Fréttatíminn - 11.03.2011, Page 38

8 viðhald húsa Helgin 11.-13. mars 2011
S purt er um viðhald á fjöleignarhúsi sem hefur að geyma 50 íbúðir. Á húsfundi var samþykkt tillaga um að ráðast í viðhald fyrir
100 milljónir. Fundinn sóttu 25 íbúðareigendur og
voru 15 meðmæltir en 10 andvígir. Spurt er: Þarf
ekki einhver lágmarksfjöldi eigenda að sækja fund
svo að hann sé bær um að taka svona ákvörðun í
ríkjandi ástandi þegar margar fjölskyldur berjast í
bökkum? Getur fámennur meirihluti á fundi bund-
ið húsfélagið og aðra eigendur? Stenst að leggja
álögur upp á tvær milljónir á hvern eiganda, óháð
kreppuástandi og hvernig á stendur hjá einstökum
eigendum? Verður fólk að láta svona yfir sig ganga
og missa e.t.v. íbúð sína?
Viðhaldsþörf
Hús eru forgengileg og ganga úr sér óháð efna-
hagsástandi og fjárhag eigenda á hverjum tíma. Ef
hús fá ekki það viðhald sem þarf og nauðsynlegar
endurbætur í takt, þá nagar tímans tönn þau mis-
kunnarlaust og verðmæti þeirra og notagildi rýrn-
ar. Það kemur eigendum í koll ef þeir sinna ekki
brýnu viðhaldi. Þegar um einbýlishús er að ræða,
er viðhald að mestu einkamál eiganda þess. Öðru
máli gengir um fjöleignarhús. Þar eru eigendur
sameiginlega ábyrgir.
Viðhaldshvetjandi
Í þenslunni miklu var þrautin þyngri að fá verk-
taka í viðhaldsverk. Grasið þótti grænna í nýbygg-
ingum og viðhald húsa sat á hakanum. Nú er öldin
önnur. Nú bítast þeir verktakar um viðhaldsverk
sem áður fúlsuðu við þeim. Það er ljós í myrkrinu
fyrir húseigendur að geta nú valið úr verktökum og
náð góðum samningum. Stjórnvöld hafa líka gert
ráðstafanir til að hvetja til viðhalds og örva viðhalds-
geirann með aukinni endurgreiðslu virðisaukaskatts
(100% af vinnu á byggingarstað), skattaívilnun eða
frádrætti vegna viðhaldskostnaðar. Eins með því að
auka og hækka viðhaldslán Íbúðalánasjóðs. Að þessu
leyti árar vel til viðhalds.
Viðhaldsletjandi
Verktakar eru margir veikburða eftir áföll og hremm-
ingar. Það skapar áhættu og óvissu fyrir viðsemj-
endur þeirra og kallar á vönduð vinnubrögð af hálfu
húsfélaga. Þá fylgir sá böggull skammrifi
að eigendur eiga yfirleitt ekki digra við-
haldssjóði né aðrar feitar fúlgur og allra
síst á tímum kaldakols. Lánamöguleikar
eru ekki samir og fyrrum þegar gullið
flóði. Peninga skortir víða til viðhalds og
á því stranda mörg góð áform. Ef þeir eru
ekki fyrir hendi er tómt mál að tala um
viðhald þótt þörf sé brýn og aðstæður að
ýmsu öðru leyti ákjósanlegar.
Húsfélög, húsfundur
Það er meginhlutverk húsfélaga að annast
viðhald sameignarinnar þannig að hún
þjóni sem best þörfum eigenda og verð-
mæti eigna haldist. Þegar menn kaupa
eign í fjöleignarhúsi gangast þeir undir
skyldu til þátttöku í húsfélagi. Í fjöleignar-
húsum er viðhald sígilt viðfangsefni sem
aldrei lýkur endanlega, eitt tekur við af
öðru. Eigendur mega alltaf búast við því og húsfundur
taki ákvarðanir um viðhald sem hefur útlát í för með
sér fyrir þá. Húsfundur verður að vera löglega boð-
aður og haldinn eftir forskrift laganna. Klúður getur
eyðilagt fund og ákvarðanir hans með afdrifaríkum
afleiðingum. Það verður seint ofbrýnt fyrir húsfélög-
um að vanda til funda. Húseigendafélagið býður upp
á lögfræðilega ráðgjöf og aðstoð við húsfundi sem
tryggir lögmæta fundi og rétt teknar ákvarðanir.
Fundarsókn, einfaldur meirihluti
Almennt er ekki gerð krafa um lágmarksfundarsókn
á húsfundum. Á því er byggt að þeir sem hirða um
að mæta hafi meira að segja en hinir sem heima
húka. Meginreglan er að einfaldur meirihluti á fundi
ráði lyktum mála. Það heyrir til undantekninga að
krafist sé aukins meirihluta eða samþykkis allra. Það
gildir aðeins um mikilvæg grundvallaratriði. Minni-
hlutinn getur ekki sett sig upp á móti venjulegum
framkvæmdum, jafnvel þótt þær séu mjög kostnaðar-
samar.
Mikið vald á þröngu sviði
Það er höfuðeinkenni á húsfélagi að hægt er að
þvinga minnihluta í ríkum mæli til að taka þátt í út-
gjöldum sem hann hefur greitt atkvæði á móti. Sem
mótvægi við þetta vald er valdsvið húsfélags þröngt
og nær fyrst og fremst til ákvarðana og ráðstafana
sem eru nauðsynlegar og venjulegar. En vald hús-
félags nær lengra því það hefur innan vissra marka
vald til að taka ákvarðanir um breytingar, endur-
bætur og nýjungar. Einfaldur meirihluti getur þannig
ákveðið vissar framkvæmdir, sem ekki eru nauðsyn-
legar eða venjulegar en meirihlutinn telur æskilegar.
Heill hússins, aðstæður eigenda
Þetta ríka vald meirihlutans er nauðsynlegt til þess
að húsfélag geti gegnt hlutverki sínu. Taka verður
ákvarðanir út frá heill hússins og hag og vilja meiri-
hlutans en ekki er unnt að taka ávallt tillit til ein-
stakra eigenda og aðstæðna þeirra. Það
verður að virða vilja og stöðu meirihluta
eigenda, a.m.k á meðan hagsmunir
hússins eru ráðandi. Það er sígild saga,
gömul og ný, að mismunandi standi á
hjá eigendum og að þeir séu misvel í
stakk búnir til að greiða hlutdeild sína
í sameiginlegum kostnaði. Það má
vissulega hafa samúð með þeim sem
verst eru staddir en það eitt getur ekki
ráðið viðhaldsmálum í bráð og lengd.
Í stóru fjöleignarhúsi verða aldrei allir
peningalega samstiga á sama tíma. Það
verður yfirleitt að duga að meirihlutinn
hafi vilja og bolmagn til að ráðast í fram-
kvæmdir.
Skynsemi, lögveð
Meirihlutinn verður vitaskuld að fara
varlega og skynsamlega að. Miklu valdi
verður að beita af skynsemi, lipurð og mildi. Menn
skyldu í upphafi endinn skoða. Ef meirihlutinn er
knappur og margir eigendur eru illa staddir og geta
fyrirsjáanlega ekki greitt sinn hluta af kostnaðinum
er ekki skynsamlegt að þvinga fram kostnaðarsamt
viðhald nema það sé þeim mun brýnna. Við vanskil
verða aðrir eigendur að axla aukabyrði á meðan kraf-
an er innheimt. Það er ekkert grín fyrir húsfélag eða
meirihluta eigenda að fjármagna dýra framkvæmd
og neyðast svo til að herja á fjárvana sameigendur.
Verði húsfélag fyrir útlátum vegna vanskila eigenda
er endurkrafan tryggð með lögveði í íbúðum þeirra.
Lögveðið gengur framar eldri og yngri veðskuldum
og fjárnámum. Lögveðið er tímabundið og fellur
niður ári eftir gjalddaga.
Vanræksla á viðhaldi
Valdi og vilja meirihlutans eru takmörk sett ef
athafnaleysi hans fer í bága við heill hússins. Meiri-
hlutinn getur ekki til lengdar staðið gegn brýnu og
nauðsynlegu viðhaldi ef húsið liggur undir skemmd-
um. Vilji hann ekki eða dragi úr hömlu að ráðast í
framkvæmdir þótt húsið og íbúðir þess liggi undir
skemmdum, þurfa einstakir eigendur ekki að una því.
Húsið á ekki að níðast niður í skjóli eða fyrir van-
rækslu meirihlutans. Getur minnihlutinn, og jafnvel
einstakir eigendur, þá, að vissum skilyrðum uppfyllt-
um, ráðist í framkvæmdir á kostnað allra eigenda.
 FraMkVæMdir Meginhlutverk húSfélaga er að annaSt viðhald SaMeignar
Viðhald í kreppu
Taka verður ákvarðanir út frá heill hússins og hag og vilja meirihlutans en ekki er unnt að taka ávallt
tillit til einstakra eigenda og aðstæðna þeirra.
Meirihlutinn
verður að fara
varlega og
skynsamlega
að.
Það verður að virða vilja og stöðu meirihluta eigenda, a.m.k á
meðan hagsmunir hússins eru ráðandi.
Skútuvogi 6 - Sími 568 6755
Nýtt teppi á stigaganginn –
nú er tækifærið !!!!
Eitt verð - niðurkomið kr. 5.690 m2
Verðdæmi:
70 fermetra stigahús með 8 íbúðum
Heildarverð kr. 398.300
Endurgr. VSK og meðal skattaafsl (68.460)
Raunverð kr. 329.840
pr. íbúð aðeins 41.230
Komum á staðinn með prufur og mælum,
ykkur að kostnaðar lausu
VIÐ ERUM GÓÐIR Í VARMA
Vatnshitablásarar
• Sérlega hentugir fyrir
hitaveituvatn
• Element með stálrörum
• Afköst frá 7 kW upp í 75 kW
• Eins fasa og þriggja fasa
• Fáanlegir í 10 stærðum
• Hljóðlátir
G
ra
fik
a
10
Dalshrauni 5 Hafnarfirði Sími 585 1070 Fax 585 1071
vov@vov.is www.vov.is
Te
ik
ni
ng
/B
ri
an
P
ilk
in
gt
on