Morgunblaðið - 16.09.2011, Side 22

BAKSVIÐ
Sigrún Rósa Björnsdóttir
sigrunrosa@mbl.is
Eins og staðan er í dag er í raun hag-
kvæmara fyrir fjárfesta að selja
íbúðarhúsnæði í útleigu og fjárfesta í
ríkisskuldabréfum en að leigja út
íbúðina, samkvæmt greiningu Ár-
sæls Valfells, lektors við Háskóla Ís-
lands, og Hlyns Viðars Birgissonar á
fasteignamarkaði. Sé litið til nettó-
ávöxtunar þá séu allir kostnaðarliðir
á við viðhald, önnur fasteignatengd
gjöld og skatta það þungir að leigu-
salar borgi með sér og fái ekki fyrir
fjármagnskostnaði. Þetta kom fram
í máli Ársæls á fundi sem
VÍB eignastýringarþjónusta Ís-
landsbanka stóð fyrir í gær þar sem
farið var yfir íbúðarhúsnæði sem
fjárfestingarkost.
Leigutekjur þurfa að hækka um
um ríflega þriðjung og verðið að
standa í stað eða þá íbúðaverð að
lækka um nær helming svo leigu-
tekjur standi undir væntri arðsemi.
Frá og með aldamótum hefur raun-
verð húsaleigu hækkað um heil 52%.
Lítil sem engin hækkun hefur þó
mælst frá árinu 2009.
Sérbýlin enn hátt verðlögð
Þrátt fyrir að rauníbúðaverð
hafi fallið um nær 33% frá árinu 2008
þá er samkvæmt greiningunni
íbúðaverð enn of hátt. Sést það á því
að raunverð er nokkru hærra en
kaupmáttur, en þar munaði nær 6% í
lok árs 2010. Síðustu mánuði hefur
þó dregið saman með meðaltali
raunfasteignaverðs og kaupmætti
niður í um 0,7%. Ástæðuna fyrir því
að raunverð mælist enn hærra en
kaupmáttur má rekja til þess að sér-
býlin eru enn verðlögð umfram
kaupmátt. Þau halda mismuninum
uppi með um 11,2% mun, þó í raun
ætti hann að vera orðinn neikvæður
að meðaltali. Raunverð fjölbýla hef-
ur hins vegar lækkað mikið og er nú
4,4% undir kaupmætti.
Þegar spurt er um möguleika á
lækkun á húsnæðisverði á næstunni
bendir Ársæll á að byggingarkostn-
aður sé sá kraftur sem stöðvi lækk-
un íbúðarverðs, þar sem fólk sé treg-
ara til að selja ef söluverð íbúða fer
undir byggingarkostnað en raun-
verð sé nú farið að nálgast bygging-
arvísitölu.
Á ákveðnum svæðum er raun-
verð íbúða komið undir vísitölu
kaupmáttar. Því sé nú hagkvæmast
að kaupa í Kringlunni, Ártúnsholti
og Kópavogi en dýrasta fermetra-
verðið er á Seltjarnarnesi og í 101
Reykjavík. Hafa ber í huga að ýmsir
þættir á borð við nálægð við þjón-
ustu geta útskýrt verðmuninn.
Þyrfti að minnka kostnað og
auka kaupmáttinn
Til að hægt sé að réttlæta nú-
verandi verð á íbúðamarkaði þyrfti
samkvæmt greiningunni að lækka
kostnað og auka kaupmátt. Kostn-
aðarlækkun fæli t.d. í sér bæði vaxta-
lækkun og skattalækkun. Með aukn-
um kaupmætti væri leigusala gert
kleift að færa fjármagnskostnað yfir
í leiguverðið auk þess sem aukin
verðmætasköpun styrkti gengi Ís-
lands á móti innflutningi.
Væri ekkert að gert væri lítill
hvati fyrir leigusala til að standa í út-
leigu. Hætta væri á því að viðhald
drabbaðist niður vegna þess
kostnaðar sem fylgir því, auk
þess sem nýbyggingar tækju
ekki við sér.
Eins og staðan er í dag
er því þægilegra fyrir leigu-
sala að selja fasteignina og
sleppa við allt það umstang
sem fylgir útleigunni og
leggja féð í ríkis-
skuldabréf sem
gefa betri ávöxt-
un en útleigan.
Borgar sig hvorki að
fjárfesta né leigja út
22
MORGUNBLAÐIÐ FÖSTUDAGUR 16. SEPTEMBER 2011
Hægt er að lýsa skoðun á ritstjórnargreinum Morgunblaðsins á http://www.mbl.is/mogginn/leidarar/
Breska blaðiðIndepend-ent segir á
forsíðu sinni í gær
að Evrópusam-
bandið hafi sett
Þýskalandi úr-
slitakosti. Þetta er
svo sannarlega ný-
lunda, því vanalega setja
kommisararnir í Brussel að-
eins litlu ríkjunum úrslita-
kosti, þeim ríkjum sem þeir
eiga allskostar við. Hvernig
stendur á því að skriffinn-
arnir ráðast í fyrsta sinn á
garðinn þar sem hann er
hæstur? Hvaðan er hinn
óvænti kjarkur þeirra runn-
inn? Hann kemur ekki til af
góðu. Ótti þeirra við að evran
sé að fara fram af hengiflug-
inu varð óttanum við Þýska-
land yfirsterkari.
Jose Manuel Barroso for-
seti framkvæmdastjórn-
arinnar sagði frá því í ræðu á
Evrópuþinginu, að fram-
kvæmdastjórnin væri að und-
irbúa tillögugerð um sameig-
inlega skuldabréfaútgáfu
Evrópusambandsins, kerfi
þar sem þau ríki evrunnar
sem hafa hagað sér bærilega í
efnahagsmálum verða sjálf-
krafa ábyrg fyrir framgöngu
óráðsíuríkjanna. Yfirlýsing
Barrosos var eins og snýtt út
úr nösum kröfuhafa og spek-
úlanta. Nú gætu þeir haldið
áfram að kaupa skuldabréf á
vafasama ríkissjóði og fram-
vísað kröfum sínum á skila-
þjóðir.
Íslendingar eru ekki alveg
ókunnugir hugmyndinni. Um
skeið tíðkuðu íslenskir bankar
að lána bjartsýnismönnum
fyrir stofnfé í vonlausa veit-
ingastaði eða enn vitlausari
vídeóleigur ef viðskiptajöfr-
arnir gátu fengið gömlu
frænku til að „lána“ þeim veð í
íbúðinni, sem hún átti loksins
skuldlausa eftir 40 ára basl.
Markaðir urðu himinlifandi
yfir tilkynningu Barrosos og
hófu sig til skýja og sáu hvar-
vetna kauptækifæri. En
vandamálið er bara eitt.
„Gamla frænka“ Barrosos
heitir Merkel og hún hefur
fordæmt allar slíkar hug-
myndir sem „vitlausasta svar-
ið“ við þeim spurningum sem
hrannast upp á evrusvæðinu.
Við þetta bætist að Stjórn-
lagadómstóll Þýskalands
virðist telja að útgáfa slíkra
bréfa stangist á við stjórn-
arskrá landsins. Það er því
alls ekki víst að Jose Barroso
komist upp með að skapa nýj-
an grundvöll fyrir sinni aumu
evru með aðferðum sem
dugðu til að fleyta völtum
vídeóleigum áfram þar til búið
var að selja ofan af gömlu
frænku og klára
það sem út úr því
fékkst.
En á meðan á
þessu stendur fer
fram sérkennileg
umræða um ís-
lenska krónu á
hennar heimaslóð.
Láta forystumenn úr stjórn og
jafnvel stjórnarandstöðu þar
til sín taka. Fremstur meðal
jafningja fer maðurinn sem
Seðlabankinn og gjaldmiðill-
inn heyra undir og gerir hann
sitt til að grafa undan öllu því
sem undir hann heyrir.
Stundum er látið sem þau
vandamál sem hrjá evruna
hljóti einnig að gilda um ís-
lensku krónuna og raunar í
enn þá ríkari mæli, því hún sé
jú „örmynt“ „örþjóðar“ eins
og tönglast er á. Þetta er auð-
vitað bábilja. Myntbandalag
er eitt, gjaldmiðill sjálf-
stæðrar þjóðar er annað.
Nú ber öllum saman um,
fylgjendum sem andstæð-
ingum evrunnar, að kenningin
um að myntbandalag margra
þjóða fengi staðist án víð-
tækrar efnahagslegrar mið-
stýringar sé fallin um sjálfa
sig. Þá staðreynd verði að við-
urkenna og kostirnir sem þá
séu fyrir hendi séu aðeins
tveir: Leysa þjóðirnar undan
evrusamstarfinu eða að auka
efnahagslega miðstýringu
þeirra til mikilla muna. Frá-
leitt er fyrir þjóð að vera í að-
ildarviðræðum við ESB án
þess að sú ákvörðun verði end-
urskoðuð, haldið við hana eða
fallið frá henni, í samræmi við
þessa gjörbreyttu stöðu.
Hitt sem gasprarar hafa
farið fram með, að íslenska
krónan hafi farið kollsteypur á
5 ára fresti á undanförnum
tveimur áratugum, er fleipur
eitt. Krónan féll vissulega með
dynk í kjölfar bankahruns.
Það hlaut hún að gera, af því
að hún virkaði sem sjálfstæður
gjaldmiðill og um leið þýðing-
armikill mælikvarði á efna-
hagslíf þjóðarinnar sem í hlut
átti. Grikkland hrundi. Írland
hrundi. Portúgal hrundi.
Malta á í vandræðum. Kýpur á
í vandræðum. En gjaldmiðill
þessara þjóða tekur ekki mið
af því. Hann er ekki raunveru-
legur gjaldmiðill þessara
þjóða, hann er gjaldmiðill
Þýskalands og Frakklands.
Áfall evruþjóðanna sem eru
í erfiðleikum er í raun minna
en Íslands, en eftirköstin
þrátt fyrir það mun verri, því
þjóðirnar eiga ekki lengur
sína eigin mynt, og sameig-
inlega myntin þeirra lætur
eins og hún hafi aldrei um þær
heyrt. Það er mesti bölvald-
urinn.
Hvers vegna eru for-
ystumenn í íslensk-
um stjórnmálum úti
á þekju í umræðu
sem aðrir fara létt
með?}
Þýskalandi hótað
S
umu erum við orðin svo vön, að við
erum farin að líta á það sem hreint
og klárt náttúrulögmál; eitthvað
sem alls ekki er hægt að hnika til
eða breyta. Veki einhver máls á því
að hugsanlega gætu hlutirnir verið á einhvern
annan hátt er honum mætt með þögn eða háði.
Tíu ára skólaskylda virðist vera eitt þessara
náttúrulögmála, en nýleg ummæli borg-
arstjórans í Reykjavík vöktu víða hneykslan
þegar hann sagði að hana ætti að afnema.
Svipuð viðbrögð fær Margrét Pála Ólafs-
dóttir, sem af mörgum er talin vera einn helsti
uppeldisfrömuður sem landið hefur alið, þegar
hún segir að nauðsynlegt sé að taka upp um-
ræðu um skólaskyldu.
Til að taka af öll tvímæli þýðir afnám skóla-
skyldu ekki það sama og að börn eigi ekki að
fá neina menntun. Afnám skólaskyldu þýðir ekki að börn
eigi að sofa til hádegis á hverjum degi og slæpast svo af-
ganginn af deginum í Kringlum og Smáralindum, heið-
virðum borgurum til ama. Afnám skólaskyldu felur m.a. í
sér viðurkenningu á því að menntun getur farið fram á
fleiri vegu en í hefðbundnum skólum. En eins og Mar-
grét Pála hefur bent á, þá myndu líklega allflestir for-
eldrar velja að börnin þeirra hlytu menntun í skólum,
burtséð frá því hvort þau væru skólaskyld.
Ummæli Jóns Gnarr þóttu mörgum enn eitt dæmið um
skringilegheit hins uppátækjasama borgarstjóra, við-
brögð voru ýmist á þann veg að réttast væri að svona
snargalinn maður segði af sér hið snarasta
eða að þetta væri bara hrein og klár athygl-
issýki, þar sem hann hefði ekki komist á for-
síður blaðanna í nokkurn tíma.
Borgarstjóri var einfaldlega að reyna að
opna umræðu um menntamál og vísaði þar til
eigin reynslu, en skólaganga hans mun ekki
hafa verið sérlega farsæl. Þarna var, eins og
svo oft, einblínt á þann sem talaði í stað þess
að hlusta á það sem hann sagði.
Hér er ekki verið að halda því fram að við
eigum að drífa okkur í því að afnema skóla-
skyldu, en hvers vegna má ekki ræða aðra
möguleika á fyrirkomulagi á menntun barna?
Þarf menntun endilega að eiga sér stað innan
veggja formlegra skólastofnana? Skóli er
vissulega menntastofnun, en menntun er ekki
það sama og skóli. Umræða um skóla- og
menntamál er af afar skornum skammti hér á landi og
því ber að fagna þegar hún kemur upp í stað þess að
þagga hana niður með háðsglósum.
Víða í hinum vestræna heimi er ekki skólaskylda, held-
ur er þar fræðsluskylda. Sá háttur er til dæmis hafður á í
Danmörku en þar geta foreldrar valið um hvort börn
þeirra hljóta menntun í opinberum grunnskóla, einka-
skóla eða heima við. Ekkert bendir til þess að dönsk börn
fái á einhvern hátt lakari menntun en þau íslensku, þrátt
fyrir skort á skólaskyldu. Má ekki ræða þetta? Meira
púðri hefur verið eytt í ómerkilegri málefni en menntun
barnanna okkar. annalilja@mbl.is
Anna Lilja
Þórisdóttir
Pistill
Má ekki ræða þetta?
STOFNAÐ 1913
Útgáfufélag: Árvakur hf., Reykjavík.
Ritstjórar:
Davíð Oddsson Haraldur Johannessen
Aðstoðarritstjóri:
Karl Blöndal
Útgefandi:
Óskar Magnússon
Um 80%
samdráttur
FASTEIGNAMARKAÐUR
Nær 80% samdráttur hefur
orðið á veltu á fasteignamark-
aði sé mælt á raunvirði frá því
að markaðurinn náði hámarki
sínu árið 2007. Velta á fast-
eignamarkaði hefur dregist
saman um nær helming að
raunvirði frá árinu 2001. Þetta
kom fram í máli Ársæls Val-
fells lektors við Háskóla Ís-
lands á fundi sem VÍB eigna-
stýringarþjónusta
Íslandsbanka stóð fyrir í gær
um íbúðarhúsnæði sem
fjárfestingarkost.
Þegar litið er yfir fast-
eignabóluna sem var á
Íslandi upp úr síðustu
aldamótum í sögulegu
samhengi við Norður-
löndin, sést að ekki að-
eins var hún mest hér á
landi. Skellurinn var líka
stærstur hér og
markaðurinn á
enn eftir að
ná sér.Ársæll
Valfells
Raunþróun kaupverðs og vísitölu
kaupmáttar
190
170
150
130
110
90
Raunþróun kaupverðs pr. fermetra Vísitala kaupmáttar
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Heimild. Ársæll Valfells og Hlynur Viðar
Verðþróun frá 2000 til 2010 í þúsundum króna pr. fermetra