Tímarit lögfræðinga - 01.04.1989, Side 21

með því að rifta kaupin samkvæmt lögjöfnun frá 28. gr. laga nr. 89/
1922 um lausafjárkaup (kaupalaga) og taka hið selda til baka, ef kaup-
andinn vanefnir skyldur sínar. Sjá t.d. Hrd. 1966. 423 og Hrd. 1975. 611.
Hefur verið litið svo á, að seljandi haldi riftunarrétti sínum allt þar
til afsal hefur verið gefið út. Gildir því ekki í fasteignakaupum sam-
bærileg regla og fram kemur í 2. mgr. 28. gr. kaupalaga.22) Er staða
seljandans því líkust stöðu veðhafa, þótt að vísu sé munur á þeim fulln-
ustuaðferðum, sem seljandi annars vegar og veðhafar hins vegar geta
beitt. Veðhafinn fær fullnustu kröfu sinnar við uppboðssölu hinnar
veðsettu eignar, en seljandinn tekur eignina til baka. Kaupsamningur
um fasteign, sem háður er skilyrðum um greiðslu kaupverðs (skilyrt
afsal), hefur því sömu réttaráhrif og eignarréttarfyrirvari í lausa-
fjárkaupum.
Ef seljandinn riftir kaupin, eiga við reglur 57. gr. kaupalaga, þ.e.a.s.
seljandinn á ekki rétt til þess að fá aftur hið selda, nema hann skili
aftur því, sem hann hefur fengið af andvirði hins selda, og kaupand-
inn á ekki rétt á því, að fá andvirðið endurgreitt, nema því aðeins að
hann skili aftur því, sem hann hefur við tekið, í sama ástandi að öllu
verulegu, sem það var í, er hann tók við því.
Trygging seljandans felst í því, að hann gefur ekki út afsal, fyrr
en kaupandinn hefur efnt allar skyldur sínar og þar með uppfyllt skil-
yrði kaupsamningsins. Svo sem nánar verður rakið síðar, gengur
tryggingarréttur seljandans ekki framar þegar stofnuðum veðréttind-
um í hinni seldu fasteign, en hins vegar kemur hann næst á eftir þeim
og gengur framar réttindum, sem kaupandinn hefur stofnað yfir hinu
selda.23) Er líklegt, að íslenskir uppboðsdómstólar byggi á því sjónar-
miði við úthlutun uppboðsandvirðis við nauðungarsölu eignar, eins og
nánar verður rakið síðar.24) Framangreindur réttur seljandans lýsir
sér ennfremur í því, að hann á samkvæmt 54. gr. laga nr. 20/1954 rétt
til hlutdeildar í vátryggingarbótum, ef fasteignin t.d. brennur og vá-
tryggingarbæturnar eru ekki notaðar til þess að endurbyggja hana.
íslenskir dómstólar hafa lagt það til grundvallar, að í fasteigna-
22) Sjá Illutn, bls. 296—297. Sjá ennfremur Elmer og Skouby, bls. 65.
23) Sjá Illum, bls. 297, sem segir, að seljandinn eigi blutbundinn rétt, sem njóti forgangs
í eigninni næst á eftir þegar stofnuðum réttindum yfir eigninni. Sjá einnig Stefdn Mdr
Stefánsson, Nauðungaruppboð, 2. útg. 1978, bls. 60, sem telur það eðlilega niðurstöðu,
að um kröfu til eftirstöðva kaupverðs sé beitt sömu reglum og um kröfur, sem tryggð-
ar eru með veðrétti. Um sama efni sjá ennfremur Jens Anker Andersen, Tvangsauktion
over ejendom pá betinget skpde, Fuldmægtigen 1975, bls. 24, sem telur, að lögjafna
eigi frá reglum um veðtryggðar kröfur.
24) Sjá Stefdn Már Stefdnsson, Nauðungaruppboð, bls. 60.
15