Morgunblaðið - 17.12.2008, Síða 21

21
MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 17. DESEMBER 2008
Hjálp í viðlögum Ekki var allt sem friðsamlegast fyrir framan Ráðherrabústaðinn í gær en annað átti við bakatil.
Júlíus
ÞAÐ er árviss atburður
á aðventunni að Fast-
eignamat ríkisins (FMR)
birti nýtt mat á verðmæti
allra fasteigna lands-
manna miðað við næstlið-
inn nóvembermánuð.
Þetta eru tölur sem snerta
flesta landsmenn með
beinum eða óbeinum
hætti. Hversu traustar eru
þær og hverju skiptir það?
Er fyrirkomulag fasteignamats eins
gott og það ætti að vera?
Framkvæmd fasteignamats
Samkvæmt lögum er fasteignamati
ætlað að endurspegla „gangverð um-
reiknað til staðgreiðslu, sem ætla má
að eignin hefði í kaupum og sölum í
nóvembermánuði næst á undan mats-
gerð“. Matið innir af hendi sérstök rík-
isstofnun, Fasteignamat ríkisins
(FMR). Stofnunin heldur skrá um all-
ar fasteignir, Landsskrána, og safnar
skilmálum allra kaupsamninga í
gagnagrunn. Þannig berast raungögn
um söluverð fasteigna sífellt til FMR.
Á grundvelli þeirra ákveður yfirmats-
nefnd árlega „framreiknistuðla“. Um-
fram það að matið byggist á raungögn-
um er lítið upplýst um aðferðafræðina.
Sér í lagi kemur ekki fram hversu mik-
il óvissa fylgir því. Þess vegna er erfitt
að meta hversu góða mynd fast-
eignamatið gefur af þeim veruleika
sem því ætlað að endurspegla.
Skiptir fasteignamatið máli?
Fasteignamat er notað í tvennum
mikilvægum tilgangi. Í fyrra lagi
ákvarðar matsverðið stofn til tekna
sveitarfélaga af fasteignagjöldum. Það
hefur þar með áhrif á það hvernig
gengur að fjármagna samneyslu á
borð við leikskóla og grunnskóla. Í síð-
ara lagi er matið notað sem mælikvarði
á gangverð eigna, t.d. þegar metið er
veðhlutfall fasteignatryggðra lána hjá
lánastofnunum í samræmi við eftirlits-
reglur Fjármálaeftirlits. Þetta getur
undir vissum kringumstæðum ráðið
úrslitum um það hvort lánastofnun
uppfyllir þau lágmarksskilyrði sem
gera Fjármálaeftirlitinu kleift að heim-
ila áframhaldandi starfsemi hennar.
Því er ljóst að ólíkir hagsmunir eru
undir fasteignamatinu komnir og
spurning hvort þeir eru samrým-
anlegir. Hvers vegna ættu sveiflur í
markaðsverði fasteigna að koma sjálf-
krafa fram í tekjustofnum sveitarfé-
laga, hvort sem það er til hækkunar
eða lækkunar? Ætla mætti að mats-
gerð sem getur kollvarpað uppgefnum
eiginfjárgrundvelli lánastofnana
byggðist á forsendum sem óháðir
rannsóknaraðilar geta metið eða sann-
reynt? Það er þó ekki raunin, því svo
virðist sem FMR fylgi þeirri meg-
inreglu að synja rannsóknaraðilum um
aðgang að raungögnum sínum um
söluverð íbúða.
Væntanlegt fasteignamat
Nokkur eftirvænting ríkir um þess-
ar mundir gagnvart væntanlegu mati.
Sökum þess hve mikið hefur dregið úr
viðskiptum með fasteignir berast
FMR umtalsvert minni gögn um raun-
verð fasteigna nú en áður. Lætur
nærri að kaupsamningum hafi fækkað
um 80% eða meira. Þetta hefur í för
með sér að matið í ár verður sem því
nemur óvissara en áður. En það er
fleira sem vekur ugg um gæði þess.
Frá markaðnum berast þær upplýs-
ingar að mikill meirihluti kaupsamn-
inga sem gerðir eru um þessar mundir
feli í sér makaskipti á eignum. Við þá
bætist síðan viðskipti milli tengdra að-
ila, svo sem innan fjölskyldu, en aðeins
óverulegur hluti kaupsamninga eigi
uppruna sinn í beinni sölu. Það fylgir
sögunni að í þessum sjaldséðu beinu
viðskiptum sé uppgefið nafnverð
gjarna um þriðjungi lægra en í hinum
samningunum. Þetta bendir til þess að
fasteignamat ársins 2008 gæti orðið
hvort tveggja í senn, ótraust og stór-
lega ofmetið. Því mið-
ur er erfitt fyrir rann-
sóknaraðila að gera
sér grein fyrir hvaða
fótur er fyrir þessu
vegna þess að upplýs-
ingagjöf FMR er svo
takmörkuð sem raun
ber vitni. Við þetta er
því að bæta að jafnvel
þó framreikningur
ársins gæfi góða og
rétta mynd af „gang-
verði í nóvember“
eins og lög gera ráð fyrir, þá er hætt
við að það tiltekna punktmat verði
fljótt að ofmati ef fasteignaverð lækk-
ar enn á næstu mánuðum eins og spár
gera ráð fyrir. Þetta kunna að vera
góðar fréttir fyrir sveitarfélög. En
ekki er víst að það sama eigi við um
lánastofnanir, enda ólíklegt að þær
vilji gefa ranga mynd af eiginfjárstöðu
sinni og útlánagæðum vitandi vits. Því
vaknar sú spurning hvort þörf sé á
breytingum á starfsháttum og hlut-
verki FMR?
Tryggjum gagnsæi
fasteignamats
Ekki er víst að það sé heppilegt fyr-
irkomulag að tengja tekjustofna sveit-
arfélaga við markaðsverð fasteigna á
þann hátt sem núgildandi löggjöf gerir
ráð fyrir. Til þess að verðmat end-
urspegli gangverð þarf það að geta
sveiflast með gangverðinu. En það er
ekki endilega kostur þegar skatt-
stofnar eiga í hlut. Helstu skilyrðin
sem mat á tekjustofnum þarf að upp-
fylla er að það sé nokkurn veginn stöð-
ugt og dreifi skattbyrðunum á nægi-
lega réttlátan hátt til að sátt geti ríkt
um það. Ekki verður annað séð en að
núverandi fasteignamat gæti uppfyllt
þessi skilyrði.
Um gott mat á gangverði gegnir
öðru máli. Markaðurinn breytist sífellt
og matið þarf að endurspegla þá þróun
jafnóðum. Aðferðirnar þurfa einnig að
leyfa markaðsaðilum að meta óvissu
verðmatsins, bæði almennt og í ein-
stökum tilfellum. Þær þurfa að leyfa
hagspár um markaðinn og tengingu
verðþróunar við önnur hagræn gögn í
rannsóknaskyni. Núverandi mats-
aðferðir FMR uppfylla ekkert þessara
skilyrða eftir því sem næst verður
komist. Þess má geta að vandinn er
ekki einskorðaður við fasteignamat
sem slíkt, heldur skortir einnig nokkuð
á að gagnasöfnun sé almennt í góðum
farvegi á þessu sviði. Skemmst er að
minnast fjölmiðlaumfjöllunar þar sem
fram kom að ógerlegt hafi reynst að
afla traustra gagna um húsnæði í
byggingu til rannsókna á þenslu á fast-
eignamarkaði.
Sú mikla óvissa sem einkennir fast-
eignamarkaðinn þessa dagana kallar á
gagnrýni, frjálsar rannsóknir og að-
hald og þar með einnig á endurskoðun
verkefna FMR. Í stað þess að eigna
stofnuninni það mótsagnakennda hlut-
verk að meta í senn gangverð og skatt-
stofn ætti að einskorða verkefni henn-
ar við að meta hið síðarnefnda en gefa
rannsóknir á hinu fyrrnefnda frjálsar.
Til þess að koma þessu á þarf ekki
annað en að veita rannsóknasamfélag-
inu aðgang að gagnagrunnum FMR,
að sjálfsögðu með eðlilegum takmörk-
unum sem lúta að rannsóknasiðferði.
Kaupsamningar eru nú þegar opinber
gögn og öllum heimil, enda er þeim
þinglýst beinlínis í því skyni að tryggja
að svo sé. Hér er um lítið skref að
ræða fyrir löggjafann. En fyrir
gagnsæi og skilvirkni á þeim eigna-
markaði landsins sem flesta varðar
væri þetta stórt stökk.
Eftir Sigurð
Ingólfsson
» Þetta bendir til þess
að fasteignamat
ársins 2008 gæti orðið
hvort tveggja í senn,
ótraust og stórlega of-
metið.
Sigurður Ingólfsson
Höfundur er hagfræðingur.
Fasteignamat
á óvissutímum
NÚ hriktir í grunn-
stoðum samfélagsins
segja menn. Hvað er
átt við með svona fínu
orðalagi? Grunnstoðir
samfélagsins. Hverjar
eru þær? Líklega eiga
margir við heilbrigðis-,
mennta- og almanna-
tryggingakerfið. Fjár-
málakerfið er líka ein
meginstoðin, eða hvað?
Þegar við tölum um stoðir eigum
við sjálfsagt við að þær haldi uppi,
séu grundvöllur samfélags okkar.
Stoð þýðir líka samkvæmt orðabók
Menningarsjóðs: „stuðningur,
hjálp; sá sem hjálpar: stoð (og
stytta) e-s.“ Grunnstoðir sam-
félagsins eru þá stoðir sem styðja
við þegna samfélagsins, efla rétt-
læti og jafnrétti. Að mínu mati er
einn þáttur grundvöllur og for-
senda fyrir því að markmið stuðn-
ings og réttlætis náist. Það er við-
horf einstaklingsins, grunngildi
sem ráða för í lífi
hvers manns. Við-
horf þeirra ein-
staklinga sem
byggja upp stoðir
samfélagsins skína í
gegn og sjást. Getur
verið að viðhorf og
grunngildi þeirra
sem leiddu framgang
og vöxt fjár-
málakerfisins hafi
átt þátt í falli þess?
Urðu eiginhags-
munir, hagnaðar- og
ávöxtunarvon fárra allsráðandi á
kostnað samfélagslegrar ábyrgðar?
Við breytum ekki orðnum hlut
en við getum haft áhrif á framtíð-
ina. Í uppbyggingu á nýju fjár-
málakerfi skipta grundvall-
arviðhorf, grunngildin, öllu máli.
Það skiptir öllu máli að viðhorfin
sem urðu gamla fjármálakerfinu að
falli ráði ekki för í hinu nýja. Ný
viðhorf með nýju fólki, sagði ein-
hver. Er komið nýtt fólk til forystu
í nýju bönkunum? Ég vil hvetja
okkur öll til að láta hin kristnu
gildi, fyrirmynd Krists sjálfs, vera
mótandi afl í lífi okkar og við-
horfum. Þá verður samfélagsleg
ábyrgð, réttlæti og hagur náung-
ans efst á blaði, líka í uppbyggingu
á stoðum samfélagsins.
Að lokum vil ég minna á kjörið
tækifæri til að taka þátt í að bæta
samfélagið, heima og erlendis, með
því að taka þátt í jólasöfnun Hjálp-
arstarfs kirkjunnar. Greiðum
heimsenda gíróseðla þar sem fram-
lagið skiptist á aðstoð heima og er-
lendis. Heima er veitt aðstoð til að
brúa erfitt bil og í Afríku eru
byggðir brunnar sem tryggja þús-
undum vatn. Stöndum saman og
réttum hjálparhönd – heima og er-
lendis.
Stoð og stytta
Eftir Bjarna
Gíslason » Við breytum ekki
orðnum hlut en við
getum haft áhrif á fram-
tíðina.
Bjarni Gíslason
Höfundur er fræðslu- og upplýsinga-
fulltrúi Hjálparstarfs kirkjunnar.