Tímarit lögfræðinga - 01.04.1989, Blaðsíða 11

manna í þessum efnum áttu þó eftir að taka miklum breytingum, eink-
um í kringum síðustu aldamót, eins og nánar verður vikið að í kafla
III hér á eftir.
Þann 6. desember 1988 var kveðinn upp í Hæstarétti dómur í mál-
inu nr. 384/1988: Karl Jónsson gegn Sjónvarpsmiðstöðinni h.f. Dóm-
ur þessi hefur vakið upp nokkra umræðu meðal íslenskra lögfræðinga
um ýmis gamalkunn álitaefni, er tengjast eignarafsölum að fasteign-
um. Málsatvik voru þau, að kaupsamningur hafði verið gerður um
fasteign. Eftir kaupsamningsgerð gaf seljandinn, sem ekki hafði af-
salað eigninni, út skuldabréf tryggt með veði í eigninni. Var veð-
skuldabréfið afhent til þinglýsingar, eftir að kaupandinn hafði látið
þinglýsa kaupsamningnum. I málinu greindi veðhafa og kaupanda á
um það, hvort seljandinn hefði þinglýsta heimild að umræddri eign í
skilningi 25. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 (hér eftir skammstöfuð
þl.), þannig að skjöl frá honum væru tæk til þinglýsingar, sbr. ákvæði
1. mgr. 24. gr. þl.
Nánar verður vikið að sakarefni málsins í kafla II hér á eftir. Rétt
er þó að geta þess strax, að Hæstiréttur felldi úr gildi þá ákvörðun
þinglýsingardómara að þinglýsa veðskuldabréfinu á eignina með at-
hugasemd um kaupsamninginn. Taldi Hæstiréttur kaupandann hafa
þinglýsta heimild að fasteigninni, og þar sem skriflegt samþykki kaup-
anda skorti, yrði veðskjalið ekki fært í þinglýsingabók.
í umræðum um dóm þennan hafa menn leitt hugann að því, hverjar
séu heimildir seljanda og kaupanda til þess að ráðstafa fasteign með
löggerningi, þegar svo hagar til, að kaupsamningur hefur verið gerð-
ur og honum þinglýst, en afsal hefur ekki enn verið gefið út og skyld-
ur kaupanda samkvæmt samningnum eru ekki að fullu efndar.
I tilefni dómsins og þeirrar umræðu, sem hann hefur vakið, er ætl-
unin í ritgerð þessari að taka til athugunar nokkur atriði, er varða
réttarsamband seljanda og kaupanda, þegar kaup hafa verið gerð um
fasteign og kaupandi hefur þinglýst kaupsamningi, en seljandi hefur
ekki afsalað eigninni. Engan veginn er þess kostur að gera réttarsam-
bandi seljanda og kaupanda tæmandi skil í tímaritsgrein sem þessari.
Hins vegar er ætlunin að taka til umfjöllunar það, sem almennt ein-
kennir réttarsamband seljanda og kaupanda í fasteignakaupum, þegar
svo hagar til sem í umræddu hæstaréttarmáli, og verður þar einkum
að því hugað, hverja þýðingu það hefur, að seljandi hefur ekki að
fullu sleppt eignarhaldi sínu á eigninni (V). I framhaldi af því verður
að því vikið, hvorn telja beri hafa þinglýsta eignarheimild að eign í
skilningi 1. mgr. 25. gr. þl., seljanda eða kaupanda (VI). Þá verður
5