR er svo takmörkuð sem raun ber vitni. Við þetta er því að bæta að jafnvel þó framreikningur ársins gæfi góða og rétta mynd af „gang- verði í nóvember“ eins og lög gera ráð fyrir, þá er hætt við að það tiltekna punktmat verði fljótt að ofmati ef fasteignaverð lækk- ar enn á næstu mánuðum eins og spár gera ráð fyrir. Þetta kunna að vera góðar fréttir fyrir sveitarfélög. En ekki er víst að það sama eigi við um lánastofnanir, enda ólíklegt að þær vilji gefa ranga mynd af eiginfjárstöðu sinni og útlánagæðum vitandi vits. Því vaknar sú spurning hvort þörf sé á breytingum á starfsháttum og hlut- verki FMR? Tryggjum gagnsæi fasteignamats Ekki er víst að það sé heppilegt fyr- irkomulag að tengja tekjustofna sveit- arfélaga við markaðsverð fasteigna á þann hátt sem núgildandi löggjöf gerir ráð fyrir. Til þess að verðmat end- urspegli gangverð þarf það að geta sveiflast með gangverðinu. En það er ekki endilega kostur þegar skatt- stofnar eiga í hlut. Helstu skilyrðin sem mat á tekjustofnum þarf að upp- fylla er að það sé nokkurn veginn stöð- ugt og dreifi skattbyrðunum á nægi- lega réttlátan hátt til að sátt geti ríkt um það. Ekki verður annað séð en að núverandi fasteignamat gæti uppfyllt þessi skilyrði. Um gott mat á gangverði gegnir öðru máli. Markaðurinn breytist sífellt og matið þarf að endurspegla þá þróun jafnóðum. Aðferðirnar þurfa einnig að leyfa markaðsaðilum að meta óvissu verðmatsins, bæði almennt og í ein- stökum tilfellum. Þær þurfa að leyfa hagspár um markaðinn og tengingu verðþróunar við önnur hagræn gögn í rannsóknaskyni. Núverandi mats- aðferðir FMR uppfylla ekkert þessara skilyrða eftir því sem næst verður komist. Þess má geta að vandinn er ekki einskorðaður við fasteignamat sem slíkt, heldur skortir einnig nokkuð á að gagnasöfnun sé almennt í góðum farvegi á þessu sviði. Skemmst er að minnast fjölmiðlaumfjöllunar þar sem fram kom að ógerlegt hafi reynst að afla traustra gagna um húsnæði í byggingu til rannsókna á þenslu á fast- eignamarkaði. Sú mikla óvissa sem einkennir fast- eignamarkaðinn þessa dagana kallar á gagnrýni, frjálsar rannsóknir og að- hald og þar með einnig á endurskoðun verkefna FMR. Í stað þess að eigna stofnuninni það mótsagnakennda hlut- verk að meta í senn gangverð og skatt- stofn ætti að einskorða verkefni henn- ar við að meta hið síðarnefnda en gefa rannsóknir á hinu fyrrnefnda frjálsar. Til þess að koma þessu á þarf ekki annað en að veita rannsóknasamfélag- inu aðgang að gagnagrunnum FMR, að sjálfsögðu með eðlilegum takmörk- unum sem lúta að rannsóknasiðferði. Kaupsamningar eru nú þegar opinber gögn og öllum heimil, enda er þeim þinglýst beinlínis í því skyni að tryggja að svo sé. Hér er um lítið skref að ræða fyrir löggjafann. En fyrir gagnsæi og skilvirkni á þeim eigna- markaði landsins sem flesta varðar væri þetta stórt stökk. Eftir Sigurð Ingólfsson » Þetta bendir til þess að fasteignamat ársins 2008 gæti orðið hvort tveggja í senn, ótraust og stórlega of- metið. Sigurður Ingólfsson Höfundur er hagfræðingur. Fasteignamat á óvissutímum NÚ hriktir í grunn- stoðum samfélagsins segja menn. Hvað er átt við með svona fínu orðalagi? Grunnstoðir samfélagsins. Hverjar eru þær? Líklega eiga margir við heilbrigðis-, mennta- og almanna- tryggingakerfið. Fjár- málakerfið er líka ein meginstoðin, eða hvað? Þegar við tölum um stoðir eigum við sjálfsagt við að þær haldi uppi, séu grundvöllur samfélags okkar. Stoð þýðir líka samkvæmt orðabók Menningarsjóðs: „stuðningur, hjálp; sá sem hjálpar: stoð (og stytta) e-s.“ Grunnstoðir sam- félagsins eru þá stoðir sem styðja við þegna samfélagsins, efla rétt- læti og jafnrétti. Að mínu mati er einn þáttur grundvöllur og for- senda fyrir því að markmið stuðn- ings og réttlætis náist. Það er við- horf einstaklingsins, grunngildi sem ráða för í lífi hvers manns. Við- horf þeirra ein- staklinga sem byggja upp stoðir samfélagsins skína í gegn og sjást. Getur verið að viðhorf og grunngildi þeirra sem leiddu framgang og vöxt fjár- málakerfisins hafi átt þátt í falli þess? Urðu eiginhags- munir, hagnaðar- og ávöxtunarvon fárra allsráðandi á kostnað samfélagslegrar ábyrgðar? Við breytum ekki orðnum hlut en við getum haft áhrif á framtíð- ina. Í uppbyggingu á nýju fjár- málakerfi skipta grundvall- arviðhorf, grunngildin, öllu máli. Það skiptir öllu máli að viðhorfin sem urðu gamla fjármálakerfinu að falli ráði ekki för í hinu nýja. Ný viðhorf með nýju fólki, sagði ein- hver. Er komið nýtt fólk til forystu í nýju bönkunum? Ég vil hvetja okkur öll til að láta hin kristnu gildi, fyrirmynd Krists sjálfs, vera mótandi afl í lífi okkar og við- horfum. Þá verður samfélagsleg ábyrgð, réttlæti og hagur náung- ans efst á blaði, líka í uppbyggingu á stoðum samfélagsins. Að lokum vil ég minna á kjörið tækifæri til að taka þátt í að bæta samfélagið, heima og erlendis, með því að taka þátt í jólasöfnun Hjálp- arstarfs kirkjunnar. Greiðum heimsenda gíróseðla þar sem fram- lagið skiptist á aðstoð heima og er- lendis. Heima er veitt aðstoð til að brúa erfitt bil og í Afríku eru byggðir brunnar sem tryggja þús- undum vatn. Stöndum saman og réttum hjálparhönd – heima og er- lendis. Stoð og stytta Eftir Bjarna Gíslason » Við breytum ekki orðnum hlut en við getum haft áhrif á fram- tíðina. Bjarni Gíslason Höfundur er fræðslu- og upplýsinga- fulltrúi Hjálparstarfs kirkjunnar.

x

Morgunblaðið

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Morgunblaðið
https://timarit.is/publication/58

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.