Arkitektúr og skipulag - 01.03.1989, Blaðsíða 64

byggingalóða á reitnum (Mynd 10). Reitanýting árið 1984 á um 1.200
götureitum (fimm stafa staðgreinireitum) myndar grundvöllinn fyrir
mat á æskilegri reitanýtingu á hverjum reit á skipulagstímabilinu.
Aðalskipulaginu fylgir þemakort í mælikvarðanum 1:15.000, sem
sýnir helstu byggingasvæði í borginni á skipulagstímabilinu og
æskilega reitanýtingu innan núverandi byggðar (Mynd 11). Öllum
byggðareitum í borginni er skipað í 10 nýtingarflokka. A
byggingasvæðum fer hámarksnýting í reit eftir efri mörkum þess
flokks sem reiturinn er flokkaður í.
Hlutverk reitanýtingarkortsins er því að gefa heildarramma um
Reitanýtingarkort Aðalskipulags Reykjavíkur 1984- 2004
æskilegt byggingamagn á einstökum reitum, afmarka byggingasvæði
og skilgreina hvaða hverfi í borginni teljast fastmótuð. A bakhlið
kortsins eru prentaðar reitanýtingartölur hvers reits árið 1984.
Þetta þemakort, sem er eitt þriggja þemakorta sem fylgja nýja
aðalskipulaginu, er ekki staðfest frekar en hin þemakortin, en ætlað
að vera leiðbeinandi fyrir deiliskipulag og/eða ákvarðanir um breytt
byggingamagn í einstökum reitum. I 4. kafla greinargerðarinnar er
í texta og töflum fjallað um nýtingarmál og er sú stefnumörkun
staðfest eins og annað efni greinargerðarinnar.
I greinargerð segir m.a. um reitanýtingu:
„Akveða skal nýtt hámark með breytingu á skipulagi eða nýju
skipulagi í samræmi við ákvæði skipu lagslaga, ef um veru-lega
aukningu á nýtingu er að ræða að mati borgaryfirvalda. Mjög sérhæfðar
byggingar, svo sem stofnanir aldraðra og hótel, þurfa ekki alltaf að
falla innan marka reitanýtingar.
I deiliskipulagi og/eða við ákvarðanir um aukna nýtingu á einstökum
lóðum verður að taka tillit til fleiri þátta en reitanýtingar.
Lóðir á sama reit geta verið misstórar og haft misjafna nýtingu á
grunnári 1984. Aðrir þættir, sem taka þarf til greina, eru til dæmis:
* nýting á aðliggjandi lóðum
* hæðir húsa
* skuggamyndanir
* þörf fyrir bílastæði
* leiksvæði á íbúðareitum.”
Reitanýtingin er hugsuð sem stefnumörkun um æskilegt
heildarbyggingarmagn á reit, en ekki að lóðanýting á hverri einstakri
lóð sé jöfn reitanýtingartölu reitsins. Mynd 12, sem sýnir reitanýtingu
og lóðanýtingu á 25 lóða reit sem afmarkast af Njálsgötu, Bergþórugötu,
Barónsstíg og Frakkastíg, skýrir þetta vel. Reitanýting árið 1984 í
þessum reit var 1.24 (hámark 1.29 ), en 14 lóðir voru með hærri
nýtingu, þar af tvær með yfir 4 í nýtingu, og 11 lóðir með mun minni
lóðanýtingu en reiturinn í heild.
I reit sem þessum með svo misjafna lóðanýtingu þarf að gera úttekt
á reitnum í heild eða vinna deiliskipulag og meta út frá því æskilega
nýtingu hverrar lóðar. Þegar þessari úttekt er lokið er reitanýting